23 September 2018

News Flash

घर खरेदी रेरा-जीएसटीनंतरची!

मरणप्राय अवस्थेत असलेल्या रिअल इस्टेट उद्योगासाठी जीएसटी हा अंतिम वार होता.

(संग्रहित छायाचित्र)

संजय देशपांडे

‘एक लहानसे आनंदी घर एखाद्या आलिशान महालापेक्षा जास्त मौल्यवान असते!’

– मेहमत मुरत इल्दान

मेहमत हा आधुनिक तुर्की नाटककार, कांदबरीकार व विचारवंत मानला जातो. फार कमी जणांना माहिती असेल, की मेहमतने ‘मोहनदास करमचंद गांधी’ नावाचं एक नाटक लिहिलं आहे. अर्थातच जो घराविषयी इतक्या साध्या शब्दांत लिहू शकतो तोच महात्मा गांधींविषयी लिहू शकतो- जे साधेपणाचं प्रतीक मानले जातात. आपण स्वत:साठी घर शोधत असतो तेव्हा आपण नेमका कशाचा शोध घेतोय, हे आपल्याला समजलं आहे का? आपण काय खरेदी करतो, तर सिमेंट-विटांचं बांधकाम! ज्याला आपण आपल्या कुटुंबाचं ‘घर’ बनवतो. त्या चार भिंतींमध्ये आपण अनेक मोलाचे क्षण अनुभवतो आणि हेच आपण बऱ्याचदा विसरतो.

‘रिअल इस्टेट’ या नाण्याच्या दोन्ही बाजूंच्या बाबतीत- म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहकांच्या बाबतीत असं होतं. म्हणजे ग्राहकाचं काम आहे सिमेंट व विटांच्या बांधकामातून घर बनवणं, तर हे इतर उत्पादनांसारखं सामान्य उत्पादन नाही याची जाणीव ठेवणं हे बांधकाम व्यावसायिक व त्याच्या चमूचं काम आहे. ग्राहक हे ‘घर’ नावाचं उत्पादन दुकानातून पैसे देऊन खरेदी करून घरी घेऊन जात नाहीत. किंबहुना हे एकमेव असं उत्पादन आहे ज्यामध्ये ग्राहकच उत्पादनापाशी येतो, त्यात राहतो व त्याला घर बनवतो. त्यामुळेच रिअल इस्टेट हा अतिशय वेगळा उद्योग ठरतो.

आता हा बांधकाम व्यावसायिकाचा दृष्टिकोन झाला; मात्र ग्राहकाचं काय? सातत्यानं वाढणाऱ्या दरांमुळे (यात घराशी संबंधित प्रत्येक गोष्ट आली) बिचारा ग्राहक घर शोधताना आधी खिशाचा विचार करतो. भावना, सेवा, दर्जा या सगळ्या गोष्टी नंतर येतात हे रिअल इस्टेटमधलं वास्तव आहे आणि असं अनेक वर्षांपासून होत आलंय. मात्र, सध्या घरांच्या किमती रसातळाला पोचल्या आहेत असं कुणी म्हटलं नाही, तरी त्या तळाच्या जवळपास नक्कीच आहेत. हा अर्थातच केवळ रिअल इस्टेटवरील ‘रेरा’ वा ‘जीएसटी’ किंवा निश्चलनीकरणाचा परिणाम नाही, तर यामागे इतरही अनेक घटक आहेत. परंतु रिअल इस्टेटच्या किमती कमी झाल्या आहेत ही वस्तुस्थिती आहे, हे मात्र नक्की!

यावर बरेच जण विचारतील की, घरांचे दर खरोखरच कुठे कमी झाले आहेत? सर्वप्रथम सांगायचं, तर अनेक विकासक त्यांच्या सदनिकांवर प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्ष अनेक सवलती देत आहेत. तुम्ही असं होताना याआधी पाहिलंय का? दुसरा एक घटक म्हणजे, मागील तीन वर्षांहून अधिक काळ घराचे दर प्रति चौरस फूट वगैरे वाढलेले नाहीत. हे एकप्रकारे या उद्योगासाठी दर कमी होण्यासारखंच आहे. कारण पूर्वी इथे दरवर्षी घरांच्या विक्री मूल्यात सरासरी ३० ते ४० टक्के वाढ व्हायची. विचार करा, अशा उद्योगामध्ये तीन वर्षांपासून दर स्थिर आहेत; याचा अर्थ काय होतो? रिअल इस्टेटचे संपूर्ण अर्थकारण बदलले आहे. विकासकाने जमीन खरेदी करताना १५ टक्क्यांहून अधिक व्याजदराने घेतलेला पैसा गुंतवला आहे आणि त्यावर किमान ३० टक्के नफा मिळाला नाही, तर तो तोटय़ात जाईल हे साधं गणित आहे. तीन वर्षांपूर्वी जर त्यानं एखादी सदनिका ‘क्ष’ रुपयांना विकणं अपेक्षित असेल आणि आजही तो ती ‘क्ष’ रुपयांनाच विकत असेल, तर व्याजाचा विचार करता ही दरातली घटच होणार नाही का? मग तुम्हाला जाणवेल, की गेल्या तीन वर्षांत दर अप्रत्यक्षपणे ३० टक्के कमी झाले आहेत. म्हणूनच हा काळ घर खरेदी करण्यासाठी सर्वोत्तम आहे. हे मी बांधकाम व्यावसायिक म्हणून म्हणत नाही, तर सामान्य माणसाच्या दृष्टिकोनातून मांडतोय.

मात्र, आपल्या भारतीयांना ‘डिस्काउंट, सेल’ या शब्दांचं वेड आहे आणि त्यापायी लोक गरज नसलेल्या वस्तूदेखील खरेदी करतात. परंतु लोक घर काही इतर वस्तूंसारखं दुकानात जाऊन उगाच गंमत म्हणून घेत नाहीत. घर हे सर्वात महाग उत्पादन आहे आणि बहुतेक ग्राहक आयुष्यात ते एकदाच खरेदी करतात. त्यामुळे घर ही अतिशय निराळी अशी विक्रेय वस्तू आहे. एक म्हणजे, ती अतिशय महाग आहे आणि दुसरे म्हणजे, घर तुम्हाला सुरक्षितपणाची भावना देते, की या ठिकाणाहून तुम्हाला कुणीही बाहेर जायला सांगणार नाही व त्या सुरक्षिततेच्या भावनेपायी तुम्ही मोठी किंमत मोजायला तयार असता.

एवढे पैसे दिल्यानंतरही तुम्हाला खरोखरच जे घर हवं होतं ते मिळवणं सोपं नसतं. कारण त्यातही इतर घटक असतात. उदाहरणार्थ, खोल्यांचे आकार, ठिकाण, पायाभूत सुविधा, ताबा मिळण्याची खात्री. बरेच लोक मला विचारतात की, घर निश्चित करताना कोणते निकष असले पाहिजेत? माझ्या मते, सगळ्यात महत्त्वाचा निकष म्हणजे- घराच्या ताब्याचे जे आश्वासन देण्यात आले आहे ते खात्रीशीरपणे दिले जाणे. बऱ्याच जणांना हे मान्य होणार नाही; कारण अनेकांच्या दृष्टीने ठिकाण, किंमत हे घराचे मुख्य निकष असू शकतात. मात्र, हा व्यवहार पूर्णच झाला नाही तर काय? अशा वेळी तुम्हाला उत्तम ठिकाण आर्थिकदृष्टय़ा आवाक्यात मिळूनही उपयोग काय, असं मला वाटतं. ‘रेरा’ व ‘जीएसटी’नंतर रिअल इस्टेटचं संपूर्ण चित्र पालटलं आहे आणि उद्योगामध्ये रोख रकमेची अतिशय कमतरता जाणवतेय (म्हणजे काळ्या पैशाच्या स्वरूपातील प्रत्यक्ष रोख नाही, तर खेळतं भांडवल). अनेक मोठे व्यावसायिक वेळेवर प्रकल्पांचा ताबा देऊ  शकलेले नाहीत. त्यामुळे ग्राहकांचे मोठे आर्थिक नुकसान झाले आहे. याचा अर्थ सगळं काही वाईट आहे असाही नाही. मला इतकंच नमूद करायचं आहे, की बांधकाम व्यावसायिक शहाणपणाने निवडा व तो कालमर्यादेत प्रकल्प पूर्ण करून देईल हे पाहा. त्याची आर्थिक विश्वसनीयता जोखून घ्या. वर्तमानपत्रांतल्या पानभर जाहिरातींवर जाऊ  नका, तर त्याचा आर्थिक ताळेबंद काळजीपूर्वक तपासा. रेरामध्ये प्रकल्पाचे आर्थिक व्यवस्थापन नियंत्रित करण्यासाठी तरतुदी आहेत, मात्र सदनिकांचं बुकिंगच झाले नाही, तर काय? अशा स्थितीत बांधकाम व्यावसायिक तरी कुठून प्रकल्प पूर्ण करेल? रेरा अधिकारीही अशा स्थितीत काय करू शकतील?

त्यामुळेच बरेच लोक लगेच ताबा मिळेल किंवा तयार असलेल्या घरांचाच पर्याय निवडत आहेत. त्यांना दोष देता येणार नाही. कारण असा पर्याय निवडल्याने होणारा लाभ म्हणजे ताब्यासाठी तयार घरांवर जीएसटी नाही. ‘ताबा मिळण्यासाठी तयार’ म्हणजे ज्यांना भोगवटा वा बांधकाम पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र सक्षम प्राधिकरणाकडून मिळाले आहे अशी घरे; केवळ तुमचा बांधकाम व्यावसायिक तसे म्हणतोय म्हणून नाही! मरणप्राय अवस्थेत असलेल्या रिअल इस्टेट उद्योगासाठी जीएसटी हा अंतिम वार होता. मी ‘मरणप्राय’ असा शब्द वापरला, कारण प्रत्येक सरकारी विभागाद्वारे लादलेल्या विविध करांमुळे, कर्जावरील चढय़ा व्याजदरांमुळे, जमिनीच्या वाढलेल्या दरांमुळे, सातत्याने बदलत्या नागरी विकास धोरणांमुळे हा उद्योग रक्तबंबाळ झाला आहे. त्यामुळे एखादी इमारत बांधणं जवळपास अशक्य होत चाललं आहे. त्याशिवाय बांधकामादरम्यान आता बुकिंग होणार नाही. कारण तसे झाले तर ग्राहकाला जीएसटी भरावा लागेल. बांधकाम व्यावसायिक म्हणून तुम्ही जीएसटीचा भार सहन करायला तयार असाल, तर तुमच्या आधीपासूनच घटलेल्या नफ्यात आणखी मोठा खड्डा पडेल. म्हणूनच बांधकाम व्यावसायिकाला एकतर कमी नफ्यावर काम करावे लागेल, ज्यामुळे त्याच्या प्रकल्पालाच धोका निर्माण होईल वा स्वत:चे पैसे खर्च करून प्रकल्प बांधावा लागेल; अन् त्यानंतर ग्राहकांची वाट पाहात बसावे लागेल!

इथे घर ताबा देण्यासाठी तयार असले तरीही घराविषयीच्या काही समस्यांबद्दल बोललेच जात नाही. त्यातली एक महत्त्वाची समस्या म्हणजे- घराभोवतालच्या पायाभूत सुविधा! घर घेण्यासाठी इच्छुक असलेल्या सगळ्यांना मला इशारा द्यावासा वाटतो, की दिवे, रस्ते, सांडपाणी, पाणी, पथदिवे, सार्वजनिक वाहतूक आणि अशा सर्व गोष्टी तुमच्या घराला पुरविणे ही बांधकाम व्यावसायिकाची जबाबदारी नाही. सरकार (म्हणजे महानगरपालिका, महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण व अशी मंजुरी देणारी सर्व प्राधिकरणे) मंजुरी देण्याच्या नावाखाली विकासकाकडून काहीही लिहून घेऊ  शकतात, ज्याला कायदेशीर भाषेत प्रशासकीय संस्था ‘आराखडा मंजूर करण्यासाठी विकास शुल्क’ असं म्हणतात. खरं तर याच स्थानिक स्वराज्य संस्था रहिवाशांना अशा पायाभूत सुविधा देण्यासाठी जबाबदार असतात. त्यामुळे तुम्ही एखादा ताबा घेण्यासाठी तयार प्रकल्प पाहिला तरीही तुमच्या संकुलातील नळाला पाणी येणं वा तेथपर्यंत सार्वजनिक रस्ता तयार करणं ही बांधकाम व्यावसायिकाची जबाबदारी नाही! अगदी ताबा देण्यासाठी तयार घरे निश्चित करण्यापूर्वीही अशा सगळ्या तपशिलांची खात्री करून घेतली पाहिजे. तसेच तुम्ही जेव्हा ताबा देण्यास तयार घराची विकासकाकडे नोंदणी करता तेव्हा कायद्याने तुम्ही जीएसटी देणे आवश्यक नाही. मात्र, बांधकाम व्यावसायिकांनी जमिनीपासून ते बांधकामापर्यंत सगळा खर्च स्वत:च्या खिशातून केला असल्यामुळे त्याची पैन् पै ते वसूल करतील आणि त्यात काही गैरही नाही. म्हणजेच तयार घर हे थोडं महाग असू शकतं! तसेच तुम्ही प्रकल्प तयार होईपर्यंत वाट पाहता तेव्हा तुम्हाला तुमच्या सदनिकेच्या ठिकाणासाठी मिळणारे पर्याय कमी होतात. तरीही तुम्हाला बांधकाम व्यावसायिकाच्या प्रकल्प पूर्ण करण्याच्या क्षमतेविषयी खात्री नसल्यास ताबा मिळण्यासाठी तयार सदनिका घेणेच योग्य होईल, असा सल्ला मी देईन.. किमान आणखी काही काळ तरी!

मला असं वाटतं, विद्यमान पंतप्रधानांना रिअल इस्टेट उद्योग हा इतर कोणत्याही उद्योगासारखाच बनवायचा आहे- ज्यात तुम्ही तुमच्या वस्तू काउंटरवर मांडून विकता. मात्र या सगळ्या प्रक्रियेमध्ये अनेक किंतु-परंतु आहेत. ज्यामुळे घरांच्या निर्मितीप्रक्रियेमध्येच अडथळा येत आहे. रिअल इस्टेटविषयीच्या सध्याच्या धोरणांमुळे जर कुणी घर बांधणारेच शिल्लक राहणार नसतील, तर केवळ जे थोडेफार टिकून राहिले आहेत त्यांचाच घरांचा पुरवठा व दरांवर नियंत्रण असेल. सध्या बाजारात जी घरं उपलब्ध आहेत त्यामुळे अशी परिस्थिती यायला तीन-चार वर्ष लागतील. मात्र घरांचे सगळे तयार साठे विकले जाईपर्यंत रिअल इस्टेटच्या ग्राहकांनी या संधीचा पुरेपूर वापर करून घ्यावा, असेच म्हणावे लागेल!

smd156812@gmail.com

First Published on September 8, 2018 1:08 am

Web Title: rera and gst impact on home purchase