रेरा कायदा कलम १५ मधील या तरतुदीची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी कशी करावी हे स्पष्ट करण्याकरिता महारेरा प्राधिकरणान अलीकडेच एक परिपत्रक काढले असून, या परिपत्रकात विकासकाने त्रयस्थ इसमांस हक्क हस्तांतरित करताना अमलात आणावयाची प्रक्रिया सविस्तरपणे नमूद करण्यात आलेली आहे. कोणत्याही बांधकाम प्रकल्पामध्ये त्या प्रकल्पाच्या विकासकासोबतच त्या प्रकल्पातील खरेदीदारांचेदेखील हक्क, हितसंबंध गुंतलेले असतात. याच हक्क आणि हितसंबंधांच्या रक्षणाकरिता, रेरा कायदा कलम १५ नुसार, प्रकल्पातील हक्क त्रयस्थांस परस्पर हस्तांतरित करण्यास मनाई आहे. प्रकल्पातील हक्क त्रयस्थांस हस्तांतरित करायचे असल्यास त्याकरिता किमान दोनतृतीयांश खरेदीदारांची पूर्वपरवानगी आवश्यक आहे. रेरा कायदा कलम १५ मधील या तरतुदीची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी कशी करावी हे स्पष्ट करण्याकरिता महारेरा प्राधिकरणाने दि. ०८.११.२०१७ रोजी एक परिपत्रक काढलेले असून, या परिपत्रकात विकासकाने त्रयस्थ इसमांस हक्क हस्तांतरित करताना अमलात आणावयाची प्रक्रिया सविस्तरपणे नमूद करण्यात आलेली आहे. या परिपत्रकाच्या अगदी सुरुवातीलाच एक स्पष्टीकरण देण्यात आलेले आहे. या स्पष्टीकरणानुसार ज्या अंतर्गत बदलाने खरेदीदारांच्या हक्कांना बाधा येणार नाही किंवा हक्कांवर विपरीत परिणाम होणार नाही, अशा अंतर्गत संस्थात्मक बदलांकरिता खरेदीदारांच्या संमतीची आवश्यकता असणार नाही. उदा. विकासक संस्थेच्या स्वरूपात भागीदारी ते कंपनी असा बदल किंवा वारसाहक्काने मालकीत बदल झाल्यास त्याकरिता खरेदीदारांच्या पूर्वपरवानगीची आवश्यकता नाही. ज्या विकासक संस्थांना हक्क हस्तांतरण करायचे आहे किंवा ज्यांनी हक्क हस्तांतरण प्रक्रिया सुरू केलेली आहे अशा विकासकांनी परवानगीकरिता किमान दोनतृतीयांश खरेदीदारांच्या संमतीसह महारेरा प्राधिकरणाच्या सचिवांना secy@maharera.mahaonline.gov.in या ई-मेलवर अर्ज करावयाचा आहे. असा अर्ज प्राप्त झाल्यावर महारेरा प्राधिकरणाचे सचिव अशा हस्तांतरणाकरिता परवानगी देण्याकरिता आवश्यक ती प्रक्रिया महारेरा प्राधिकरणाच्या कायदा शाखेद्वारे सुरू करतील. आवश्यकता वाटल्यास या प्रकरणाकरिता सुनावणीदेखील घेण्यात येईल. असा अर्ज प्राप्त झाल्यापासून एक महिन्याच्या कालावधीत अर्जावर निकाल देणे बंधनकारक आहे. हस्तांतरणाला परवानगी मिळाल्यास, परवानगी मिळाल्यापासून सात दिवसांत नवीन विकासकाने सध्याच्या प्रकल्प नोंदणी माहितीत आवश्यक त्या सुधारणा करण्याकरिता अर्ज करण्याचा आहे. नवीन विकासकाने देखील सर्व आवश्यक कागदपत्रांच्या प्रती अपलोड करावयाच्या आहेत. नोंदणीत सुधारणा करण्याकरिता अर्ज करतानाच जुन्या विकासकाने खरेदीदारांशी केलेले व्यवहार आणि करार पूर्ण करण्याचे आणि जुन्या विकासकाच्या सर्व जबाबदाऱ्या स्वीकारल्याचे हमीपत्र (अंडरटेकिंग) नवीन विकासकाने सादर करण्याचे आहे. विकासक कंपन्यांचे एकत्रीकरण किंवा विलिनीकरण होत असेल तर अशा एकत्रीकरण किंवा विलिनीकरणाकरितादेखील विकासकाने हस्तांतरणाकरिता अमलात आणावयाची प्रक्रिया पूर्ण करणे बंधनकारक आहे. मात्र आयकर कायदा कलम ४७ नुसार एकत्रीकरण किंवा विलिनीकरण न समजण्यात येणारे आणि ज्यात ७५% भागधारक समान असणार आहेत अशा हस्तांतरणाकरिता खरेदीदारांची पूर्वपरवानगी आवश्यक नसेल. बरेचदा बांधकाम प्रकल्पांवर प्रकल्प गहाण टाकून कर्ज घेण्यात येते आणि अशा कर्जाची परतफेड न झाल्यास कर्ज देणाऱ्या संस्था प्रकल्प आणि प्रकल्प मालमत्ता ताब्यात घेतात. ज्या प्रकल्पाबाबत अशी जप्तीची कारवाई होण्याची शक्यता असेल अशा प्रकल्पाच्या विकासकाने अशा संभाव्य जप्तीची पूर्वकल्पना महारेरा प्राधिकरणाच्या सचिवांना secy@maharera.mahaonline.gov.in या ई-मेलवर कळविणे आणि त्या प्रकल्पातील प्रत्येक खरेदीदाराला त्याची पूर्वकल्पना देणे बंधनकारक आहे. प्रकल्प विकासकाच्या एखाद्या धनकोने (क्रेडिटरने) कर्जाच्या वसुलीकरिता प्रकल्प आणि त्यातील अधिकार ताब्यात घेतल्यास, असे अधिकार ताब्यात घेतल्यापासून सात दिवसांत त्याबाबत महारेरा प्राधिकरण सचिव यांना ई-मेलद्वारे आणि प्रत्येक खरेदीदाराला कळविणे बंधनकारक आहे. प्रकल्प ताब्यात घेणाऱ्या धनकोने किंवा अशा धनकोने नेमलेल्या नवीन विकासकाने, प्रकल्प नोंदणीच्या माहितीत आवश्यक ते बदल करण्याकरिता महारेरा प्राधिकरणाकडे अर्ज करणे आवश्यक आहे. नवीन विकासकाने किंवा धनकोनेदेखील सर्व आवश्यक कागदपत्रांच्या प्रती अपलोड करावयाच्या आहेत. नोंदणीत सुधारणा करण्याकरिता अर्ज करतानाच जुन्या विकासकाने खरेदीदारांशी केलेले व्यवहार आणि करार पूर्ण करण्याचे आणि जुन्या विकासकाच्या सर्व जबाबदाऱ्या स्वीकारल्याचे हमीपत्र (अंडरटेकिंग) नवीन विकासकाने सादर करण्याचे आहे. महारेरा कायद्यात कलम १५ मधील तरतुदीनुसार प्रकल्प हस्तांतरणावर निर्बंध घालण्यात आलेले आहेत. मात्र या र्निबधांची प्रत्यक्षात अंमलबजावणी कशी होणार याबाबत काही ठोस माहिती किंवा मार्गदर्शन उपलब्ध नव्हते. महारेरा प्राधिकरणाने स्वतंत्र परिपत्रक काढून प्रकल्प हस्तांतरणाकरिता अमलात आणण्याची प्रक्रिया सुस्पष्ट केली हे निश्चितच कौतुकास्पद आहे. या सुस्पष्ट प्रक्रियेमुळे प्रकल्प हस्तांतरणाबाबत संभ्रम निर्माण होण्याची शक्यता निश्चितच कमी होईल. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे प्रकल्प हस्तांतरण प्रक्रियेमध्ये महारेरा प्राधिकरण स्वत: सामील होणार असल्याने खरेदीदारांच्या हक्कांचे आपोआपच संरक्षण होईल, अशी आशा बाळगायला हरकत नाही. अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com
