X

बिल्डरला विकासकामासाठी जमीन देताना ‘ही’ काळजी घ्या

जमीन खरेदी करणे ही बाजारात उपलब्ध असलेल्या आकर्षक दीर्घकालीन गुंतवणुकींपैकी एक आहे. जमिनीतील गुंतवणुकीने नेहमीच तेजीचा पराभव करून परतावा दिलेला आहे. जर योग्य जागा निवडली आणि अशा मालमत्तेच्या बाबतीत कायदेविषयक कोणतेही वाद नसतील, तर जमिनीत केलेली दीर्घकालीन गुंतवणूक आश्चर्यकारक परतावा देऊ शकते. शहरांमध्ये जमिनींची उपलब्धता कमी असल्याने नवीन रिअल्टी प्रोजेक्ट्‌स आणण्यासाठी विकासक आणि अस्तित्वात असलेल्या घरांपैकी घरांचा पुरवठा करण्यावर आणि जमीनमालकांबरोबर संयुक्त जमीन विकास करार (जेडीए) करण्यावर लक्ष केंद्रित करीत आहेत.

जीडीएज्‌ नेहमीच जमीनमालक आणि रिअल इस्टेट डेव्हलपर अशा दोहोंसाठी हुकमी संधी उपलब्ध करून देतात. संयुक्त विकास प्रकल्प जमीनमालकांना त्यांच्या मालमत्तेला मोठी किंमत मिळवून देऊन फायदा करून देतात तर विकासकांना महागडे जमिनीचे तुकडे खरेदी न करता रिअल इस्टेट प्रोजेक्ट्‌स निर्माण करण्याची संधी मिळवून देतात. जेडीएवर सही करण्यापूर्वी जमीनमालकाने त्याचे कायदेशीर परिणाम, करविषयक दायित्व आणि ह्या व्यवहाराचे इतर महत्त्वाचे पैलू लक्षात घेऊन त्यानंतर निर्माण होणारे आर्थिक परिणामांचे गणित मांडले पाहिजे. संयुक्त विकास प्रकल्प कसे काम करतात आणि जमीनमालकांनी त्यांची जमीन विकासकाला बांधकामासाठी देण्यापूर्वी कोणती सावधानता बाळगली पाहिजे हे आता आपण पाहू या.

संयुक्त विकास प्रकल्प कसे कार्य करतात?

बिल्डर्स सुरुवातीला व्यवहार्यता पाहण्यासाठी जमिनीचा अभ्यास करतात आणि तिच्यावर किती अपार्टमेंट्‌स किंवा घरे बांधली जाऊ शकतात, प्रकल्प करण्यासाठी किती वेळ लागेल, जमिनीचा प्रचलित बाजारभाव किती आहे, त्यासाठी उभाराव्या लागणाऱ्या निधीसाठी किती खर्च करावा लागेल, बांधकामसाहित्य आणि मजुरी, त्या भागातील घरांचे भाव, इत्यादी पाहतात. त्यानंतर अपार्टमेंट्‌च्या एकूण संख्येत आणि/किंवा आर्थिक मोबदल्यातील तुमचा हिस्सा किती ह्याचा प्रस्ताव ठेवला जातो. सामान्यत: बिल्डर ८०:२० ते ६०:४० ह्या प्रमाणात मोबदला देऊ करतात, म्हणजेच एकूण मोबदल्यापैकी अपार्टमेंटच्या माध्यमातून द्यावयाचा ८० ते ६० टक्के हिस्सा आणि उर्वरित २० ते ४० टक्के मोबदला रोख रकमेच्या स्वरुपात देतात.

मोबदल्याच्या रचनेच्या बाबतीत खेळखंडोबा करून बिल्डर स्वत:ची जोखीम कमी ठेवण्याचा प्रयत्न करू शकतो, म्हणून जमीनमालकांनी त्यावर लक्ष ठेवले पाहिजे. जमीनमालकाला जर तात्पुरते वेगळ्या जागी स्थलांतरित व्हावे लागत असेल, तर जमीनमालकाने मोबदल्याच्या पॅकेचमध्ये केलेला खर्च, प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत समाविष्ट करीत असतो. एका प्रकल्पात दोन पक्ष, म्हणजेच जमीनमालक आणि विकासक या दोघांचा सहभाग असल्यामुळे त्यांच्यामध्ये वाद होण्याची शक्यता असते, जे सहजपणे कायदेशीर प्रकरण दाखल करण्यापर्यंत जाऊ शकतात आणि ते मिटण्यासाठी खूप काळ जाऊ शकतो. म्हणून तुम्ही जर तुमची जमीन विकास करण्यासाठी बिल्डरला देण्याचा विचार करीत असलात, तर आवश्यक ती सावधानता घेतलीच पाहिजे.

जमीन विकासकामासाठी देताना बाळगावयाची विशेष सावधानता

– जेडीए हा महत्त्वाच्या दस्तऐवजांपैकी एक असतो, जो याच्याशी संबंधित असलेल्या बँकांकडून तसेच घर खरेदी करणाऱ्यांकडून मागितला जाईल. म्हणून एक जमीनमालक म्हणून तुम्ही हा जेडीए निबंधकांच्या कार्यालयात नोंदणीकृत करून घेतला असल्याची खातरजमा केली पाहिजे.

– जेडीए नोंदणीकृत केल्याने न्यायालयांना विकासक आणि जमीनमालक यांच्यातील कायदेशीर वाद सोडविणे सोपे जाते. शिवाय, जेडीए एकदा नोंदणीकृत केले की, त्यात मान्य केलेल्या अटी कोणताही पक्ष बदलू शकत नाही.

– तुम्ही जेडीएवर सही करण्यापूर्वी बांधावयाच्या अपार्टमेंट्‌सची एकूण संख्या आणि तुम्हाला किती दिले जात आहेत ह्यासारख्या महत्त्वाच्या माहितीचा उल्लेख केलेला असेल याची खातरजमा करा.

– ज्या भागावर बांधकाम करावयाचे आहे, त्याला खुणा केल्या पाहिजेत. सामायिक क्षेत्र आणि सुविधा निश्चित केल्या पाहिजेत.

– पैसे भरण्याची कालमर्यादा आणि जर विलंब झाला, तर त्यासाठीच्या दंडाच्या कलमाचा स्पष्टपणे करायला हवा.

– प्रकल्पाचा प्लॅन जेडीएला जोडा आणि त्याच अपार्टमेंट्‌चा आकार, उंची आणि प्रत्येक माहिती तपशीलवार दिलेली असेल ह्याची काळजी घ्या.

– विद्युतविभाग, पाणीपुरवठा, सांडपाणी आणि महानगरपालिका यांसारख्या संबंधित प्राधिकरणाकडील आवश्यक त्या परवानग्या आणि मान्यतांचे तपशील मिळवा.

– जेडीएची पडताळणी करण्यासाठी आणि तुम्ही सही करण्यापूर्वी तो तपासून पाहण्यासाठी बिल्डरने कामाला ठेवलेल्या कायदेतज्ज्ञांवर कधीही अवलंबून राहू नका आणि नेहमी तुमचे स्वत:चे कायदेतज्ज्ञ नेमा.

– जेडीएमध्ये बिल्डरची जबाबदारी आणि जेडीएचे उल्लंघन झाल्यास जमीनमालक कोणती कारवाई करू शकतो याचा स्पष्टपणे उल्लेख करायलाच हवा.

– बहुतेक रिअल्टी प्रोजेक्ट्‌ससाठी प्रकल्प उशिरा सुरू होणे ह्या महत्त्वाच्या समस्येला सामोरे जावे लागते, म्हणून जमीनमालकाने अशा समस्यांचा उल्लेख जेडीएमध्ये करायलाच हवा.

टीम बँकबझार

First Published on: September 10, 2018 11:10 am
Outbrain

Show comments