गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाला नवे नियम; समितीची मनमानी रोखणार

ठाणे जिल्ह्यात अनेक ठिकाणी इमारतींचे पुनर्विकास प्रक्रिया सुरु झाली आहे. परंतु, अनेक ठिकाणी विविध अडथळ्यांमुळे किंवा गृहसंस्थांच्या समितीच्या मनमानी कारभारामुळे प्रकल्पात एकतर्फी निर्णय घेतले जातात. पुनर्विकास प्रक्रियेत सभासदांना विश्वासात न घेता समितीकडून एकतर्फी निर्णय घेणे, निविदा प्रक्रियेत पारदर्शकतेचा अभाव, मनमानी पद्धतीने विकासकाची नियुक्ती व सभासदांना आवश्यक कागदपत्रे उपलब्ध करून न देणे, अशा तक्रारी शासनाकडे प्राप्त होत होत्या. या पार्श्वभूमीवर शासनाने २०१९च्या पुनर्विकासासंबंधीच्या निर्णयात बदल करून सुधारित आदेश जारी केला आहे.

समितीचाच निर्णय

– नव्या आदेशानुसार, पुनर्विकासाचा निर्णय कायद्यानुसार निवडून आलेल्या व्यवस्थापन समितीलाच घेता येईल. निबंधकाने नियुक्त केलेला प्रशासक, प्राधिकृत अधिकारी वा प्राधिकृत अधिकारी मंडळाला हा निर्णय घेता येणार नाही.

सभासदांच्या मागणीवर विशेष सभा

– एकूण सभासदांच्या किमान एक-पंचमांश सभासदांनी पुनर्विकासाबाबत विशेष सर्वसाधारण सभा घेण्याची मागणी केल्यास ती आयोजित करणे आवश्यक आहे. अर्ज प्राप्त झाल्यानंतर व्यवस्थापन समितीने त्याची नोंद घेऊन दोन महिन्यांच्या आत विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. सभेची विषयपत्रिका किमान १४ दिवस आधी सभासदांना देणे बंधनकारक आहे. पुनर्विकासासाठी ५१ टक्के मान्यता आवश्यक .

– पुनर्विकासाच्या प्राथमिक निर्णयासाठी विशेष सर्वसाधारण सभेचा गणपूर्तीचा निकष एकूण सभासदांच्या दोन-तृतीयांश इतका ठेवण्यात आला आहे. त्यानंतर पुनर्विकासाच्या निर्णयासाठी एकूण सभासदसंख्येच्या किमान ५१ टक्के सभासदांची मान्यता आवश्यक आहे. परदेशात असलेले किंवा अपरिहार्य कारणामुळे प्रत्यक्ष उपस्थित राहू न शकणारे सभासद दूरस्थ प्रणाली किंवा व्हिडीओ कॉन्फरन्सिंगद्वारे सहभागी होऊ शकतात. मात्र सभेला एकूण सभासदांपैकी ५१ टक्के सभासदांची प्रत्यक्ष उपस्थिती अनिवार्य आहे. पुनर्विकासाच्या ठरावाच्या बाजूने मतदान करणाऱ्या सभासदांची लेखी संमती घेणेही बंधनकारक करण्यात आले आहे.

दोन महिन्यांत प्रकल्प अहवाल- पुनर्विकासासाठी प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार किंवा वास्तुविशारदाची निवड करताना शासकीय किंवा स्थानिक प्राधिकरणाच्या पॅनेलवरील किमान तीन तज्ज्ञांकडून दरपत्रके मागवावी लागतील. त्यातून एका तज्ज्ञाची निवड विशेष सर्वसाधारण सभेत केली जाईल. नियुक्तीनंतर दोन महिन्यांच्या आत प्रकल्प अहवाल सादर करणे आवश्यक आहे. या अहवालात उपलब्ध एफएसआय, टीडीआर, निवासी आणि व्यापारी क्षेत्र, मोकळी जागा, बगीचा, पार्किंग, बांधकामाचे तपशील तसेच लागू विकास नियंत्रण नियमांनुसार उपलब्ध होणाऱ्या विविध लाभांची तुलनात्मक माहिती देणे आवश्यक आहे.

विकासकासाठी किमान तीन निविदा- विकासक निवडीच्या प्रक्रियेतही पारदर्शकता आणण्यात आली आहे. किमान तीन निविदा प्राप्त होणे अपेक्षित आहे. तीनपेक्षा कमी निविदा आल्यास प्रथम किमान १५ दिवसांची मुदतवाढ आणि त्यानंतरही पुरेशा निविदा न आल्यास आणखी सात दिवसांची मुदतवाढ देण्याची तरतूद आहे. त्यानंतर प्राप्त झालेल्या निविदा विशेष सर्वसाधारण सभेसमोर ठेवता येतील. प्राप्त निविदा सभासदांसमोर उघडणे, त्यांची छाननी करणे आणि विकासकांच्या गुणवत्ता, प्रतिष्ठा, अनुभव व स्पर्धात्मक दरांची तुलनात्मक माहिती असलेला तक्ता तयार करणे बंधनकारक आहे.

विकासक निवडीची सभा निबंधकाच्या प्रतिनिधीसमोर- विकासकाची निवड करण्यासाठी घेण्यात येणारी विशेष सर्वसाधारण सभा निबंधकाच्या प्रतिनिधीच्या उपस्थितीतच घेणे आवश्यक आहे. सभेसाठी दोन-तृतीयांश गणपूर्ती आणि विकासक निवडीसाठी एकूण सभासदांच्या किमान ५१ टक्के मान्यतेची अट कायम ठेवण्यात आली आहे. एक-पंचमांश सभासदांनी लेखी मागणी केल्यास विकासक निवडीसाठी गुप्त मतदान घेता येईल. तसेच विकासक निवडीची संपूर्ण सभा व्हिडीओ रेकॉर्डिंगसह घेणे बंधनकारक आहे.

सर्व कागदपत्रे सभासदांसाठी खुली

– पुनर्विकासाशी संबंधित नोटिसा, इतिवृत्ते, सभांचे व्हिडीओ रेकॉर्डिंग, प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराचा अहवाल, निविदा मसुदा, प्राप्त निविदा, तुलनात्मक तक्ता आणि विकास कराराचा मसुदा आदी कागदपत्रे सभासदांना विनामूल्य पाहण्यासाठी उपलब्ध करून देणे बंधनकारक आहे. कागदपत्रांच्या प्रती मागितल्यास नियमानुसार शुल्क आकारून त्या उपलब्ध करून देण्याची जबाबदारी सचिवावर राहील.

तीन महिन्यांत विकासकासोबत करार

– विकासकाची निवड झाल्यानंतर सभेने मंजूर केलेल्या अटी-शर्तींनुसार तीन महिन्यांच्या आत विकासक किंवा कंत्राटदारासोबत करार करणे आवश्यक आहे. पुनर्विकास प्रकल्प साधारणतः दोन वर्षांच्या आत पूर्ण करण्याची अट असून, अपवादात्मक परिस्थितीतही हा कालावधी तीन वर्षांपेक्षा अधिक नसावा. पुनर्विकासाच्या काळात सभासदांना पर्यायी निवासाची व्यवस्था किंवा मान्य भाडे व अनामत रक्कम देण्याची तरतूद करावी लागेल. विकास करार तसेच प्रत्येक सभासदाचा कायमस्वरूपी पर्यायी निवासाचा करार नोंदणीकृत करणे बंधनकारक आहे.करार होईपर्यंत सदनिका रिकामी करण्यास मनाई- इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी सर्व कायदेशीर मंजुरी मिळाल्यानंतर आणि प्रत्येक सभासदासोबत कायमस्वरूपी पर्यायी निवासाचा करार नोंदणीकृत झाल्यानंतरच सभासदांना सदनिका रिकामी करण्यास सांगता येईल. सध्याच्या सदनिकाधारकांचे हक्क अबाधित ठेवण्याची तरतूदही करण्यात आली आहे.

सदनिकांचे वाटपही सभेच्या निर्णयाने

– पुनर्विकसित इमारतीतील सदनिकांचे वाटप विशेष सर्वसाधारण सभेच्या निर्णयाने करावे लागेल. शक्य असल्यास सध्याच्या स्थितीनुसार मजल्यांचा क्रम कायम ठेवण्याची तरतूद आहे. सोडत पद्धतीने सदनिका वाटप करणे आवश्यक असल्यास विकासकाने सोडतीची व्यवस्था करावी. या प्रक्रियेचे व्हिडीओ चित्रीकरण करणे आणि संबंधित कागदपत्रे निबंधक कार्यालयात सादर करणे बंधनकारक आहे. समिती सदस्य किंवा नातेवाईक विकासक होऊ शकणार नाही- पुनर्विकास प्रक्रियेत हितसंबंधांचा संघर्ष टाळण्यासाठी संस्थेचा कोणताही समिती सदस्य किंवा पदाधिकारी अथवा त्यांचा नातेवाईक विकासक होऊ शकणार नाही.

नियम मोडल्यास कारवाई

– पुनर्विकास प्रक्रियेत शासन आदेशाचे उल्लंघन करून सभासदांची फसवणूक, अपहार किंवा त्यांच्या हिताला बाधा आणणारी कृती आढळल्यास संबंधित जबाबदार पदाधिकारी किंवा समिती सदस्य महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० मधील कलम ७९अ(३) / ७८अ अंतर्गत कारवाईस पात्र ठरतील, असे आदेशात नमूद करण्यात आले आहे.