मंगल हनवते मोतीलाल नगर या ६० वर्षे जुन्या वसाहतीचा पुनर्विकास म्हाडाने हाती घेतला असून त्यासाठी पुनर्विकासाचे नवीन ‘कन्स्ट्रक्शन अँड डेव्हल्पमेंट एजन्सी’ (सी अँड डीए) प्रारूप (मॉडेल) तयार केले आहे. सी अँड डीए प्रारूप म्हणजे एकार्थाने खासगी विकासकाची नियुक्ती करून पुनर्विकास करणे. हे प्रारूप मोतीलाल नगरसाठी तयार करण्यात आले असून येत्या काळात म्हाडाकडून मुंबईच नाही तर राज्यभरातील म्हाडा वसाहतींसाठी हेच प्रारूप लागू करण्यात येण्याची शक्यता आहे. या पार्श्वभूमीवर हे प्रारूप नेमके कसे आहे याचा आढावा… मोतीलाल नगर वसाहतीची निर्मिती कशी झाली? गोरेगावमध्ये १४२ एकरावर मोतीलाल नगर वसाहत वसलेली आहे. ही वसाहत राज्य सरकारने म्हाडाच्या माध्यमातून वसवली. या प्रकल्पात विस्थापित होणाऱ्या झोपडपट्टीवासियांचे पुनर्वसन करण्यासाठी गोरेगावमध्ये २२५ चौ. फुटांची ३७०० घरे बांधून पात्र लाभार्थ्यांना या घरांचा ताबा देण्याचा निर्णय घेतला. त्यानुसार १९६१मध्ये म्हाडाची सर्वांत मोठी वसाहत बांधून पूर्ण झाली. या वसाहतीचे उद्घाटन पंडित जवाहरलाल नेहरू यांच्या हस्ते करण्यात आले. पंडित जवाहरलाल नेहरू यांच्या हस्ते लाभार्थ्यांना घराची चावी देण्यात आली. या वसाहतीला पंडित नेहरू यांच्या वडिलांचे - मोतीलाल नेहरू यांचे नाव देण्यात आले. मोतीलाल नगर नावाने ही वसाहत पुढे ओळखली जाऊ लागली. पुनर्विकासाची मागणी का? मोतीलाल नगर १,२ आणि ३ अशा तिन्ही वसाहतींतील घरे मालकी हक्काने लाभार्थ्यांना देण्याचा निर्णय १९८७च्या सुमारास घेण्यात आला. त्यासाठी काही निश्चित रक्कम आकारण्यात आली. या रकमेवरून काहीसा वाद झाला पण शेवटी लाभार्थ्यांनी रक्कम भरून घराची मालकी मिळविली. लाभार्थ्यांच्या-रहिवाशांच्या दाव्यानुसार त्यांना ४५ चौ. मीटरचे अतिरिक्त क्षेत्रफळ निश्चित रक्कम भरून घेऊन देण्यात आले. (याच ४५ चौ. मीटरमधील बांधकामावरून मोतीलाल नगरमधील बेकायदा कामाचा मुद्दा ऐरणीवर आला होता.) मालकी हक्क मिळाल्यानंतर अनेकांनी ४५ चौ. मीटर जागेवर बांधकाम केले. मोतीलाल नगर ही बैठी वसाहत असून २६ जुलै २००५ च्या प्रलयात ही वसाहत पूर्णपणे पाण्याखाली गेली. त्यानंतर मोतीलाल नगरच्या पुनर्विकासाची मागणी पुढे आली. याचदरम्यान धारावीतील मंजुला कादिर विरन नावाच्या महिलेने उच्च न्यायालयात धाव घेत मोतीलाल नगरमधील वाढीव बांधकाम पाडण्याची मागणी केली. या याचिकेवर ८ जानेवारी २०१३ रोजी निर्णय देताना न्यायालयाने मोतीलाल नगरमधील वाढीव बांधकाम बेकायदा ठरवून ते पाडण्याचे आदेश दिले. याबाबतच्या सुनावणीदरम्यान रहिवाशांनी न्यायालयात विनंती अर्ज करून आपले म्हणणे मांडले. त्यानंतर न्यायालयाने मोतीलाल नगरचा पुनर्विकास करण्याचा पर्याय दिला. पुढे म्हाडा स्वतः हा पुनर्विकास करेल असे प्रतिज्ञापत्र म्हाडाने न्यायालयात सादर केले. त्यानुसार न्यायालयाने म्हाडाला पुनर्विकासासाठी परवानगी दिली आणि मोतीलाल नगरसारखा मोठा पुनर्विकास प्रकल्प म्हाडाच्या मुंबई मंडळाने हाती घेतला. विश्लेषण : गंगेच्या विकासासाठी मोदी सरकारचं नवं मॉडेल, जाणून घ्या ‘अर्थ गंगा’ प्रकल्प नेमका आहे तरी काय? पुनर्विकासाचे नवे प्रारूप काय? पुनर्विकास करण्यासाठी मंडळाने पी के दास या कंपनीची सल्लागार म्हणून नियुक्ती करून आराखडा तयार केला. १४२ एकरवर केवळ ३७०० रहिवाशांचे पुनर्वसन तसेच १६०० झोपडपट्टीवासियांचे झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेअंतर्गत पुनर्वसन करायचे असल्याने पुनर्विकासांतर्गत उर्वरित बांधकामासाठी मोठे क्षेत्रफळ उपलब्ध होणार आहे. त्यातून सुमारे ४२ हजार अतिरिक्त घरे बांधली जाण्याची शक्यता आहे. म्हाडाकडे हा प्रकल्प आल्यानंतर मुंबई मंडळाने हा प्रकल्प मार्गी लावण्यासाठीची प्रक्रिया सुरू केली. मात्र मोतीलाल नगर पुनर्विकासाचे प्रकरण न्यायप्रविष्ट आहे. मंडळाने कन्स्ट्रक्शन अँड डेव्हल्पमेंट एजन्सी मॉडेलला परवानगी मागितली असून या परवानगीनंतरच प्रकल्प पुढे जाऊ शकणार आहे. त्यामुळे वेळोवेळी न्यायालयाची परवानगी घेऊन हा प्रकल्प मार्गी लावण्याचा प्रयत्न मंडळाकडून करण्यात आला. दरम्यान प्रत्यक्षात काही पुनर्विकास मार्गी लागत नव्हता. महाविकास आघाडी सरकारने त्यांच्या काळात हा प्रकल्प महत्त्वाकांक्षी प्रकल्प म्हणून मार्गी लावण्याचा निर्णय घेतला. त्यानुसार मोतीलाल नगरला सप्टेंबर २०२१मध्ये विशेष प्रकल्पाचा दर्जा दिला. या प्रकल्पाअंतर्गत निवासी वापराकरिता प्रतिगाळा १६०० चौ. फुट बांधकाम क्षेत्रफळ मंजूर करण्यात आले. अनिवासी वापराकरीता प्रतिगाळा ९८७ चौ. फुट बांधकाम क्षेत्र देण्यात आले. त्यानंतर पुनर्विकासासाठी मंडळाने नवे पुनर्विकास प्रारूप तयार केले. त्यासाठी अंदाजे २२ हजार कोटी रुपये खर्च अपेक्षित आहे. मुंबई मंडळाकडून बीडीडीसह अनेक मोठे प्रकल्प राबविले जात असल्याने आणि सध्या या प्रकल्पासाठी पुरेसा निधी नसल्याने एका वेगळ्या पद्धतीने हा पुनर्विकास मार्गी लावण्याची परवानगी मंडळाने उच्च न्यायालयाकडे एका प्रतिज्ञापत्राच्या माध्यमातून मागितली. त्यातूनच कन्स्ट्रक्शन आणि डेव्हलपमेंट एजन्सी नियुक्त करून पुनर्विकास करण्याची योजना आखली. मात्र खासगी विकासकाची नियुक्ती करताना जो विकासक म्हाडाला विक्री क्षेत्रफळातील क्षेत्रात अधिक भागीदारी देईल त्याच विकासकाची नियुक्ती करून पुनर्विकास मार्गी लावण्याची योजना या प्रारूपानुसार आखण्यात आली आहे. राज्य सरकारने हे प्रारूप मंजूर केले आहे. न्यायालयाच्या आदेशाची प्रतीक्षा? नव्या प्रारूपानुसार रहिवाशांना देण्यात येणाऱ्या १६०० चौ. फुट बांधकाम क्षेत्रफाळापैकी ८३३.८० चौ. फुट बांधकाम क्षेत्रफाळापेक्षा अधिकच्या क्षेत्रफळासाठी येणारा बांधकाम खर्च प्रकल्प साकारणाऱ्या कंपनीला करावा लागेल. तसेच अनिवासी गाळ्यासाठीच्या ९८७ चौ. फुट बांधकाम क्षेत्रफळापैकी ५०२.८३ चौ. फुट बांधकाम क्षेत्रफळापेक्षा अधिकच्या क्षेत्रफळासाठीचा बांधकाम खर्च कंपनीला करावा लागेल असे निश्चित करण्यात आले. त्यानुसार मंडळाने ऑक्टोबर २०२१मध्ये मोतीलाल नगर पुनर्विकासाच्या बांधकामासाठी निविदा मागविल्या. या निविदेला तीन कंपन्यांनी प्रतिसाद दिला. यात अदानी, एल अँड टी आणि श्री नमन या तीन कंपन्यांनी निविदा सादर केल्या. मात्र यातील श्री नमन ही कंपनी अपात्र ठरली असून आता एल अँड टी आणि अदानी यांच्यात या प्रकल्पासाठी स्पर्धा सुरू आहे. दरम्यान मोतीलाल नगर पुनर्विकासाचे प्रकरण न्यायप्रविष्ट असल्याने मंडळाने निविदा काढल्या तरी निविदेचे कार्यादेश देणार नाही, असे न्यायालयात स्पष्ट केले होते. त्यामुळे अद्याप निविदा अंतिम झालेली नसून मुंबई मंडळ न्यायालयाच्या निर्णयाच्या प्रतीक्षेत आहे. हा निर्णय आल्यानंतरच मोतीलाल नगरचा पुनर्विकास मार्गी लागणार आहे. विश्लेषण : गांधी कुटुंबाबाहेरील व्यक्तीकडे काँग्रेसची धुरा? गेहलोत यांचे नाव आघाडीवर? खासगी विकासकाच्या माध्यमातूनच आता म्हाडा वसाहतींचा पुनर्विकास? मोतीलाल नगरचा प्रत्यक्ष पुनर्विकास कधी सुरू होईल हे आता सांगता येणार नाही. मात्र मोतीलाल नगरचे पुनर्विकास प्रारूप हे मुंबई मंडळानेच नाही तर म्हाडानेही म्हाडा वसाहतींच्या पुनर्विकासासाठी स्वीकारले आहे. पुनर्विकासातील आर्थिक अडचण दूर करण्यासाठी हे प्रारूप योग्य असल्याचे नमूद करून म्हाडा वसाहतीसाठी हे प्रारूप भविष्यात मोठ्या प्रमाणावर वापरले जाण्याची शक्यता आहे. म्हाडाच्या पुणे मंडळाकडून पु्ण्यातील ३२ वसाहतींचा पुनर्विकास मोतीलाल नगरच्या धर्तीवर अर्थात खासगी विकासकाच्या नियुक्तीच्या माध्यमातून करण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. तत्कालीन गृहनिर्माण मंत्री जितेंद्र आव्हाड यांनी काही महिन्यांपूर्वी याची घोषणा केली आहे. रखडलेले म्हाडा वसाहतीचे प्रकल्प याच धर्तीवर मार्गी लावता येतात का याची चाचपणी म्हाडाने सुरू केली आहे. त्यामुळे येत्या काळात मोतीलाल नगरच्या धर्तीवरच खासगी विकासकांच्या माध्यमातून पुनर्विकास प्रकल्प मार्गी लावले जाण्याची शक्यता आहे. मात्र त्याचवेळी या प्रारूपानुसार म्हाडाला मिळणाऱ्या घरांच्या संख्येत काहीशी घट होणार आहे. असे असले तरी या प्रारूपानुसार करण्यात येणाऱ्या पुनर्विकासाच्या माध्यमातून सर्वसामान्यांसाठी मोठ्या संख्येने घरे उपलब्ध होतील. रखडलेले पुनर्विकास प्रकल्प वेगाने मार्गी लागण्यास मदत होईल, असा दावा म्हाडाने केला आहे.
