सर्वोच्च न्यायालयाने जो प्रश्न गुरुवारी (दि. १२ फेब्रुवारी) केला, तो प्रश्न सर्वसामान्य गृहखरेदीदारांना कधीपासूच छळतो आहे. रेरा कायद्यानुसार प्रस्थापित प्राधिकरणाकडे तक्रार दाखल करायची. महिनोमहिने सुनावणीची प्रतीक्षा करायची. अनुकूल आदेश मिळालाच तर वसुली आदेशाची वाट पाहायची. वसुली आदेश मिळाला तर संबंधित जिल्हाधिकारी कार्यालयाने कारवाई करुन वसुली करुन द्यावी, अशी अपेक्षा धरायची.
शेवटी निराश व्हायचे, याची सध्या घर खरेदीदारांना सवय झाली आहे. ‘लोकसत्ता’ने महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरणातील (महारेरा) अशा पीडित तक्रारदारांना आव्हान केले तेव्हा तक्रारींचा पाऊस पडला. अर्थात वर उल्लेख केलेले मुद्दे हे या सर्व तक्रारींमध्ये सामाईक होते.
महारेरा स्थापनेला आता नऊ वर्षे पूर्ण झाली आहेत. या काळात महारेराने अनेक सुधारणा करण्याचा प्रयत्न केला. विकासकांना वचक बसावा या दिशेने महारेरा अध्यक्ष अजोय मेहता यांनी अनेक बंधने आणली. त्याचा परिणामही दिसून आला. परंतु तक्रारींची सुनावणी आणि वसुली आदेशांची अंमलबजावणी याबाबत महारेरा अपयशी ठरले हेही तितकेच खरे आहे. त्यामुळेच रेरा प्राधिकरण बंद केले तरी चालेल, असे सर्वोच्च न्यायालयाला म्हणावेसे वाटले असेल. परंतु रेरा प्राधिकरण सक्षम व्हावे व विकासकावर वचक निर्माण करणारे नियामक व्हावे, असे वाटत असेल तर आता सर्वोच्च न्यायालयानेच हस्तक्षेप करीत केंद्र सरकारवर दबाव आणला पाहिजे. कदाचित घर खरेदीदारांच्या व्यथांना त्यामुळे वाचा फुटेल.
प्राधिकरणाचा पराभव की नाईलाज?
२०१६ मध्ये स्थावर संपदा कायदा (रेरा) केंद्र सरकारने लागू केला तेव्हा आता विकासकांवर नियंत्रण येईल, असा दावा केला गेला. आता रेरा प्राधिकरणानेही आत्मचिंतन करण्याची आवश्यकता आहे, असे म्हटले तर वावगे ठरू नये. सर्वोच्च न्यायालयाला तोंड उघडावे लागले हा रेरा प्राधिकरणाचा पराभव म्हणता येईल का? मग ही जबाबदारी कुणाची? आम्ही वसुली आदेश जारी करतो. वसुली करण्याची जबाबदारी आमची नाही, असा युक्तिवाद करुन हात वर करणाऱ्या प्राधिकरणाची मग गरजच काय, असा प्रश्न अनुत्तरित राहतोच. याची काहीही चाड प्राधिकरणाला आहे असे त्यांच्या कृतीतून तरी दिसत नाही. अलीकडेच महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरणाचे (महारेरा) अध्यक्ष मनोज सौनिक यांना प्रलंबित वसुली आदेशांबाबत छेडले तेव्हा त्यांनी रेरा कायद्यातच ती तरतूद नाही, याकडे लक्ष वेधले. आम्ही सुनावणी घेतल्यानंतर घर खरेदीदाराला नुकसानभरपाई वा त्यावर व्याज जाहीर करतो. या वसुलीसाठी महाराष्ट्र महसूल कायद्यातील तरतुदीनुसार कार्यवाही करावी लागते. आम्हाला अभिनिर्णित अधिकारी नेमण्याचे अधिकार आहेत. हे अधिकारी मग रेव्हेन्यू रिकव्हरी सर्टिफिकेट (आरआरसीज्) म्हणजेच वसुली आदेश जारी करतात. संबंधित जिल्हाधिकारी कार्यालयात हे वसुली आदेश अंमलबजावणीसाठी पाठवले जातात. संसदेने हा कायदा मंजूर केला तेव्हाच रेरा प्राधिकरणाला न्यायिक अधिकार दिले नाहीत, असे सौनिक यांचे म्हणणे आहे. ते खरेच आहे. परंतु गेल्या नऊ वर्षांत त्यात बदल व्हावा, अशी प्राधिकरणाची इच्छा दिसली नाही. आम्हाला अधिकार नाहीत तर आम्ही काय करायचे, असा सवाल फक्त करीत राहिले व वृत्तपत्रात टीका प्रसिद्ध झाली तर वार्ताहराच्या नावाने बोटे मोडत राहिले.
पंतप्रधानांच्या बैठकीनंतरही बदल नाही
रेरा प्राधिकरण स्थापन झाले ते विकेंद्रीत घर खरेदीदाराला एका व्यासपीठाखाली न्याय मिळावा यासाठी. परंतु ते ध्येय साध्य झाले आहे का? त्यात बदल करण्याची आवश्यकता वाटत नाही का? जिल्हाधिकारी कार्यालय २०० कोटींचे वसुली आदेश अंमलबजावणी करु शकत नाही म्हणून परत करतात. अशा वेळी काय करणार, याचे उत्तर प्राधिकरणाकडे नाही. हा विषय गेल्या वर्षभरापासून पंतप्रधान नरेंद्र मोदी यांनीही प्रगती बैठकीत प्राधान्याने घेतला आहे. या बैठकीला सर्व राज्यांचे मुख्य सचिव हजर असतात. परंतु त्यानंतरही लक्षणीय बदल दिसून आलेला नाही. याचा अर्थ रेरा कायद्याच्या व त्या अनुषंगाने प्राधिकरणाच्या अस्तित्त्वाचा प्रश्न उपस्थित होणे साहजिक आहे.
केवळ निवृत्तांची सोय नको
केवळ निवृत्त सनदी अधिकाऱ्याची सोय करण्यासाठी इतके महत्त्वाचे प्राधिकरण असता कामा नये. त्याबाबत निश्चितच विचार होणे आवश्यक आहे. महारेराने जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडे पाठविलेल्या वसुली आदेशांच्या अंमलबजावणीसाठी निवृत्त अतिरिक्त जिल्हाधिकाऱ्यांची नियुक्ती केली. ज्या जिल्ह्यात सर्वाधिक वसुली आहे त्या चार जिल्ह्यात निवृत्त उपजिल्हाधिकाऱ्यांची नियुक्ती केली आहे. त्यामुळे वसुलीत वाढ झाली असे प्राधिकरणाचे म्हणणे आहे. परंतु ही वसुली ३२ टक्के आहे. याआधी ही २० ते २२ टक्के होती इतकाच काय तो फरक!
आतापर्यंत जारी केलेल्या ७९२ कोटींच्या वसुली आदेशांपैकी २७० कोटी वसूल झाले आहेत. उर्वरित ५५२ कोटींच्या थकबाकीपैकी १०३ कोटी रुपये राष्ट्रीय कंपनी न्यायाधिकरणात अडकले आहेत तर सुमारे २०० कोटींचे वसुली आदेश जिल्हाधिकाऱ्यांनी परत केले आहेत. त्यामुळे प्रत्यक्षात २१९ कोटींची वसुली बाकी असल्याचा दावा महारेराने केला आहे. परंतु ही वसुली कधी होणारच नाही अशी परिस्थिती आहे. याची जबाबदारी कोण घेणार? संबंधित घरखरेदीदाराने कोणाकडे दाद मागायची? अशा विकासकांना तुरुंगात टाकता येते, असा युक्तिवाद करीत महारेराने रेरा कायद्यातील एका तरतुदीकडे लक्ष वेधले. परंतु ती प्रक्रिया प्रत्यक्षात येणे अवघड आहे, असे महारेराचे अधिकारीच खासगीत मान्य करतात. मग अशावेळी फसवणूक झालेल्या घरखरेदीदाराला जर नुकसानभरपाई मिळत नसेल तर या कायद्याच्या मूळ अंमलबजावणीलाच अर्थ उरत नाही. हाच विषय आता सर्वोच्च न्यायालयाने अधोरेखित केल्यामुळे त्यातून मार्ग निघण्याची आशा निर्माण झाली आहे.
कोणत्या राज्यात किती गृहनोंदणी?
देशात सर्वाधिक गृहप्रकल्पाची नोंदणी असलेले महाराष्ट्र पहिले राज्य आहे. एकूण ५१ हजार १५३ प्रकल्पांची नोंद झाली असून त्यापैकी ४८ हजार ७७७ हे निवासी प्रकल्प आहेत. सुमारे ४५ लाख ८० हजार ३८८ इतकी घरे या अंतर्गत नोंदली गेली आहेत. इतर कुठल्याही राज्यात इतक्या संख्येने प्रकल्प नोंदली गेल्याचे आढळत नाही. तामिळनाडू (३० हजार १४३) तर त्या खालोखाल गुजरातचा (१५ हजार ९९०) क्रमांक लागतो. आंध्र प्रदेश (पाच हजार ८७५), मध्य प्रदेश (पाच हजार ७२४), तेलंगणा (नऊ हजार ७०२) ही राज्ये वगळली तर इतर राज्यांनी पाच हजारांचा टप्पा ओलांडलेला नाही. अरुणाचल प्रदेश, मणिपूर, मिझोराम, मेघालय, सिक्कीम या राज्यात शून्य प्रकल्प नोंदले गेले आहेत. नागालॅंडने प्राधिकरणाची स्थापना केलेली नाही. तक्रारी निकालात काढण्यात केवळ तीन हजार ९४२ प्रकल्पांची नोंद झालेल्या उत्तर प्रदेश रेरा प्राधिकरणाचा (५० हजार ३४१) क्रमांक लागतो. त्यापाठोपाठ एक हजार ८५२ प्रकल्पांची नोंद असलेल्या हरियाणाचा (२४ हजार ७६७) आणि त्यानंतर सर्वाधिक प्रकल्प नोंदवल्या गेलेल्या महाराष्ट्राचा (२३ हजार २८३) क्रमांक लागतो.
महारेरातील थकबाकी आणि वसुली (कंसात) : मुंबई शहर: १०४ कोटी (५३ कोटी), मुंबई उपनगर: ३५२कोटी (११२ कोटी), पुणे: १९५ कोटी (४७ कोटी), ठाणे : ७४ कोटी (२३ कोटी) अलिबाग/रायगड : २४ कोटी (नऊकोटी), पालघर : २० कोटी (४.५ कोटी), नागपूर : १०.६३कोटी (९.६५ कोटी), संभाजीनगर : ४.०४ कोटी (३.८४कोटी).
