नवी मुंबई असूनही मुंबईच्या वाहतुकीवरील ताण कायम, तिसरी मुंबई ठरणार का यशस्वी पर्याय?

१९७५ मध्ये जेव्हा मुंबई महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाची (एमएमआरडीए) स्थापना झाली, तेव्हा विस्तृत मुंबई आणि महानगरात येणाऱ्या प्रदेशांचे नियोजन करण्याची जबाबदारी त्यांच्यावर सोपवण्यात आली. या महानगर प्रदेशात आज नऊ महानगरपालिका, नऊ नगरपालिका आणि एक हजारांहून अधिक गावांचा समावेश आहे. अनेक वर्ष लहान भागांचे नियोजन केल्यानंतर आता संपूर्ण शहरांचे नियोजन करण्याची संधी एमएमआरडीएला मिळाली आहे.

मुंबई महानगर प्रदेशाच्या नियोजनाची जबाबदारी असलेल्या मुंबई महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाने (MMRDA) आता तिसरी मुंबई उभारण्याचे काम हाती घेतले आहे. उरण, पेण आणि पनवेल तालुक्यांमधील १२४ गावांमध्ये पसरलेल्या ३२३.४४ चौरस किलोमीटरच्या क्षेत्रावर तिसरी मुंबई उभारली जात आहे. ‘कर्नाळा-साई-चिरनेर (KSC) न्यू टाउन’ म्हणून हे क्षेत्र विकसित होत आहे.

अटल सेतू आणि नवी मुंबई आंतरराष्ट्रीय विमानतळाच्या (NMIA) प्रभाव क्षेत्रात येत असल्याने या भागाची तिसरी मुंबई म्हणून निवड करण्यात आली आहे, त्यामुळे या नव्या शहरासाठी मोठ्या योजना आखल्या जात आहेत. सिंगापूरस्थित कंपनीकडून मास्टरप्लॅन तयार करण्यापासून ते दावोसमध्ये कोट्यावधी रुपयांच्या गुंतवणुकीपर्यंत, या भागाच्या विकासासाठी अनेक महत्त्वाकांक्षी योजना प्रस्तावित आहेत.
ही कल्पना नेमकी कशी पुढे आली, सध्या या शहराच्या विकासाची स्थिती काय आहे आणि ‘तिसरी मुंबई’ प्रत्यक्षात कितपत व्यवहार्य ठरू शकते, याचा सविस्तर आढावा घेऊया…

तिसऱ्या मुंबईची कल्पना काय?

मुंबई आणि नवी मुंबईला जोडणारा अटल सेतू वाहतुकीसाठी खुला होत असताना तिसऱ्या मुंबईची कल्पना आकार घेऊ लागली. अटल सेतू आणि नवी मुंबई आंतरराष्ट्रीय विमानतळामुळे रायगड जिल्ह्यातील अनेक भागांच्या विकासाची शक्यता वाढली. यातूनच ‘तिसऱ्या मुंबई’ची कल्पना पुढे आली.

अटल सेतू हा सुमारे २१.८ किलोमीटर लांबीचा पूल आहे. तो दक्षिण मुंबईला नवी मुंबईशी जोडतो. या पुलामुळे रायगडमधील जमिनीचे महत्त्व वाढेल अशी अपेक्षा आहे. सार्वजनिक पायाभूत सुविधांमुळे वाढणाऱ्या जमिनीच्या किमतीचा फायदा घेऊन परिसराचा नियोजित विकास करणे हा ‘तिसरी मुंबई’ उभारण्यामागील महत्त्वाचा उद्देश आहे. अटल सेतूच्या सुमारे १७ हजार कोटी रुपयांच्या प्रकल्पाला आर्थिकदृष्ट्या अधिक व्यवहार्य बनवण्याचाही यामागे विचार आहे.

मार्च २०२४ मध्ये महाराष्ट्राच्या नगरविकास विभागाने कर्नाळा-साई-चिरनेर (KSC) न्यू टाउनच्या हद्दीबाबत सूचना आणि हरकती मागवल्या होत्या. त्यानंतर सरकारने या नव्या शहरासाठी एमएमआरडीएची न्यू टाउन डेव्हलपमेंट अथॉरिटी (NTDA) म्हणून नियुक्ती केली. म्हणजेच, या भागाचा नियोजनबद्ध विकास करण्याची जबाबदारी आता एमएमआरडीएकडे आहे.

यापूर्वी २०१३ मध्ये जाहीर झालेल्या नवी मुंबई विमानतळ प्रभाव क्षेत्र (NAINA) आणि खोपटा न्यू टाउन नोटिफाइड क्षेत्रातील काही भागांचाही केएससी न्यू टाउनमध्ये समावेश करण्यात आला आहे.

सध्या ‘तिसऱ्या मुंबई’ची स्थिती काय?

‘तिसऱ्या मुंबई’ची कल्पना प्रत्यक्षात आणण्यासाठी सध्या अनेक पातळ्यांवर काम सुरू आहे. यामध्ये या क्षेत्रातील जमीन वापराचा सविस्तर आराखडा तयार करणे हे त्यातील पहिले महत्त्वाचे पाऊल आहे. या आराखड्यात सध्या परिसरात काय आहे, कोणती जमीन कशासाठी वापरली जाते आणि भविष्यात कुठे विकास करता येईल, याचा अभ्यास केला जात आहे.

या क्षेत्रातील मोठा भूभाग गावं, जंगल आणि हिरव्या क्षेत्रांनी व्यापलेला आहे. हा भाग तसाच ठेवण्याचा निर्णय घेण्यात आला, परिणामी प्रत्यक्ष विकासासाठी सुमारे १०४ चौरस किलोमीटर इतकीच जमीन उपलब्ध राहणार आहे. याशिवाय या भागातील शेतीची जमीन संपादित करण्याची प्रक्रियाही सुरू आहे.

जवाहरलाल नेहरू पोर्ट ट्रस्टजवळील भागात अनेक गोदामे आहेत. बंदराच्या जवळ असल्यामुळे या गोदामांना सध्या हात लावला जाणार नाही. या जमिनींबाबत सरकार कोणता धोरणात्मक निर्णय घेतं यावर पुढील भूमिका ठरवली जाणार आहे.

जमीन संपादनाची प्रक्रिया सुरू

मार्च २०२६ मध्ये जमीन संपादनाची प्रक्रिया सुरू झाली. यामध्ये जमीनमालकांना भरपाईचे वेगवेगळे पर्याय देण्यात आले आहेत. काही प्रकरणांत विकसित जमिनीपैकी २२.५ टक्के जमीन, तर काही ठिकाणी रोख भरपाई देण्याचा पर्याय आहे. याशिवाय टीडीआर किंवा एफएसआयच्या स्वरूपातही भरपाई घेता येणार आहे.

एफएसआयच्या स्वरूपात भरपाई घेतल्यास त्याच भूखंडावर अतिरिक्त बांधकाम करण्याचे अधिकार मिळतात, तर टीडीआरमध्ये प्रमाणपत्राच्या माध्यमातून एफएसआयचे क्रेडिट मिळते. हे क्रेडिट दुसऱ्या भूखंडावर वापरता येते किंवा खुल्या बाजारात विकता येते.

जमीन संपादनाला विरोध; आराखड्याचे काम लांबले

एप्रिलमध्ये एमएमआरडीएने जमीन संपादनाची प्राथमिक प्रक्रिया सुरू केली. यासाठी शेतकरी आणि जमीनमालकांना संपादनासाठी प्रस्तावित जमिनीबाबत आपले म्हणणे मांडण्याचे आवाहन करण्यात आले. मात्र, काही गावांनी या प्रकल्पाला ‘जमीन बळकावण्याचा प्रयत्न’ असल्याचे म्हणत विरोध केला आहे, त्यामुळे जमीन संपादनाची प्रक्रिया संथ झाली आहे.

या विरोधाचा परिणाम ‘तिसऱ्या मुंबई’च्या जमीन वापर आराखड्यावरही झाला आहे. आराखडा तयार करण्याच्या शेवटच्या टप्प्यात जमिनीवर प्रत्यक्ष जाऊन सर्वेक्षणातील माहिती तपासण्याचे काम सुरू आहे. या प्रक्रियेला ‘ग्राउंड ट्रुथिंग’ म्हणतात. हे काम पूर्ण झाल्यानंतर जमीन वापराचा आराखडा अंतिम होणार आहे.

ऑगस्ट अखेरपर्यंत हा आराखडा तयार होण्याची अपेक्षा आहे. त्यानंतर उपलब्ध जमिनीवर नेमका कुठे आणि कसा विकास करायचा याचे नियोजन सुरू होईल. या विकास आराखड्यासाठी एमएमआरडीएने सिंगापूरस्थित सुरबाना जुरोंग या शहरी विकास सल्लागार कंपनीची नियुक्ती केली आहे. ही कंपनी ‘तिसऱ्या मुंबई’चा संपूर्ण आराखडा तयार करणार आहे. त्यात रस्ते आणि वाहतूक व्यवस्था, पाणी, वीज यांसारख्या मूलभूत सुविधांचाही विचार केला जाणार आहे. काम सुरू झाल्यापासून सहा महिन्यांत हा आराखडा तयार करण्याचे नियोजन आहे.

तिसऱ्या मुंबईमागील धोरण काय?

मुंबईवरील वाढता ताण कमी करण्यासाठी सरकार आणि नगररचनाकारांनी यापूर्वीही नवी मुंबईसारखी नियोजित शहरे उभारण्याचा प्रयत्न केला आहे. नवी मुंबई विमानतळ प्रभाव क्षेत्र (NAINA) विकसित करण्याची योजनाही याच उद्देशाने आखण्यात आली होती.

आज नवी मुंबईची लोकसंख्या मोठी आहे आणि शहराचा विस्तारही झाला आहे. मात्र, नवी मुंबईचा विकास अपेक्षेप्रमाणे झाला नसल्याचे काही नगररचनाकार आणि तज्ज्ञ मानतात. १९७०च्या दशकाच्या सुरुवातीला शिरीष पटेल आणि चार्ल्स कोरिया यांसारख्या नगररचनाकारांनी नवी मुंबईची आखणी केली. वाहतूक केंद्रांच्या आसपासच्या क्षेत्रासाठी जास्त एफएसआय आणि त्यापासून दूर जाताना कमी एफएसआय देऊन नियोजित शहर उभारण्याची त्यांची कल्पना होती. मात्र, ही योजना अपेक्षेप्रमाणे पुढे जाऊ शकली नाही. नवी मुंबईला मजबूत आर्थिक केंद्र म्हणून उभे राहण्यासाठी अनेक दशके लागली. अगदी अलीकडच्या काळात शहरातील घरांच्या विक्रीत आणि किमतीत काहीशी वाढ दिसत आहे.

रिअल इस्टेट रिसर्च कंपनी नाईट फ्रँकचे गुलाम झिया यांच्या मते, नवी मुंबईच्या नियोजनात मोठ्या प्रमाणावरील जलद वाहतूक व्यवस्थेचा पुरेसा विचार झाला नाही. आज नवी मुंबईत मोठी लोकसंख्या असली तरी रोजगाराच्या संधी पुरेशा वाढलेल्या नाहीत, त्यामुळे शहरातील मोठी लोकसंख्या कामासाठी लोकल ट्रेनने मुंबईत ये-जा करते.

नवी मुंबईपर्यंत रेल्वे सेवा १९९०च्या दशकात पोहोचली. मात्र, दररोज मोठ्या अंतराचा प्रवास करणाऱ्या लोकांसाठी ही व्यवस्था पुरेशी ठरत नाही, असे झिया यांनी इंडियन एक्स्प्रेसला सांगितले. त्यांच्या मते, अशा प्रवासासाठी वेगवान मास रॅपिड ट्रान्सपोर्ट व्यवस्थेची गरज आहे.

अटल सेतूमुळे मुंबई आणि नवी मुंबईमधील प्रवास सोपा झाला असला, तरी या मार्गाचा खर्च सर्वसामान्यांसाठी सहज परवडणारा नाही, असेही झिया यांनी नमूद केले, त्यामुळे ‘तिसऱ्या मुंबई’च्या नियोजनात केवळ घरं आणि रस्ते नव्हे, तर रोजगार आणि वेगवान वाहतूक व्यवस्था सुरुवातीपासूनच महत्त्वाची ठरणार आहे.

वेगवान सार्वजनिक वाहतूक ठरणार महत्त्वाची

नवी मुंबईसारखे उपनगर किंवा सॅटेलाइट शहर यशस्वी होण्यासाठी त्याचा मुख्य शहराशी संपर्क मजबूत असणे गरजेचे आहे, असे गुलाम झिया सांगतात. तरच अनेक लोक मुंबईतच काम करतील आणि त्यांचे कुटुंबीयही मुंबईत तिथे राहू शकतील. पण, मुंबईपासून दूर राहूनही चांगले जीवनमान आणि तुलनेने कमी घरभाडे मिळवायचे असेल तर वेगवान सार्वजनिक वाहतूक आवश्यक आहे.

आजही पनवेलकडे जाणाऱ्या लोकल गाड्या कमी आहेत आणि प्रवासालाही बराच वेळ लागतो, त्यामुळे तिसऱ्या मुंबईत लोक राहायला आल्यानंतर कंपन्यांनाही या भागात कार्यालये सुरू करण्याचा विचार करावा लागेल.

दरम्यान, नैनाचा विकासही आता प्रत्यक्षात वेग घेत आहे. नैनाच्या नियोजनाची जबाबदारी असलेल्या सिडकोने शहराच्या एका भागातील रस्ते आणि मूलभूत सुविधांच्या विकासासाठी नुकतीच आठ हजार कोटी रुपयांची निविदा काढली आहे.

तिसऱ्या मुंबईत गुंतवणुकीची सुरुवात

तिसऱ्या मुंबईचा विकास अजून सुरुवातीच्या टप्प्यात असला तरी काही गुंतवणूकदारांनी आतापासूनच या भागातील घरांमध्ये रस दाखवण्यास सुरुवात केली आहे. सध्या जमीनमालकांशी थेट व्यवहार करून जमीन घेण्याचा प्रयत्न गुंतवणूकदार करत आहेत. पुढे एमएमआरडीएने जमीन संपादित केल्यानंतर या गुंतवणूकदारांना आपला हक्क नोंदवण्यासाठी एमएमआरडीएकडे जावे लागणार आहे.

गुलाम झिया यांच्या मते, एमएमआरडीएने रस्ते, पाणी, वीज आणि इतर मूलभूत सुविधा तसेच चांगली सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था उभी केली तर या भागाच्या विकासाला आपोआप चालना मिळेल. मुंबई आणि नवी मुंबई आंतरराष्ट्रीय विमानतळाला जोडणाऱ्या मेट्रो मार्गाचे कामही सुरू आहे. याशिवाय प्रस्तावित मुंबई-हैदराबाद हाय-स्पीड रेल्वे मार्गावर नवी मुंबई विमानतळाला स्थानक देण्याची योजनाही आहे. या प्रकल्पांमुळे तिसऱ्या मुंबईला मुंबई आणि देशातील इतर मोठ्या शहरांशी जोडण्याची शक्यता वाढणार आहे.

तिसरी मुंबई कधी आकार घेणार?

एमएमआरडीएच्या अधिकाऱ्यांच्या मते, आम्ही सध्या तिसऱ्या मुंबईच्या विकासावर काम करत आहोत. मात्र, शहर उभारणी ही दीर्घकालीन प्रक्रिया आहे. पुढील पाच ते दहा वर्षांत या प्रकल्पाचे मोठे परिणाम दिसणार नाहीत. मूलभूत पायाभूत सुविधा उभ्या राहिल्या की, या भागात मोठ्या प्रमाणावर विकास आणि गुंतवणूक होणे शक्य होईल.

म्हणजेच, तिसरी मुंबई केवळ नवे शहर उभारण्याचा प्रकल्प नाही; मुंबई, नवी मुंबई आणि रायगडच्या भविष्यातील विकासाला एका नव्या केंद्राशी जोडण्याचा प्रयत्न आहे. मात्र, नवी मुंबईच्या अनुभवातून एक गोष्ट स्पष्ट होते, शहर उभे राहण्यासाठी केवळ जमीन आणि इमारती पुरेशा नसतात. रोजगार, वेगवान सार्वजनिक वाहतूक आणि मूलभूत सुविधा सुरुवातीपासूनच मजबूत असतील, तरच ‘तिसरी मुंबई’ मुंबईचा खरा भार हलका करू शकेल.