|| मधु कांबळे ठाणे, कल्याण-डोंबिवली, उल्हासनगर, भिवंडी-निजामपूर आणि मिरा-भाईंदर अशा महानगरपालिकांच्या क्षेत्रातील बंद पडलेल्या खासगी उद्योगांच्या जमिनींचा निवासी बांधकामांसाठी वापर करण्याचे धोरण राज्य सरकाराने नुकतेच जाहीर केले आहे. वषार्नुवर्षे विनावापर पडून राहिलेल्या जमिनींचा निवासी संकुले बांधण्यासाठी उपयोग करून त्यातून खासगी विकासक व म्हाडाच्या माध्यमातून मध्यमवर्गीयांना परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्यासाठी हे धोरण तयार करण्यात आल्याचा राज्य सरकारचा दावा आहे. यानिमित्ताने ठाणे, कल्याण-डोंबिवली, अंबरनाथ, मिरा-भाईंदर अशा काही शहरांचा घेतलेला हा विश्लेषणात्मक आढावा. राज्यात काँग्रेस-राष्ट्रवादी काँग्रेस आघाडी सरकारने २००१ मध्ये मुंबईतील बंद गिरण्यांच्या जमिनींवर गृहसंकुल उभारण्यास परवानगी देणारे धोरण तयार केले. गिरण्यांच्या जमिनींचे तीन हिस्से करून त्यातील एक हिस्सा म्हाडाला सर्वसमान्यांसाठी घरे बांधण्याकरिता, दुसरा हिस्सा मुंबई महापालिका आणि तिसरा हिस्सा गिरणी मालकाला, असे धोरण ठरिवण्यात आले. गिरणी मालकांना त्यांच्या हिश्याच्या जमिनीवर गृहसंकुल बांधून ती खुल्या बाजारात विकण्याची परवागणी देण्यात आली. परंतु त्यावेळी हे धोरण फक्त गिरण्यांच्या मोकळ्या जागेसाठी लागू करण्यात आले, त्यामुळे म्हणावी तेवढी जमीन उपलब्ध होऊ शकली नाही. मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांच्या नेतृत्वाखालील भाजप-शिवसेना सरकारने २०१७ मध्ये त्या धोरणात बदल केला आणि गिरण्यांच्या बांधकामासह मोकळ्या जागेचे तीन समान हिश्यात वाटप करण्याचा निर्णय घेतला. परंतु आधीच्या धोरणानुसार मोठय़ा प्रमाणावर गिरण्यांच्या जमिनींची विक्री, विकास झालेला होता, त्यामुळे सुधारित धोरणानुसार परवडणाऱ्या घरांसाठी म्हाडाला किती जमीन मिळणार, याबद्दल प्रश्नचिन्ह आहे. राज्य सरकारने आता मुंबई बाहेर ठाणे, नवी मुंबई, कल्याण-डोंबिवली, उल्हासनगर, भिवंडी-निजामपूर आणि मिरा-भाईंदर महापालिका क्षेत्रातील बंद पडलेल्या उद्योगांच्या जमिनी मुक्त करून त्या परवडणाऱ्या घरांसाठी उपयोगात आण्याचे नवीन धोरण तयार केले आहे. त्याचा फायदा उद्योगांच्या मालकांना आणि बिल्डरांनाही होणार आहे. महसूल विभागाने या संदर्भात ११ जानेवारी २०१८ रोजी धोरण जाहीर केले आहे. साधरणत: १९७० पूर्वी वेगवेगळ्या उद्योगांसाठी, कंपन्यांसाठी जमिनी संपादित करण्यात आल्या. त्यावर उद्योग-कंपन्या सुरू झाल्या. परंतु कालांतराने शहरांतील वाढलेली लोकवस्ती, प्रदूषण इत्यादी कारणांमुळे बरेच उद्योग शहरांबाहेर स्थलांतरित झाले. त्याचबरोबर काही उद्योग वेगवेगळ्या कारणांनी बंद पडले. स्थलांतरित झालेल्या आणि बंद पडलेल्या उद्योगांच्या जमिनी विनावापर पडून राहिल्या. त्याचा नागरी सुविधांसाठी वापर करण्याचे ठरले. त्यानुसार ३० वर्षांपूर्वी उद्योगांसाठी संपादित केलेल्या जमिनींची विक्री व त्यांचा निवासी व वाणिज्यिक वापरास परवानगी देण्याचे धोरण तयार करण्यात आले. त्या आधारवर नगरिवकास विभागाने वरील सहा महापालिका क्षेत्रातील बंद उद्योगांच्या जमिनींवर गृहसंकुले बांधण्यास परवानगी देण्याचा निर्णय घेतला आहे. खासगी उद्योगांसाठी जमीन संपादित करण्यात आली, परंतु प्रत्यक्ष उद्योगाची उभारणी होऊ शकली नाही, अशा जमिनींचा निवासी बांधकामांसाठी वापर करण्यास परवानगी देताना जमीन मालकास रेडी रेकनरच्या प्रचलित दरानुसार २० टक्के अधिमूल्य शासनाकडे जमा करायचे आहे. त्याचबरोबर २० टक्के घरे लहान आकारांची म्हणजे साधारणत: ३५० ते ५५० चौरस फूट आकाराची बांधून ती खुल्या बाजारात विकायची आहेत. शासनाने जागा संपादित करून दिली असल्यास २० टक्के लहान आकाराची घरे बांधून म्हाडाकडे सुपूर्द करायची आणि २० टक्के घरे खुल्या बाजारात विकायची परवानगी राहणार आहे. म्हाडाला मिळणारी घरे बांधकाम खर्च अधिक २५ टक्के खर्च अशी किंमत आकारुन विकली जाणार आहेत. त्यातून मुंबई बाहेर मोठय़ा प्रमाणावर परवडणाऱ्या घरांचा साठा तयार होईल, असा राज्य सरकारचा दावा आहे. गृहप्रकल्पांमुळे शहर नियोजन धोक्यात - प्रशांत मोरे, सागर नरेकर स्वातंत्र्यपूर्व काळापासून औद्योगिक शहर अशी ओळख असणाऱ्या अंबरनाथ शहरातील अनेक कारखाने सध्या बंद अवस्थेत आहेत. कल्याण-बदलापूर रस्त्यालगत धरमसी मोरारजी कंपनीपासून गॅरलिकपर्यंत अनेक कंपन्या आता इतिहासजमा झाल्या आहेत. मोक्याच्या ठिकाणी असलेल्या या बंद कंपन्यांच्या जागेवर निवासी संकुले उभी राहिल्यास शहर नियोजनावर त्याचा गंभीर परिणाम होण्याची भीती आहे. अंबरनाथ पूर्व विभागात बी केबीन रोड परिसरात औद्योगिक विभागाच्या ताब्यात असलेल्या भूखंडावर एक टोलेजंग इमारतींचे निवासी संकुल उभे राहिले आहे. त्याचप्रमाणे पश्चिम विभागात चिखलोली परिसरात गॅरलिक कंपनीची जागाही निवासी वापरासाठी उपलब्ध करून देण्यात आली आहे. रेल्वे मार्गालगत असणाऱ्या बंद कंपनींच्या जागा अशाच प्रकारे निवासी वापरासाटी उपलब्ध करून दिल्या, तर शहरातील पायाभूत सुविधांवर प्रचंड ताण येण्याची भीती शहर नियोजन क्षेत्रातील तज्ज्ञ व्यक्त करीत आहे. कल्याण-बदलापूर रस्त्यावर आधीच वाहतूक कोंडी असते. त्यात आणखी हजारो सदनिकांची भर पडली तर या रस्त्यावरून मार्ग काढणे कठीण होणार आहे. ठाणे, कल्याण, डोंबिवली या महापालिका क्षेत्रांमध्ये औद्योगिक विभाग मुख्य शहरांच्या बाहेर आहे. मात्र अंबरनाथमध्ये पश्चिम विभागात रेल्वे मार्गाला समांतर औद्योगिक विभाग आहे. त्यातील बऱ्याच कंपन्या सध्या बंद आहेत. धरमसी मोरारजी, के. टी. स्टील, स्वस्तिक, लुधियाना आदी कंपन्यांचे भूखंड मोकळेच आहेत. रेल्वे स्थानकालगत जागा असल्याने सहाजिकच मुंबई-ठाण्यातील बडय़ा बांधकाम व्यावसायिकांचा त्यावर डोळा आहे. मात्र शेकडो एकरचे हे औद्योगिक भूखंड निवासी प्रकल्पासाठी दिल्यास चौथी मुंबई अशा गोंडस नावाने विस्तार पावणाऱ्या अंबरनाथ आणि बदलापूर या दोन्ही शहरांचे मार्ग कायमचे कोंडीग्रस्त होणार आहेत. पूर्वेकडे उभारण्यात आलेला निसर्ग आणि पश्चिमेकडच्या एम्पायर या गृहसंकुलाने या प्रक्रियेस सुरूवातही झाली आहे. अनेक उद्योजकांना औद्योगिक विभागात भूखंड हवे आहेत. अशा परिस्थितीत शहरातील मोक्याच्या ठिकाणी असलेल्या औद्योगिक जागा निवासी वापरासाठी देणे चूक आहे. त्या जागा प्रतीक्षा यादीवरील उद्योजकांनाच द्यायला हव्यात. - उमेश तायडे, अध्यक्ष (आमा- अतिरिक्त अंबरनाथ उद्योजक संघटना) मिरा-भाईंदरमध्ये फार परिणाम नाही - प्रकाश लिमये महापालिका हद्दीमधील औद्योगिक क्षेत्रातील मोकळ्या जागांवर याआधीच गृहनिर्माण प्रकल्प उभे राहिले असल्याने तसेच गृहनिर्माण प्रकल्प होऊ शकतील अशा बंद पडलेल्या कारखान्यांचे प्रमाण अत्यल्प असल्याने या निर्णयानंतर मोठय़ा प्रमाणावर घरांची निर्मिती होईल अशी शक्यता या ठिकाणी नाही. मिरा-भाईंदर महानगरपालिकेच्या विकास नियंत्रण नियमावलीत औद्योगिक क्षेत्राचे निवासी क्षेत्रात रूपांतर करण्याची तरतूद आधीपासूनच आहे. या तरतुदीचा फायदा घेत शहरातील औद्योगिक पट्टय़ातील बहुतांश मोकळ्या जागांवर विकासकांनी इमारती उभ्या केल्या आहेत. मिरा-भाईंदर शहरात मोठय़ा स्वरूपाचे औद्योगिक कारखान्यांची संख्या मर्यादित आहे. यातील बंद पडलेल्या कारखान्यांच्या जागी वाणिज्य संकुले तसेच निवासी संकुले याधीच उभी राहीली आहेत. आता शिल्लक राहिलेल्या मोठय़ा उद्योगांपैकी बंद पडलेल्या कारखान्याचे प्रमाण फारच थोडे असल्याने शासनाच्या या निर्णयानंतर या कारखान्यांच्या जागी निवासी संकुले उभी राहिली तरी त्याची संख्या फार नसणार आहे आणि त्यातून निर्माण होणाऱ्या घराची संख्या देखील मर्यादितच असणार आहे. परिणामी त्याचा पायाभूत सुविधांवर मोठय़ा प्रमाणावर परिणाम होईल अशी परिस्थिती नाही. शहरात एकंदर १६ हजाराहून अधिक कारखाने आहेत. वीस ते पंचवीस लहान औद्यागिक वसाहतींमध्ये हे कारखाने सुरू आहेत. मात्र या उद्यौगांपैकी नव्वद टक्क्य़ांहून अधिक उद्योग हे लघु आणि अतिलघु स्वरूपाचे आहेत. सुमारे तीनेश ते दोन हजार चौरस फुट या क्षेत्रफळात हे कारखाने सुरू आहेत. नोटाबंदी आणि वस्तु आणि सेवा कराच्या अंमलबाजवणी नंतर लघु आणि अति लघु उद्योग कारखाने बंद पडायला सुरुवात झाली असली तरी बंद पडणारे कारखाने सलग नसून ते विखुरलेल्या स्वरूपात आहेत. औद्योगिक वसाहतीमधील बंद पडलेल्या दहा बारा लघु उद्योगांच्या जागी गृहनिर्माण प्रकल्प उभे रहाणे निव्वळ अशक्य आहे. सध्या या परिसरातील बंद पडलेल्या कारखान्यांची संख्या २ ते ५ टक्के एवढीच आहे.बंद पडलेल्या कारखान्यांच्या जागीच गृहनिर्माण प्रकल्पांना परवानगी देण्यात येणार असल्याने यातून मोठय़ा संख्येने बहुमजली इमारती उभ्या राहतील आणि त्यातून प्रचंड घर निर्मिती होईल अशी शक्यता नाही. शासनाचा निर्णय अतिशय चांगला आहे. परंतु मिरा-भाईंदरमध्ये निवासी वापरासाठी उपयोगात आणता येईल असे औद्योगिक क्षेत्र अतिशय कमी आहे. त्यामुळे याठिकाणी रहिवासी संकुले उभी राहिली तरी त्याचा पायाभूत सोयी सुविधांवर कोणताही परिणाम जाणवणार नाही. - बालाजी खतगांवकर, आयुक्त, मिरा-भाईंदर महानगरपालिका. घुसमटीला निमंत्रण - भगवान मंडलिक वाढत्या नागरीकरणामुळे डोंबिवलीतील नागरी वस्तीचा आधीच औद्योगिक क्षेत्रात शिरकाव झाला असताना येत्या काळात या संपूर्ण पट्टय़ाच्या नियोजित विकासाचे आव्हान महापालिका आणि राज्य सरकारला पेलावे लागणार आहे. बेकायदा बांधकामांचे आगार असलेल्या कल्याण-डोंबिवली शहरात गृहसंकुलांच्या उभारणीला फारसा वाव राहिला नसला तरी महापालिका क्षेत्रात मोडत असलेल्या टिटवाळा, शहाड, २७ गाव परिसरात मात्र मोकळ्या जमीनीवर शेकडोंच्या संख्येने नव्या घरांची बांधणी होणार आहे. साधारणपणे औद्योगिक क्षेत्र आणि निवासी वस्तीमध्ये सुमारे ७० ते ८० एकरचा ‘बफर झोन’ (झालर पट्टा) असतो. या पट्टय़ात डोंबिवलीत यापूर्वीच बेकायदा बांधकामांचा शिरकाव झाला आहे. उद्योग उद्योगांच्या जागेत आहेत. निवासी वस्ती औद्योगिक वसाहतीमध्ये शिरली आहे. राज्य सरकारने यापूर्वीच डोंबिवलीलगत विशेष नागरी वसाहतींच्या उभारणीला परवानगी देण्यास सुरूवात केली आहे. एकेकाळी प्रशस्त वाटणारा कल्याण-शीळ रस्ता पलावासारख्या एका भल्या मोठय़ा वसाहतीमुळे अपुरा ठरू लागला आहे. ‘एमआयडीसी’ अधिकाऱ्यांचा वचक नसल्याने या भागातील ३६ भूखंडांवर बेकायदा टोलेजंग इमारती बांधून ३४ हजार चौरस मीटर क्षेत्र व्यापले आहे. या निवासी इमारतींना ‘एमआयडीसी’, पालिकेच्या जलवाहिन्यांवरून चोरून जलवाहिन्या व इतर सुविधा घेण्यात आल्या आहेत. या बेकायदा वस्तीमुळे उद्योगांना मिळणारे पाणी कमी झाले आहे. त्याचा परिणाम उत्पादनावर होऊ लागला आहे. २७ गाव आणि परिसरात राज्य सरकारने वांद्रे-कुर्ला संकुलाच्या धर्तीवर नवे व्यापारी केंद्र उभारण्याचा निर्णय पक्का केला आहे. मुंबई महानगर विकास प्राधिकरणाने त्यादृष्टीने प्रयत्नही सुरू केले आहे. कल्याण शीळ मार्गावर ठाणे महापालिकेच्या हद्दीत मोठय़ा बिल्डरांची गृहसंकुले उभी रहात आहेत. त्यामुळे २७ गावांमधील औद्योगिक वापरासाठीचे क्षेत्र निवासी संकुलांसाठी खुले केले गेल्यास त्याचा मोठा ताण या संपूर्ण पट्टय़ावर पडणार आहे. वाढती लोकसंख्या पाहून राज्य सरकारने आता शीळ-कल्याण रस्त्याचे सहा पदरीकरणाचा मोठा प्रकल्प आखला आहे. याच भागात नवे उड्डाणपूल, उन्नत मार्गाची कामेही येत्या काळात सुरू केली जाणार आहे. ठाणे आणि आसपासच्या शहरांच्या तुलनेत २७ गाव, टिटवाळा, निळजे, अंबरनाथ, बदलापूर पट्टय़ात शेकडो एकर जमीन मोकळी आहे. या भागात येत्या काळात हजारोंच्या संख्येने घरांची बांधणी होणार आहे. म्हाडा तसेच राज्य सरकारने आखलेल्या स्वस्त दरातील घर योजनेतील शेकडो घरे या पट्टय़ात उभी रहाणार आहेत. हे पाहता या भागातील पायाभूत सुविधांकडे आतापासूनच लक्ष देण्याची आवश्यकता आहे.
