घरं उपलब्ध आहेत, लोकांना ती हवीही आहेत, पण घरांच्या खरेदीविक्रीला मात्र उठाव नाही, ही स्थिती आहे, घरबांधणी उद्योगाची. मंदीच्या सावटाखाली असलेल्या या क्षेत्रात नेमकं काय चाललंय याचा आमच्या राज्यभरातल्या वार्ताहरांनी घेतलेला आढावा- बांधकाम व्यवसायाला मंदीने ग्रासलेय की घरे खरेदी करण्यासाठी ग्राहकच पुढे येत नाही? या प्रश्नांची उत्तरे समस्त विकासक सावधानतेने देत आहेत. बांधकाम व्यवसायात भरपूर नफा आहे हे खरेच आहे. परंतु प्रकल्प वेळेत पूर्ण झाले तरच! मुंबईसह ठाणे आणि नवी मुंबईत (त्यामानाने अधिकच) आजही अनेक पूर्ण झालेल्या इमारतींतील घरे रिक्त असल्याचे चित्र दिसून येते. या मोकळ्या घरांसाठी ग्राहकच पुढे येत नसल्याचे कटू वास्तव आता विकासकही मान्य करू लागले आहेत. त्यामुळे काही प्रमाणात विपणन व्यवस्थापनात बदल करून आणि सवलती देऊन ही घरे विकण्याचा प्रयत्न केला जात आहे. मुंबईत परवडत नाही म्हणून तर ठाणे आणि नवी मुंबईत परवडणारी घरे शहराच्या एका टोकाला असल्यामुळे ग्राहकाला इच्छा नाही. विकासकांची आणि गुंतवणूकदारांची घरे रिक्त ठेवण्याची क्षमताही संपली आहे. शासनाचे स्पष्ट धोरण नाही आणि सतत बदलणाऱ्या नियमांमुळे विकासक हैराण झाले आहेत. घरांच्या किमती कमी करण्याची तयारी नसल्यामुळे आतापर्यंत (साधारणत: गेल्या ३० महिन्यांत) ग्राहकही प्रतीक्षेत होते. घरांच्या किमती कधी खाली येतील, या भ्रमात ग्राहक मंडळी आहेत. २००८ ची पुनरावृत्ती होईल अशी त्यांना आशा आहे. परंतु कोणत्याही परिस्थितीत तशी मंदी येणार नाही, हे गृहनिर्माण क्षेत्रातील तज्ज्ञांनाही वाटत आहे. तरीही ग्राहकांचा त्यावर विश्वास नाही. मंदी येऊन घरांच्या किमती कमी होतील, या प्रतीक्षेत असतानाच आता विकासकांवर ग्राहकांचा विश्वास उरलेला नाही. एखाद्या विकासकाकडे पैसे गुंतविले की, तो वेळेत घर देईल याची शाश्वती राहिलेली नाही. बांधकाम व्यवसायाला मंदी येण्याचे प्रमुख कारण तेच असल्याचे या क्षेत्रातील तज्ज्ञांना वाटते. मात्र ही तात्पुरती मंदी आहे, असेही त्यांचे मत आहे. रिएल इस्टेट डेव्हलपर्स असोसिएशन ऑफ इंडिया (क्रेडाई) आणि जोन्स लान्स लासेले यांनी संयुक्तपणे केलेल्या पाहणीत गेल्या ३० महिन्यांचा विचार केला तर मुंबई, ठाणे, नवी मुंबईत एकूण ७७ हजार ४६० तयार रिक्त घरे उपलब्ध आहेत. त्यापैकी फक्त २६०० घरेच विकली गेली आहेत. हे प्रमाण फक्त ३.३६ टक्के इतकेच आहे. उर्वरित न विकल्या गेलेल्या घरांमुळे विकासकांचे तब्बल २४०० कोटी अडकून पडले आहेत. या न विकल्या गेलेल्या घरांचा फटका प्रामुख्याने नवी मुंबईतील विकासकांना अधिक बसला आहे. ते प्रमाण ८.१३ टक्के आहे. त्याखालोखाल ठाणे व मुंबईचा क्रमांक लागतो. पार्ले ते गोरेगाव या दरम्यान दोन कोटींपेक्षा अधिक दर असलेली सुमारे २०५ घरे विकली गेलेली नाहीत. बोरिवली, कांदिवली, मालाड या ठिकाणी वनबीएचके घरांना मागणी आहे. जोन्स लँग लासेले या कंपनीचे संशोधन प्रमुख आशुतोष लिमये यांनी दिलेल्या आकडेवारीनुसार, आता २०१५ अखेर न विकल्या गेलेल्या घरांची संख्या ८० हजार ४२२ आहे. २०१५ मध्ये ३६ हजार २९१ नवी घरे तयार झाली. २०१४ च्या तुलनेत त्यात पाच टक्के वाढ आहे. मात्र २०१३ पेक्षा आठ टक्के घरे अधिक निर्माण झाली. २०१५ मध्ये ३२ हजार ४४३ घरे विकली गेली. २०१४ च्या तुलनेत २३ टक्के घरे अधिक विकली गेली आहेत. २०१३ मध्ये हे प्रमाण पाच टक्के व्यस्त होते. अशा वेळी न विकल्या गेलेल्या ८० हजार ४२२ घरांचा विचार केला तर २०१४ च्या तुलनेत फक्त पाच टक्क्यांचा फरक पडला आहे. २०१३ मध्ये हे प्रमाण १२ टक्के होते. या आकडेवारीवरून घरे विकलीच जात नाहीत, असे स्पष्ट होत नाही. ग्राहकांच्या गरजा ओळखून आता विकासकही बदलू लागले आहेत. रुस्तमजीने पहिल्यांदाच ८४ लाखांत कांदिवलीसारख्या ठिकाणी घर देऊ केले आहे. प्लॅटिनम कॉर्प या विकासकानेही छोटय़ा घरांवर भर दिला आहे. कांदिवलीतील समता नगरात शापुरजी-पालनजी आणि एस डी कॉर्पोरेशननेही मध्यमवर्गीय आपला ग्राहक असल्याचे मान्य केले आहे. दोन कोटींपेक्षा अधिक किमतीची घरे विकली जात नाहीत आणि प्रत्यक्षात छोटय़ा घरांना (वनबीएचके) मागणी आहे हे पाहून अनेक बडे विकासकही त्या दिशेने प्रयत्न करू लागले आहेत. रुस्तमजी, ओबेरॉय, डी. बी. रिएलिटी, ऑर्बिट, रुनवाल आदी बडय़ा बिल्डरांनी मोठय़ा आलिशान घरांबरोबरच छोटय़ा घरांकडेही मोर्चा वळविला आहे. आलिशान घरे विकली नाही गेली तरी छोटय़ा घरांच्या माध्यमातून पैशाचा ओघ राहावा, असा त्यांचा प्रयत्न आहे. गेल्या दोन-तीन वर्षांत आश्चर्यकारकरीत्या आलिशान घरांची मागणी घटल्यामुळे हे बडे विकासकही काही प्रमाणात आर्थिक चणचणीत आले आहेत. ही कसर भरून काढण्यासाठी त्यांनी ग्राहकांच्या मागणीचा विचार सुरू केला आहे. सध्या मोठय़ा प्रमाणात वनबीएचके घरांच्या निर्मितीकडे अनेक विकासकांनी लक्ष केंद्रित केले असून या घरांना हमखास ग्राहक मिळेल, असा तज्ज्ञांचा होरा आहे. सुरुवातील फक्त दहा टक्के रक्कम भरायला लावायची आणि उर्वरित रक्कम बँकेकडून कर्जरूपात उपलब्ध करून द्यायची. या कर्जाचा हप्ता आपणच भरायचा, अशी सध्या अनेक विकासकांची पद्धत आहे. त्यामुळे विकासकाला स्वस्तात निधी उपलब्ध होतो आणि ग्राहकालाही कर्जाचा हप्ता फेडायचा नसल्यामुळे तोही निर्धास्त राहतो. घराचा प्रत्यक्ष ताबा मिळेपर्यंत त्याच्यावर कर्जाचा बोजा पडणार नसल्यामुळे तो खूश आहे. खुल्या बाजारातून उचलाव्या लागणाऱ्या व्याजदराच्या कितीतरी कमी पटीत हा निधी उपलब्ध होत असल्यामुळे विकासकही खूश आहे. ग्राहकांची गेल्या काही वर्षांत मानसिकता बदलली आहे. ग्राहकांचा विकासकावरचा विश्वास उडाला आहे. विकासक आपल्याला घर बांधून त्याचा प्रत्यक्ष ताबा देऊ शकत नाही, असेच त्याला वाटत आहे. त्यामुळे पूर्ण अवस्थेतील प्रकल्पांकडे त्याचा ओढा वाढत चालला आहे. बऱ्याच वेळा पुनर्विक्रीलाही तो महत्त्व देत असल्याचे दिसून येत आहे. हा विश्वास विकासकांना ग्राहकांना वेळेत घराचा ताबा देऊनच पुन्हा मिळविता येणार आहे. कमकुवत झालेल्या बांधकाम क्षेत्राच्या बाजारात आणखी किमती खाली येतील असे वाटून ग्राहक घर खरेदी करण्याचा त्याचा निर्णय लांबवत आहे. पूर्ण झालेल्या प्रकल्पाबाबतच तो आग्रही आहे. नवीन प्रकल्पात किमती १० ते २० टक्के कमी करण्यात आल्या आहेत. घरांच्या आकारातही बदल झाले आहेत. ही स्वागतार्ह बाब आहे. ग्राहकही हा नवा बदल स्वीकारतील, असे वाटते. - आशुतोष लिमये, राष्ट्रीय संचालक, जोन्स लँग लासेले गृहनिर्माण धोरणाचा फटका मुंबईत प्रामुख्याने पुनर्विकासाचे अनेक प्रकल्प रखडले आहेत. म्हाडाच्या ५६ वसाहती, १९४० पूर्वीच्या आणि जुन्या अशा सुमारे १६ हजार इमारती, बीडीडी, बीआयटी चाळी, धारावीसह मुंबईतील सुमारे ६५ लाख लोकसंख्या असलेली झोपडपट्टी आणि समुद्रकिनारी वसलेल्या मुंबापुरीतील ५० वर्षांपूर्वी बांधलेल्या आणि आता पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत असलेल्या खासगी इमारतींच्या माध्यमातून मुंबईत हजारो घरे निर्माण होऊ शकतात. परंतु २००८ पासून येऊ घातलेले गृहनिर्माण धोरण कुठे अडकले आहे हे कळायला मार्ग नाही. ऑक्टोबर २०१४ मध्ये भाजपप्रणीत नवे सरकार स्थानापन्न झाले. या सरकारला १७ महिने होत आले तरी नव्या धोरणाला मुहूर्त मिळालेला नाही. या पुनर्विकासात अनेक विकासक अक्षरश: भरडले गेले आहेत. पुनर्विकासाच्या अनेक अर्धवट इमारती उभ्या आहेत आणि सरकारला काहीही सोयरसुतक नाही, असेच दिसते. रहिवाशांचे भाडेही बंद झाल्यामुळे ते मेटाकुटीला आले आहेत. समुद्रकिनारी असलेल्या कोळीवाडय़ांच्या पुनर्विकासाचेही त्यामुळे असेच भिजत घोंगडे पडले आहे. फक्त धारावीच्या पुनíवकासासाठी सात वर्षांचा कालावधी ठरविण्यात आला आहे. अद्याप निविदा काढण्याची प्रक्रिया पूर्ण झालेली नाही. उर्वरित झोपडपट्टय़ांच्या पुनर्विकासासाठी स्वतंत्र प्राधिकरण आहे. परंतु त्यांचा वेगही गेल्या अनेक वर्षांत वाढलेला नाही. विकासाच्या पातळीवर सारेच थंड आहेत. म्हाडा असो वा झोपु प्राधिकरण, सरकारी अधिकाऱ्यांची मात्र चंगळ झाली आहे. प्रतिचौरस फुटामागे आपला दर ठरवून खोऱ्याने पैसे ओढणारे अधिकारीच विकासक बनले आहेत. आम ग्राहकाला त्याचा लाभ होताना दिसत नाही. निशांत सरवणकर - response.lokprabha@expressindia.com
