25 November 2017

News Flash

वास्तुरंग : नकाशाबदल आणि प्रकल्प हस्तांतरण नियंत्रण

बांधकाम व्यवसायावर नियंत्रण नसल्याचा अनेक विकासकांनी गैरफायदा घेतला.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर | Updated: November 11, 2017 1:05 AM

प्रतिनिधिक छायाचित्र

मोफा कायद्याच्या काळात प्रकल्पाबाबत अगदी त्रोटक माहिती उपलब्ध असायची. प्रकल्पाबाबत सविस्तर माहिती मिळविणे हे कटकटीचे काम होते. साहजिकच ग्राहकांना प्रकल्पाची पुरेशी माहिती कधीच नसायची. बहुतांश ग्राहकांना नक्की विकासक कोण आहे हे करार झाल्यावरच त्यातील नावावरून कळत असे.

बांधकाम व्यवसायावर नियंत्रण नसल्याचा अनेक विकासकांनी गैरफायदा घेतला. या गैरफायद्याचे उत्तम उदाहरण म्हणजे बदलत्या परिस्थितीनुसार मंजूर बांधकाम नकाशे बदलत राहणे. एखादा प्रकल्प सुरू केल्यावर काहीवेळेस लगतची जमीन खरेदी केली जायची. किंवा बांधकाम नियमावलीत बदल व्हायचे, एफ.एस.आय. नियमांत बदल व्हायचे. या सगळ्या बदलांचा पुरेपूर फायदा घेण्याकरता विकासक सोयीनुसार बांधकाम नकाशात बदल करीत असत. जुन्या मोफा कायदा कलम ७ नुसार विकलेल्या जागांच्या नकाशात खरेदीदाराच्या पूर्वपरवानगीशिवाय बदल करायला मनाई होती. यावर उपाय म्हणून बहुतांश विक्रीकरारातच या सर्व बाबींकरता परवानगी घेण्यात येत असे. परिणामी प्रकल्पाच्या नकाशांवर ग्राहकाचे काहीही नियंत्रण नव्हते. बरेचदा बुकिंग करतानाच्या जागेत आणि प्रत्यक्ष ताबा घेतानाच्या जागेत तफावत असे. अशी तफावत निघाल्यास त्यावरून वाददेखील निर्माण होत असत.

या गैरफायद्याचे दुसरे महत्त्वाचे उदाहरण म्हणजे प्रकल्प हस्तांतरित करणे. बरेचदा विविध कारणांस्तव विकासक आपला प्रकल्प दुसऱ्या विकासकास हस्तांतरित करतात. मोफा कायद्यातील तरतुदीनुसार विकासक स्वत: बांधकाम करणार आहे का दुसऱ्याकडून करून घेणार आहे, हे जाहीर करणे बंधनकारक होते. मात्र विक्रीकरार झाल्यानंतर ग्राहकाचे अशा हस्तांतरणावर कोणतेही नियंत्रण नव्हते. विक्रीकरार झाल्यावर आपल्या प्रकल्पाचे हस्तांतरण झाले किंवा नाही याची माहिती ग्राहकाला मिळण्याची काहीही सोय नव्हती. समजा, असे प्रकल्प हस्तांतरित झाल्यावर नवीन विकासकाने जुन्या विकासकाने विकलेल्या जागांचेदेखील नव्याने विक्रीकरार केले तर मूळ ग्राहकाला आणि त्याच्यासोबतच नवीन किंवा दुसऱ्या ग्राहकालादेखील अनेक कायदेशीर अडचणी आणि कटकटींना तोंड द्यावे लागत होते, नुकसान सोसावे लागत होते. विकासकांना नकाशात

परस्पर बदल करणे आणि प्रकल्प परस्पर हस्तांतरित करणे हे दोन्ही गैरफायदे घेता येत होते. कारण बांधकाम व्यवसायात म्हणावी तेवढी पारदर्शकता नव्हती, ग्राहकाला प्रकल्पाची अद्ययावत माहिती मिळण्याचा कोणताही सोपा मार्ग नव्हता.

तसेच मंजूर नकाशात व्यापक स्वरूपाचा बदल करायचा झाल्यास त्याकरता किमान २/३ (दोन तृतीयांश) खरेदीदारांची संमती घेणे बंधनकारक आहे. कलम १५ मधील तरतुदीनुसार विकासकाला प्रकल्पातील आपल्या अधिकारांपैकी बहुसंख्य अधिकार हस्तांतरित करायचे असतील तर किमान २/३ खरेदीदार आणि महारेरा प्राधिकरणाची पूर्वपरवानगी आवश्यक आहे. तसेच अशा हस्तांतरणाने मूळ विकासक आणि ग्राहकांमधील व्यवहारांना कोणतीही बाधा येणार नाही. म्हणजेच असे हस्तांतरण झाले तरी मूळ विकासक आणि ग्राहक यांच्यातील करार कायम राहतील.

प्रकल्पाचे नकाशे बदलणे असो किंवा प्रकल्प हस्तांतरित करणे असो, याची माहिती महारेरा वरील प्रकल्प नोंदणीत अद्ययावत करावीच लागेल; अन्यथा त्या बदलांचा फायदा घेता येणार नाही. त्यामुळे असे नकाशे बदल किंवा प्रकल्प हस्तांतरण परस्पर किंवा गुपचूप करता येणे शक्य होणारे नाही हा रेरा कायदा आणि महारेरा पोर्टलचा एक अत्यंत महत्त्वाचा फायदा आहे

जुन्या मोफा कायद्यामध्येदेखील बऱ्याचशा तरतुदी होत्या, ज्यानुसार महत्त्वाच्या बाबींकरता खरेदीदारांची पूर्वसंमती आवश्यक होती. मात्र नंतर पूर्वसंमती घेत बसायला नको म्हणून या सगळ्या संमती विक्रीकरारातच अंतर्भूत करण्यात आलेल्या असत किंवा स्वतंत्र कागदपत्रांवर आगाऊ  पूर्वसंमती घेण्यात येत असे. त्यामुळे मोफा कायद्यातील तरतुदींचा म्हणावा तसा फायदा झाला नाही. हाच धोका आता रेरा कायद्यातदेखील आहेच. आत्तासुद्धा विक्रीकरार करताना, विक्रीकराराचा एक भाग म्हणून किंवा स्वतंत्र कागदपत्रांवर आगाऊ  संमती घेण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. या बाबतीत ग्राहकांनी विक्रीकरार आणि इतर कागदपत्रांवर सह्य करण्यापूर्वी त्याचे बारकाईने वाचन करणे अत्यंत आवश्यक आहे. त्यासोबतच आपण जागा घेतलेल्या प्रकल्पात काही बदल झालेले नाहीत ना? याची वारंवार तपासणी करणे अत्यंत आवश्यक आणि महत्त्वाचे आहे. सुदैवाने आता ग्राहक अशी तपासणी महारेरापोर्टलद्वारे घरबसल्या करू शकतात. अशा तपासणीत काही महत्त्वाचे किंवा व्यापक स्वरूपाचे बदल झाल्याचे लक्षात आल्यास त्याबाबत स्पष्टीकरण मागणे आणि समाधानकारक स्पष्टीकरण न मिळाल्यास योग्य ती कारवाई त्वरित सुरू करणे ग्राहकांच्या हक्क संरक्षणासाठी अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

प्रकल्पाचे नकाशे बदलणे असो किंवा प्रकल्प हस्तांतरित करणे असो, याची माहिती महारेरा वरील प्रकल्प नोंदणीत अद्ययावत करावीच लागेल; अन्यथा त्या बदलांचा फायदा घेता येणार नाही. त्यामुळे असे नकाशे बदल किंवा प्रकल्प हस्तांतरण परस्पर किंवा गुपचूप करता येणे शक्य होणारे नाही हा रेरा कायदा आणि महारेरा पोर्टलचा एक अत्यंत महत्त्वाचा फायदा आहे.

नवीन रेरा कायद्याने बांधकाम व्यवसायात पारदर्शकता आणण्याचा प्रयत्न केलेला आहे. महारेरा पोर्टलवर कोणत्याही नोंदणीकृत प्रकल्पाची माहिती, नकाशांची माहिती अगदी सहज उपलब्ध आहे. याशिवाय विकासकाने परस्पर नकाशात बदल करू नये म्हणून कलम १४ आणि प्रकल्प परस्पर हस्तांतरित करू नये म्हणून कलम १५ मध्ये विशिष्ट तरतुदी केल्या आहेत. या तरतुदीनुसार प्रकल्पाच्या मंजूर नकाशात बदल करायचा झाल्यास त्याकरता खरेदीदारांची पूर्वपरवानगी आवश्यक आहे.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com

First Published on November 11, 2017 1:05 am

Web Title: changing in approved layout plan and project transfer control