18 November 2018

News Flash

गृहकर्ज, त्रिपक्षीय करार आणि रेरा तक्रार

मालमत्ता खरेदीचे बांधकामाच्या स्थितीनुसार दोन मुख्य प्रकार आहेत.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर

मालमत्तांचे आणि जागांचे वाढते भाव लक्षात घेता, बहुतांश मालमत्तांच्या व्यवहारात कर्ज घेतले जाते. मालमत्ता खरेदीचे बांधकामाच्या स्थितीनुसार दोन मुख्य प्रकार आहेत. एक- बांधकाम पूर्ण होऊन ताबा मिळण्यास तयार असलेले. आणि दुसरे, बांधकाम चालू असलेले. ताबा तयार असलेली जागा घ्यायची झाल्यास त्याबाबतीत कर्जाचा व्यवहारात तुलनेने सोपा आणि सरळ असतो. जागेचा मोबदला ठरतो, व्यवहार आणि करार होतो, बाकी औपचारिकता पूर्ण केल्या की कर्ज देणारी संस्था विकणाऱ्याच्या नावे पैसे देते आणि मग खरेदीदाराचे मासिक हप्ते (ई.एम.आय.) सुरू होतात.

बांधकाम सुरू असलेल्या आणि ताबा मिळायला अवकाश असलेल्या जागांच्या कर्जाचे व्यवहार हे काहीसे किचकट असतात. या व्यवहारांमध्ये व्यवहार आणि करार होऊन औपचारिकता पूर्ण झाली की लगेच सगळी कर्जरक्कम दिली जात नाही. सर्वसाधारणत: बांधकामाच्या प्रगतीच्या प्रमाणात कर्जाची रक्कम विकासकास देण्यात येते (डिस्बर्समेंट). जेवढे बांधकाम झाले तेवढय़ाच प्रमाणात कर्जरक्कम दिली गेल्याने, साहजिकच ग्राहक किंवा खरेदीदारास मासिक हप्तासुद्धा दिल्या गेलेल्या रकमेच्या प्रमाणातच भरावा लागतो.

ग्राहकांच्या दृष्टीने ही पद्धत आदर्श आणि निर्धोक आहे. मात्र काही वेळेस विकासकांकरता ही पद्धत अडचणीची ठरते. बांधकामाच्या प्रमाणातच पैसे मिळत असल्याने, काही वेळेस विकासकांना चलन तुटवडा किंवा रोख तुटवडा या समस्येला तोंड द्यावे लागते. विकासकांना पैसे पटकन मिळावे आणि त्याच वेळेस ग्राहकावर त्याचा भार पडू नये याकरता एक नवीन क्लृप्ती करण्यात आली. या नवीन योजनेनुसार ग्राहकाच्या परवानगीने आणि मान्यतेने, ग्राहकाने घेतलेल्या कर्जाची रक्कम विकासकास देण्यात येते, मात्र त्याचा बोजा ग्राहकावर पडू नये म्हणून ग्राहकास जागेचा ताबा मिळेपर्यंत त्या रकमेवरचे व्याज किंवा मासिक हप्ता भरण्याची जबाबदारी विकासक घेतो. ग्राहकास जागेचा ताबा मिळाल्यावरच ग्राहकाचा मासिक हप्ता सुरू होतो.

योजना म्हणून ही फारच उत्तम आणि सगळ्या अडचणीचा सुवर्णमध्य साधणारी वाटते. मात्र गेल्या काळातील काही उदाहरणांवरून या योजनेतील संभाव्य धोकेदेखील लक्षात आलेले आहेत. सर्वात पहिला धोका म्हणजे, ग्राहकाला बाजूला ठेवून कर्जाची रक्कम परस्पर विकासकास देण्याचा. बरेचदा ग्राहकांना अशा योजनेद्वारे कर्ज मंजूर करताना ग्राहक, विकासक आणि कर्ज देणारी संस्था यांच्यात त्रिपक्षीय करार करण्यात येतो. त्या कराराशिवाय ग्राहकाकडून विकासकास त्याच्या मागणीप्रमाणे रक्कम देण्याचा एक स्वतंत्र ना-हरकत दाखला आधीच घेण्यात येतो. बरेचदा बरेचसे ग्राहक हे कागदपत्र नीट बारकाईने न वाचताच यावर सह्य करतात. या कागदपत्रांच्या आधारे विकासकाच्या मागणीप्रमाणे, बांधकामाच्या प्रगतीप्रमाणे त्यास वित्तपुरवठा केला जातो. अशा परिस्थितीत आधीच ना-हरकत दिलेली असल्याने, विकासकाला नक्की किती रक्कम दिली आहे याचा ग्राहकाने स्वत:हून माहिती घेतल्याशिवाय, थांगपत्ता लागत नाही.

दुसरा महत्त्वाचा धोका असतो तो प्रकल्प रखडल्यास किंवा बंद पडल्यास. एखादा प्रकल्प रखडला किंवा बंद पडला, तर कर्ज देणाऱ्या संस्था मासिक हप्त्यासाठी आधी विकासकाच्या मागे लागतात. विकासकाने हात झटकल्यास, कर्ज परतफेड आणि मासिक हप्त्याकरता मूळ कर्जदार म्हणून ग्राहकांच्या मागे लागतात. ग्राहकाने ताबा मिळाल्यावर मासिक हप्ता द्यायचा आहे, असे तोंडी कबूल केलेले असले तरी त्यांच्या करारांत असे अनेक मुद्दे असतात; ज्याच्या आधारे विकासकाने मासिक हप्ता न भरल्यास त्याची जबाबदारी मूळ कर्जदार अर्थात ग्राहकावर येते. दुर्दैवाने असे झाल्यास, ग्राहक हा मोठय़ा आर्थिक आणि कायदेशीर पेचात सापडतो.

बांधकाम क्षेत्राकरता आता नवीन स्वतंत्र रेरा प्राधिकरण अस्तित्वात आलेले असल्याने, साहजिकच अशा कोणत्याही पेचात सापडलेला ग्राहक महारेरा प्राधिकरणाकडे आशेने धाव घेतो. मात्र महारेरा प्राधिकरण हे रेरा कायद्यांतर्गत स्थापित स्वतंत्र प्राधिकरण असल्याने, त्याचे अधिकार क्षेत्र रेरा कायद्याच्या चौकटीपुरते मर्यादित आहे. प्रकल्प लांबल्यास अथवा बंद पडल्यास, रेरा कायद्यानुसार ग्राहकास दिलेल्या रकमेवर स्टेट बँकेचा दर अधिक दोन टक्के या दराने व्याजापलीकडे काहीही मिळण्याची शक्यता अगदी कमी आहे, हे कायदेशीर वास्तव आहे.  या नियमानुसार, ग्राहकास जास्तीतजास्त दहा ते अकरा टक्के दराने व्याज मिळू शकते. गृहकर्जाचा दर त्याच्यापेक्षा अधिक असल्याने, वरच्या रकमेची भरपाई ग्राहकासच करावी लागते. कर्जाचा करार-मदार आणि त्यातील अटी व शर्तीनुसार, खरेदीदार हाच मूळ कर्जदार असल्याने विकासकाने हात वर केल्यास परतफेडीची जबाबदारी ग्राहकावरच येते.

या सगळ्याचा एकसमयावच्छेदेकरून विचार करता, प्रत्येक खरेदीदाराने कर्जाच्या अशा कोणत्याही योजनेद्वारे जागा घेताना सर्व कायदेशीर बाजू, सर्व करार-मदार, ना-हरकत इत्यादी बारकाईने वाचून आणि समजून घेतल्याशिवाय पुढे जाऊ नये.

घरखरेदीदाराने कर्जाच्या कोणत्याही योजनेद्वारे जागा घेताना सर्व कायदेशीर बाजू, सर्व करार-मदार, ना-हरकत इत्यादी बारकाईने वाचून आणि समजून घेतल्याशिवाय पुढे जाऊ नये.

tanmayketkar@gmail.com

First Published on September 15, 2018 1:43 am

Web Title: home loan triple agreement and rera complaint