चंद्रशेखर प्रभू - ज्येष्ठ नगररचनाकार, नगर नियोजनतज्ज्ञ व स्वयंपुनर्विकासाचे पुरस्कर्ते मुंबईत आजघडीला मोठय़ा संख्येने जुन्या चाळी, उपकरप्राप्त, विनाउपकरप्राप्त इमारती, झोपडपट्टय़ा, पालिका वसाहती, सरकारी वसाहती आणि म्हाडा वसाहती आदींचा पुनर्विकास रखडला आहे. या सर्व इमारती धोकादायक स्थितीत असून त्यांचा लवकरात लवकर पुनर्विकास होणे गरजेचे आहे. मात्र पुनर्विकासासाठी नसलेले ठोस, योग्य धोरण, असलेल्या धोरणांच्या योग्य अंमलबजावणीचा अभाव आदी विविध कारणांमुळे पुनर्विकास रखडला आहे. लवकरात लवकर पुनर्विकासाचा प्रश्न मार्गी लागण्यासाठी स्वयंपुनर्विकास, समूह पुनर्विकासाला चालना देत लोकाभिमुख धोरण स्वीकारण्याची गरज आहे. यानिमित्ताने ज्येष्ठ नगररचनाकार चंद्रशेखर प्रभू यांच्याशी साधलेला हा संवाद. पुनर्विकास म्हणजे नेमके काय? मुंबईत वास्तव्याची असलेली जागा अथवा इमारतीचा पुनर्विकास करून मूळ रहिवाशांना तेथेच राहण्याची योग्य सुविधा उपलब्ध करणे म्हणजे पुनर्विकास. पुनर्विकासाचे प्रकार कोणते? पुनर्विकासाचे वेगवेगळे प्रकार आहेत. त्यातील एक म्हणजे जुन्या उपकरप्राप्त इमारतींचा पुनर्विकास. दक्षिण मुंबईत १४ हजार ८०० उपकरप्राप्त इमारती असून यातील अनेक इमारतींचे आयुर्मान १०० वर्षांहून अधिक आहे; पण योग्य असे धोरण नसल्यामुळे या इमारतींचा पुनर्विकास रखडला आहे. दुसरा प्रकार झोपडपट्टी पुनर्विकास. आज ७० लाख नागरिक झोपडपट्टीत राहतात; पण प्रत्यक्षात आतापर्यंत केवळ दोन लाख रहिवाशांनाच घर मिळाले आहे, असे सांगितले जाते. आता तर झोपडी तोडल्यापासून पाच वर्षांत घर विकण्याची मुभा देण्यात आली आहे. कोणतीही एसआरए योजना पाच वर्षांत पूर्ण होत नाही. एकूणच ही योजना विकासकांच्याच फायद्याची आहे. त्यानंतर येतो तो ४० हजार गृहनिर्माण सोसायटय़ांचा पुनर्विकास. विकासक घरे रिकामी करून घेतो, इमारती पाडतो आणि रहिवाशांची भाडी थकवतो. वर्षांनुवर्षे पुनर्विकास रखडवणाऱ्या विकासकाविरोधात कोणतीही कारवाई केली जात नाही. म्हाडा वसाहतींचा पुनर्विकास हाही पुनर्विकासाचा एक प्रकार आहे. आज १०० हून अधिक म्हाडा वसाहतीचा पुनर्विकास रखडला आहे. मागील ३०-३५ वर्षांत ज्या जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास म्हाडाद्वारे झाला आहे, त्या इमारतींचे बांधकाम अत्यंत निकृष्ट असल्याने त्याही अल्पावधीतच धोकादायक झाल्या आहेत. १९६० नंतर पालिकेने बांधलेल्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचे धोरणच अद्याप तयार नाही. खासगी विकासकांवर विश्वास नसल्याने पालिका इमारतीतील रहिवासी पुनर्विकासासाठी पुढे येत नाहीत. बीआयटी चाळींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न गंभीर आहे. हा प्रश्न मार्गी लावण्यासाठी लोकाभिमुख धोरण आखणे गरजेचे आहे. रखडलेला पुनर्विकास मार्गी लावण्यासाठी धोरण कसे हवे? ज्यांचा पुनर्विकास करायचा आहे त्यांना धोरण ठरविण्याचा अधिकार असला पाहिजे. पुनर्विकास म्हणजे जुन्या इमारती, चाळी, झोपडय़ा यांची पुनर्बाधणी करत भाडेकरूंना राहण्यासाठी योग्य, मोठी, चांगले घर देणे. जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास करताना तिथे राहणाऱ्या भाडेकरूंना विश्वासात घेऊन त्यांचे हित कशात आहे हे समजून घेणे आवश्यक आहे. त्यांना बळजबरीने विकासकांच्या नादाला लावणे आणि विकासकांना भरमसाट नफा मिळवून देण्यासाठी योजना आखणे म्हणजे पुनर्विकास हे चुकीचे आहे. पुनर्विकास हा रहिवाशांच्या घरांचा आहे. विकासकांची बेकारी दूर करण्याचा उद्योग नव्हे याचे भान राखत पुनर्विकास मार्गी लावणे गरजेचे आहे. समूह पुनर्विकास म्हणजे काय? हा पर्याय रखडलेला पुनर्विकास मार्गी लावण्यासाठी योग्य ठरू शकतो का? अनेक इमारतींचा एकत्रित पुनर्विकास म्हणजे समूह पुनर्विकास; पण आज समूह पुनर्विकासाचे धोरण स्पष्ट नाही. आतापर्यंत मुंबईत एकच समूह पुनर्विकास योजना सुरू आहे ती म्हणजे भेंडीबाजारची. आजचे समूह पुनर्विकासाचे धोरण पाहिले तर पुनर्विकासाच्या नावाखाली विकासकांना नफा मिळवून देण्यासाठीच ही योजना आणली आहे. पुनर्विकासाच्या नावाखाली मूळ भाडेकरूंना हाकलून लावण्यात येत आहे. त्याची उदाहरणे द्यायची झाले तर नाना चौक येथील हरी निवास इमारत, ग्रॅन्ट रोड येथील प्रेमभवन इमारत. विकासकांचा नफा कसा वाढेल याकडे अधिक लक्ष दिले जात आहे. स्वयंपुनर्विकास म्हणजे काय? स्वयंपुनर्विकासात विकासक नसतो. रहिवासी एकत्र येत स्वत:च पुनर्विकासाचा निर्णय घेतात. बँक वा वित्तीय संस्थांकडून कर्ज घेऊन किंवा विक्रीयोग्य क्षेत्रफळाची आगाऊ विक्री करून पुनर्विकास मार्गी लावला जातो. भाडेकरूंपैकी ज्यांच्याकडे अधिक जागा विकत घेण्याची क्षमता आहे त्यांना किफायतशीर दरामध्ये अतिरिक्त जागा विकत घेण्याची संधी मिळावी आणि अशा लोकांकडून जमा झालेल्या रकमेतून संपूर्ण प्रकल्प पूर्ण करायचा अशी ही योजना. स्वयंपुनर्विकास हा पुनर्विकासाचा प्रश्न मार्गी लावण्यासाठी सगळय़ात योग्य पर्याय आहे. आज हाच पर्याय रहिवाशांच्या दृष्टीने योग्य आणि फायदेशीर आहे. महत्त्वाचे म्हणजे स्वयंपुनर्विकासात खासगी विकासकापेक्षा अधिक उत्तम आराखडा तयार करता येतो, उत्तम बांधकाम करता येते आणि विकासक देऊ करतो त्यापेक्षा अधिक मोठे क्षेत्रफळ रहिवाशांना मिळते. कॉर्पस फंड विकासक देऊ करतो त्यापेक्षा अधिक रक्कम जमा होते आणि भविष्यातील देखभाल खर्च नाहीसा होतो. ९० टक्के भाडेकरू स्वयंपुनर्विकासाच्या बाजूने आहेत. रखडलेला पुनर्विकास मार्गी लावायचा असेल तर सरकारनेही लोकाभिमुख धोरण स्वीकारून स्वयंपुनर्विकासाला चालना देणे ही काळाची गरज आहे. कारण ५,८०० पुनर्विकास प्रकल्प रखडले आहेत. सरकारी योजनेच्या चुकीच्या अंमलबजावणीमुळे इतक्या मोठय़ा संख्येने लोक बेघर झाल्याचे जगातील हे एकमेव उदाहरण आहे. मुलाखत : मंगल हनवते
