विश्लेषण : कामाठीपुरा परिसराचा ‘उत्तुंग’ पुनर्विकास… काय आहे प्रकल्प?

कामाठीपुरा परिसर आहे कसा?

कामाठीपुरा दक्षिण मुंबईत असून हा परिसर प्रामुख्याने वेश्याव्यवसायासाठी ओळखला जातो. या परिसरात १९९० मध्ये एड्सचे प्रमाण वाढले, तर दुसरीकडे परिसराच्या पुनर्विकासाचे वारे वाहू लागले. दरम्यानच्या काळात या परिसरातील वेश्याव्यवसाय करणाऱ्या महिलांची संख्या कमी होऊ लागली. एके काळी येथे वेश्याव्यवसायात करणाऱ्या महिलांची संख्या ४० हजारांहून अधिक होती, ती आता ५०० च्या आसपास आहे.

कामाठीपुराला पुनर्विकासाची गरज का?

दक्षिण मुंबईतील सुमारे ३४ एकर जागेवर कामाठीपुरा वसला आहे. कामाठीपुऱ्यात ४७५ उपकरप्राप्त, उपकरप्राप्त नसलेल्या १६३, पुनर्बांधणी केलेल्या १५ इमारती, १५ धार्मिक स्थळे, दोन शाळा, चार सरकारी कार्यालये आणि आठ इतर बांधकामे आहेत, त्याचबरोबर परिसरात पीएमजीपी इमारतीही असून येथील ५२ इमारती कोसळल्या आहेत. कामाठीपुरा येथील ६,०७३ निवासी आणि १,३४२ अनिवासी रहिवासी आहेत. या परिसरातील बहुतेक सर्वच इमारती जुन्या असून १९९० नंतर त्यांची दुरवस्था होण्यास सुरुवात झाली, आता या इमारती दुरुस्तीच्या पलिकडे गेल्या आहेत. त्यामुळे येथील इमारतींचा पुनर्विकास करणे आवश्यक आहे.

पुनर्विकासाची जबाबदारी म्हाडावर?

कामाठीपुऱ्यात बहुतेक उपकर प्राप्त इमारती आहेत. मुंबईतील उपकरप्राप्त इमारतींच्या देखभाल, दुरुस्तीची संपूर्ण जबाबदारी म्हाडाच्या मुंबई इमारत दुरुस्ती आणि पुनर्रचना मंडळावर आहे. त्यामुळे राज्य सरकारने कामाठीपुराच्या पुनर्विकासाची जबाबदारी दुरुस्ती मंडळावर सोपवली. ही जबाबदारी आपल्याकडे आल्यानंतर मंडळाने कामाठीपुरा परिसराचे सर्वेक्षण करून प्रकल्पाच्या व्यवहार्यतेचा अभ्यास केला. या व्यवहार्यता अभ्यासाचा अहवाल राज्य सरकारच्या उच्चस्तरीय समितीकडे मंजुरीसाठी सादर करण्यात आला. उच्चस्तरीय समितीने नोव्हेंबर २०२३ मध्ये या प्रकल्पाला मंजुरी दिली. त्यानंतर मंडळाने डिसेंबर २०२३ मध्ये या प्रकल्पाचा सविस्तर आराखडा तयार करण्यासाठी निविदा प्रसिद्ध केली. निविदा अंतिम करून माहिमतुरा कन्सल्टंट प्रायव्हेट लिमिटेडची सल्लागार म्हणून नियुक्ती करण्यात आली. या सल्लागाराच्या माध्यमातून प्रकल्पाचा बृहत आराखडा तयार करण्यात आला. त्यानंतर मंडळाने बांधकामासाठी निविदा काढण्याचा निर्णय घऊन त्यादृष्टीने पाऊले टाकली.

सी. अँड डी. प्रारूपानसार पुनर्विकास?

म्हाडाच्या मुंबई मंडळाच्या माध्यमातून गोरेगावमधील मोतीलाल नगरचा पुनर्विकास कन्स्ट्रक्शन अँड डेव्हल्पमेंट एजन्सी (सी अँड डी) अर्थात खासगी विकासकाची नियुक्ती करून मार्गी लावण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. विक्री घटकातील सर्वाधिक हिस्सा म्हाडाला देणाऱ्या विकासकाची पुनर्विकासासाठी नियुक्ती करण्यात येते. त्यानुसार मोतीलाल नगरचे कंत्राट अदानी समूहाला देण्यात आले. मोतीलाल नगर पुनर्विकास मार्गी लावण्यासाठी आवश्यक निधी उपलब्ध नसल्यामुळे म्हाडाने सी. अँड डी. प्रारूप आणले. आता याच प्रारूपानुसार मुंबईतील म्हाडाच्या अनेक इमारतींचा पुनर्विकास करण्यात येत आहे. मंडळानेही तेच प्रारूप दुरुस्ती स्वीकारले असून कामाठीपुराचा पुनर्विकासही याच प्रारूपाअंतर्गत करण्याचा निर्णय घेऊन निविदा काढण्याची तयारी करण्यात आली, मात्र गेल्या कित्येक महिन्यांपासून ही निविदा प्रक्रिया रखडली होती.

विशेष नियोजन प्राधिकरणासंबंधीचा प्रस्ताव रखडल्याने निविदेस विलंब ?

कामाठीपुरा परिसरातील इमारती ज्या ठिकाणी उभ्या आहेत तेथील जमीन खासगी मालकीची आहे. त्यामुळे या इमारतींच्या पुनर्विकास करणे शक्य व्हावे म्हणून म्हाडाच्या दुरुस्ती मंडळाची या परिसरासाठी विशेष नियोजन प्राधिकरण म्हणून नियुक्ती करणे आवश्यक आहे. जेणेकरून पुनर्विकासासंबंधीच्या सर्व परवानग्या घेणे, पुनर्विकास वेगाने मार्गी लावणे शक्य होईल, असा मुद्दा उपस्थित करून दुरुस्ती मंडळाने यासंबंधीचा प्रस्ताव राज्य सरकारकडे मंजुरीसाठी पाठविला होता. मात्र मुंबई महानगरपालिकेने त्यास आक्षेप घेत पालिकाच विशेष नियोजन प्राधिकरण म्हणून राहील अशी भूमिका घेतली. यावरुन वाद निर्माण झाला आणि यात विशेष नियोजन प्राधिकरणासंबंधीचा प्रस्ताव रखडला. परिणामी, निविदा प्रक्रिया लांबणीवर पडली.

अखेर निविदा काढण्याचा मार्ग मोकळा ?

विशेष नियोजन प्राधिकरणाचा प्रस्ताव लालफितीत अडकल्याने निविदा प्रक्रिया लांबणीवर पडली होती. कामाठीपुरा परिसरातील इमारतींची दूरवस्था पाहता पुनर्विकास तातडीने मार्गी लावणे आवश्यक आहे. त्यामुळे अखेर दुरुस्ती मंडळाने एप्रिलमध्ये राज्य सरकारला एक पत्र पाठवून निविदा काढण्यास परवानगी देण्याची विनंती केली होती. या विनंतीनुसार अखेर जूनमध्ये राज्य सरकारने निविदा काढण्यास हिरवा कंदिल दाखवला. त्यानंतर तातडीने १२ जून रोजी खासगी विकासकाची नियुक्ती करण्यासाठी निविदा मागविण्यात आल्या. येत्या काही दिवसांत निविदा प्रक्रिया अंतिम करून प्रत्यक्ष पुनर्विकास मार्गी लावण्याचा दुरुस्ती मंडळाचा प्रयत्न आहे. मात्र विशेष नियोजन प्राधिकरणाबाबत सरकारने अद्याप कोणताही निर्णय घेतलेला नाही. त्यामुळे विशेष नियोजन प्राधिकरणाच्या प्रस्तावाबाबत सरकार काय निर्णय घेते याकडे म्हाडाचे लक्ष लागले आहे. मंडळाला विशेष नियोजन प्राधिकरणाचा दर्जा मिळाला तर पुनर्विकास वेगाने मार्गी लावता येईल, असे म्हाडाचे म्हणणे आहे.

असा होणार पुनर्विकास

म्हाडाच्या दुरुस्ती मंडळाने पुनर्विकासाचा आराखडा याआधीच तयार केला आहे. मात्र आता सी. अँड डी. प्रारूपानुसार पुनर्विकास करण्यात येणार आहे. त्यामुळे पुनर्विकासासाठी नियुक्त होणाऱ्या विकासकाला नव्याने आराखडा तयार करावा लागणार आहे. मात्र दुरुस्ती मंडळाच्या आराखड्यात थोडेफार बदल करूनच पुनर्विकास मार्गी लावला जाणार असल्याचेही म्हाडाकडून सांगण्यात येत आहे. दुरुस्ती मंडळाच्या आराखड्यानुसार या पुनर्विकासाअंतर्गत ८००१ रहिवाशांचे आणि ८०० जमीन मालकांचे पुनर्वसन करण्यात येणार आहे. निवासी रहिवाशांना ५०० चौरस फुटांचे घर, तर अनिवासी रहिवाशांना २२५ चौरस फुटांचे गाळे देण्यात येणार आहेत. पुनर्वसित ५७ मजली इमारती बांधण्यात येणार आहेत. सदनिका विक्रीसाठीच्या इमारती ७८ मजली असण्याची शक्यता आहे. लवकरच कामाठीपुरा परिसरात उत्तुंग अशा इमारती उभ्या राहणार असून या परिसराचा कायापालट होणार आहे. दरम्यान ८०० मालकांच्या मोबदल्याचे धोरणही राज्य सरकारने निश्चित केले आहे. त्यानुसार ५० चौरस मीटरपर्यंतची जागा असलेल्या मालकांना ५०० चौरस फुटांचे एक घर मिळणार आहे. तर ५१ ते १०० चौरस मीटर जागा असलेल्या मालकांना ५०० चौरस फुटांची दोन घरे, ज्यांची जागा १०१ ते १५० चौरस मीटर आहे त्यांना ५०० चौरस फुटांची तीन घरे मिळणार आहेत. त्याहून अधिक जागा असलेल्यांना याच नियमानुसार घरे, मोबदला दिला जाणार आहे. याच धोरणानुसार कामाठीपुराचा पुनर्विकास मार्गी लावण्यात येणार आहे.