पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा; पण भाडेकरूंचे काय?

महाराष्ट्र शासनाच्या २० जुलै २०२६ रोजी प्रसिद्ध झालेल्या राजपत्रानुसार महाराष्ट्र गृहनिर्माण क्षेत्र अधिनियम १९७६ च्या कलम २ मधील खंड ११ मध्ये बदल करण्यात आले. त्यात (अ) कलम ६५ च्या प्रयोजनांसाठी सक्षम प्राधिकारी म्हणून नियुक्त करावयाचा अधिकारी; तसेच (ब) कलम ७९(अ) च्या प्रयोजनासाठी मुंबई इमारत दुरुस्ती व पुनर्रचना मंडळाच्या संबंधित विभागाचा कार्यकारी अभियंता, त्याचबरोबर कलम ७९(अ) पोट कलम १ मधील (अ) ‘‘अशा इमारतीचा पुनर्विकास’’ या मजकुराऐवजी ‘‘अशा इमारतींची पुनर्रचना’’ हा मजकूर दाखल करण्यात येईल; तसेच (ब) खंड कमध्ये ‘‘पुनर्बांधकाम’’ या मजकुराऐवजी ‘‘पुनर्विकास’’ हा मजकूर दाखल करण्यात येईल, अशा सुधारणा सुचविण्यात आल्या. त्या लगेचच मंजूरही झाल्या. त्यामुळे मुंबईतील १३ हजार ८०० उपकरप्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा झाला, असे ठळक मथळे सर्वत्र दिसू लागले. म्हणजे नेमके काय याविषयी थोडेसे समजून घेऊ या.

किमान ३५ वर्षांपासून उपकरप्राप्त इमारतींचा पुनर्विकास हा विकास नियंत्रण नियमावलीच्या ३३(७) प्रमाणे केला जातो. त्यानुसार घरमालक आणि बिल्डर हे भाडेकरूंच्या संमतीने इमारतीचा पुनर्विकास करतात. आधी ७० टक्के भाडेकरूंच्या संमतीची आवश्यकता होती. ती नंतर ५१ टक्क्यांवर आणली गेली. बिल्डरांच्या राजकीय पुढार्‍यांवरील पगड्यामुळे भाडेकरूंच्या विरोधाचा उपयोग झाला नाही.

मग अशी कोणती गोष्ट झाली की पुनर्विकास रोखला गेला असे भासविले गेले ? म्हाडा कायद्यामध्ये बदल करून नवीन कलम ७९ (अ) व (ब) निर्माण करण्यात आले. त्यानुसार आधी पुनर्विकासाचा प्रस्ताव देण्याची संधी घरमालकाला व बिल्डरला देण्यात आली. सहा महिन्यांत त्यांनी तिचा वापर केला नाही, तर ७९(ब) अंतर्गत भाडेकरूंना प्रस्ताव देण्याची संधी देण्यात आली. त्यानंतर या सर्व उपकरप्राप्त इमारती म्हाडा संपादित करेल आणि स्वत:च पुनर्विकास करेल, अशी तरतूद होती. मात्र त्यासाठी घरमालकाला बाजारभावाप्रमाणे मोबदला देण्याची अट होती. घरमालक/बिल्डरने विकास केला तर मोबदला देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नव्हता. मात्र भाडेकरूंनी प्रस्ताव द्यावयाचा झाला तर हे मोबदला दिल्याशिवाय अशक्य होते. हा मोबदला जमिनीच्या बाजारभावाच्या २५ टक्के किंवा मालक/बिल्डर यांना खुल्या बाजारात विक्रीला मिळावयाच्या क्षेत्रफळाच्या १५ टक्के, या दोन्हीपैकी जे अधिक असेल ते असा होता.

आता आपण याचा भाडेकरूंवर किती भुर्दंड पडणार याचा विचार करू. १०० खोल्या असणार्‍या इमारतीत भाडेकरूंना देय असलेले क्षेत्रफळ दिल्यावर ९० टक्केपर्यंत क्षेत्रफळ विक्रीसाठी मिळते. समजा भाडेकरूंना ४२५ चौ. फूट कारपेट एरिया, म्हणजे ५५० बांधकाम झालेले क्षेत्र दिले, तर भाडेकरूंसाठी ५५ हजार चौ.फूट बांधून द्यावे लागतील. त्याच्या ९० टक्के म्हणजे ४९,५०० चौ.फूट विक्रीसाठी उपलब्ध होईल. त्याच्या १५ टक्के म्हणजे ७,३५० चौ. फुटाच्या विक्री इतका पैसा मोबदला म्हणून भाडेकरूंना भरावा लागेल. आता गिरगाव, ताडदेव भागात विक्रीचा दर ५० हजार रुपये प्रती चौ.फूट इतका आहे. वरळी, मलबार हिल वगैरे भागात तो एक लाख प्रति चौ. फुटापेक्षा अधिक आहे. म्हणजेच गिरगावामधील इमारतीत एकूण मोबदला रु. ३६ करोड ७५ लाख इतका होतो. म्हणजेच एका खोलीत राहणार्‍या भाडेकरूला प्रत्येकी ३६ लाख ७५ हजार इतकी रक्कम केवळ जागेचा मोबदला घरमालकाला दयावा लागेल. इतकी रक्कम कोणत्याही भाडेकरूच्या ऐपतीच्या पलीकडची आहे.

तेव्हा घरमालक/बिल्डर मंडळींनी ७९(अ)/(ब) विरुद्ध उच्च न्यायालयात याचिका दाखल केली. त्या याचिकेत घटनात्मक वैधता, तसेच म्हाडामधील भ्रष्टाचार व गैरव्यवहार हेदेखील मुद्दे होते. याचिकाकर्त्यांचे म्हणणे असे होते की, इमारत पूर्णपणे धोकादायक घोषित करण्यात येते, तेव्हाच भाडेकरूंना ७९(ब) खाली प्रस्ताव सादर करण्याचे अधिकार प्राप्त होतात. इमारत धोकादायक ठरविणे हा मुंबई महानगरपालिकेच्या अखत्यारीतला विषय आहे. महानगरपालिकेने अनेक इमारतींना धोकादायक न ठरविता, म्हाडातर्फे भूसंपादनाची नोटीस दिली आहे. तसेच मूळ घरमालक/बिल्डर यांची परवानगी न घेता परस्पर भूसंपादनाचा प्रस्ताव बिल्डरांनी भाडेकरूंच्या नांवे सादर केला आहे. तसेच म्हाडाच्या संबंधित अधिकार्‍यांनी इमारतीचे तांत्रिकदृष्टया योग्य असे सर्वेक्षण न करता निर्णय घेतले.

उच्च न्यायालयाने यामधील काही मुद्दे ग्राह्य ठरवून अशा इमारतींच्या पुनर्विकासाच्या प्रस्तावास स्थगिती दिली. मात्र घरमालक/बिल्डर यांनी ५१ टक्के भाडेकरूंच्या संमतीने प्रस्ताव दिला असेल तर त्यास मात्र स्थगिती नाही असेही स्पष्ट केले. त्यामुळे इतके दिवस पुनर्विकास बंद होता असे म्हणणे सयुक्तिक होणार नाही. ५१ टक्के भाडेकरूंच्या संमतीने घरमालक/बिल्डर यांनी दिलेले प्रस्ताव अविरत सुरू आहेत. केवळ मूळ घरमालक/बिल्डर यांच्या संगनमताशिवाय ७९(ब) खाली केलेल्या प्रस्तावांना स्थगिती आहे. याविरुद्ध सरकार व म्हाडा सर्वोच्च न्यायालयात गेले आहे. हा निकाल सरकारच्या बाजूने लागला तर ७९ (ब) अन्वये जुन्या इमारतींचे संपादन करणे शक्य होईल पण त्यासाठीचा मोबदला भाडेकरूंना द्यावा लागेल. त्यांना तो  झेपणारा नाही, त्यामुळे भाडेकरूंना राजकीय पुढार्‍यांच्या मदतीने बिल्डरकडेच जावे लागेल. दरम्यानच्या काळात घरमालकांनी भाडेकरूंवर निष्कासनाचे खटले भरविले आहेत. भाडेकरूंना निष्कासनापासून वाचविण्याचा कोणताच प्रस्ताव विधानसभेत सादर झालेला नाही. त्यामुळे सर्वोच्च न्यायालयात जिंकलो पण घरातून निष्कासित झालो असे होण्याची दाट शक्यता आहे. तसेच सर्वोच्च न्यायालयात घटनात्मक वैधता सिद्ध करण्यासाठी सरकार व म्हाडाला असा युक्तिवाद करावा लागेल की, ७९(ब) अन्वये बाजारभावाप्रमाणे दिलेला मोबदला न्याय्य व योग्य आहे. आता सर्वोच्च न्यायालयासमोर घटनात्मक वैधतेकरिता म्हाडाच्या चॅप्टर ८(अ) ची घटनात्मक वैधता आणि भाडे नियंत्रण कायद्याची घटनात्मक वैधता या दोन महत्त्वाच्या याचिका ३५ वर्षांपासून प्रलंबित आहेत.  चॅप्टर ८(अ) अन्वये भाडेकरूंनी जमिनीच्या भूसंपादनासाठी अर्ज केला तर म्हाडा आणि सरकार असे भूसंपादन करून घरमालकास मोबदला म्हणून महिन्याचे भाडे केवळ १०० रुपये देते. आता म्हाडाच्याच ७९(ब) अन्वये बाजारभावाने मोबदला योग्य आहे असा युक्तिवाद करणार्‍या म्हाडास १०० महिन्यांचे भाडे हे योग्य आहे असाही युक्तिवाद करावा लागणार आहे. १०० रुपये महिन्याचे भाडे हे सर्व भाडेकरूंना परवडणारे आहे. यामागे पागडी हा मुद्दा भाडेकरूंच्या दृष्टीने महत्त्वाचा ठरतो. गेली ५० वर्षे भाडेकरू सातत्याने असा युक्तिवाद करीत आहेत की, घर विकत घेताना त्याची पूर्ण किंमत भाडेकरूंनी पागडी स्वरूपात दिली आहे व भाडे पावती बदलत असताना मिळालेल्या पागडीपैकी बहुतांश रक्कम घरमालकांना मिळाली आहे. सबब घरमालकाला बाजारभावाने मोबदला मागण्याचा अधिकारच नाही. आजपर्यंत हा युक्तिवाद सर्वोच्च न्यायालयात फेटाळला गेलेला नाही.  १०० रुपये महिन्याच्या भाड्याऐवजी सर्वोच्च न्यायालयाच्या आदेशानुसार कदाचित २०० रुपये महिन्याचे भाडे दयावे लागेल, पण तेही परवडणारे असेल असेही कायदेतज्ज्ञ सांगत आले आहेत. आता मात्र म्हाडाच्या कायद्याअंतर्गत चॅप्टर ८(अ) खाली पागडी घेतल्यामुळे १०० रुपये महिन्याचे भाडे न्याय्य आहे असा युक्तिवाद करावा लागेल व म्हाडाच्याच कायद्याअंतर्गत ७९(ब) खाली पागडी दिली-घेतली गेल्याचा कोणताही फायदा भाडेकरूंना मिळणार नाही. केवळ आणि केवळ बिल्डरांचा फायदा होईल. निष्कासनाच्या याचिकांतून वाचलेल्या भाडेकरूंना कदाचित ४२५ चौ.फूट मिळूही शकेल, पण चॅप्टर ८(अ) प्रमाणे मोबदला परवडणारा असल्यामुळे सर्व उपकरप्राप्त इमारतीतल्या चार लाखांहून अधिक भाडेकरू कुटुंबीयांस किमान ५५० ते ६०० चौ.फुटांचे दोन बेडरूमचे घर मिळू शकते याचा विसर भाडेकरूंना व बिल्डरांकडे घेऊन जाणार्‍या राजकीय पुढार्‍यांना पडला आहे का ? 

हा मुद्दा केवळ चॅप्टर ८(अ) च्या वैधतेपुरताच मर्यादित नाही. घरमालक/बिल्डर, आम्ही कधी पागडी घेतलीच नाही असा युक्तिवाद करीत आहेत. एकदा चॅप्टर ८(अ) च्या युक्तिवादात किंवा ७९(ब) च्या युक्तिवादात पागडी दिल्या-घेतल्याचा युक्तिवाद बाद ठरला, तर तोच युक्तिवाद भाडे नियंत्रण कायद्याच्या मुळावरच घाव घालेल. घरमालक/बिल्डर असा युक्तिवाद करतात की घरांची भाडी नियंत्रित असल्यामुळे इमारतीच्या दुरुस्तीचा, पुनर्विकासाचा प्रश्न गंभीर बनला, हा पूर्णपणे खोटा युक्तिवाद आहे. घरमालक पागडी घेतात ही जगजाहीर बाब आहे. ज्या इमारती बिल्डरांनी घेतल्या त्याच लवकरात लवकर ‘‘धोकादायक’’  कशा ठरविल्या जातात हे मुंबईकरांना चांगले माहीत आहे. धोकादायक यादीमध्ये नसणार्‍या इमारती का पडतात, या प्रश्नाचे उत्तर शोधल्यास यातून होणारा कोट्यवधी रुपयांचा घोटाळा आपोआप बाहेर येईल.  घरमालकाने पागडी घेतलीच नसेल तर त्याला बाजारभावाप्रमाणे भाडे मिळालेच पाहिजे असा युक्तिवाद भाडे नियंत्रण कायदा पूर्णपणे फेटाळावा या मागणी याचिकेमध्ये आहेच. सन १९४० पासून आजपर्यंतचे बाजारभावाने भाडे ठरवावे व त्याप्रमाणे आतापर्यंतची पूर्ण थकबाकी भाडेकरूंनी दयावी असे सर्वोच्च न्यायालयासमोर मांडले गेले आहे. 

या युक्तिवादाला उत्तर म्हणून पागडीची वास्तविकता व त्यातून मिळालेला गडगंज नफा हा सर्वोच्च न्यायालयात आतापर्यंत मांडण्यात आलेला आहे. या युक्तिवादामुळेच आतापर्यंत भाडे नियंत्रण कायदा फेटाळला जाण्यापासून वाचला आहे. पागडी घेतल्यामुळे बाजारभावाने मोबदला देणे घटनात्मक तरतुदींना धरून नाही असे भाडेकरूंच्या वतीने तसेच म्हाडा व सरकारच्या वतीने मांडले गेले आहे. ७९ (ब) च्या युक्तिवादात मात्र बाजारभावाने मोबदला दिल्याने पागडी घेतल्या-दिल्याचा युक्तिवाद नेस्तनाबूत होईल. यानंतर भाडेकरूंचे काय हाल होतील याचा विचारही करवत नाही. घरमालकांची मागणी आहे की १० बाय १० च्या खोलीचे भाडे बाजारभावाप्रमाणे प्रति महिना ६० हजारांहून अधिक असावे. असे झाल्यास शहर रिकामे होईल व अराजकता निर्माण होईल असे सर्वोच्च न्यायालयात सांगण्यात येत होते. आता भाडेकरूंचे काय होणार, याचा विचारही करवत नाही. त्यामुळे ७९(ब) चा निकाल आपल्या बाजूने लागला तर भाडे नियंत्रण कायद्याचे काय होईल, हा खरा प्रश्न आहे.

ज्येष्ठ वास्तुरचनाकार