केंद्र सरकारने स्थावर जंगम मालमत्ता कायदा (रिअल इस्टेट अ‍ॅक्ट) केला तेव्हा अनेक वर्षे घर खरेदीदारांच्या हक्कांकरिता काम करणाऱ्या मुंबई ग्राहक पंचायतीने आपल्या इतक्या वर्षांच्या प्रयत्नांना यश आले म्हणून सुटकेचा नि:श्वास टाकला; परंतु हा आनंद क्षणभंगुरच ठरला. या कायद्यानुसार नियम तयार करताना राज्य शासनाने जो काही घोळ घातला आहे, त्यामुळे त्यांच्या तोंडचे पाणीच पळाले आहे. कायद्याचा तोंडवळा विकासकांवर वचक ठेवणे, असा जरी असला तरी प्रत्यक्षात तो कमी कसा होईल याची पुरेपूर काळजी राज्याच्या नियमांनी घेतली, असे म्हटले तर वावगे ठरू नये. केंद्रीय कायदा अस्तित्वात येण्याआधी राज्याचा रिअल इस्टेट कायदा लागू होता; परंतु त्यात दम नव्हता. केंद्रीय कायद्यामुळे तो रद्दबातल झाला. या केंद्रीय कायद्याने महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट (मोफा) आणि महाराष्ट्र नगररचना कायद्यातील (एमआरटीपी) चांगल्या तरतुदींनाही आधार दिला. राज्याच्या कायद्यांपेक्षाही केंद्रीय कायदा सरस असल्यामुळे त्याचे स्वागत झाले; परंतु राज्याच्या गृहनिर्माण विभागाने तयार केलेले नियम पाहिल्यावर त्या आनंदावर विरजण पडले. मोफा कायद्यात सदनिका आरक्षित करण्यासाठी आवश्यक करारनामा नोंदणीपर्यंत २० टक्के रक्कम ग्राहकांकडून घेण्याची मुभा होती. केंद्रीय कायद्याने ती मुभा १० टक्क्य़ांवर आणली. त्यामुळे घरखरेदीदाराला केवळ १० टक्के रक्कम भरून सदनिका आरक्षित करता येत होती. त्याचे पैसेही अडकून पडत नव्हते; परंतु राज्याच्या नियमांनी १० टक्क्यांची मर्यादा धुडकावत विकासकांच्या हातात चक्क ४० टक्के रक्कम खुळखुळेल, याची काळजी घेतली. नियमांत थेट उल्लेख नसला तरी आदर्श करारनाम्यात प्रकल्पाची नोंदणी झाल्यावर दहा टक्के आणि करारनामा झाल्यानंतर ३० टक्के अशा रीतीने सुरुवातीलाच ४० टक्के रक्कम घेण्याची मुभा देऊन टाकली. म्हणजे इमारत उभी नसतानाही विकासकांना घरखरेदीदारांकडून अधिकृतपणे ४० टक्के रक्कम घेता येणार आहे. विनाव्याज त्याला ती वापरता येणार आहे. जोत्याचे बांधकाम होईपर्यंत ४५ टक्के इतकी रक्कमही घेता येणार आहे. म्हणजे एखादा उत्तुंग टॉवर असेल तर घरखरेदीदाराला अर्धी रक्कम भरावी लागणार आहे. प्रकल्पाची नोंदणी असली तरी प्रकल्प वेळेत पूर्ण न झाल्यास त्याचा फटका घरखरेदीदाराला बसणार आहे, याकडे नेमके दुर्लक्ष करण्यात आले. घरखरेदीदाराने हप्त्याची रक्कम भरण्यास दोन-तीन वेळा विलंब लावल्यास १५ दिवसांची मुदत देऊन रजिस्टर्ड टपालाने नोटीस पाठवून सदनिकेची नोंदणी रद्द करता येऊ शकते. सदनिकेची नोंदणी रद्द केल्यानंतर संबंधित घरखरेदीदाराची आतापर्यंत भरलेली रक्कम परत केल्यानंतरच तो सदनिका अन्य व्यक्तीला विकू शकतो, अशी मोफा कायद्यात तरतूद आहे. राज्याच्या नियमांत ही मुदत सात दिवसांची करण्यात आली असून रजिस्टर्ड टपालाऐवजी केवळ ई-मेल पाठवून विकासकाला सदनिकेची नोंदणी रद्द करता येणार आहे. नोंदणी रद्द केल्यानंतर दुसऱ्या दिवशी अन्य ग्राहकाला सदनिकेची विक्री करता येणार आहे. महत्त्वाचे म्हणजे ग्राहकाने भरलेली रक्कम परत करण्याकरिता विकासकाला तब्बल सहा महिन्यांची मुदत देण्यात आली आहे. तीही त्याला विनाव्याज परत करता येणार आहे. या विकासककेंद्री तरतुदींमुळे घरखरेदीदार पुरता नाडला जाणार आहे. आणखी एक गंमत म्हणजे बडे प्रकल्प राबविणाऱ्या विकासकांसाठी पाच ते दहा लाखांपर्यंत नोंदणी शुल्क घ्यावे, असे केंद्रीय कायद्यात स्पष्ट असतानाही राज्याने ते चक्क दहापट कमी करून सरसकट एक लाख केले आहे. त्याच वेळी ग्राहकांना तक्रार नोंदविण्यासाठी एक हजार रुपये शुल्क असावे, असे केंद्रीय कायद्यात असतानाही राज्याने ते दहा हजार केले आहे. ग्राहक संरक्षण कायद्यात हेच शुल्क तीन ते पाच हजार रुपये आहे. एकीकडे विकासकांना एक लाखाची शुल्क मर्यादा घालणाऱ्या शासनाच्या नियमांनी इस्टेट एजंटकडून २५ लाख रुपयांपर्यंतच्या शुल्काची मागणी केली आहे. हा विरोधाभास शासनाच्या कथित अधिकाऱ्यांच्या लक्षात येत नाही का? विकासकाने आपल्या गृहप्रकल्पाची संपूर्ण माहिती प्राधिकरणाकडे नोंदणी करताना द्यावी आणि ती संकेतस्थळावर टाकावी, असे केंद्रीय कायदा सांगतो. विकासकांकडून ग्राहकांची फसवणूक होऊ नये हा हेतू त्यामागे होता; परंतु राज्याच्या नियमांत यातूनही पळवाटा काढल्या आहेत. विकासकांनी संपूर्ण माहिती देताना मंजूर नसलेल्या प्रकल्पाबाबतही माहिती द्यावी, असा अर्थ त्यातून निघतो. संबंधित विकासकाच्या मंजूर आणि मंजुरी न मिळालेल्या प्रकल्पाची माहिती उपलब्ध असल्यामुळे ग्राहकांनी मंजुरी न मिळालेल्या प्रकल्पांत पैसे गुंतवू नये, असा आव आणला जाऊ शकतो; परंतु प्रकल्पाची अशी अर्धवट माहिती दिल्यानंतरही संबंधित विकासकाला प्राधिकरणाची मंजुरी मिळणार आहे आणि तो सदनिकांची विक्री करू शकणार आहे. प्राधिकरणाची मंजुरी असल्याचे पत्र तो दाखवू शकणार असल्यामुळेही ग्राहक फसण्याची शक्यता अधिक आहे. तीच बाब चटई क्षेत्रफळ, इमारती तसेच मजल्यांच्या बांधकामाबाबत आहेत. जेव्हा मंजुरी मिळेल तेव्हा संबंधित विकासकाने ती माहिती प्राधिकरणाला देतानाच संकेतस्थळावरही उपलब्ध करून द्यावी, अशी सूट देण्यात आली आहे; परंतु फक्त मंजूर प्रकल्पांचीच माहिती विकासकांनी द्यावी, असे केंद्रीय कायद्यातील तरतुदीप्रमाणे का स्पष्ट केले जात नाही. विकासक ही जमात काय आहे, याची सर्वानाच कल्पना आहे. सदनिकेची नोंदणी करण्यासाठी एकदा रक्कम घेतली आणि सदनिकेची नोंदणी रद्द झाली तरी ती रक्कम परत मिळण्यासाठी ग्राहकांना कोणत्या दिव्यांना सामोरे जावे लागते, याच्या अनेक कथा ऐकायला मिळतात. अशा वेळी अर्धवट गृहप्रकल्प नोंदणीची दिलेली सवलत ही कोणाच्या हिताची आहे? महाराष्ट्र चेंबर्स ऑफ हाऊसिंग इंडस्ट्रीजचे विद्यमान अध्यक्ष धर्मेश जैन यांना राज्याच्या नियमांत विकासकांना अनुकूल बाबी आहेत हे मान्य नाही. विकासक ही जमात टिकायची असेल तर अशा सवलती हव्यात, असे त्यांचे म्हणणे आहे. केंद्रीय कायदा आल्यानंतर आम्ही काही सूचना राज्य शासनाला केल्या होत्या. त्यापैकी काही सूचनांचीच नियम तयार करताना काळजी घेतली गेली; परंतु आमच्या अनेक सूचनांकडे दुर्लक्ष झाल्याचा त्यांचा दावा आहे. आम्ही हरकती व सूचनांद्वारे ही बाब पुन्हा शासनाच्या लक्षात आणून देणार आहोत. प्रत्यक्षात विकासकांच्या सूचनांकडेच शासनाने नियम करताना अधिक लक्ष पुरविले असे म्हणण्यास वाव आहे. शासनाच्या या नियमांनी केंद्रीय कायद्यातील दातच काढून टाकले आहेत. मुंबई ग्राहक पंचायत या विरोधात थेट मुख्यमंत्र्यांना भेटून ग्राहकांची बाजू मांडणार आहे. त्यानंतरही विकासकधार्जिण्या नियमांत बदल न झाल्यास न्यायालयाचे दरवाजे ठोठावण्याची तयारी त्यांनी सुरू केली आहे. निशांत सरवणकर nishant.sarvankar@expressindia.com @ndsarwankar
