lp13गेल्या काही वर्षांमध्ये घरांच्या किमती सर्वसामान्य माणसाच्या आवाक्याबाहेर गेल्या आहेत. अशा परिस्थितीत सरकारने हस्तक्षेप करून त्या नियंत्रणात आणायचा प्रयत्न करायला हवा. ते अशक्य नाही, पण त्यासाठी गरज आहे ती इच्छाशक्तीची. 

ती सरकारकडे आहे का, हाच खरा प्रश्न आहे.

ठिकाण शिंपोली..
घराचा दर सुमारे १५ हजार रुपये प्रति चौरस फूट..
उत्पन्न निकष, दरमहा १६ हजार रुपयांपर्यंत..
घराची किंमत १५ लाख २७ हजार रुपये..
ही एखाद्या खासगी बिल्डरच्या घरांची जाहिरात नाही, तर ‘सर्वसामान्यांना रास्त दरात मुंबईत हक्काचे घर देण्याची जबाबदारी’ असलेल्या ‘म्हाडा’ या सरकारी संस्थेची. गेल्या दोन वर्षांतील ‘म्हाडा’च्या घरांचे दर आणि उत्पन्नाचे निकष यांची ही प्रातिनिधिक उदाहरणे ‘परवडणारी घरे’ या परवलीच्या शब्दाचा फुगा फोडण्यासाठी पुरेशी म्हणता येतील.
गेल्या काही वर्षांत राजकारणी असोत की बिल्डरमंडळी, परवडणारी घरे- रास्त दरातील घरे असा सतत धोशा लावत आहेत. निवडणुकीच्या जाहीरनाम्यात व भाषणांत परवडणाऱ्या घरांच्या चर्चेचा प्रचंड मारा सुरू आहे; पण या साऱ्या गोंधळात परवडणारी घरे म्हणजे काय? हा प्राथमिक प्रश्नच हरवला आहे. परवडणाऱ्या घराचा आपापला निकष असू शकतो; पण सर्वसाधारणपणे पगाराच्या सरासरी ३० टक्क्यांपर्यंत रकमेत घेता येईल ते परवडणारे घर, अशी व्याख्या रूढ आहे. शहर नियोजनतज्ज्ञ सुलक्षणा महाजन सांगतात, ‘‘परवडणारे घर ही संकल्पना केवळ मालकी हक्कासाठी नाही, तर भाडेतत्त्वावरील घरासाठीही आहे. घरावरील कर्जाचा हप्ता-भाडे आणि पाणी-वीज बिल आदी खर्च पगाराच्या सरासरी ३० टक्क्यांपर्यंत भागायला हवा.’’ त्याचबरोबर सरकारी पातळीवर ‘म्हाडा’सारख्या संस्थेने उत्पन्न गटाचे निकष व त्यासाठीच्या घरांचा आकार निश्चित करणारे सूत्र मांडले आहे. त्यानुसार अल्प उत्पन्न गटासाठीची मासिक उत्पन्नाची मर्यादा १६ हजार रुपयांपर्यंत करण्यात आली. अल्प उत्पन्न गटाची त्याची मर्यादा १६ हजार रुपयांपासून थेट ४० हजार रुपये अशी आहे, तर मध्यम उत्पन्न गटासाठीची नवीन उत्पन्न मर्यादा ४०,००१ ते ७० हजार रुपये अशी आहे. उच्च उत्पन्न गटासाठी ७० हजारांच्या पुढे उत्पन्न असावे लागणार आहे. परवडणाऱ्या घरांची ही व्याख्या आणि हे निकष व त्यानंतर घरांचे दर पाहिले ते एक स्वप्नच ठरावे असे सध्याचे वास्तव आहे.
मुंबईतील रास्त दरातील घरांच्या प्रश्नांत ‘म्हाडा’ची चर्चा आवश्यक ठरते. रास्त दरात घर देण्यासाठी फार पूर्वी नाही, अगदी पाच वर्षांपूर्वीपर्यंत ‘म्हाडा’ ओळखली जायची. साधारणपणे २००९ पर्यंत ‘म्हाडा’ ही खऱ्या अर्थाने परवडणारी घरे बांधणारी संस्था होती. २००९ मधील सोडतीचा विचार केला तरी ‘म्हाडा’च्या घरांचे दर अगदी रास्त असे होते. बिल्डरांच्या दरांपेक्षा ते जवळपास निम्मे व काही ठिकाणी त्यापेक्षाही थोडे कमीच होते. २००९ मध्ये ‘म्हाडा’ने काढलेल्या सोडतीत मध्यम उत्पन्न गटातील घरांचे चटई क्षेत्रफळ हे साधारणपणे ३८० चौरस फूट ते ४७१ चौरस फुटांपर्यंत होते, तर उच्च उत्पन्न गटातील घरांचे चटई क्षेत्रफळ हे ५७० चौरस फूट ते ९२६ चौरस फुटांपर्यंत होते, तर दर २१ लाख ८९ हजार रुपयांपासून ५६ लाख २४ हजार रुपयांपर्यंत होते. म्हणजेच ५७० चौरस फुटांच्या घराचा दर ३८४० रुपये प्रति चौरस फूट इतका माफक पडत होता. तर ९२६ चौरस फुटांचे घर ६०७३ रुपये प्रति चौरस फूट अशा दराने मिळत होते. बिल्डरांच्या तुलनेत हे दर निश्चितच लक्षणीय प्रमाणात कमी होते; पण गेल्या तीन वर्षांत ‘म्हाडा’च्या घरांचे दर असे काही वाढले की, ते न परवडणारे झाले. २०१३ च्या सोडतीत कांदिवली शिंपोली आणि पवईतील उच्च उत्पन्न गटातील घरांची किंमत ही ७१ लाख ते ७५ लाखांपर्यंत गेली आहे. २०१४ च्या सोडतीत दरमहा १६ हजार रुपये पगाराची अट असलेल्या अत्यल्प उत्पन्न गटातील घराची किंमत होती १५ लाख २७ हजार रुपये. ही क्रूर थट्टा नाही का? पगाराची ३० टक्के रक्कम घरकर्जाचे हप्ते व पाणी-वीज बिलात जाईल या व्याख्येचे तर सोडाच; पण बँकांच्या नियमात तर हे बसेल का? मासिक पगाराच्या सरासरी ५०-६० टक्के रक्कम कर्जाच्या हप्त्यात जाईल अशा रीतीने बँक कर्ज देतात. म्हणजे २० हजार पगार असेल, तर फार तर १०-१२ हजार हप्ता बसेल अशा रीतीने कर्ज देण्यात येते. बाकीची ५०-४० टक्के रक्कम घरखर्चासाठी जाते असे त्यामागील समीकरण आहे. अशा स्थितीत दरमहा १६ हजार पगार असणारी व्यक्ती १५ लाखांचे घर कसे काय घेऊ शकेल? बँक त्याला १५ लाख दूर, १२ लाखांचे तर कर्ज देईल काय? हे सारे ‘म्हाडा’च्या अधिकाऱ्यांना कळत नसेल, असे म्हणणे हास्यास्पद ठरेल. तरीही ही क्रूर थट्टा सुरू आहे. सत्ताधारी ती उघडय़ा डोळय़ांनी पाहत आहेत. ‘म्हाडा’सारख्या सरकारी बिल्डरला नियंत्रणात ठेवू न शकणारे सरकार खासगी बिल्डरांना कसे आवरणार?
परवडणाऱ्या घरांच्या प्रश्नात सध्या सर्वात कळीचा प्रश्न आहे तो जमिनीच्या दरांचा. गगनाला भिडलेल्या जमिनीच्या दरांमुळे बांधकाम खर्च सरासरी दोन हजार रुपये प्रति चौरस फूट असतानाही घरांचे दर दहा हजार रुपये प्रति चौरस फुटांच्या पुढे गेले आहेत. उंचच उंच टॉवरमधील घरांच्या दरांची तर चर्चाच नको. जमिनीची ही टंचाई संपवण्यासाठी आता मिठागरांच्या जमिनी घरबांधणीसाठी मोकळ्या करणे व पोर्ट ट्रस्टची जमीन विकासासाठी खुली करणे या दोन कल्पना पुढे आल्या आहेत. जमिनीचा पुरवठा वाढला तर जागेचे दर कमी होतील हा युक्तिवाद कमाल नागरी जमीन धारणा कायदा रद्द करताना जोरजोरात केला गेला. प्रत्यक्षात तसे काही घडले नाही. आताही केवळ जमीन उपलब्ध झाली म्हणून दर कमी होण्याची शक्यता नाही. मध्यंतरी प्रत्येक मोठय़ा गृहप्रकल्पात २० टक्के छोटी घरे बंधनकारक करण्यात आली, पण बिल्डरांनी त्यावर त्रागा केला. अंमलबजावणी झालीच नाही तर परवडणारी घरे निर्माण होणार कशी? प्रश्न असतो तो राजकीय इच्छाशक्तीचा. मुंबईत जादा जमीन उपलब्ध झाली तरी त्यावर बांधकाम कोण करणार? घरांचा आकार काय असणार? सरकारी संस्थांनी बांधली तरी किंमत ठरणार कशी? हे प्रश्न सोडवले तरच मोकळी जमीन उपलब्ध झाल्यावर रास्त दरात घरबांधणी होऊ शकेल. नवीन तंत्रज्ञानाने अल्पदरात आणि वेळेत छोटी घरे बांधता येतात. ‘सिडको’ त्याबाबत चाचपणी करत आहे. सत्ताधाऱ्यांना बिल्डरांऐवजी अशा प्रयत्नांना प्रोत्साहन द्यावे लागेल.
मुंबईत मोठय़ा प्रमाणात जुन्या इमारती आहेत. मोठय़ा प्रमाणात झोपडपट्टी आहे. पुनर्विकासातून जादा घरांची निर्मिती होऊ शकते. जमिनीचा पुरवठा जादा एफएसआयच्या माध्यमातून सोडवता येऊ शकतो. त्यासाठी समूह विकास, ‘म्हाडा’च्या इमारतींचा पुनर्विकास, उपकरप्राप्त इमारतींचा पुनर्विकास असे उपाय समोर आले आहेत.
मुंबईत ‘म्हाडा’च्या ५६ जुन्या वसाहतींचा पुनर्वसनाचा हा प्रश्न मोठा आहे. या ५६ वसाहतींमध्ये एकूण १०४ संकुले आहेत. त्यात एकूण ३७०१ इमारती आहेत. एकूण घरांची संख्या दोन लाख २६ हजार आहे. तर या सर्व वसाहतींचे एकूण क्षेत्रफळ १५८०.८७ हेक्टर इतके आहे. या इमारती मोडकळीस आल्याने पुनर्वसन गरजेचे झाले. त्यासाठी २००८ मध्ये अडीच इतका वाढीव एफएसआय जाहीर झाला. या जादा ‘एफएसआय’पोटी अधिमूल्य देण्याऐवजी घरांचा साठा देण्याबाबतचा बदल २०१० मध्ये नियमांमध्ये झाला. त्यावरून गोंधळ उडाला. या सुधारित धोरणामध्ये समूह विकासासाठी विशेष लक्ष केंद्रित केले असल्याने नगररचना आणि रुंद रस्ते, पाणी, सांडपाणी व्यवस्था यासारख्या पायाभूत सुविधांचे नियोजन अधिक चांगल्या रीतीने करणे सुलभ होणार आहे. कमाल चटईक्षेत्र निर्देशांकाचा वापरही अधिक नियोजनपूर्वक करता येईल, अशी अपेक्षा आहे.
पुनर्विकासासाठी जाहीर झालेल्या तीन ‘एफएसआय’मुळे ‘म्हाडा’ला या ५६ वसाहतींच्या पुनर्विकासात सध्याच्या दोन लाख २६ हजार कुटुंबांचे पुनर्वसन केल्यावर एक लाख घरे सर्वसामान्यांसाठी उपलब्ध होतील असा अंदाज आहे. मात्र आता पुन्हा नवीन सरकारने घरांऐवजी अधिमूल्य आकारण्यास अनुकूलता असल्याचे संकेत दिले आहेत. तसे झाल्यास एक लाख घरे रास्त दरात विकण्याची संधी जाईल. बिल्डर हव्या त्या दराने ही घरे विकू शकतील. परवडणाऱ्या घरांचा तिढा वाढत जाईल. त्याऐवजी एक लाख जादा घरे सरकारने आपल्या ताब्यात घेतल्यास ती बांधकाम खर्च व त्यावर १० ते २० टक्के नफा या ‘म्हाडा’च्या मूळ समीकरणाप्रमाणे रास्त दरात विकता येतील. पण बिल्डरांचा दबाव झुगारावा लागेल. मागचे मुख्यमंत्री पृथ्वीराज चव्हाण यांनी तो झुगारला होता. मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांच्यासमोर ते आव्हान असेल.
झोपडय़ांच्या जमिनीवर चांगल्यारीतीने परवडणारी घरे उभारली जाऊ शकतात. पण त्यासाठी मोफत घरांच्या लोकप्रिय घोषणेला तिलांजली द्यावी लागेल. बांधकाम खर्चात झोपडीधारकांना घरे दिली तर इतरांनाही ती रास्त दरात देणे अधिक सोपे जाईल. उत्तरे आहेत. पण अशा सर्व प्रश्नांचे अंतिम उत्तर एकाच गोष्टीत दडलेले असते ते राजकीय इच्छाशक्तीत. ती सरकार दाखवणार का? यावरच परवडणाऱ्या घरांचे स्वप्न हे वास्तवात उतरणार की नाही ते ठरेल. अन्यथा शब्दांचा फुगा.. प्रश्नांची चर्चा हवेतच विरून जाईल.
स्वप्नसौरभ कुलश्रेष्ठ