रिअल इस्टेट विशेष : पुणे – कायमच तेजीचा व्यवसाय

पुणे शहराकडून पुणे महानगर असा प्रवास करीत असलेल्या पुणे शहराची भौगोलिक आणि लोकसंख्येची वाढ पाहता लवकरच पुणे शहर सध्याच्या आकारमानापेक्षा दुप्पट होईल. शहराची सातत्याने होत असलेली वाढ…

lp13पुणे शहराकडून पुणे महानगर असा प्रवास करीत असलेल्या पुणे शहराची भौगोलिक आणि लोकसंख्येची वाढ पाहता लवकरच पुणे शहर सध्याच्या आकारमानापेक्षा दुप्पट होईल. शहराची सातत्याने होत असलेली वाढ लक्षात घेऊन शहरालगतची गावे महापालिकेत घेण्याची गरज निर्माण झाली आणि तेव्हाची गरज ओळखून पुण्यालगतची २३ गावे १९९७ मध्ये महापालिका हद्दीत घेण्यात आली. त्यानंतरही शहराच्या लोकसंख्येत सातत्याने वाढ होत राहिली. परिणामी निवाऱ्यासाठी जागा कमी पडू लागली, घरांची मागणी वाढत गेली आणि मग पुन्हा महापालिका हद्दीलगतची गावे शहरात घेण्याचा विचार सुरू झाला.

वाढते नागरीकरण आणि महापालिका हद्दीलगतच्या गावांमध्ये होत असलेल्या बेकायदेशीर बांधकामांमुळे हद्दवाढीची गरज निर्माण होते. महापालिका हद्दीलगतच्या गावांना सेवा-सुविधा द्यावा लागतात; पण तेथील अन्य बाबींवर महापालिकेला नियंत्रण ठेवता येत नाही. या परिस्थितीचा विचार करून पुणे महापालिका हद्दीतही आणखी ३८ गावांचा समावेश केला जाणार आहे. पुण्याचे सध्याचे भौगोलिक क्षेत्रफळ २३४ चौरस किलोमीटर आहे. ही गावे महापालिकेत आल्यानंतर गावांमध्ये महापालिकेकडून सर्व सेवा-सुविधा पुरवल्या जातील. पुण्याची सध्याची लोकसंख्या ३२ लाख आहे आणि गेल्या दोन जनगणानांचा विचार केला, तर लोकसंख्या वाढीचा शहराचा वेग २२.७३ इतका राहिला आहे. देशातील वेगाने वाढणाऱ्या १० शहरांमध्ये पुण्याचा क्रमांक लागतो.
शहराची वेगाने वाढ झाली ती प्रामुख्याने रोजगार उपलब्धतेमुळे आणि शिक्षण तसेच माहिती-तंत्रज्ञानाच्या क्षेत्रातील संधी पुण्यात उपलब्ध झाल्यामुळे. आयटी आणि उद्योगांचे शहर अशी ओळख मिळालेल्या पुण्याचा हा नवा चेहरा घडला तो गेल्या दोन दशकांमध्ये. या उद्योगांमुळे नोकऱ्या व व्यवसायांसाठी तसेच उच्च शिक्षणासाठी गेल्या पंधरा-वीस वर्षांत महाराष्ट्रातून आणि परराज्यांतून पुण्यात फार मोठय़ा प्रमाणात स्थलांतर झाले. स्वाभाविकच त्यामुळे घरांची गरज आणि मागणीदेखील वाढली. घरांचाच विचार केला तर पुण्यात दोन-तीन खोल्यांच्या सदनिकांपासून ते आलिशान सदनिकांपर्यंत आणि टुमदार बंगल्यांपासून ते डुप्लेक्स, रो हाऊसपर्यंतचे सारे पर्याय विविध भागांमध्ये उपलब्ध असतात. त्यामुळेच शहरात, उपनगरांत आणि समाविष्ट गावांमध्येही सदनिकांची बांधकामे आणि नवीन गृहप्रकल्प उभे राहताना दिसतात. पुण्याजवळ आता दीडशे-दोनशे एकरांवर अतिभव्य टाऊनशिपही उभ्या राहत आहेत. येथे राहणाऱ्या नागरिकांना शिक्षणापासून ते एखाद्या समारंभापर्यंत कोणत्याही कारणासाठी बाहेर जावे लागणार नाही, त्यांच्या आवश्यक सर्व सेवा-सुविधा एकाच ठिकाणी उपलब्ध होतील अशा स्वरूपाची रचना असलेल्या या टाऊनशिप आहेत. एका अर्थाने ती छोटी आधुनिक शहरेच आहेत.
राहण्यासाठी आणि गुंतवणुकीसाठी अशा दोन्ही कारणांसाठी पुण्यातील घरांचा विचार नागरिक करतात. हा विचार जसे पुणेकर करतात तशाच पद्धतीने बाहेरगावातील लोकही करतात. पुण्यातील घरांची खरेदी फक्त तयार सदनिकांपुरतीच मर्यादित नाही, तर सदनिकांबरोबरच छोटे व मोठे बंगले आणि व्यवसायासाठीच्या जागांचीही खरेदी पुण्यात मोठय़ा प्रमाणात होते. पुण्याजवळच्या तळेगावलाही गेल्या दहा-पंधरा वर्षांत महत्त्व आले ते घरांसाठीच. तळेगावचा विचार मुंबईकरांनी जसा ‘सेकंड होम’ म्हणून केला तसाच विचार पुण्याचाही केला जात आहे. पूर्वी उपनगरे पुण्यापासून लांब वाटायची आता उपनगरे शहराचाच भाग झाली आहेत. त्यामुळे तेथे घरांची खरेदी मोठय़ा प्रमाणावर होते. पुण्यातील मोकळ्या आणि बांधलेल्या जागांच्या किमतीचा आलेख सतत उंचावतच चालला आहे. त्यामुळे पुण्यात घरखरेदीत केलेली गुंतवणूक ही फायदेशीर ठरत असल्याचा अनुभव आहे. नेमकी हीच परिस्थिती ओळखून पुणेकरदेखील राहत्या सदनिकेशिवाय आणखी एखादी छोटी-मोठी सदनिका घेऊन गुंतवणुकीचा मार्ग अवलंबताना दिसतात. राहण्यासाठी म्हणून पुण्याचा विचार आवर्जून का केला जातो, तर शहरात उपलब्ध असलेल्या रोजगार, व्यवसायाच्या, शिक्षणाच्या सुविधा तसेच अन्य सेवा-सुविधांमुळे. त्यामुळेच पूर्वी ज्या भागांचा विकास अतिशय संथगतीने सुरू होता किंवा ज्या भागात चांगल्या सेवा-सुविधा नव्हत्या, त्या भागांचाही आता विकास होत आहे. परिणामी तेथील घरबांधणीचा व्यवसायही तेजीत आहे. अशा भागात घरे घेऊन राहायला गेलेल्यांची संख्याही सातत्याने वाढती राहिली आहे. बाणेर, बावधन, खराडी, आंबेगाव, बालेवाडी, कोंढवा, उंडरी, वडगाव बुद्रुक व खुर्द, धानोरी, हडपसर या भागांचा त्यासाठी उल्लेख करावा लागेल.
पुण्याजवळ हिंजवडी, वाकड, बाणेर, बालेवाडी आणि नगर रस्ता परिसरात आयटी कंपन्या मोठय़ा संख्येत सुरू झाल्या आहेत. हजारो उच्चशिक्षित तरुण-तरुणींना या उद्योगांमुळे चांगल्या पगाराच्या नोकऱ्या मिळाल्या. स्वाभाविकच पुण्यात घर घेऊन स्थायिक होणाऱ्यांची संख्या त्यामुळे सातत्याने वाढली. आयटी कंपन्यांमुळे आणि पुणे परिसरात आलेल्या अन्य उद्योगांमुळे अर्थव्यवस्थेलाही मोठी चालना मिळाली. दहा-बारा वर्षांपूर्वी पुण्याला मॉलचे अप्रूप होते. आता अशी परिस्थिती आहे की, प्रत्येक उपनगरात मॉल उभे राहत आहेत. नगर रस्ता किंवा बाणेर रस्ता आदी भागात उभे राहिलेले अतिभव्य मॉल, तारांकित हॉटेल्स तसेच मल्टिप्लेक्स पाहिल्यानंतर पुण्याचे बदलते स्वरूप लगेच लक्षात येते.
घरांच्या किमतीचा विचार केला, तर पुण्यात तयार नव्या सदनिकेसाठी सद्य:परिस्थितीत २०-२५ लाख ते एक कोटी अशी किंमत द्यावी लागते. सर्वसाधारणपणे सध्याच्या संपूर्ण शहराचा भाग यात आला आणि राहत्या सदनिकेपासून सर्व प्रकारच्या अत्याधुनिक सोयी-सुविधा असलेल्या आलिशान घरांपर्यंत सर्व पर्याय उपलब्ध असतात. तसेच अगदी दहा-पंधरा सदनिकांच्या इमारतीपासून शंभर-दीडशे सदनिकांच्या भव्य गृहप्रकल्पांपर्यंतचे वैविध्य त्यात दिसते. त्याबरोबरच ज्या इमारती, अपार्टमेंटच्या बांधकामाला आता पंचवीस-तीस वर्षे झाली आहेत त्यांच्या पुनर्विकासाचेही प्रकल्प शहरात मोठय़ा प्रमाणात सुरू झाले आहेत. त्यामुळे शहरात असे प्रकल्प अनेक ठिकाणी सुरू असलेले पाहायला मिळतात.
महापालिकेने दिलेल्या माहितीनुसार शहरात महापालिकेकडून दरवर्षी सुमारे साडेचार ते पाच हजार बांधकाम परवानग्यांचे प्रस्ताव मंजूर केले जातात. त्यातील दहा हजार चौरसफुटांच्या आतील परवानग्यांचे प्रमाण ९० टक्के असते. म्हणजेच एकूण चाळीस ते पन्नास हजार घरांच्या बांधणीसाठी दरवर्षी परवानगी घेतली जाते. महापालिकेकडून नागरिकांना जलदगतीने बांधकाम परवानगी मिळावी अशी मागणी सातत्याने होत असे. त्याचा विचार करून चार महिन्यांपूर्वी जलद परवानगीची यंत्रणाही सुरू करण्यात आली आहे. या योजनेमुळे नागरिकांना जलदगतीने बांधकाम परवानगी मिळेल तसेच परवागी लगेच दिली जात असल्यामुळे महापालिकेला मिळणारे बांधकाम विकास शुल्क वाढून तो निधी विकासाला उपलब्ध होईल, अशीही अपेक्षा आहे. या नव्या कार्यपद्धतीत दहा हजार चौरसफुटांपर्यंतच्या बांधकाम प्रस्तावांना एक चटई क्षेत्र निर्देशांकापर्यंत (फ्लोअर स्पेस इंडेक्स- एफएसाय) आणि त्यावरील प्रस्तावांना मान्य एफएसआयच्या ७५ टक्केपर्यंत बांधकाम परवानगी दिली जाते. महापालिकेकडून दिली जाणारी बांधकाम परवानगीची प्रक्रिया सुलभ करण्याच्या दृष्टीने ही पद्धत राबवली जात आहे.
पुनर्विकासाला भरपूर वाव.
पुण्यात उपनगरात दीड-दोनशे एकरावरील टाऊनशिप नव्याने उभ्या राहत असल्या तरी पुणे शहरात पुनर्विकासाला प्रचंड वाव आहे. किंबहुना शहारातील पेठा, कोथरुड, आणि सहकार नगरातील काही पॉकेट्समध्ये पुनर्विकासातच भविष्याच्या संधी दडल्या असल्याचे दाजीकाका गाडगीळ डेव्हलपर्स प्रा. लि.चे मुख्य कार्यकारी अधिकारी अमोल ताविलदार नमूद करतात. ते सांगतात की शहाराबाहेर मोठय़ा टाउनशिप उभ्या राहत असल्या तरी शहरात आता जमीनच नसल्यामुळे पुनर्विकास हाच पर्याय शिल्लक राहतो. पण पुनर्विकासाच्या बाबतीत लोकांच्या मनात अनेक गोंधळ असल्यामुळे बऱ्याच वेळा पुनर्विकासाचे प्रकल्प पुढे सरकत नसल्याचे ते सांगतात. महापालिकेने पुनर्विकास करताना अल्प आणि मध्यम उत्पन्न गटाच्या राखीव जागाची अट शिथिल केल्यानंतर आता अनेक लोक पुढे येतील अशी अपेक्षा आहे. तर केवळ अधिक जागा इतकाच पुनर्विकासाचा अर्थ नसून त्यात मिळणाऱ्या दर्जेदार सोयी-सुविधांचा विचारदेखील लोकांनी करणे गरजेचे असल्याचे ते सांगतात.
म्हाडाला वाढीव एफएसआय हवा..
शहरातील आणि उपनगरांतील घरांच्या किमती सर्वसामान्य आणि मध्यमवर्गीयांना परवडण्याच्या पलीकडे गेल्यामुळेच हद्दीलगतच्या गावांमध्ये नागरिकांना नाइलाजाने घरे घ्यावी लागली. याचे मुख्य कारण म्हणजे परवडणारी आणि छोटी घरे बांधणारी कोणतीही यंत्रणा पुण्यात नाही. म्हाडा हा त्यासाठी चांगला पर्याय असला, तरी म्हाडाला अडीच एफएसआय देण्यासंबंधीचा निर्णय आघाडी सरकारने घेतला, पण तो अमलात आला नाही. अडीच एफएसआय मंजूर केल्याच्या घोषणा झाल्या. मात्र तसा आदेश काही निघाला नाही. त्यामुळे पुण्यात स्वस्त घरांच्या निर्मिती प्रक्रियेत म्हाडाचे योगदान अत्यल्पच राहिले आहे. परवडणारी आणि छोटी घरे यांचा बोलबाला पुण्यात खूप झाला. त्यासाठीही वेळोवेळी घोषणाही झाल्या; पण या घोषणाही प्रत्यक्षात कधीच आल्या नाहीत. पुणे शहराच्या जुन्या हद्दीसाठी विकास आराखडा तयार करण्यात आला असून त्यात पुढील वीस वर्षांचे नियोजन आहे. हा आराखडा सध्या मंजुरीच्या प्रक्रियेत आहे आणि त्यात छोटय़ा घरांच्या बांधणीला चालना देण्यासाठी काही योजना प्रस्तावित आहेत. मोठय़ा गृहनिर्माण प्रकल्पांमध्ये आर्थिकदृष्टय़ा दुर्बल आणि कमी उत्पन्न असलेल्यांसाठी किमान २० टक्के घरे बांधणे आवश्यक आहे आणि तसा राज्य शासनाचाही निर्णय आहे. तसे बंधनही आहे. या बंधनामुळे पुण्याजवळच्या भागात तीनशे ते पाचशे चौरसफुटांची घरे मोठय़ा संख्येने उपलब्ध होतील, असे सांगितले गेले असले तरी प्रत्यक्षात नव्या नियमावलीचा फायदा लक्षणीय नाही.
पुण्याचा विस्तार तसेच घरांची गरज आणि मागणी यांचा विचार करून परवडणाऱ्या व छोटय़ा घरांच्या निर्मितीसाठी फक्त म्हाडा ही यंत्रणा परिपूर्ण ठरू शकणार नाही, हे वेळोवेळी दिसत असले, तरी अशा घरांच्या निर्मितीसाठी नवी एखादी पर्यायी यंत्रणा उभी करावी लागेल. महापालिकेने विकास आराखडय़ातील काही तरतुदींचा वापर करून घरबांधणीला चालना देण्यासाठी प्रयत्न केले तर काही चांगले चित्र उभे राहू शकते. मात्र त्यासाठी महापालिकेला पुढाकार घ्यावा लागेल. तसेच त्यासाठी विकास आराखडा मंजुरी आणि त्याच्या अंमलबजावणीची प्रक्रियाही वेगाने पूर्ण करावी लागेल.
विनायक करमरकर

Loksatta Telegram लोकसत्ता आता टेलीग्रामवर आहे. आमचं चॅनेल (@Loksatta) जॉइन करण्यासाठी येथे क्लिक करा आणि ताज्या व महत्त्वाच्या बातम्या मिळवा.

मराठीतील सर्व कव्हर स्टोरी बातम्या वाचा. मराठी ताज्या बातम्या (Latest Marathi News) वाचण्यासाठी डाउनलोड करा लोकसत्ताचं Marathi News App. ताज्या बातम्या (latest News) फेसबुक , ट्विटरवरही वाचता येतील.

Web Title: Real estate special