अ‍ॅड. तन्मय केतकर फ्लॅटधारकांना स्वतंत्र सातबारा उतारा आणि मालमत्तापत्रक मिळणार आणि त्यामुळे फ्लॅटधारकांच्या मालकीहक्कांना मजबुती मिळणार असल्याच्या वावडय़ा सगळीकडे उठत आहेत, त्याविषयी.. बहुसंख्य शहरी लोकसंख्या ही फ्लॅटमध्ये वास्तव्यास आहे. आता याच फ्लॅटधारकांना स्वतंत्र सातबारा उतारा आणि मालमत्तापत्रक मिळणार आणि त्यामुळे फ्लॅटधारकांच्या मालकीहक्कांना मजबुती मिळणार असल्याच्या वावडय़ा सगळीकडे उठत आहेत. प्रथमत: आपण हे लक्षात घेतले पाहिजे की, शासनाच्या कोणत्याही विभागाने या बाबतीत अजून कोणतीही अधिकृत माहिती प्रसिद्ध केलेली नाही. आणि जोवर अशी माहिती अधिकृतरीत्या प्रसिद्ध होत नाही, तोवर अशा वावडय़ांवर विश्वास ठेवण्यात काहीच अर्थ नाही. फ्लॅटधारकांचे नाव महसूल दप्तरात नोंदवून स्वतंत्र मालमत्तापत्रक देण्यासंबंधी प्रस्ताव भूमी अभिलेख विभागाने शासनास सादर केल्याच्यादेखील बातम्या आहेत. मात्र याबाबतीत देखील अजून कोणतीही माहिती अधिकृतपणे प्रसिद्ध झालेली नाही, हे लक्षात घेणे आणि अफवांवर विश्वास न ठेवणे आवश्यक आहे. या बाबात अजूनही कोणतीही अधिकृत माहिती नाही हे लक्षात घेऊन, प्रत्येक फ्लॅटकरता स्वतंत्र सातबारा किंवा मालमत्तापत्रक या संभाव्य बाबीचा आपण तर्कशुद्धपणे विचार केल्यास त्यातील संभाव्य फायदे, तोटे आणि समस्या आपल्या सहज लक्षात येतील. सर्वप्रथम फायद्याचा विचार करायचा झाल्यास, आजतागायत कोणत्याही फ्लॅटकरता किंवा फ्लॅटधारकाच्या नावाच्या नोंदीकरता कोणतेही महसुली अभिलेख उपलब्ध नाही. आणि असे नवीन अभिलेख तयार करण्यात आल्यास, फ्लॅटधारकास खरेदीकराराशिवाय अजून एक अभिलेख अर्थात रेकॉर्ड मिळेल. मात्र त्याने मालकीहक्कांना मजबुती मिळायच्या दाव्यात काही तथ्य आहे का? तर नाही. कायद्याच्या दृष्टिकोनातून सातबारा काय किंवा मालमत्तापत्रक काय हे दोन्ही महसुली अभिलेख आहेत आणि हे महसुली अभिलेख मालकीचा पुरावा म्हणून ग्रा धरले जात नाहीत. ही बाब विविध न्यायालयांच्या न्यायनिर्णयांनी वेळोवेळी अधोरेखितदेखील करण्यात आलेली आहे. या संभाव्य तरतुदींच्या समस्या किंवा तोटय़ांचा विचारदेखील करणे आवश्यक आहे. सर्वप्रथम आपण हे मान्य करायला हवे की आपल्या सद्य:स्थितीतील महसूल प्रशासनाला आहेत तेच अभिलेख सांभाळणे कठिण झालेले आहे. आजही किती तरी सातबारा उतारे, मालमत्तापत्रके, नकाशे, फेरफार नोंदी, इत्यादी कागदपत्रे जीर्ण झालेल्या अवस्थेत आहेत. कित्येकदा हवी ती कागदपत्रे वेळेवर मिळत नाहीत. कित्येकदा जुन्या आणि नवीन कागदपत्रांत तफावत येते. या अशा अनेक समस्या असताना त्यात अजून हजारो-लाखो फ्लॅटचे अभिलेख नव्याने तयार करणे आणि वेळोवेळी अद्ययावत (अपडेट) करणे ही गोष्ट आपल्या सध्याच्या व्यवस्थेच्या आवाक्याबाहेरची वाटते. दुसरी महत्त्वाची समस्या आहे अधिकृत आणि अनधिकृत बांधकामाची. सद्य:स्थितीत आपल्याकडे अधिकृत आणि अनधिकृत दोन्ही फ्लॅटची संख्या प्रचंड आहे. एकाच जमिनीच्या तुकडय़ावर, एकाच इमारतीतील काही फ्लॅट अधिकृत आहेत, तर काही अनधिकृत अशा परिस्थितीत या अधिकृत आणि अनधिकृत दोन्हींना स्वतंत्र अभिलेख देणे किंवा केवळ अधिकृत फ्लॅटना स्वतंत्र अभिलेख देणे यांपैकी कोणत्याही परिस्थितीत वादविवाद निर्माण होणारच. तिसरी महत्त्वाची समस्या आहे प्रत्यक्ष क्षेत्रफळाची. सर्वप्रथम कोणत्या क्षेत्रफळाचे अभिलेख बनवणार? कारपेट आणि ना-कारपेट? या प्रश्नाचे तर्कशुद्ध उत्तर शोधावे लागेल. केवळ कारपेट क्षेत्रफळाचे अभिलेख दिले तर मग ना-कारपेट क्षेत्राच्या अधिकारांचे काय? हा प्रश्न उरतोच. फ्लॅटकरता त्याच्या क्षेत्रफळापुरते स्वतंत्र अभिलेख दिले तरी ते त्या जमिनीच्या नक्की कोणत्या भागाचे याचा निर्णय होऊ शकत नाही. काही वेळेस विशेषत: मोठय़ा आकाराच्या प्रकल्पात विविध जमिनींचे तुकडे एकत्रित करून त्यांचे चटईक्षेत्र (एफ.एस.आय.) किंवा उडते चटईक्षेत्र (टी.डी.आर.) एकत्रितपणे वापरले जाते. उदाहरणाने समजून घ्यायचे झाल्यास समजा अनु क्र. १, २ आणि ३ अशा तीन जमिनींच्या तुकडय़ांवर एकत्रितपणे एक प्रकल्प उभारण्यात येत आहे. त्यापैकी जमीन क्र. २ वर आरक्षण आहे किंवा त्यावर प्रकल्पातील बाग किंवा मदान असे काही तरी आहे आणि त्या जमिनीचे चटईक्षेत्र किंवा उडते चटईक्षेत्र अनु क्र. १ आणि ३ क्रमांकाच्या जमिनींवर वापरलेले आहे, तर अशा परिस्थितीत त्या इमारतींतील कोणत्या फ्लॅटकरता कोणते चटईक्षेत्र वापरले आहे हे कसे निश्चित करणार? आणि त्या अनुषंगाने त्या फ्लॅटधारकांना कोणत्या जमिनीचे अभिलेख देणार? ही मोठी क्लिष्ट समस्या आहे. स्वतंत्र अभिलेखांनी इमारतीच्या पुनर्वकिासातसुद्धा अडचण येण्याची शक्यता आहे. स्वतंत्र अभिलेख निर्माण झाल्यास त्या त्या धारकाला त्याच्या त्याच्या क्षेत्राचे आणि त्या क्षेत्राच्या चटईक्षेत्राचे अधिकार मिळण्याची शक्यता आहे. अशा परिस्थितीत समजा काही धारकांनी पुनर्वकिासास विरोध केला, तर त्यांच्या क्षेत्राच्या चटईक्षेत्राचे काय होणार? ते वगळावे लागेल का? या जटिल प्रश्नांची उत्तरे शोधावी लागतील. या सगळ्या मुद्दय़ांचा एकसमयावच्छेदाने विचार केल्यास या प्रस्तावित योजनेमुळे मिळणाऱ्या संभाव्य फायद्यांपेक्षा निर्माण होणाऱ्या संभाव्य समस्याच अधिक असायची शक्यता वाटते. अर्थात अशी कोणतीही योजना अधिकृतरीत्या लागू होत नाही तोवर यावर काहीही ठाम भाष्य करणे योग्य होणार नाही. anmayketkar@gmail.com
