16 October 2019

News Flash

पुनर्विक्री, मुद्रांक शुल्क आणि अफवा

अलीकडेच जुन्या करारांवरील मुद्रांक शुल्काबाबत मुंबई उच्च न्यायालयाने एक महत्त्वपूर्ण निकाल दिला.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर

अलीकडेच जुन्या करारांवरील मुद्रांक शुल्काबाबत मुंबई उच्च न्यायालयाने एक महत्त्वपूर्ण निकाल दिला. संपर्क क्रांती आणि सोशल मीडियामुळे तो निकाल, त्या निकालाच्या बातम्या मोठय़ा प्रमाणावर पोहोचल्या. मात्र या बातम्यांसोबतच, जुन्या घरांच्या विक्रीकरिता आता मुद्रांक शुल्क लागणार नाही अशा स्वरूपाची अफवादेखील पसरली. हे गैरसमज आणि अफवांचे प्रकरण दूर करण्याकरिता मूळ निकाल काय होता हे समजून घेणे आवश्यक ठरते.

कोणताही करार कायदेशीर ठरण्याकरिता त्या करारावर आवश्यक मुद्रांक आणि नोंदणी शुल्क भरणे आणि त्या कराराची नोंदणी करणे बंधनकारक आहे.

दि. १३ डिसेंबर २०१८ रोजी जुन्या करारांवरील मुद्रांक शुल्काबाबत मुंबई उच्च न्यायालयाने एक महत्त्वपूर्ण निकाल दिला. संपर्क क्रांती आणि सोशल मीडियामुळे तो निकाल, त्या निकालाच्या बातम्या मोठय़ा प्रमाणावर पसरवल्या गेल्या. मात्र या बातम्यांसोबतच, जुन्या घरांच्या विक्रीकरिता आता मुद्रांक शुल्क लागणार नाही अशा स्वरूपाची अफवादेखील पसरली. हे गैरसमज आणि अफवांचे प्रकरण दूर करण्याकरिता मूळ निकाल काय होता हे समजून घेणे आवश्यक ठरते.

मुंबई उच्च न्यायालयासमोरील प्रकरणाची मूळ पाश्र्वभूमी अशी की, एक सदनिका केवळ दहा रुपये मुद्रांक शुल्क भरून करारान्वये विकत घेण्यात आली, पुढे त्या सदनिकेचा लिलाव झाला आणि त्रयस्थ व्यक्तीने ती सदनिका विकत घेतली. लिलावात सदनिका विकत घेणाऱ्या व्यक्तीच्या करारावर आत्ताच्या दराने आवश्यक मुद्रांक शुल्क भरण्यात आले होते. मात्र जुन्या करारावर केवळ दहा रुपयेच मुद्रांक शुल्क भरलेले आहे, आवश्यक मुद्रांक शुल्क भरलेले नाही, या सबबीवर, ती सदनिका लिलावात घेणाऱ्या व्यक्तीच्या कराराची नोंदणी करण्यास नोंदणी कार्यालयाने नकार दिला. हे प्रकरण न्यायालयात गेल्यावर न्यायालयाने, एक उदाहरण घेऊन, समजा ‘अ’ मूळ मालक आहे. १९७० मध्ये ‘अ’ ने ‘ब’ ला सदनिका विकली, २०१८ पर्यंत ती सदनिका ‘ब’ कडे होती आणि मग ‘ब’ ने ती सदनिका ‘क’ ला विकली. तर आता २०१८ च्या कराराच्या वेळेस मूळ कराराच्या मुद्रांकाबाबतीत नोंदणी अधिकाऱ्यास आक्षेप घेता येईल का? या प्रश्नाला नकारार्थी उत्तर दिलेले आहे. कारण असे आक्षेप मान्य झाल्यास सदनिका ‘अ’ कडून ‘ब’ कडे हस्तांतरित झालीच नाही असा त्याचा अर्थ होईल. पूर्वीच्या करारांवर मुद्रांकाबाबत सरकारी वकील आणि नोंदणी कार्यालयातर्फे हजर व्यक्तीदेखील समाधानकारक उत्तर किंवा स्पष्टीकरण  न्यायालयात सादर करू शकले नाहीत. न्यायालयाने पुढे असेही नमूद केलेले आहे की, नोंदणीकरिता केवळ आत्ताचाच करार सादर केलेला असल्याने, त्याअगोदरच्या करारांच्या मुद्रांकाबाबत आत्ता आक्षेप उपस्थित करता येणार नाही.

या निकालाचा, त्यातील उदाहरणाचा साकल्याने विचार केल्यास एक बाब स्पष्ट होते की, पूर्वी ज्या जागांचे खरेदीकरार झालेले आहेत, त्या जागांची पुनर्वक्रिी करताना आणि पुनर्विक्रीचे करार नोंदणी करताना, जुन्या मूळ करारांवर मुद्रांक शुल्क योग्य रीतीने भरलेले आहे किंवा नाही, यावर आक्षेप उपस्थित करता येणार नाही आणि अशा आक्षेपांमुळे नवीन किंवा पुनर्वक्रिी कराराची नोंदणी नाकारता येणार नाही. ज्या व्यक्तींनी पूर्वी जागा घेतलेल्या आहेत आणि त्या करारांवर आवश्यक मुद्रांक शुल्क न भरल्याच्या कारणास्तव, त्या जागांच्या पुनर्वक्रिीत ज्यांना अडचणी येत असतील, अशा व्यक्तींना निश्चितच या निकालाचा फायदा घेता येईल.

मात्र विविध समाजमाध्यमे, विशेषत: सोशल मीडियामध्ये पसरलेल्या अफवेनुसार आता पुनर्विक्री करताना मुद्रांक शुल्क लागणार नाही, हे सपशेल खोटे आहे. मुद्रांक आणि नोंदणी शुल्क हा शासनाच्या महसुलाचा अत्यंत महत्त्वाचा मार्ग आहे. तसेच कराराची नोंदणी झाल्याशिवाय करारास कायदेशीरपणा प्राप्त होत नाही आणि आवश्यक मुद्रांक आणि नोंदणी शुल्क भरल्याशिवाय कराराची नोंदणी होत नाही हे लक्षात घेणे अत्यावश्यक आहे.

जागा घेताना मुद्रांक शुल्क भरलेले असले किंवा नसले, तरी त्या जागेची पुनर्विक्री करताना नवीन करारावर आवश्यक मुद्रांक आणि नोंदणी शुल्क भरावेच लागणार आहे. आपल्या व्यवस्थेतील कायदेमंडळ, प्रशासन आणि न्यायपालिका ही तीन मुख्य अंगे स्वतंत्र असून, प्रत्येकाचे विशिष्ट अधिकार आणि कर्तव्य आहेत. कोणतेही कर लावणे आणि त्याची वसुली करणे हा प्रशासनाचा म्हणजेच सरकारचा अधिकार आहे. या अधिकाराचा गैरवापर किंवा दुरुपयोग सिद्ध झाल्याशिवाय न्यायव्यवस्था, प्रशासनाच्या करवसुलीत हस्तक्षेप करणार नाही, करू शकत नाही हे लक्षात घेणे आवश्यक आहे.

संपर्कक्रांतीमुळे विविध माहिती मिळविणे आणि पसरविणे सोपे झालेले आहे. या माध्यमांवर कोणाचेही नियंत्रण नसल्याने त्याचे फायदे आहेत, तसे तोटेही आहेतच. म्हणूनच या माध्यमांद्वारे मिळालेल्या माहितीवर अंधपणाने विश्वास ठेवू नये. अशा माहितीवर विसंबून अंतिम निर्णय घेण्यापूर्वी किंवा कृती करण्यापूर्वी त्याची पडताळणी करून घेणे निश्चितपणे फायद्याचे ठरेल.

tanmayketkar@gmail.com

First Published on December 29, 2018 2:31 am

Web Title: property news resale property stamp duty and rumor