विश्लेषण: पुनर्विकास करत आहात? ही काळजी घेतली का?

शासनाची नियमावली काय सांगते?

शासनाने सहकार आयुक्त आणि सिडको अध्यक्षांची समिती स्थापना केली होती. या समितीने रहिवाशांच्या तक्रारींचा अभ्यास करुन पुनर्विकासासाठी नियमावली तयार केली. त्यानुसार शासनाने ३ जानेवारी २००९ रोजी महाराष्ट्र सहकारी गृहनिर्माण संस्था कायद्यात ७९ (अ) या नव्या उपकलमान्वये पुनर्विकासासाठी मार्गदर्शक सूचना जारी केल्या. त्यानंतर त्यात सुधारणा करुन ४ जुलै २०१९ रोजी नव्याने मार्गदर्शक सूचना जारी केल्या. त्यामुळे २००९ च्या मार्गदर्शक सूचना रद्द झाल्या. त्यानुसार पुनर्विकास करावयाचा असल्यास त्याबाबतचा निर्णय विशेष सर्वसाधारण सभेत घेण्यात यावा, असे त्यात नमूद आहे.

काय आहेत सूचना?

इमारत पुनर्विकास करावयाचा असल्यास एकूण सदस्यांच्या एक पंचमांश सदस्यांनी संस्थेच्या सचिवांना लेखी पत्र देऊन पुनर्विकासाबाबत योजना आणि सूचना कराव्यात तसेच विशेष सर्वसाधारण सभा बोलाविण्याची मागणी करावी. असे पत्र मिळाल्यानंतर संस्थेच्या सचिवाने हे पत्र आठ दिवसांत व्यवस्थापकीय समितीपुढे ठेवावे. त्यानंतर व्यवस्थापकीय समितीने दोन महिन्यांत विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवावी. अशा सभेसाठी किमान १४ दिवस आधी लेखी नोटिस जारी करुन या सभेच्या विषय पत्रिकेवर पुनर्विकास हा विषय नमूद करावा. ही नोटीस सर्व सदस्यांना जारी केल्याची नोंद सोसायटी कार्यालयात ठेवावी. या सभेपूर्वी व्यवस्थापकीय समितीने शासकीय वा महापालिका पॅनेलवरील ‘प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारां’कडून किमान तीन निविदा मागवाव्यात. प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार समितीवर ‘कौन्सिल ऑफ आर्किटेक्टचर’ची मान्यता असलेला वास्तुरचनाकार असावा. यापैकी एकाची विशेष सर्वसाधारण सभेत निवड करण्यात यावी. या सल्लागाराने प्रकल्प अहवाल सादर करावा.

पारदर्शकतेसाठी काय करावे?

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने पुनर्विकासाबाबत पारदर्शक धोरण अवलंबावे, अशी अपेक्षा आहे. यासाठी स्वतंत्र संकेतस्थळ निर्माण करावे व पुनर्विकास प्रक्रियेबाबत नोटिस, सभेचे इतिवृत्त तसेच प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराने सादर केलेला अहवाल आदी संकेतस्थळावर उपलब्ध करुन द्यावे. याशिवाय प्रत्येक सदस्याला सभेची नोटिस आणि इतिवृत्त ईमेलद्वारे वा रजिस्टर्ड पोस्टाद्वारे पाठवावे. अशा प्रकारे संकेतस्थळ निर्माण केले आहे, याची माहिती उपनिवधकांना कळवावी. याशिवाय ही संपूर्ण माहिती सहकारी संस्थेच्या नोटिस फलकावर प्रदर्शित करावी. पुनर्विकासाबाबत व्यवस्थापकीय समिती तसेच विशेष सर्वसाधारण सभेत मंजूर झालेले ठराव उपनिबंधकांना ईमेलद्वारे तसेच प्रत्यक्ष सादर करावेत. याबाबत पोचपावती ठेवावी.

विशेष सभेच्या अजेंडासाठी काय सूचना आहेत?

सदस्यांनी केलेल्या मागणीनुसार पुनर्विकास हाती घेण्याबाबत निर्णय घेणे, अनुभवी व प्रशिक्षित प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराची नियुक्ती करणे आणि त्याची कार्यकक्षा निश्चित करणे, पुनर्विकास प्रकल्प पूर्ण होण्यासाठी कालबद्ध कार्यक्रम निश्चित करणे असे विषय या सभेसाठी असावेत. याशिवाय पुनर्विकासासाबाबत सदस्यांच्या सूचना वा काही योजना असल्यास तसेच त्यांच्या माहितीचा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार असल्यास विशेष सर्वसाधारण सभेपूर्वी आठ दिवस आधी सदस्यांनी लेखी सूचना कराव्यात. सदस्याने प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार सुचविल्यास संबंधित सल्लागाराचे संमती पत्र सादर करणे बंधनकारक आहे.

सभेसाठी नियमावली काय आहे?

पुनर्विकासासाठी बोलाविलेल्या विशेष सर्वसाधारण सभेत एकूण सदस्यांच्या दोन तृतीयांश बहुमत असणे आवश्यक आहे. इतके संख्याबळ नसल्यास संबंधित सभा तहकूव करण्यात यावी. त्यानंतर महिन्याभरात किमान सात दिवसांची नोटीस जारी करुन पुन्हा विशेष सर्वसाधारण सभा बोलाविण्यात यावी. या सभेतही दोन तृतीयांश बहुमत नसल्यास सदस्यांना पुनर्विकासात रस नाही, असे समजून सभा रद्द करण्यात यावी. त्यानंतर तीन महिन्यांपर्यंत पुनर्विकासाबाबत कुठलीही विशेष सर्वसाधारण सभा बोलाविण्यात येऊ नये. आवश्यक गणसंख्येनुसार सभा झाल्यास सदस्यांनी सादर केलेल्या लेखी सूचनांवर चर्चा करण्यात यावी. या सभेत झालेली चर्चा संबंधित सदस्यांच्या नावासह इतिवृत्तात नोंद करावी. पुनर्विकास करावयाचा आहे किंवा नाही याबाबत या सभेत निर्णय घेणे आवश्यक आहे. एकूण सदस्यांच्या ५१ टक्के सदस्यांनी मंजुरी देणे बंधनकारक आहे. या सभेस उपस्थित असलेल्या सदस्यांनाच मतदानाचा अधिकार आहे. पुनर्विकास करण्यास मान्यता मिळाल्यानंतर प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराची नियुक्ती करुन त्याची कार्यकक्षा निश्चित करावी आणि पुनर्विकास योजनेचे वेळापत्रक निश्चित करावे. ५१ टक्के मतांनी पुनर्विकासाचा प्रस्ताव मंजूर झाल्यानंतर प्रत्येक सदस्याकडून लेखी संमती पत्र घेण्यात यावे.

पुढे काय?

प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराने व्यवहार्य अहवाल सादर केल्यानंतर व्यवस्थापकीय समितीची बैठक बोलाविण्यात यावी. या सभेत संबंधित सल्लागाराला पाचारण करावे. त्यानंतर सदस्यांच्या सूचनांसाठी सभा बोलवावी. प्रकल्प अहवाल सदस्यांच्या तपासणीसाठी उपलब्ध करुन द्यावा. यावरील सूचना सदस्यांनी सभेच्या सात दिवस आधी सादर कराव्यात. त्यानंतर सर्व सूचनांबाबत सल्लागाराच्या उपस्थितीत चर्चा करूनच संबंधित अहवाल संमत करावा. त्यानंतर विकासक नियुक्तीसाठी निविदेचा मसुदा निश्चित करण्यात यावा. त्यानंतर निविदा जारी करावी. प्रतिसाद मिळालेल्या निविदांचा संपूर्ण तपशील संस्थेच्या नोटिस फलकावर प्रदर्शित करावा. किमान तीन निविदा आवश्यक आहेत. त्यापेक्षा कमी निविदा असल्यास आठवड्याभराची मुदतवाढ देण्यात यावी. त्यानंतरही प्रतिसाद न मिळाल्यास आणखी एक आठवड्याची मुदतवाढ द्यावी. तरीही प्रतिसाद न मिळाल्यास ज्या निविदा आल्या आहेत त्यापैकी एकाची निवड करण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवावी. गुणवत्ता, अनुभव, आर्थिक आणि तांत्रिक क्षमता या जोरावर प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराने स्पर्धात्मक यादी तयार करावी. त्यानंतर सहकारी संस्थेने विशेष सर्वसाधारण सभेसाठी सहकार अधिकारी नियुक्त करण्यासाठी उपनिबंधकांना पत्र द्यावे. त्यास मान्यता मिळाल्यानंतर संस्थेने विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवावी. संबंधित विकासकांच्या प्रतिनिधींनाही या सभेला पाचारण करावे. या सभेचे ध्वनिचित्रीकरण करावे. सभेसाठी एकूण सदस्यांच्या दोन तृतीयांश उपस्थिती बंधनकारक असून आवश्यक गणसंख्या नसल्यास सभा तहकूब करणे व सात दिवसांत पुन्हा सभा बोलाविणे. तरीही गणसंख्या नसल्यास सभा रद्द करावी. पुन्हा तीन महिन्यांत पुनर्विकासासाठी सभा घेण्यात येऊ नये.

पुढे काय?

प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराने व्यवहार्य अहवाल सादर केल्यानंतर व्यवस्थापकीय समितीची बैठक बोलाविण्यात यावी. या सभेत संबंधित सल्लागाराला पाचारण करावे. त्यानंतर सदस्यांच्या सूचनांसाठी सभा बोलवावी. याबाबतची माहिती संस्थेच्या नोटिस फलकावर प्रदर्शित करावी. प्रकल्प अहवाल सदस्यांच्या तपासणीसाठी उपलब्ध करुन द्यावा. यावरील सूचना सदस्यांनी सभेच्या सात दिवस आधी सादर कराव्यात. त्यानंतर सर्व सूचनांबाबत सल्लागाराच्या उपस्थितीत चर्चा करूनच संबंधित अहवाल संमत करावा. त्यानंतर विकासक नियुक्तीसाठी निविदेचा मसुदा निश्चित करण्यात यावा. त्यानंतर निविदा जारी करावी. प्रतिसाद मिळालेल्या निविदांचा संपूर्ण तपशील संस्थेच्या नोटिस फलकावर प्रदर्शित करावा. किमान तीन निविदा आवश्यक आहेत. त्यापेक्षा कमी निविदा असल्यास आठवड्याभराची मुदतवाढ देण्यात यावी. त्यानंतरही प्रतिसाद न मिळाल्यास आणखी एक आठवड्याची मुदतवाढ द्यावी. तरीही प्रतिसाद न मिळाल्यास ज्या निविदा आल्या आहेत त्यापैकी एकाची निवड करण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवावी.

मिळालेल्या निविदा व्यवस्थापकीय समितीने विकासकाचा प्रतिनिधी तसेच इच्छुक सदस्यांच्या उपस्थितीत बैठक बोलावून उघड कराव्यात.
गुणवत्ता, अनुभव, आर्थिक आणि तांत्रिक क्षमता या जोरावर प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराने स्पर्धात्मक यादी तयार करावी. त्यानंतर सहकारी संस्थेने विशेष सर्वसाधारण सभेसाठी सहकार अधिकारी नियुक्त करण्यासाठी उपनिबंधकांना पत्र द्यावे. त्यास मान्यता मिळाल्यानंतर संस्थेने विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवावी. त्यासाठी किमान १४ दिवसांची नोटिस द्यावी. सर्व सदस्यांना प्रत्यक्ष वा रजिस्टर्ड पोस्ट ईमेलद्वारे या सभेबाबत कळवावे. याबाबत पोचही घ्यावी. या सभेचा एजंडा संकेतस्थळावर टाकावा. संबंधित विकासकांच्या प्रतिनिधींनाही या सभेला पाचारण करावे. या सभेचे ध्वनिचित्रीकरण करावे. सदस्यांना ओळखपत्र बंधनकारक आहे. या सभेसाठी एकूण सदस्यांच्या दोन तृतीयांश उपस्थिती बंधनकारक असून आवश्यक गणसंख्या नसल्यास सभा तहकूब करणे व सात दिवसांत पुन्हा सभा बोलाविणे. तरीही गणसंख्या नसल्यास सभा रद्द करावी. पुन्हा तीन महिन्यांत पुनर्विकासासाठी सभा घेण्यात येऊ नये. या सभेसाठी गणसंख्या असल्यास सभेत विकासकांबाबत तुलनात्मक तक्ता, सादरीकरण, विकासकाची नियुक्ती हे महत्त्वाचे मुद्दे एजंडावर घ्यावेत. त्यानंतरच विकासकाची नियुक्ती करावी. पुनर्विकासात विकास हक्क करारनामा महत्त्वाचा असतो. त्यासाठी संस्थेने कायदेशीर सल्लागाराची नियुक्ती करावी.
nishant.sarvankar@expressindia.com