ग्राहकांचा विचार करता बांधकाम प्रकल्प पूर्ण होणे, प्रकल्पाच्या मालकीहक्कात दोष नसणे आणि बांधकामाचा दर्जा व्यवस्थित असणे हे मुद्दे ग्राहकाकरता अत्यंत महत्त्वाचे आहेत. यापैकी एकाही मुद्दय़ात दोष आल्यास त्यायोगे प्रकल्प रखडणे, लांबणे किंवा ठप्प होण्याची शक्यता असते. प्रकल्पाला विमा संरक्षण असेल तर प्रकल्प पूर्वपदावर येणे तुलनेने सोपे असते. त्याचबरोबर समजा प्रकल्प पूर्ण झाल्यावर नैसर्गिक आपत्ती उद्भवून प्रकल्पाचे नुकसान झाले आणि विमा संरक्षण असेल तर खरेदीदारांच्या संस्थेस दुरुस्ती किंवा पुनर्बाधकाम करणे शक्य होते. कोणताही व्यवसाय म्हटला की त्यात धोके आलेच, बांधकाम व्यवसायदेखील याला अपवाद नाही. बांधकाम व्यवसायात, बांधकाम प्रकल्पात विकासकासोबतच ग्राहक, वित्तपुरवठादार, इत्यादींचेदेखील हितसंबंध गुंतलेले असल्याने बांधकाम व्यवसायातील धोके किंवा नुकसान याचा थेट परिणाम ग्राहकांवर, खरेदीदारांवर आणि वित्तपुरवठादारांवर होण्याची दाट शक्यता असते. उदा. एखादी इमारत नैसर्गिक आपत्तीमुळे कोसळली तर त्यात त्या विकासकाचे, ग्राहकांचे आणि वित्तपुरवठादार यांचे नुकसान होण्याची शक्यता असते. अशा संभाव्य धोक्यांपासून आणि संभाव्य नुकसानापासून बचावाचा सर्वोत्तम मार्ग म्हणजे विमा संरक्षण घेणे. एखाद्या संभाव्य धोक्याकरता विमा संरक्षण घेतल्यास, संभाव्य धोका किंवा नुकसान प्रत्यक्षात आल्यास त्या नुकसानापैकी काही नुकसानाची तरी भरपाई विमा कंपनीद्वारे मिळते. विमा संरक्षणाद्वारा नुकसानभरपाई मिळाल्यास प्रकल्पाचे झालेले नुकसान भरून काढणे तुलनेने सोपे होते, जे विकासक, ग्राहक आणि वित्तपुरवठादार संस्था सगळ्यांच्याच हिताचे ठरते. आजपर्यंतच्या बांधकाम व्यवसायाचा विचार करता बांधकामाकरता विमा घेण्याची पद्धत आपल्याकडे नव्हती. काही मोजकेच लोक बांधकाम प्रकल्पाकरता विमा घेत होते. बांधकाम व्यवसायात गुंतलेले हितसंबंध आणि त्यातील संभाव्य धोके लक्षात घेऊन नवीन रेरा कायद्याने बांधकाम प्रकल्पाकरता विमा घेणे सक्तीचे केलेले आहे. रेरा कायदा कलम १६ आणि नियम ९ (५) नुसार प्रत्येक प्रकल्पाकरता दोन प्रकारचे विमा संरक्षण घेणे बंधनकारक करण्यात आलेले आहे. पहिला टायटल इन्शुरन्स आणि दुसरा कन्स्ट्रक्शन इन्शुरन्स. हे विमा संरक्षण स्वखर्चाने घेणे आणि नंतर हे विमा संरक्षण खरेदीदार किंवा खरेदीदारांच्या संस्थेच्या लाभात हस्तांतरित करणे हेदेखील विकासकांवर बंधनकारक करण्यात आलेले आहे. टायटल अर्थात मालकीहक्क आणि बांधकाम हे कोणत्याही बांधकाम प्रकल्पाकरता कळीचे मुद्दे आहेत. कोणत्याही बांधकाम प्रकल्पाच्या मालकीहक्कात आणि बांधकामात दोष असले तर त्याचे दूरगामी विपरीत परिणाम होण्याची शक्यता असते. आपल्याकडील प्रचलित व्यवस्थेत टायटल किंवा मालकीहक्क निश्चिती ही किचकट बाब असल्याने एखाद्या मालमत्तेच्या किंवा जमिनीच्या टायटलमध्ये किंवा मालकीहक्कामध्ये केव्हाही कोणताही दोष किंवा वाद निर्माण होण्याची शक्यता असते. असा दोष काही वेळेस किरकोळ स्वरूपाचा असतो, ज्याचे निराकरण सोपे असते, तर काही वेळेस असे दोष गंभीर स्वरूपाचे असतात, ज्यांचे निराकरण अशक्य किंवा कठीण असते. प्रकल्पाच्या मालकीहक्कात असा दोष निर्माण झाल्यास, त्या दोषाच्या स्वरूपानुसार प्रकल्पास विलंब होणे, प्रकल्पाच्या आकारात बदल होणे, आणि अगदीच वाईट परिस्थितीत प्रकल्प ठप्प होणे, हे धोके संभवतात. असे धोके प्रत्यक्षात आल्यास त्यात विकासक, ग्राहक आणि वित्तपुरवठादार या सर्वाच्याच हितसंबंधांना धोका निर्माण होतो. अशा परिस्थितीत प्रकल्पाने टायटल इन्शुरन्स घेतलेले असल्यास संभाव्य धोका किंवा नुकसान अगदी टाळता नाही आले तरी त्याचे प्रमाण कमी निश्चितच होते. टायटलनंतरची सर्वात महत्त्वाची बाब म्हणजे बांधकाम. बांधकामाला दोन प्रकारचे धोके संभवतात, पहिला म्हणजे नैसर्गिक आपत्तीचा आणि दुसरा मानवी चुकीचा. नैसर्गिक आपत्ती आणि त्यायोगे झालेले नुकसान यावर कोणाचाच ताबा किंवा नियंत्रण नाही. बांधकाम प्रकल्पाच्या परिसरात पूर, भूकंप, वादळ, भूस्खलन, इत्यादी नैसर्गिक आपत्ती उद्भवून बांधकामाचे नुकसान होते. दुसऱ्या प्रकारात काही वेळेस प्रत्यक्ष बांधकाम करताना बांधकाम साहित्य, बांधकाम साहित्याचा दर्जा, साहित्याचे प्रमाण, प्रत्यक्ष बांधकाम प्रक्रिया यात काही मानवी चूक झाल्यास त्याचे विपरीत परिणाम बांधकामावर आणि त्याच्या दर्जावर होतात. झालेल्या चुकीची गंभीरता आणि ती चूक लक्षात कधी येते यावर ती चूक सुधारण्याकरता काही कृती करणे शक्य आहे का? आणि असल्यास किती कालावधी आणि खर्च लागेल ते अवलंबून असते. चूक फार गंभीर नसल्यास त्याचे निराकारण पटकन होते, पण चूक गंभीर असल्यास बरेचदा ते बांधकाम पूर्ण तोडून नव्याने करावे लागते. दोन्ही परिस्थितीत बांधकाम प्रकल्पाला लागणारा वेळ आणि खर्च वाढतो. अशा वेळेस वेळेची भरपाई करणे शक्य नाही झाले तरी विमा संरक्षण असल्यास निदान आर्थिक समस्या कमी होते, ज्यामुळे प्रकल्प पूर्वपदावर आणणे शक्य होते. बांधकाम प्रकल्पाच्या टायटल आणि बांधकामाकरता विमा संरक्षण हे ग्राहक, खरेदीदार आणि वित्तपुरवठादार यांच्या दृष्टीनेदेखील महत्त्वाचे आहे. प्रथमत: ग्राहकांचा विचार करता बांधकाम प्रकल्प पूर्ण होणे, प्रकल्पाच्या मालकीहक्कात दोष नसणे आणि बांधकामाचा दर्जा व्यवस्थित असणे हे मुद्दे ग्राहकाकरता अत्यंत महत्त्वाचे आहेत. यापैकी एकाही मुद्दय़ात दोष आल्यास त्यायोगे प्रकल्प रखडणे, लांबणे किंवा ठप्प होण्याची शक्यता असते. दुर्दैवाने असे काही झाल्यास विमा संरक्षण असेल तर प्रकल्प पूर्वपदावर येणे तुलनेने सोपे असते. त्याचबरोबर समजा प्रकल्प पूर्ण झाल्यावर नैसर्गिक आपत्ती उद्भवून प्रकल्पाचे नुकसान झाले आणि विमा संरक्षण असेल तर खरेदीदारांच्या संस्थेस दुरुस्ती किंवा पुनर्बाधकाम करणे तुलनेने सोपे जाते. वित्तपुरवठादारांचा विचार करता, प्रकल्प पूर्ण आणि यशस्वी होणे हे अत्यंत आवश्यक असते. प्रकल्पाला विमा संरक्षण असल्यास संभाव्य नुकसानातून पुन्हा नव्याने उभे राहणे शक्य होते. वित्तपुरवठादारांनी केलेला वित्तपुरवठा अधिक सुरक्षित असतो. या सर्व मुद्दय़ांचा विचार करूनच रेरा कायद्याने टायटल आणि बांधकाम विमा सक्तीचा केलेला आहेच. त्याशिवाय आपण ग्राहकांनी जागा घेण्याआधी आणि वित्तपुरवठादार संस्थांनीदेखील वित्तपुरवठा करण्याअगोदर प्रकल्पाला विमा असल्याची खात्री करणे निश्चितच फायद्याचे ठरणार आहे. tanmayketkar@gmail.com
