सुहास बिऱ्हाडे राज्य शासनाने नुकतीच बहुचर्चित एकात्मिक विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली (युनिफॉर्म डीसीआर) मुंबई वगळता राज्यातील सर्व महापालिकांसाठी लागू केली आहे. या नियमावलीमुळे बांधकामासाठी चटईक्षेत्रफळ तिप्पट करण्यात आले असून विकासाला चालना देण्यासाठी अनेक नव्या तरतुदी यात करण्यात आल्याचा दावा राज्य शासनाने केला आहे. नियमावलीनंतर वसईत उंचउंच टॉवर्स उभे राहतील, उद्योगधंदे फोफावती, आंतरराष्ट्रीय दर्जाचे पर्यटन, उद्योग विकसित होईल. पण त्यासाठी लागणाऱ्या पायाभूत सुविधा देण्यासाठी स्थानिक प्रशासन सक्षम आहे का, हा प्रश्न आहे. निसर्गाचे वरदान लाभलेल्या वसई-विरार शहरावर या एकात्मिक विकास नियंत्रण नियमावलीचा काय परिणाम होणार? वसईचे चित्र कसे असेल? याचा घेतलेला आढावा प्रत्येक महापालिकांसाठी स्वतंत्र विकास नियमावली असते. त्यात एकसूत्रीपणा यावा यासाठी मुंबई वगळता संपूर्ण राज्यात एकात्मिक विकास नियंत्रण नियमावली असावी म्हणून नगरविकास खात्याने तत्कालीन प्रधान सचिव मनुकुमार श्रीवास्तव यांच्या अध्यक्षतेखाली समिती नेमली होती. या समितीने आराखडा तयार करून तो २८ फेब्रुवारी २०१७ रोजी प्रसिद्ध केला होता. त्यावर हरकती आणि सूचना मागविल्यानंतर तो प्रसिद्ध करण्यात आला. ही नवीन नियमावली संपूर्ण राज्यासाठी लागू करण्यात आली आहे. सर्वसामान्य नागरिक केंद्रबिंदू ठेवून विविध क्षेत्रांतील विकासाला चालना देण्यासाठी या नियमावलीत तरतुदी केल्याचे शासनातर्फे सांगण्यात येत आहे. वसई-विरार शहर हे निसर्गसंपन्न आहेच शिवाय भूमीपुत्र, शेतकरी, मच्छीमारांचे ते आहे. नव्याने राहायला आलेल्या मध्यमवर्गीयांचा भरणा वसईत आहे. त्यामुळे या नियमावलीचा शहराच्या विकासावर येथील भूमीपुत्रांच्या राहणीमानावर काय परिणाम होईल, ते पाहणे महत्त्वाचे आहे. नियमावलीमुळे वसई-विरार क्षेत्रात सर्वाधिक ४.८ चटईक्षेत्रफळ (एफएसआय) मिळणार आहे. त्यात १.१० मूळ चटईक्षेत्रफळ, ०.५ इतके अधिमूल्य (प्रीमिअम) भरून अतिरिक्त चटई क्षेत्रफळ, १.४० इतके विकास हक्क हस्तांतरण (टीडीआर) आणि ०.६ अतिरिक्त चटई क्षेत्रफळ असा अंतर्भाव आहे. यामुळे मोठय़ा प्रमाणात बांधकामे होऊन सर्वसामान्य नागरिकांना स्वस्तातली घरे उपलब्ध होऊ शकणार आहेत. यापूर्वी केवळ एक हे मूळ चटई क्षेत्रफळ आणि १.४ इतका टीडीआर होता. प्रीमियममध्ये कपात आणि चटईक्षेत्रफळ तिप्पट झाल्याने शहरात मोठय़ा प्रमाणावर घरांची निर्मिती होईल आणि सर्वसामान्य नागरिकांना स्वस्तात घरे मिळू शकतील, असा दावा नगररचना संचालक वाय. एस. रेड्डी यांनी केला. नव्या नियमावलीनुसार १५० चौरस मीटपर्यंतच्या भूखंडावर बांधकाम करण्यासाठी यापुढे परवानगीची गरज लागणार नाही. १५० ते ३०० चौरस मीटपर्यंत भूखंडधारकांना बांधकाम करायचे असल्यास दहा दिवसांत परवानगी दिली जाणार आहे. यामुळे सर्वसामान्यांना आपली घरे बांधता येणार आहे. गावठाणातील, गावांमधील घरे विकसित करता येणार आहे. बांधकाम क्षेत्रासाठीचे मोजमाप करण्यासाठी ‘पो लाइन’ची संकल्पना प्रस्तावित करण्यात आली आहे. या संकल्पनेनुसार बांधकाम क्षेत्र बाल्कनी, डबल हाईट टेरेस, इत्यादींसह चटईक्षेत्र निर्देशांकामध्ये गणले जाणार आहे. सर्वच बाबी चटईक्षेत्र निर्देशांकामध्ये गणल्या जाणार असल्याने त्याची भरपाई करण्यासाठी अ‍ॅन्सलरी एरिया चटईक्षेत्र निर्देशांकांची तरतूद करण्यात आली असून तो रहिवाशी वापरासाठी ६० टक्के व बिगर रहिवास वापरासाठी ८० टक्के अनुज्ञेय करण्यात आला आहे. यामुळे बांधकाम क्षेत्राची गणना करण्यात सुलभता येणार आहे. बांधकाम क्षेत्रास चालना देण्याच्या दृष्टीने प्रीमियम चटईक्षेत्र निर्देशांकांसाठी अधिमूल्याचा दर हा ३५ टक्के करण्यात आला आहे. नियमावलीत वाणिज्य वापराच्या इमारतीसाठी पाचपर्यंत चटईक्षेत्रफळ देण्यात आले आहे. त्यामुळे अर्थव्यवस्थेला गती मिळेल आणि रोजगारनिर्मिती होईल. पर्यटन उद्योगाला चालना देण्यासाठी तारांकित दर्जाची हॉटेल्स, मेगा पर्यटन प्रकल्पासाठी तीनपर्यंत चटईक्षेत्रफळ मंजूर करण्यात आले आहे. शेती वापर योग्य भूखंडावर टुरिस्ट रिसॉर्ट, मोटेल्स आदींसाठी एक चटईक्षेत्रफळ मंजूर करण्यात आले आहे. यामुळे बिझनेस हब, आंतरराष्ट्रीय दर्जाची तारांकित हॉटेल्स उभी राहू शकतील. नियमावली तयार करताना वसईच्या हरितपट्टय़ाला धक्का लागणार नाही, याची काळजी घेण्यात आली आहे. हरित पट्टय़ात (ग्रीन झोन) पूर्वीसारखे ०.३ चटईक्षेत्रफळ कायम ठेवण्यात आला आहे झोपडपट्टी पुनर्विकास योजना (एसआरए), समूह पुनर्विकास योजना (क्लस्टर डेव्हलपमेंट स्कीम) शहरात राबवता येतील. झोपडपट्टी पुनर्वसन विकास योजनेसाठी ४ एवढे चटईक्षेत्रफळ मंजूर करण्यात आले आहे. पंतप्रधान आवास योजनेसाठी एक ऐवजी अडीच विकास हक्क हस्तांतरण चटईक्षेत्रफळ उपलब्ध करून देण्यात आले आहे. त्यामुळे योजनेचा विस्तार होऊन अधिकाधिक सर्वसामान्य नागरिकांना त्याचा फायदा मिळणार आहे. ही विकास नियंत्रण नियमावली अभ्यासपूर्ण आणि सर्वागीक विचार करून तयार करण्यात आली आहे, असे या समितीचे एक सदस्य आणि वसई-विरार महापालिकेचे नगररचना संचालक वाय. एस. रेड्डी यांनी सांगितले. वसई-विरार शहरातील बहुतांश इमारती या अनधिकृत आणि राखीव जागांवर अतिक्रमण करून बांधण्यात आलेल्या आहेत. त्यामुळे त्यांना क्लस्टर डेव्हलपमेंटचा लाभ कसा मिळणार, असा प्रश्न आहे. तोच मुद्दा धोकादायक इमारतींच्या पुनर्बाधणीचा आहे. चटईक्षेत्रफळ वाढल्याने २३ मजली टॉवर्स उभे राहतील, पण त्यांना सोयी सुविधा देण्यासाठी महापालिका सक्षम असणे गरजेचे आहे. सध्याच्या महापालिकेचा कारभार पाहता ते दिसून येत नाही. सध्याचे वसईकर मूलभूत समस्यांसाठी झगडत आहेत. वसईतील पर्यावरणवादी कार्यकर्ते याबाबत नाखूश आहेत. इतर शहरांची भौगोलिक परिस्थिती आणि वसईतील परिस्थिती यात फरक आहे. त्यामुळे इतर शहरांना ज्या तरतुदी फायदेशीर ठरतील त्या वसईला उपयोगी ठरतीलच असे नाही, असे मत पर्यावरण संवर्धक समितीच्या समीर वर्तक यांनी व्यक्त केले आहे. ही नियमावली तत्कालीन भाजप सरकारने तयार केली होती. आम्ही हरकती घेतल्या होत्या तरी ही नियमावली प्रसिद्ध करण्यात आल्याचे ते म्हणाले. माणसाला राहण्यासाठी घरकुल पाहिजे, ही गरज आहे. मात्र एका घराची गरज भागविताना नवीन अडचणी निर्माण करू नये, हे शासनाचे आद्य कर्तव्य आहे. असे हरित वसई चळवळीचे प्रणेते, साहित्य संमेलनाचे अध्यक्ष फादर दिब्रिटो यांनी या नियमावलीबद्दल बोलताना सांगितले. अनेकदा पंचतारांकित इमारतींमुळे मोठय़ा प्रमाणावर वृक्षतोड होत असते त्याला प्रतिबंध कसा घालणार हे नव्या कायद्यामध्ये आहे का, याचा अभ्यास करावा लागेल. नसेल तर पर्यावरणवादी संघटनांनी आवाज उठवला पाहिजे, अशी अपेक्षा त्यांनी व्यक्त केली. केंद्रात आणि राज्यात पर्यावरणमंत्री आणि खाते आहे. या अशा प्रकरणात त्यांची जबाबदारी वाढते. त्यामुळे नियम करून विकासकांना मोकळे रान दिले जात आहे. त्याला आळा घातला पाहिजे असे मत त्यांनी व्यक्त केले. नियमावली लागू झाल्याने वसई-विरारचे चित्र येत्या काही वर्षांंत बदलणार आहे, वसई-विरार हे इतर आधुनिक शहरांच्या तुलनेत पुढे येईल हे निश्चित. परंतु या विकासाला पायाभूत सुविधांची जोड दिली तर शहर खऱ्या अर्थाने प्रगतीकडे वाटचाल करेल, याबाबत शंका नाही.
