13 December 2017

News Flash

नवीन रेरा नियम : विकासक हिताय

ग्राहकाच्या दृष्टीने सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे ग्राहकाचे पैसे आणि त्याचा विनियोग.

अ‍ॅड तन्मय केतकर | Updated: April 29, 2017 3:07 AM

देशातील बांधकाम व्यवसायाकरिता रिअल इस्टेट ( रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट) अ‍ॅक्ट अर्थात रेरा कायदा केंद्राने पारित केला.

नवीन रेरा कायदा, नवीन नियम यातील ज्या गोष्टी फायद्याच्या आहेत त्याचा ग्राहकांनी फायदा घ्यावाच, मात्र ज्या तरतुदी थोडय़ा विकासकधार्जण्यिा आहेत त्यासुद्धा व्यवहाराच्या वेळेस बदलता येणे शक्य आहे, मात्र त्याकरिता आपण सर्व ग्राहकांनी सजगता दाखविणे अत्यंत आवश्यक आहे.

देशातील बांधकाम व्यवसायाकरिता रिअल इस्टेट ( रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट) अ‍ॅक्ट अर्थात रेरा कायदा केंद्राने पारित केला. हा कायदा पारित करताना केंद्राने प्रत्येक राज्याला त्या त्या राज्याकरिता लागू नियम बनविण्याची सूट दिलेली आहे. प्रत्येक राज्यात परिस्थितीत भिन्नता असल्याने अशी सूट देणे तर्कसंगतच आहे.

महाराष्ट्र राज्याने या कायद्यांतर्गत नियमांचा मसुदा दिनांक ८ डिसेंबर २०१६ रोजी प्रसिद्ध केला आणि त्यावर जनतेच्या प्रतिक्रिया मागवल्या होत्या. शासनाने प्रसिद्ध केलेले प्रारूप किंवा मसुदा नियम हे विकासकांच्या बाजूने झुकलेले असल्याने त्या प्रारूप नियमांवर चहुबाजूने टीका करण्यात आली आणि त्यासंबंधी बहुसंख्य सूचना देखील शासनास प्राप्त झाल्या. एवढय़ा मोठय़ा प्रमाणावर हरकती आणि सूचना प्राप्त झाल्यावर त्याची योग्य ती दखल घेतली जाईल आणि अंतिम मसुदा हा ग्राहकहिताचा असेल अशी आशा होती. मात्र शासनाने प्रसिद्ध केलेले नवीन नियम हे देखील काहीसे विकासकधार्जणिे असल्याने ग्राहकांचा आणि ग्राहकहिताचा अपेक्षाभंग झालेला आहे असेच खेदाने म्हणावे लागेल.

या नवीन नियमांचा ढोबळ मानाने दोन विभागांत अभ्यास करता येईल. एक म्हणजे नियम आणि दोन त्या नियमांमध्ये दिलेला आदर्श विक्री करार. प्रथमत: नियमांचा विचार केल्यास त्यात जुन्या नियमांप्रमाणेच ग्राहकहिताच्या दृष्टीने बऱ्यावाईट तरतुदी आहेत.

या कायद्यातील आणि नियमातील सर्वात उत्तम तरतूद म्हणजे प्रकल्प नोंदणी आणि त्याची संकेतस्थळावरील माहिती. नवीन नियमांमध्ये प्रकल्प नोंदणीची आणि त्या नोंदणीची सर्व माहिती किंवा सर्व तपशील ऑनलाइन उपलब्ध करण्याची तरतूद केलेली आहे आणि ही तरतूद नवीन प्रकल्प आणि सध्या सुरू असलेले प्रकल्प दोहोंकरिता लागू आहे. या तरतुदीने या व्यवसायातील लपवाछपवी बंद होऊन कारभारात पारदर्शकता यायला मदत होईल. कायदा आणि नियमांतील तरतुदींनुसार बांधकाम प्रकल्प, त्याच्या परवानग्या, बुकिंग्ज इत्यादी सर्व माहिती नोंदणी वेळेस द्यायची आहे आणि दर तीन महिन्यांनी अद्ययावत माहिती ऑनलाइन अपडेटदेखील करायची आहे. यामुळे कोणत्याही ग्राहकास कोणत्याही बांधकाम प्रकल्पाची अद्ययावत माहिती घरबसल्या मिळणार आहे. ही माहिती देणे आणि अद्ययावत करणे हा सध्या विकासकांना त्रास वाटण्याची किंवा गोपनीयतेचा भंग वाटण्याची शक्यता आहे. त्यामुळेच नवीन नियमांत ऑनलाइन माहितीविषयी एक ग्राहकविरोधी आणि विकासकधार्जणिी तरतूद करण्यात आलेली आहे. त्या तरतुदीनुसार विकासकाने नोंदणीच्या वेळी दिलेल्या माहितीपैकी विकासकाने गेल्या अडीच वर्षांत केलेल्या प्रकल्पांची माहिती, प्रस्तावित बांधकाम प्रकल्पाचे नियोजन आणि देण्यात येणाऱ्या सुविधा, बांधकाम प्रकल्पाच्या करारांचे मसुदे, प्रकल्पातील युनिट्सची संख्या आणि कारपेट क्षेत्रफळ, ही माहिती वेबसाइटवर टाकण्यापासून सूट देण्यात आलेली आहे. कोणत्याही बांधकाम प्रकल्पासंबंधांतील महत्त्वाची आणि ग्राहकहिताच्या दृष्टीने आवश्यक अशी माहितीच ग्राहकाला उपलब्ध न करण्याचा विकासकधार्जणिा नियम निश्चितच खेदजनक आहे.

ग्राहकाच्या दृष्टीने सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे ग्राहकाचे पैसे आणि त्याचा विनियोग. याबाबतीत या नियमांनी काहीशी निराशा केली आहे असेच म्हणावे लागेल. केंद्रीय कायद्यात करारनाम्याअगोदर एकूण किमतीच्या दहा टक्के रक्कम स्वीकारण्याची तरतूद होती. मात्र महाराष्ट्राच्या नियमांनी ही तरतूद तीस टक्क्यांपर्यंत वाढविलेली आहे. याचा सरळ अर्थ असा की प्रत्यक्ष बांधकाम सुरू न करता विकासकास ग्राहकाकडून तीस टक्के रक्कम स्वीकारता येणार आहे. ग्राहकाकडून स्वीकारलेल्या रकमेपैकी सत्तर टक्के रक्कम स्वतंत्र खात्यात ठेवण्याची आणि ती विशिष्ट कारणाकरिताच- प्रामुख्याने प्रकल्पाच्या बांधकाम आणि तत्सम कामाकरिताच वापरण्याचे बंधनही केंद्रीय कायद्यातील एक अत्यंत महत्त्वाची तरतूद होती. ग्राहकाने दिलेल्या रकमेपैकी तीस टक्के रक्कम वगळता उर्वरित सत्तर टक्के रक्क म कशा कशाकरिता वापरता येईल यात वरकड खर्च, देखरेख खर्च, कायदेशीर खर्च, मालकी हक्क किंवा विकासहक्क संपादनाकरिता खर्च, शासकीय अधिमूल्य खर्च इत्यादी सर्व खर्चाचा सामावेश करून महाराष्ट्राच्या नियमांनी ही तरतूद देखील अप्रत्यक्षपणे सौम्य केलेली आहे.

कोणत्याही कायद्याचा जरब हा त्यातील दंडात्मक किंवा शिक्षेच्या तरतुदींवर अवलंबून असतो. केंद्रीय रेरा कायद्यात ऑफेंस कंपाऊंडिंगबाबत तरतूद केलेली आहे. ऑफेंस कंपाऊंडिंग म्हणजे पैसे भरून पापक्षालनच असते. समजा एखादा गुन्हा झाला तर शिक्षा न भोगता पैसे भरून मोकळे होण्याची सोय म्हणजे ऑफेंस कंपाऊंडिंग. शासनाने प्रसिद्ध केलेल्या प्रारूप नियमांमध्ये असलेली शिक्षेऐवजी दंड भरून मोकळे होण्याची तरतूद अंतिम नियमांमध्ये देखील ठेवण्यात आलेली आहे.

या नवीन नियमांमध्येच आदर्श विक्री करारनामा देखील देण्यात आलेला आहे. त्यात देखील अनेक त्रुटी किंवा कमतरता आहेतच. इमारतींमधील पार्किंगच्या जागेची विक्री हा अत्यंत वादाचा आणि गंभीर मुद्दा आहे. पांचाली सोसायटीच्या प्रकरणात हा मुद्दा मुंबई दिवाणी न्यायालयापासून ते अगदी सर्वोच्च न्यायालयापर्यंत पोचला. या मुद्दय़ावर पार्किंगची विक्री करता येणार नाही असा स्पष्ट निर्वाळा सर्वोच्च न्यायालयाने दिलेला असूनही करार कलम १ मध्येच दी अ‍ॅलॉटी हिअरबाय अ‍ॅग्रीज टू पर्चेस फ्रॉम प्रमोटर अ‍ॅण्ड प्रमोटर हिअरबाय अ‍ॅग्रीस टु सेल टू दि अ‍ॅलॉटी गॅरेज बेअरिंग नं—- सिच्युएटेड अ‍ॅट —- बेसमेंट अ‍ॅण्ड/ऑर स्टिल्ट अ‍ॅण्ड/ऑर पोडियम बिइंग कन्स्ट्रक्टेड इन दी लेआउट फॉर कंसिडरेशन ऑफ रुपीज— आणि दी अ‍ॅलॉटी हिअरबाय अ‍ॅग्रीज टू पर्चेस फ्रॉम प्रमोटर अ‍ॅण्ड प्रमोटर हिअरबाय अ‍ॅग्रीस टू सेल टू दि अ‍ॅलॉटी कव्हर्ड पार्किंग स्पेसेस बेअरिंग नं— सिच्युएटेड अ‍ॅट— बेसमेंट अ‍ॅण्ड/ऑर स्टिल्ट अ‍ॅण्ड/ऑर पोडियम बिइंग कन्स्ट्रक्टेड इन दी लेआउट फॉर कंसिडरेशन ऑफ रुपीज—असा स्पष्ट मुद्दा आहे हे खचितच धक्कादायक आणि खेदजनक आहे. व्यापक ग्राहकहिताच्या दृष्टीने ज्या पाìकगच्या विक्रीला सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट शब्दात मनाई केलेली आहे त्याच पार्किंगच्या विक्रीचा मुद्दा आदर्श करारात अंतर्भूत करणे म्हणजे अशा पार्किंग विक्रीला प्रत्यक्ष प्रोत्साहन देण्यासारखेच आहे. हा सर्वोच्च न्यायालयाचा उपमर्द तर आहेच, शिवाय ही तरतूद म्हणजे सरळसरळ विकासकहिताकरिता ग्राहकहिताचा गळा घोटणे आहे.

आदर्श करारात जागेची किंमत कशी घ्यावी याचे वेळापत्रक देखील दिलेले आहे. त्या आदर्श वेळापत्रकानुसार कराराच्या आधी एकूण किमतीच्या दहा टक्के, कराराच्या वेळेस एकूण किमतीच्या तीस टक्के रक्कम स्वीकारता येणार आहे. याचा अर्थ जागेवर प्रत्यक्ष बांधकाम न करताच एकूण किमतीच्या तीस टक्केएवढी रक्कम स्वीकारण्याची मुभा विकासकांना आहे. विकासकांना बांधकामाआधीच तीस टक्के रक्कम स्वीकारण्याची सूट देणे हे ग्राहकहिताच्या विरोधातच आहे.

आदर्श करारातील एक चांगली तरतूद म्हणजे करारातील कारपेट क्षेत्रफळ आणि प्रत्यक्ष कारपेट क्षेत्रफळ यातील तफावत. आदर्श करारानुसार ग्राहकास प्रत्यक्ष ताबा देतेवेळी कारपेट क्षेत्राची खात्री करून घेता येणार आहे आणि प्रत्यक्ष कारपेट क्षेत्रफळ करारातील क्षेत्रफळापेक्षा तीन टक्क्यांपेक्षा कमी असल्यास त्याचे पैसे परत मिळण्याची देखील सोय आहे. म्हणजे समजा करारात एक हजार फूट आहे, तर तीस फुटांपेक्षा जास्त तफावत असल्यास त्याचे पैसे परत द्यायला लागतील, म्हणजेच समजा प्रत्यक्ष क्षेत्रफळ नवशे फूट भरले तर शंभर वजा तीस असे सत्तर फुटांचे पैसे परत मिळतील.

मात्र याच तरतुदीच्या व्यत्यासाचा विचार केल्यास तीन टक्के कमी भरल्यास ग्राहकाला काहीही करता येणार नाही. तीन टक्के ही टक्केवारी जरी कमी वाटत असली तरी हल्लीच्या घरांच्या किमती बघता त्याची रक्कम मोठी होणार आहे. उदा. एका घराची किंमत एक कोटी आहे असे धरले तर त्यात तीन लाखांचे कारपेट क्षेत्रफळाचे नुकसान करायला विकासकास खुली सूट आहे आणि एका प्रकल्पात समजा अशी शंभर घरे आहेत तर ती रक्कम होईल तीन कोटी. म्हणूनच आदर्श करारातच अशी तीन टक्क्य़ांची खुली सूट देणे हे गैर आहे.

आदर्श करारात विक्रीकरारानंतरच्या गहाणाबाबत एक चांगली तरतूद आहे. त्यानुसार एकदा विक्री करार झाल्यानंतर विकासकास ज्या जागेचा करार झालाय त्या जागेवर कर्ज काढता येणार नाही आणि जरी असे कर्ज काढले तरी त्याने ग्राहकाच्या हक्कांना बाधा येणार नाही. ही एक निश्चितच चांगली तरतूद आहे.

प्रारूप नियम त्यावर लोकांनी व्यक्त केलेला रोष लक्षात घेता नवीन नियमांत ज्या प्रमाणात सुधारणा अपेक्षित होत्या त्या प्रमाणात सुधारणा झालेल्या नाहीत हे वास्तव आहे. नियमांबाबत सर्वसामान्य ग्राहकांच्या हातात फारसे काही नाहीये. मात्र आदर्श करारात काहीही जरी असले तरी त्याच अटी व शर्ती ग्राहकांनी मान्य कराव्यात असे मात्र अजिबात नाही. ग्राहकांनी विकासकाकडे आग्रह धरल्यास आदर्श करारातील मोबदला वेळापत्रक किंवा कारपेट क्षेत्रफळातील तीन टक्क्यांची शर्त या तरतुदी ग्राहकहिताच्या अनुषंगाने बदलून नवीन अटी व शर्ती लिहिणे शक्य आहे. नियम आणि आदर्श करार हे न्यूनतम पातळी निश्चित करीत असतात, त्याचा अर्थ ग्राहकास त्यापेक्षा अधिक अधिकार असूच नयेत असा अजिबात होत नाही.

नवीन रेरा कायदा, नवीन नियम यातील ज्या गोष्टी फायद्याच्या आहेत त्याचा ग्राहकांनी फायदा घ्यावाच, मात्र ज्या तरतुदी थोडय़ा विकासकधार्जण्यिा आहेत त्यासुद्धा व्यवहाराच्या वेळेस बदलता येणे शक्य आहे, मात्र त्याकरिता आपण सर्व ग्राहकांनी सजगता दाखविणे अत्यंत आवश्यक आहे.

अ‍ॅड तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com

First Published on April 29, 2017 3:07 am

Web Title: real estate act for developers benefit