आत्तापर्यंत ग्राहकाकडून घेतलेल्या पैशाचा विनियोग कुठे आणि कसा होतो आहे? यावर कोणाचेही कसलेही नियंत्रण नव्हते. अशा परिस्थितीत ग्राहकांचे पैसे घेऊन प्रकल्प पूर्ण न करता पोबारा करण्याची संधी विकासकांना होती. मात्र नवीन रेरा कायद्याने हे चित्र बदलायच्या दिशेने सुरुवात केलेली आहे, त्याविषयी.. शहरीकरण, वाढती लोकसंख्या, वाढत्या गरजा या सर्वामुळे घरांची मागणी दिवसेंदिवस वाढतच आहे. मागणी पुरवठय़ाच्या नियमानुसार वाढत्या मागणीमुळे साहजिकच घरांच्या किमती देखील सतत वाढत आहेत. विशेषत: गेल्या दशकात घरांच्या किमती झपाटय़ाने वाढलेल्या आहेत. या वाढत्या किमतींमुळेच घराकरिता आवश्यक मोठय़ा रकमेची सुरक्षा हा एक चिंतेचा विषय बनलेला आहे. गेल्या काही काळात बांधकाम व्यवसायातील अपप्रवृत्तींनी बनावट कागदपत्रे, अनधिकृत बांधकाम, अर्धवट बांधकाम किंवा बांधकाम प्रकल्प सोडून पळून जाणे अशा विविध मार्गानी ग्राहकांच्या कष्टाच्या पैशांचा अपहार केलेला आहे. अशा गोष्टी घडण्याचे मुख्य कारण म्हणजे ग्राहकाने दिलेल्या पैशाच्या वापरावरील नियंत्रणाचा अभाव. अगदी आत्ता आत्तापर्यंत ग्राहकाकडून घेतलेल्या पैशाचा विनियोग कुठे आणि कसा होतो आहे? यावर कोणाचेही कसलेही नियंत्रण नव्हते. अशा परिस्थितीत ग्राहकांचे पैसे घेऊन प्रकल्प पूर्ण न करता पैसे घेऊन पोबारा करण्याची संधी विकासकांना होती. मात्र नवीन रेरा (रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट अ‍ॅक्ट) कायद्याने हे चित्र बदलायच्या दिशेने सुरुवात केलेली आहे. रेरा कायद्यात ग्राहकांच्या हिताच्या आणि सुरक्षेच्या दृष्टीने अनेक तरतुदी केलेल्या आहेत. ग्राहकांकडून स्वीकारलेल्या पैशांच्या विनियोगावर नियंत्रण ही त्यातीलच एक महत्त्वाची तरतूद आहे. रेरा कायद्यात ग्राहकाचे पैसे विशिष्ट ठिकाणी आणि विशिष्ट गोष्टीकरताच खर्च करण्याचे बंधन विकासकावर घालण्यात आलेले आहे. रेरा कायद्यातील नियमानुसार ग्राहकाकडून स्वीकारलेल्या मोबदल्याच्या रकमेपैकी ७०% रक्कम ही स्वतंत्र बँक खात्यात जमा करावी लागणार आहे. ही रक्कम जमिनीचा खर्च आणि बांधकामाचा खर्च भागविण्याकरिताच वापरण्याचे बंधन देखील विकासकावर घालण्यात आलेले आहे. हे स्वतंत्र बँक खाते देखील कोणत्याही बँकेत काढायची मुभा विकासकास नाही. नियमानुसार असे खाते शेडय़ुल्ड बँकेतच असणे आवश्यक आहे. शेडय़ुल्ड बँक म्हणजे भारतीय रीझव्‍‌र्ह बँकेच्या शेडय़ुल्ड क्र. २ मध्ये नाव नमूद असलेली बँक. साहजिकच अशा बँकांवर अधिक नियंत्रण असल्याने अशा बँकेतील पैसे अधिक सुरक्षित राहणे शक्य आहे. विकासकांना प्रत्येक प्रकल्पाकरिता असे स्वतंत्र खाते बंधनकारक आहे. ग्राहकाकडून मिळालेल्या आणि स्वतंत्र खात्यात भरणा केलेल्या ७०% रकमेपैकी रक्कम बँकेतून काढण्यावर देखील र्निबध घालण्यात आलेले आहेत. प्रकल्पाच्या पूर्ण झालेल्या कामाच्या प्रमाणातच या रकमेतील पैसे काढता येणार आहेत, उदा. दहा टक्के काम पूर्ण झाले तर दहा टक्के, वीस टक्के काम पूर्ण झाले तर वीस टक्के रक्कम अशा प्रकारे प्रमाणशीर रकमाच बँक खात्यातून काढण्याची मुभा आहे. आता प्रश्न असा येतो की, प्रकल्पाचे प्रत्यक्ष काम किती झाले आहे याची खातरजमा कशी करणार? हाच मुद्दा लक्षात घेऊन विकासकास या रकमेपैकी काही रक्कम काढायची असेल तर त्याकरिता तीन प्रमाणपत्रांची अट घालण्यात आलेली आहे.. ही ती प्रमाणपत्रे आहेत अभियंता (इंजिनीअर), वास्तुविशारद (आर्किटेक्ट) आणि सनदी लेखापाल (चार्टर्ड अकाउंटंट) यांची. यापैकी अभियंता आणि आíकटेक्ट यांनी प्रकल्पाचे किती काम झाले आहे, एकंदर कामाच्या साधारण किती टक्के काम पूर्ण झालेले आहे हे प्रमाणित करावयाचे आहे, तर सनदी लेखापालांनी स्वतंत्र खात्यातून काढण्यात येणारी रक्कम ही पूर्ण झालेल्या कामाच्या प्रमाणातच असल्याचे प्रमाणित करायचे आहे. कोणत्याही विकासकास अभियंता, वास्तुविशारद आणि सनदी लेखापाल यांची प्रमाणपत्रे सादर केल्यानंतरच त्या स्वतंत्र खात्यातून प्रमाणशीर रक्कम काढता येणार आहे. ग्राहकांकडून एका प्रकल्पातील घराचे पैसे घेऊन त्या पैशांचा प्रत्यक्ष वापर दुसऱ्याच ठिकाणी किंवा दुसऱ्याच कारणाकरिता वापरण्यावर या नवीन तरतुदींमुळे र्निबध येणार आहेत. त्यामुळे समजा काही कारणाने दुर्दैवाने एखादा बांधकाम प्रकल्प अपूर्ण राहिला किंवा विकासकाने प्रकल्प पूर्ण न करताच पळ काढला तरी ग्राहकांच्या या स्वतंत्र खात्यातील रकमा सुरक्षित राहतील. अशा परिस्थितीत या रकमा परत कशा मिळतील? किंवा मिळवता येतील? याबाबत काही विशिष्ट तरतूद करण्यात आलेली नाहीये, त्यामुळे नवीन कायद्याची अंमलबजावणी सुरू झाल्यावर त्याबाबत विशिष्ट तरतूद करण्यात येईल अशी आशा सध्या बाळगायला हरकत नाही. या आधी देखील अनेक कायदे आले आणि त्यात पळवाटा शोधल्या गेल्या, त्याचप्रमाणे या कायद्यात देखील एक महत्त्वाची पळवाट असू शकते. ती म्हणजे विकासकाने विकासकरार न करता रीतसर खरेदीखताद्वारे जमीन विकतच घेणे. अशा प्रकारे जमीन खरेदी करण्यात आली तर नियमानुसार प्रत्यक्ष कोणतेही बांधकाम न करता जमिनीचा खर्च भागविण्याकरिता प्रमाणशीर रक्कम काढण्याचा अधिकार विकासकास मिळेल. असे झाले तर ग्राहकाच्या रकमेचे काय? असा पेचप्रसंग उद्भवण्याची शक्यता आहे आणि असा पेचप्रसंग उद्भवल्यास सध्याच्या कायद्यात या पेचप्रसंगाला प्रतिबंध करणारी आणि पेचप्रसंगाशी सामना करण्यास सक्षम तरतूद नाहीये हे वास्तव आहे. शासनाने असा पेचप्रसंग उद्भवण्याअगोदरच विशिष्ट प्रतिबंधक तरतूद करणे हे व्यापक ग्राहकहित आणि जनहिताच्या दृष्टीने अत्यावश्यक आहे. अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com
