विश्लेषण : ‘रेडी रेकनर’चे दर यंदा का स्थिर? घर खरेदी करणाऱ्यांना दिलासा कसा?

रेडी रेकनर म्हणजे काय?

राज्याचे मुद्रांक व नोंदणी महानिरीक्षक यांच्याकडून महाराष्ट्र मुद्रांक (मिळकतीचे बाजारमूल्य निश्चित करणे) नियम १९९५ अन्वये दस्त नोंदणीसाठी मुद्रांक शुल्क आकारण्यासाठी वार्षिक मुल्यदर तक्ते आणि मूल्यांकन मार्गदर्शक सूचना दरवर्षी १ एप्रिल रोजी जारी केल्या जातात. यालाच ‘रेडी रेकनर’ संबोधले जाते. रेडी रेकनर म्हणजे राज्य शासनाद्वारे निश्चित केलेले मालमत्तेचे किमान मूल्य. मुद्रांक शुल्क आणि इतर शुल्कांची गणना करण्यासाठी याचा वापर केला जातो. रेडी रेकनर दराला ग्रामीण भागात मंडळ दर किंवा मार्गदर्शन मूल्य असेही म्हणतात.

घर खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता आणण्यासाठी या दरांचा वापर होतो. रेडी रेकनरच्या दराने घर खरेदी-विक्री झाली आहे किंवा नाही, याची तपासणी प्राप्तीकर खात्याकडूनही केली जाते. प्राप्तीकर कायद्यातही रेडी रेकनर दराला महत्त्व आहे. खरेदी विक्रीचे दर रेडी रेकनरच्या पाच टक्क्यांपर्यंतच कमी- अधिक असावे लागतात. अन्यथा प्राप्तीकर विभागाकडून दंड आकारला जातो. रेडी रेकनरचे नवे दर मुंद्रांक व नोंदणी महानिरीक्षकांच्या संकेतस्थळावर पाहता येतात. रेडी रेकनरमधील दराप्रमाणेच दस्तावेज तयार करावा लागतो. अन्यथा तो उपनिबंधक कार्यालयात स्वीकारला जात नाही.

संकल्पना केव्हा अस्तित्वात?

वार्षिक मूल्यदर तक्ते १९८९ मध्ये अस्तित्वात आले. मुंबई तसेच आसपासच्या शहरात बांधकाम क्षेत्रात बऱ्यापैकी प्रगती होऊ लागल्यानंतर मालमत्तेचे किमान दर निश्चित असावेत यासाठी ही पद्धत सुरू करण्यात आली. त्यावेळी जानेवारीत हे दर घोषित व्हायचे. परंतु १९९५ मध्ये याबाबत कायदा आणण्यात आला आणि ते दर आर्थिक वर्षांत म्हणजे १ एप्रिल रोजी जाहीर करण्यात येऊ लागले. मुंबईच्या तुलनेत अन्य शहरातील रेडी रेकनरच्या दरात जमीन अस्मानाचा फरक आहे. त्यामुळे प्रत्येक वेळी मुंबईसाठी वेगळे दर जाहीर केले जातात. पुणे, ठाणे या शहरातील रेडी रेकनरच्या दरात आता वाढ होऊ लागली आहे. मुंबई महानगर प्रदेशातही आता बांधकाम व्यवसाय फोफावल्यामुळे रेडी रेकनरच्या दरातही अर्थात वाढ झाली आहे.

दर कसे ठरवतात?

वार्षिक मूल्यदर तक्ते तयार करताना प्रत्यक्ष नोंदणीकृत व्यवहाराची माहिती गावनिहाय व मूल्य विभागनिहाय राष्ट्रीय माहिती केंद्राच्या माध्यमातून संकलित केली जाते. या शिवाय स्थावर व्यवसाय संकेतस्थळ व प्रत्यक्ष स्थळ पाहणी करुन खरेदी विक्री व्यवहाराची माहिती घेऊन त्यानंतर सरासरीने क्षेत्र तसेच मूल्य विभागनिहाय दर प्रस्तावित केले जातात. राज्यातील नागरी व प्रभाव क्षेत्राकरिता खरेदी-विक्रीतील १०० टक्के वाढ आणि ५० टक्क्यांपर्यंत घट झालेले व्यवहार विचारात घेतले जातात. नव्याने स्थापन झालेल्या नगरपरिषदा, नगरपंचायती, नियोजन प्राधिकरणाच्या हद्दीचाही विचार केला जातो. मंजूर प्रादेशिक योजना, विकास योजना तसेच त्यात झालेल्या फेरबदलाचाही वार्षिक मुल्यदर तक्ता निर्माण करताना विचार केला जातो.

महापालिका क्षेत्रात सदनिकांचे दर निश्चित करताना भूखंड आणि बांधकामाचे किमान दर गृहित धरले जातात. तीच पद्धत ग्रामीण क्षेत्रातील सदनिकांचे दर निश्चित करताना केले जातात. याशिवाय ज्या प्रभागात दर वाढलेले नाहीत वा कमी झाले आहेत, अशा ठिकाणी दर कमी करण्याची तरतूद २०१८ मध्ये करण्यात आली. काही मोक्याच्या ठिकाणी रेडी रेकनरच्या तुलनेत खूपच अधिक दरानेही व्यवहार होतात. परंतु त्या परिसरात झालेल्या अन्य व्यवहारांचा अंदाज घेऊन दर निश्चित केले जातात, असेही एका अधिकाऱ्याने सांगितले.

यंदा शून्य दरवाढ…

गेल्या वार्षिक मूल्यदर तक्त्यात ग्रामीण भागात ३.३६ टक्के तर प्रभाव क्षेत्रात ३.२९ टक्के, नगरपालिका-नगरपंचायत क्षेत्रात ४.९७ टक्के आणि महापालिका क्षेत्रात (मुंबई वगळता) ५.९६ टक्के वाढ करण्यात आली होती. मुंबईत ३.३९ टक्के इतकी वाढ झाली होती. आता २०२५-२६ या आर्थिक वर्षांसाठी हेच दर कायम राहणार आहे.

असा निर्णय का?

यंदा हे दर स्थिर राहावेत, अशी विनंती विकासकांच्या संघटनेने राज्य शासनाला केली होती. इराणबरोबर सुरू असलेल्या युद्धामुळे अगोदरच वेगवेगळ्या पद्धतीने भाववाढ झालेली आहे. त्यात घरखरेदीदाराला आणखी भुर्दंड नको हा एक विचार होता. शिवाय लोखंड आणि सिमेंटच्या किमतीत तसेच इतर बांधकाम साहित्यात वाढ झाल्यामुळे विकासकांवरही आर्थिक भार वाढला आहे. या दोहोंची सांगड घालताना राज्य शासनाने यंदा हे दर स्थिर ठेवण्याचा निर्णय घेतला असावा असे तज्ज्ञांना वाटते. यंदा हे दर स्थिर राहावेत, असा आम्ही आग्रह केला होता. तो मान्य केल्याबद्दल एमसीएचआय क्रेडाईचे अध्यक्ष सुखराज नहार यांनी शासनाचे आभार मानले आहेत. अधिमूल्यातही कपात करण्यात यावी, अशी विकासकांची मागणी आहे. त्याऐवजी रेडी रेकनर दर स्थिर ठेवून समतोल साधण्याचा शासनाने प्रयत्न केला आहे.

महसुलातील वाढ…

गेल्या सलग तीन आर्थिक वर्षात राज्यात मुद्रांक शुल्कापोटी मिेळालेल्या महसुलात प्रचंड वाढ झाली आहे. २०२३-२४ मध्ये ५० हजार ४२ कोटी, २०२४-२५ मध्ये ५८ हजार २६६ कोटी आणि आता मागील आर्थिक वर्षात ६० हजार ५६८ कोटींचा महसूल जमा झाला. २०२३-२४ मध्ये २७.९ लाख दस्तावेजांची नोंद झाली होती. त्यात २०२४-२५ मध्ये वाढ होऊन ती ४३.१ लाख झाली. २०२५-२६ मध्ये ४५.६० लाख दस्तावेज नोंदले गेले. नव्या आर्थिक वर्षांत ६३ हजार कोटींच्या महसूल शासनाला अपेक्षित आहे. दरवाढ नसली तरी तांत्रिक व प्रशासकीय बदलीमुळे महसुलात शासनाला वाढ अपेक्षित आहे. यंदा अनेक नियोजन प्राधिकरणातील तसेच शहरातील मालमत्ता नोंदीवर घेऊन नवे भूमापन क्रमांक दिल्यामुळे ही वाढ अपेक्षित आहे, अशी माहिती महसूल विभागातील सूत्रांनी दिली.

आतापर्यंत स्थिती

मागील दहा वर्षांचा विचार केला तर २०१५-१६ मध्ये राज्यात वार्षिक मूल्यदर तक्त्यात सरासरी १४ टक्के वाढ झाली होती. त्यावेळी मुंबईतील वाढ १५ टक्के तर पुण्यातील १७ टक्के होती. त्यानंतर २०१६-१७ मध्ये ही वाढ राज्यात व मुंबईत सात टक्के होती. २०१७-१८ मध्ये खूप आरडाओरड झाल्याने राज्यातील सरासरी वाढ ५.८६ टक्के तर मुंबईतील ३.९५ टक्के मर्यादीत करण्यात आली. त्यानंतर सलग दोन वर्षे बांधकाम क्षेत्रातील मंदीमुळे २०१८-१९ आणि २०१९-२० मध्ये हे दर कायम ठेवण्यात आले. २०२०-२१ मध्येही करोनामुळे दर तसेच ठेवून कमीत कमी वाढ म्हणजे राज्यात १.७४ तर मुंबईतील दर पॉईंट सहा टक्क्याने कमी करण्यात आला. २०२०-२१ च्या वार्षिक मूल्यदर तक्त्यास शासनाने स्थगिती दिल्याने २०२१-२२ मध्ये तेच दर कायम होते. २०२२-२३ मध्येही कमी वाढ करण्यात आली. त्यावेळी राज्यात सरासरी ४.८१ टक्के तर मुंबईत २.३४ टक्के दरवाढ करण्यात आली. आता दर कायम ठेवण्यात आले आहेत.

स्थिर दर का महत्त्वाचे?

वार्षिक मूल्यदर तक्त्यात वाढ झाली तर घरखरेदीदाराला तसेच विकासकांना (विविध अधिमूल्यात वाढ झाल्याने) फटका बसतो तर बाजारमूल्य वाढल्यामुळे मालमत्तेची किमत वधारते. मुंबई, ठाण्यासारख्या ठिकाणी घरखरेदीदाराला घराची वाढीव किंमत देतानाच मुद्रांक शुल्काचाही भार सहन करावा लागतो. मात्र महानगर क्षेत्र प्राधिकरणातील नव्याने विकसित होणाऱ्या परिसराला वाढीव दराचा चांगला फायदा होतो. या दरवाढीमुळे राज्याच्या महसुलात वाढीव मुद्रांक शुल्काच्या निमित्ताने चांगलीच भर पडत असते. परंतु काही परिसरात बाजारमूल्य हे रेडी रेकनरपेक्षा अधिक असते. अशा ठिकाणी घरखरेदीदाराला काळा पैसा रिचवता येतो तर काही ठिकाणी बाजारमूल्य कमी असतानाही वाढीव रेडी रेकनर दराचा फटका घर खरेदीदाराला विनाकारण बसतो. याचा आढावा घेण्याचा प्रयत्न केला जातो. परंतु प्रत्येकवेळी ते होतेच असे नाही. यंदा मात्र हे दर कायम ठेवल्यामुळे घरखरेदीदार आणि विकासकांनी सुटकेचा निःश्वास सोडला आहे.

nishant.sarvankar@expressindia.com