इमारत उभारणीसाठी आवश्यक असणाऱ्या किचकट व भरमसाट मान्यतांची संख्या कमी करून ती ३० ते ४० वर आणून देवेंद्र फडणवीस सरकारने दिलेली आश्वासने पूर्ण करण्याच्या दृष्टीने पाऊल उचललेले असतानाच आता विकास हक्क हस्तांतरणाबाबत (टीडीआर) रस्त्यांच्या उंचीवर आधारित नवे धोरण जाहीर करून आपण केवळ विकासकधार्जिणे नसल्याचेही दाखवून दिले आहे. विकासाचा वेग वाढला पाहिजे आणि विकास होत असताना पायाभूत सुविधांवरही ताण येता कामा नये, याची काळजी नवे टीडीआर धोरण जाहीर करताना घेण्यात आली आहे.आरक्षण असलेला भूखंड, रस्ते रुंदीकरण, लोकोपयोगी कामासाठी जागा देणे आणि झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेत प्रकल्पबाधितांसाठी घरे बांधून देणे आदी किती तरी वेगवेगळ्या मार्गातून टीडीआर उपलब्ध होतो. एमएमआरडीएसाठी भाडेतत्त्वावर मोठमोठय़ा वसाहती बांधून देऊन काही बडय़ा विकासकांनी लाखो चौरस फूट टीडीआर मिळविला आहे. एका चौरस फुटालाही मुंबईत महत्त्व आहे, याची जाणीव असणाऱ्या विकासकांना टीडीआर म्हणजे पर्वणीच. अशा टीडीआरबाबत निश्चित धोरण असणे आवश्यक होते. मुंबईत सर्वच परिसरांत एकसमान चटई क्षेत्रफळ लागू नाही. दक्षिण मुंबईतील जुन्या व मोडकळीस आलेल्या इमारतींसाठी विकास नियंत्रण नियमावलीच्या ३३ (७) आणि ३३ (९) अंतर्गत २.५ ते ३ इतके चटई क्षेत्रफळ लागू आहे. म्हाडा वसाहतींना आता तीन, तर धारावी पुनर्विकास प्रकल्पाला चार, पोलिसांसाठी बांधून देण्यात आलेल्या वसाहतीला चार आणि झोपु योजनांना मूळ २.५ आणि कमाल ६ ते ७ चटई क्षेत्रफळ (झोपडय़ांच्या घनतेच्या तुलनेत पुनर्वसनासाठी लागणाऱ्या चटई क्षेत्रफळापोटी) उपलब्ध होते. समूह पुनर्विकासात दक्षिण मुंबईतील उत्तुंग इमारती पाहिल्या, तर त्यांनी वापरलेले चटई क्षेत्रफळ हे ८ ते ९ इतके आहे. हे गणित सामान्यांच्या आकलनापलीकडे आहे; परंतु चटई क्षेत्रफळाची व्याख्याच इतकी व्यापक आहे की, उदाहरणच घ्यायचे झाले तर म्हाडा वसाहतींचे घेऊ. म्हाडा वसाहतींना तीन इतके चटई क्षेत्रफळ लागू असले तर फंजीबल आणि प्रोरेटा चटई क्षेत्रफळ गृहीत धरले तर ते पाच ते सहापर्यंत जाते; परंतु या वसाहतींबाबत पालिकेने चटई क्षेत्रफळ वापराची मर्यादा ३.५ इतकी ठेवली आहे. म्हाडा वसाहतींना २.५ वरून तीन इतके चटई क्षेत्रफळ वाढवून मिळाल्यानंतर नव्याने मर्यादा जारी करण्यात आलेली नाही; परंतु हीच मर्यादा दक्षिण मुंबईतील उत्तुंग इमारतींना का नाही, याचे उत्तर मात्र मिळत नाही. चटई क्षेत्रफळासोबत टीडीआर वापरण्याचे धोरण त्यामुळेच जाहीर होणे गरजेचे होते. याचे कारण म्हणजे अनेक बडय़ा विकासकांनी झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेतून निर्माण झालेल्या लाखो चौरस फुटांच्या टीडीआरची दलाली सुरू केली होती. मनमानी दर आकारून टीडीआर विकला जात होता. आता टीडीआर कुठेही वापरण्याची मुभा असली तरी त्यावर बंधने आणण्यात आली आहेत. नव्या धोरणामुळे टीडीआरची मागणी वाढणार असली तरी एका विशिष्ट मर्यादेत त्याचे वाटप होणार असल्यामुळे बडय़ा विकासकांनाही चाप बसणार आहे, असे काही वास्तुरचनाकारांना वाटते; परंतु काहींच्या मते आता टीडीआरच्या काळाबाजाराला ऊत येईल. मागणी वाढल्यामुळे ज्यांच्याकडे भरपूर साठा आहे त्यांची चांदी होईल, असेही त्यांचे मत आहे. तरीही टीडीआर धोरण येणे आवश्यक होते, याबाबत कोणाचेच दुमत नाही. जागांचे भाव गगनाला भिडलेल्या मुंबईसारख्या शहरात टीडीआरला भरपूर मागणी आहे. याचे कारण म्हणजे मुंबई शहरात १.३३, तर उपनगरात एक इतके मूळ चटई क्षेत्रफळ लागू आहे. शहरात आतापर्यंत १.३३ एवढाच, तर उपनगरात दोन इतके चटई क्षेत्रफळ वापरता येत होते. म्हणजेच उपनगरात एक मूळ चटई क्षेत्रफळ, तर टीडीआरच्या स्वरूपात आणखी एक चटई क्षेत्रफळ अशा रीतीने दोन इतके चटई क्षेत्रफळ वापरता येत होते. नव्या टीडीआर धोरणानुसार आता शहरातही टीडीआर वापरण्याची मुभा आहे. २.५ पर्यंत एकूण चटई क्षेत्रफळ वापरता येणार आहे. मात्र त्याला अपवाद आहेत. प्रामुख्याने दोन इतके चटई क्षेत्रफळ वापरण्यासाठी आता शहरात पॉइंट ६७ इतका टीडीआर वापरण्याची मुभा या नव्या धोरणाने दिली आहे. उपनगरात पूर्वीचीच मर्यादा कायम असली तरी टीडीआर वापरण्यासाठी शहर आणि उपनगरात रस्त्याच्या रुंदीची आवश्यकता आहे. शहरातील रस्ते प्रामुख्याने ३० ते ६० फूट इतकेच आहेत (बहुसंख्य रस्ते ३० फुटांपेक्षाही कमी आहेत) तर उपनगरात काही ठिकाणी ९० फुटांपेक्षा जास्त रस्ते आहेत. नव्या धोरणानुसार टीडीआर वापरण्यासाठी ३० फुटांपेक्षा अधिक रस्ते हवेत. ६० फुटांपर्यंत रस्ते असले तरी फक्त ४० ते ५० टक्के टीडीआर वापरता येणार आहे. याचा अर्थ एक प्रकारे नवे धोरण रस्त्यांच्या उंचीवर अवलंबून असल्यामुळे पूर्वीप्रमाणे सरसकट टीडीआर वापरण्यावर आपसूकच बंधने येणार आहेत. ३० फुटांपेक्षा कमी रस्त्यांवर असलेल्या इमारतींना शून्य टीडीआर वापरता येणार आहेत. म्हणजे पूर्वीप्रमाणेच शहरात १.३३ व उपनगरात एक इतकेच चटई क्षेत्रफळ अशा इमारतींना वापरता येईल. याचा प्रामुख्याने फटका जुन्या इमारतींना बसणार आहे. शहरातील अनेक जुन्या इमारती एकमेकांना खेटून आहेत. त्यांच्यामध्ये रस्त्याचा अभाव आहे. त्यांना समूह पुनर्विकास योजनेशिवाय पर्याय नाही. बहुधा शासनाला तेच अपेक्षित असावे. समूह पुनर्विकासात चार इतके चटई क्षेत्रफळ उपलब्ध आहे. खरा फटका बसणार आहे तो खासगी इमारतींना. शहरात तशा खासगी इमारती फारशा नाहीत; परंतु उपनगरात अशा इमारतींची संख्या लक्षणीय आहे. अंदाजानुसार हा आकडा ४० ते ५० हजार इतका आहे. या खासगी इमारतींचा आतापर्यंत दोन चटई क्षेत्रफळाद्वारे (एक मूळ चटई क्षेत्रफळ आणि एक टीडीआर) सहज पुनर्विकास शक्य होता. अनेक इमारतींचे तसे करारनामेही झाले आहेत. विद्यमान कारपेट एरियापेक्षा २५ ते ५० टक्के एरिया विकासकांनी या रहिवाशांना वाढवूनही दिला आहे. ज्यांनी आयओडी आणि सीसी घेऊन काम सुरू केले आहे, त्यांना हे धोरण लागू होणार किंवा नाही हे स्पष्ट केलेले नाही; परंतु ज्यांनी आतापर्यंत आयओडी वा सीसी घेतलेली नाही, त्यांना हे नवे धोरण लागू होणार आहे. यापैकी अनेक इमारतींभोवती असलेले रस्ते हे ३० ते ६० फूट दरम्यान आहेत, तर काही ठिकाणी ३० फुटांपेक्षा कमी रस्ते आहेत. अशा इमारतींचा पुनर्विकास आता रखडणार आहे. एक तर या रहिवाशांना विकासकाने देऊ केलेल्या जादा क्षेत्रफळावर पाणी सोडावे लागणार आहे वा पुनर्विकास रद्द करावा लागणार आहे. याचे कारण म्हणजे यापैकी काही इमारतींभोवतालच्या रस्त्यांची रुंदी वाढवता येणे शक्य नाही. टीडीआर धोरणाच्या तांत्रिक बाबीत फारसे न अडकता इतकेच म्हणता येईल की, नव्या धोरणात शहर आणि उपनगरासाठी रस्त्यांच्या उंचीवर आधारित टीडीआर वापरण्यावर बंधने टाकण्यात आली आहेत. त्यामुळे टीडीआर धोरणाचे स्वागत करताना विकासकांनी थोडी खुशी, थोडा गम, असे म्हटले तर ते वावगे ठरू नये. मुंबईच्या विकासाच्या दृष्टीने टाकलेले हे पाऊल त्यामुळेच आवश्यक आहे. निशांत सरवणकर nishant.sarvankar@expressindia.com @ndsarwankar
