मुंबईकरांनी ‘हरित पुनर्विकासा’साठी आग्रही राहणे आवश्यक!

मुंबईत सध्या पुनर्विकासाचा धडाका सुरू आहे, पण हा धडाका मुंबईला शाश्वत विकासाकडे नेतोय की काँक्रीटच्या उकाड्याकडे? वाढते नागरीकरण, तीव्र होत चाललेल्या उष्णतेच्या लाटा आणि हवामान बदलाचे संकट लक्षात घेता, आज शाश्वत पायाभूत सुविधांचा विकास करणे ही केवळ पर्यायी संकल्पना राहिलेली नसून ती एक अपरिहार्य गरज ठरली आहे. आजच्या काळात शहरी भागातील एकूण ऊर्जेचा जवळपास ४० टक्के हिस्सा आणि नैसर्गिक पाण्याचा मोठा साठा हा केवळ इमारतींच्या बांधकाम व दैनंदिन देखभालीसाठी वापरला जातो. या पार्श्वभूमीवर, कार्बन उत्सर्जन कमी करून नैसर्गिक संसाधनांची बचत करणाऱ्या ‘हरित इमारती’ हाच मुंबईसह देशातील सर्व महानगरांसाठी एकमेव सुरक्षित मार्ग आहे.

जागतिक गंभीर इशारा

संयुक्त राष्ट्र संघ आणि यूएनईपीच्या जागतिक अहवालानुसार, एकूण कार्बन उत्सर्जनात बांधकाम क्षेत्राचा वाटा तब्बल ३७% आहे. हवामान बदलाचा थेट संबंध मानवी आरोग्याशी येत असल्याने, २०३० पर्यंत हरित इमारतींमधील जागतिक गुंतवणूक दुप्पट करून ती ५.९ ट्रिलियन डॉलर्स वर नेणे आवश्यक आहे, असा इशारा संयुक्त राष्ट्रांनी दिला आहे. आधुनिक ‘सर्क्युलर इकॉनॉमी’ संकल्पनेनुसार, बांधकाम साहित्याचा पुनर्वापर करून कचरा शून्य करण्यावर जागतिक स्तरावर भर दिला जात आहे. भारताने जागतिक व्यासपीठावर २०७० पर्यंत ‘नेट-झिरो’ होण्याचे उद्दिष्ट ठेवले आहे. आयजीबीसीच्या अविरत चळवळीमुळे भारताने जागतिक स्तरावर शाश्वत बांधकामात दुसरे सर्वात मोठे स्थान मिळवले आहे.

मुंबईतील आदर्श उदाहरणे

मुंबई महानगर क्षेत्रात जमिनीची तीव्र टंचाई, आर्द्रता आणि वाढत्या गगनचुंबी इमारतींमुळे कार्बन फूटप्रिंट झपाट्याने वाढत आहे. अशा परिस्थितीत मुंबईतील काही प्रमुख प्रकल्पांनी पर्यावरण संवर्धनाचा उत्तम आदर्श समोर ठेवला आहे:

ऐतिहासिक इमारती : दक्षिण मुंबईतील टाटा समूहाचे मुख्यालय ‘बॉम्बे हाऊस’ ही देशातील पहिली आणि एकमेव वारसा इमारत आहे, जिला आयजीबीसीकडून सर्वोच्च प्लॅटिनम मानांकन मिळाले आहे. फोर्ट परिसरातील रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडिया मुख्यालय इमारतीनेही हरित मानांकन मिळवले आहे.

सार्वजनिक पायाभूत सुविधा : छत्रपती शिवाजी महाराज आंतरराष्ट्रीय विमानतळाला शाश्वत कचरा व्यवस्थापन, ऊर्जा बचत आणि कार्बन उत्सर्जन कमी करण्यासाठी उच्च दर्जाचे हरित प्रमाणपत्र मिळाले आहे. याशिवाय, जी-दक्षिण वॉर्डचे बीएमसी कार्यालय, नवी मुंबईतील सिडको भवन आणि नवी मुंबई महानगरपालिका मुख्यालय ही सरकारी स्तरावरील हरित इमारतींची उत्तम उदाहरणे आहेत.

कॉर्पोरेट टॉवर्स : पवई येथील ‘लार्सन अँड टुब्रो’च्या अत्याधुनिक ए एम नाईक टॉवर आणि पवईतील लाईटब्रिज आयटी पार्क या इमारतींना आयओटी आधारित ऊर्जा व्यवस्थापन, स्मार्ट ऑटोमेशन आणि प्रगत सांडपाणी प्रक्रिया यंत्रणेसाठी आयजीबीसी प्लॅटिनम रेटिंग मिळाले आहे. वांद्रे-कुर्ला संकुलातील अदानी रियाल्टीच्या ‘इन्स्पायर बीकेसी’, सांताक्रूझ येथील रिलायन्स सेंटर आणि टाटा पॉवर कर्नाक बिल्डिंग यांनाही उत्कृष्ट अंतर्गत हवेच्या गुणवत्तेसाठी आणि ऊर्जा बचतीसाठी आयजीबीसी गोल्ड प्रमाणपत्र मिळाले आहे.

पुनर्विकासातील व्यावहारिक आणि आर्थिक अडचणी

सध्या दिल्ली-एनसीआर, बेंगळुरू, पुणे, चेन्नई आणि हैदराबाद यांसारख्या शहरांमध्ये नामांकित व्यावसायिक इमारतींमध्ये हरित निकषांचे प्रमाण अतिशय चांगले आहे. मात्र, याच्या अगदी उलट चित्र मुंबईत पाहायला मिळत आहे. मुंबईतील लाखो जुन्या इमारतींचा सध्या मोठ्या प्रमाणावर पुनर्विकास होत असून, दुर्दैवाने हा पुनर्विकास अजूनही पारंपारिक पद्धतीनेच सुरू आहे.

मुंबईतील पुनर्विकासात हरित नियम लागू करताना दोन प्रमुख व्यावहारिक अडचणी येतात:

जागेची भीषण टंचाई : मुंबईतील पुनर्विकासाचे भूखंड अनेकदा लहान आकाराचे असतात, ज्यामुळे तिथे रेन वॉटर हार्वेस्टिंग, सांडपाणी प्रक्रिया प्रकल्प किंवा कचरा वर्गीकरण केंद्रासाठी पुरेशी जागा उपलब्ध होत नाही.

सुरुवातीचा वाढीव खर्च : हरित तंत्रज्ञान, सौर ऊर्जेचे पॅनेल्स आणि पर्यावरणपूरक बांधकाम साहित्य वापरल्यामुळे सुरुवातीचा बांधकाम खर्च साधारणपणे ३ ते ५ टक्क्यांनी वाढतो. मुंबईतील कनिष्ठ आणि मध्यमवर्गीय सोसायट्यांमध्ये राहणाऱ्या रहिवाशांना किंवा छोट्या विकासकांना हा अतिरिक्त आर्थिक भार उचलणे कठीण वाटते.

सर्वसामान्यांचे अर्थकारण

हा सुरुवातीचा अतिरिक्त खर्च भविष्यात सामान्य माणसासाठी मोठे वरदान ठरू शकतो. इमारतीची रचना नैसर्गिक प्रकाश आणि हवा खेळती राहील अशी केल्यामुळे दिवसा दिव्यांची आणि पंख्यांची गरज कमी भासते. सौर ऊर्जेचा वापर लिफ्ट, पाण्याच्या पंपांसाठी आणि जिन्यातील दिव्यांसाठी केल्यामुळे सोसायटीच्या सामायिक वीज बिलात ३० टक्क्यांपर्यंत थेट कपात होते. तसेच, छतावरील पावसाचे पाणी साठवून आणि सांडपाण्यावर प्रक्रिया करून त्याचा वापर फ्लशिंग व बागेसाठी केल्यामुळे पाण्याचा वापर ३० ते ५० टक्क्यांपर्यंत कमी होतो.

महत्त्वाची गोम म्हणजे, हरित तंत्रज्ञानामुळे सुरुवातीला येणारा ३ ते ५ टक्के अतिरिक्त बांधकाम खर्च पुढील अवघ्या ३ ते ५ वर्षांत वीज आणि पाण्याच्या बिलामध्ये २० ते ३० टक्के थेट बचत होऊन पूर्णपणे वसूल होतो. या कालावधीनंतर मिळणारी बचत ही सामान्य कुटुंबाचा महिन्याचा घरखर्च दीर्घकाळासाठी लक्षणीयरीत्या कमी करते. म्हणूनच, मुंबईच्या पुनर्विकासात आणि परवडणाऱ्या घरांमध्ये हरित निकष टप्प्याटप्प्याने किंवा विशेष आर्थिक प्रोत्साहन देऊन लागू करण्याची वेळ आली आहे.

कायदेशीर चौकट आणि एफएसआय सवलतींचे धोरण

महाराष्ट्र शासनाने ‘युनिफाइड डेव्हलपमेंट कंट्रोल अँड प्रमोशन रेग्युलेशन्स’ (यूडीसीपीआर २०२०) अंतर्गत पर्यावरणपूरक बांधकामाला चालना देण्यासाठी थेट सवलती दिल्या आहेत. यूडीसीपीआरच्या नियम आणि ‘महाराष्ट्र प्रादेशिक व नगररचना अधिनियम, १९६६’ (MRTP Act) च्या चौकटीनुसार, आयजीबीसी प्रमाणित हरित इमारतींना त्यांच्या मानांकनानुसार ३% (सिल्व्हर), ५% (गोल्ड) आणि ७% (प्लॅटिनम) अतिरिक्त एफएसआय देण्याची तरतूद आहे.

तसेच राज्याच्या नवीन सार्वजनिक बांधकाम विभाग नियमांनुसार सर्व नवीन सरकारी इमारती आणि जुन्या इमारतींच्या नूतनीकरणासाठी हरित मानांकने अनिवार्य केली आहेत. परंतु, दुर्दैवाने ही एफएसआय सवलत मुंबई महानगरपालिका क्षेत्रात म्हणजेच मुंबई शहरात लागू नाही. मुंबईत डेव्हलपमेंट कंट्रोल रेग्युलेशन्स वेगळे असल्याने ही तफावत निर्माण झाली आहे. मुंबईची भौगोलिक रचना आणि वाढती घनता पाहता पालिकेची एफएसआयदेण्याबाबतची खबरदारी योग्य असली, तरी एफएसआयऐवजी मालमत्ता करात मोठी सूट देऊन मधला मार्ग काढता येऊ शकतो; कारण मुंबईत जमिनीचे भाव प्रचंड असल्याने विकासकांना ३ ते ५ टक्के अतिरिक्त खर्च परवडण्यासाठी काही प्रमाणात प्रोत्साहन मिळणे गरजेचे आहे.

मुंबई महापालिकेचा अर्थसंकल्प आणि दिशा

मुंबई महापालिका ही देशातील पहिली आणि जगातील चौथी अशी स्वायत्त संस्था आहे, जिने ‘मुंबई क्लायमेट ॲक्शन प्लॅन’ अंतर्गत स्वतंत्र ‘क्लायमेट बजेट’ सादर केले आहे. पालिकेच्या एकूण भांडवली खर्चाच्या जवळपास ३२.१८% हिस्सा हा हवामान पूरक प्रकल्पांसाठी राखीव ठेवण्यात आला आहे. यामध्ये पूर नियंत्रण, सांडपाणी व्यवस्थापन आणि नागरी वनीकरणाचा समावेश आहे.

मुंबई महापालिका शाश्वत विकासासाठी ‘म्युनिसिपल ग्रीन बॉण्ड्स’ उभारून निधी गोळा करत आहे. जर पालिका स्वतः अब्जावधी रुपये खर्च करून पर्यावरण पूरक पायाभूत सुविधा उभारत आहे, तर मग खासगी रिडेव्हलपमेंट प्रकल्पांना हरित इमारती बनवण्यासाठी कर सवलती का दिल्या जात नाहीत? जर इमारती स्वतःचे पाणी (एसटीपीद्वारे) आणि स्वतःची वीज (सौर ऊर्जेने) निर्माण करत असतील, तर महापालिकेच्या मुख्य पाणी पुरठा आणि सांडपाणी वाहून नेणाऱ्या यंत्रणेवरील कोट्यवधी रुपयांचा ताण आपोआप कमी होईल.

शासकीय आणि पालिका पातळीवर खालील धोरणात्मक बदल तातडीने होणे गरजेचे आहे:

मालमत्ता करात सूट: हरित इमारतींमधील सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांना मालमत्ता करात ५ ते १०% थेट सूट द्यावी.

मुद्रांक शुल्कात सवलत: आयजीबीसी प्रमाणित प्रकल्पांच्या नोंदणीसाठी मुद्रांक शुल्कात १% सवलत देऊन ग्राहकांना प्रोत्साहित करावे.

सक्तीचे नियम: मोठ्या गृहनिर्माण संस्थांमध्ये सौर ऊर्जा, रेन वॉटर हार्वेस्टिंग आणि सांडपाणी प्रक्रिया प्रकल्प उभारणे पूर्णपणे बंधनकारक करावे.

विकासकांसाठी तांत्रिक उपाय

मुंबईच्या किनारपट्टीच्या उष्णकटिबंधीय हवामान, अति-घनता आणि तीव्र मान्सूनचा विचार करता विकासकांनी खालील तांत्रिक पद्धतींचा अवलंब करणे आवश्यक आहे:

जल स्वावलंबन: इमारतींमध्ये ‘मेम्ब्रेन बायोरिएक्टर’ तंत्रज्ञानावर आधारित एसटीपी बसवून फ्लशिंगसाठी १००% पाण्याचा पुनर्वापर करावा. मुंबईतील पावसाचे पाणी साचण्याची समस्या रोखण्यासाठी सोसायट्यांच्या आवारात ‘परमीएबल पेव्हर्स’ (पाणी शोषणाऱ्या विटा) वापरावेत, ज्याला ‘स्पंज सिटी इन्फ्रास्ट्रक्चर’ म्हणतात.

ऊर्जा बचत: इमारतींच्या बाहेरील काचांसाठी ‘लो-इमिसिव्हिटी ग्लास पॅनेल्स’ वापरावेत, जे सूर्यप्रकाश आत येऊ देतात पण उष्णता रोखतात. इमारतींच्या छताचा वापर करून उच्च-कार्यक्षमतेचे मोनोक्रिस्टलाईन सोलर पॅनेल्स बसवावेत.

शाश्वत साहित्य: बांधकामात फ्लाय-ॲश किंवा स्लॅग मिश्रित ‘ग्रीन काँक्रीट’चा वापर करावा. घरातील हवेची गुणवत्ता उत्कृष्ट ठेवण्यासाठी केवळ ‘झिरो-व्हीओसी’ पेंट्स वापरावेत.

किनारपट्टीचे स्थापत्यशास्त्र: कुलाबा, वरळी, किंवा जुहू यांसारख्या सागरी किनारपट्टीच्या भागांत इमारतींची रचना पॅसिव्ह एरोडायनामिक डिझाईन नुसार असावी, ज्यामुळे समुद्राकडून येणाऱ्या नैसर्गिक वाऱ्याचा जास्तीत जास्त लाभ घेता येईल. बीकेसी आणि लोअर परेल सारख्या दाट लोकसंख्येच्या कॉरिडॉरमध्ये ‘अर्बन हीट आयलंड’चा प्रभाव कमी करण्यासाठी इमारतींच्या भिंतींवर ‘व्हर्टिकल गार्डन्स’ आणि आवारात ‘मियावाकी’ पद्धतीने सूक्ष्म जंगले विकसित करावीत.

नागरिक आणि गृहनिर्माण संस्थांची भूमिका: चळवळीचे लोकचळवळीत रूपांतर

कोणतीही पर्यावरणपूरक चळवळ जोपर्यंत लोकचळवळ बनत नाही, तोपर्यंत ती जमिनीवर यशस्वी होऊ शकत नाही. मुंबईतील सुजाण नागरिकांनी आणि गृहनिर्माण संस्थांनी आता केवळ ग्राहकाच्या भूमिकेत न राहता, शाश्वत विकासाचे भागीदार बनून खालील गोष्टींचा तातडीने अवलंब केला पाहिजे:

पुनर्विकासातील ‘हरित अट’: विकासकाशी ‘पुनर्विकास करार’ करताना रहिवाशांनी इमारतीची रचना ‘आयजीबीसी प्रमाणित हरित इमारत’ म्हणून करण्याची कायदेशीर अट प्रकर्षाने घातली पाहिजे.

कार्यक्षम जल व्यवस्थापन : प्रत्येक इमारतीमध्ये ‘रेनवॉटर हार्वेस्टिंग’ यंत्रणा केवळ कागदावर न ठेवता ती प्रत्यक्ष कार्यक्षम केली पाहिजे. तसेच फ्लशिंग आणि बागकामासाठी सांडपाण्याच्या पुनर्वापराची यंत्रणा अनिवार्य करावी.

सौर ऊर्जेचा सामायिक वापर : इमारतींच्या गच्चीवर उच्च क्षमतेचे ‘रूफटॉप सोलर पॅनेल्स’ बसवावेत. याद्वारे लिफ्ट, पाण्याचे पंप आणि कॉरिडॉरचे दिवे सौर ऊर्जेवर चालवल्यास सोसायट्यांचे सामायिक वीज बिल थेट ५० ते ७० टक्क्यांनी कमी होऊ शकते.

कचऱ्याचे जागीच वर्गीकरण आणि खतनिर्मिती: ओल्या आणि सुक्या कचऱ्याचे वर्गीकरण इमारतीमध्येच सुरू करावे. ओल्या कचऱ्यापासून सोसायटीच्या आवारातच सेंद्रिय खतनिर्मिती प्रकल्प राबवावा, जेणेकरून डम्पिंग ग्राउंडवरील कचऱ्याचा भार कमी होईल.

जागरूक ग्राहक व्हा : नवीन घर खरेदी करताना ग्राहकांनी केवळ वरवरच्या आलिशान सुविधा न पाहता, त्या इमारतीत नैसर्गिक सूर्यप्रकाश, शुद्ध हवा आणि ऊर्जेची किती बचत केली आहे, याचा तांत्रिक अभ्यास करावा आणि प्रमाणित प्रकल्पांनाच पसंती द्यावी.

निष्कर्ष : आता गरज आहे ‘हरित जनआंदोलनाची’!

हरित इमारत म्हणजे केवळ सुरुवातीला होणारा अतिरिक्त खर्च नव्हे, तर ती पुढील ३० ते ४० वर्षांसाठी वीज आणि पाण्याच्या बिलात होणारी ३० ते ४० टक्क्यांची थेट शाश्वत बचत आहे. हा केवळ आर्थिक गणिताचा भाग नसून आपल्या पुढच्या पिढीला सुरक्षित भविष्य देण्याचा एकमेव मार्ग आहे.

आज जागतिक स्तरावर संयुक्त राष्ट्र आणि यूएनईपी हवामान बदलाच्या संकटाविरुद्ध मोठे प्रयत्न करत आहेत. अशा वेळी स्थानिक पातळीवर आपले सरकार, विकासक आणि जागरूक नागरिक या तिन्ही घटकांनी एकत्र येणे ही काळाची गरज बनली आहे.

हरित गृहनिर्माणाची ही संकल्पना आता केवळ चार भिंतींमधील तांत्रिक चर्चा न राहता, त्याचे रूपांतर एका व्यापक लोकचळवळीत आणि हरित जनआंदोलनात झाले पाहिजे. आपल्या घराला, सोसायट्यांना आणि पर्यायाने आपल्या संपूर्ण मुंबई शहराला हरित संजीवनी देण्यासाठी प्रत्येक नागरिकाने या मोहिमेत सक्रिय योगदान दिले पाहिजे. विकासकाशी पुनर्विकास करार करताना रहिवाशांनी इमारतीची रचना आयजीबीसी प्रमाणित हरित इमारत म्हणून करण्याची कायदेशीर अट ठामपणे घातली पाहिजे. जेव्हा प्रत्येक घर हरित होईल, तेव्हाच आपले शहर खऱ्या अर्थाने शाश्वत आणि राहण्यायोग्य होईल!

(लेखक पर्यावरणतज्ज्ञ असून ‘ह्युमॅनिटी फाउंडेशन’चे संस्थापक अध्यक्ष आहेत. ते ‘इंडियन ग्रीन बिल्डिंग कौन्सिल’चे अधिकृत सदस्य आहेत. त्यांनी आयआयटी रूरकी, युनिव्हर्सिटी ऑफ लंडन आणि संयुक्त राष्ट्रांच्या विविध जागतिक संस्थांमधून हवामान बदल, नेट-झिरो आणि शाश्वत विकास या विषयांत प्रमाणीकरण मिळवले आहे.)
sanjayshinge4@gmail.com