अ‍ॅड. तन्मय केतकर बदलत्या काळातील आव्हाने पेलण्यास जुना मोफा कायदा कमी पडायला लागल्याने, नवीन कालसुसंगत रेरा कायदा लागू करण्यात आला आणि रेरा कायद्याच्या अंमलबजावणीकरता रेरा प्राधिकरण आणि अपिली न्यायाधीकरण स्थापन करण्यात आले आहे. जलद तक्रार निवारणाचा अभाव ही जुन्या मोफा कायद्यातील सर्वात मोठी कमतरता, रेरा प्राधिकरणासारखे जलदगती तक्रारनिवारण व्यासपीठ निर्माण करून दूर करण्याचा प्रयत्न करण्यात आलेला आहे. मात्र रेरा प्राधिकरणाच्या आदेशाची परिणामकारक अंमलबजावणी होत नसल्याचा सूर गेल्या काही काळात सर्वत्र ऐकायला मिळतो आहे. त्यामुळे साहजिकच महारेराबाबत सर्वदूर नाराजी पसरलेली असून, ही नाराजी दिवसेंदिवस वाढतच आहे. रेरा प्राधिकरणाच्या आदेशाची परिणामकारक अंमलबजावणी होत नसल्याबद्दल कोणालाही दोष देण्याअगोदर, त्याबाबतीतली कायदेशीर परिस्थिती जाणून घेणे आवश्यक आहे. रेरा प्राधिकरण किंवा अपिली न्यायाधीकरणाच्या आदेशाच्या अंमलबजावणीबाबत महत्त्वाच्या तरतुदी रेरा कायदा कलम ४०, कलम ६३ आणि नियम ३ आणि ४ मध्ये करण्यात आलेल्या आहेत. देय व्याज किंवा इतर देय रक्कम न दिल्यास त्याची वसुली कशी करावी त्याबाबत सविस्तर तरतूद कलम ४० मध्ये आहे, त्यानुसार अशा देय आणि थकित रकमांची वसुली जमीन महसुलाची थकबाकी म्हणून करता येते. महाराष्ट्रात जमीन महसूल, त्याची थकबाकी आणि त्याची वसुली या सर्व बाबी महाराष्ट्र जमीन महसूल संहितेनुसार महसूल प्रशासनाच्या अखत्यारीत येतात. साहजिकच अशा रकमेच्या वसुलीची वेळ आल्यास, महारेरा प्राधिकरण संबंधित जिल्हाधिकारी कार्यालयास थकित रक्कम जमीन महसुलाची थकबाकी असल्याचे समजून वसूल करायचे निर्देश देते. महारेरा प्राधिकरणाने जिल्हाधिकाऱ्यास वसुलीचे आदेश दिले की, ते प्रकरण महारेरा प्राधिकरणाच्या अधिकार क्षेत्राबाहेर जाते, आणि महारेरा प्राधिकरणास अशा प्रकरणांवर किंवा प्रत्यक्ष वसुलीवर कोणतेही नियंत्रण ठेवणे अशक्य नसले तरी कठीण निश्चितच आहे. पुढील कलम ६३ मधील तरतुदीनुसार महारेरा प्राधिकरणाच्या आदेशाचे पालन न केल्यास, त्याबद्दल संबंधित व्यक्तीस, प्रतीदिन दंड करता येतो; ज्याची एकूण रक्कम प्रकल्प किमतीच्या ५% पेक्षा अधिक असू शकत नाही. या तरतुदीनुसार दंड केल्यावर सुद्धा त्याच्या वसुलीकरता, पुनश्च कलम ४० प्रमाणेच कार्यवाही अवलंबिणे आवश्यक आहे. रेरा कायद्यांतर्गत बनविण्यात आलेल्या नियम ४ नुसार महारेरा प्राधिकरण किंवा अपिली न्यायाधीकरण यांचा आदेश हा दिवाणी न्यायालयाचा हुकूमनामा असल्याप्रमाणेच त्याची अंमलबजावणी करता येणे शक्य आहे. यातील पहिली पद्धत म्हणजे जमीन महसुलाची थकबाकी असल्याचे समजून रक्कम वसूल करणे. मात्र प्राधिकरण किंवा न्यायालयीन प्राधिकरणास आदेशाची अंमलबजावणी शक्य नाही झाली तर काय करायचे? त्याबाबतदेखील सुस्पष्ट तरतूद या नियमात केलेली आहे. त्यानुसार एखादे वेळेस प्राधिकरण किंवा अपिली न्यायाधीकरण आदेशाची अंमलबजावणी करण्यात अपयशी ठरले, तर ते त्या आदेशाची अंमलबजावणी होण्याकरता, तो आदेश संबंधित दिवाणी न्यायालयात पाठवू शकतात. मात्र अशा प्रकारे दिवाणी न्यायालयाद्वारे अंमलबजावणी करून घेण्याकरता, महारेरा प्राधिकरण किंवा अपिली न्यायाधीकरण यांनी, त्या आदेशाची अंमलबजावणी न झाल्याचा दाखला देणे आवश्यक आहे. नियम ४ नुसार, जर एखादा आदेश अंमलबजावणीकरता दिवाणी न्यायालयात आला, तर दिवाणी न्यायालयाला आदेशाच्या अंमलबजावणीबाबत असलेले व्यापक अधिकार आणि अंमलबजावणी करण्यास आवश्यक उपलब्ध मनुष्यबळ आणि इतर साधने लक्षात घेता, आदेशाची अंमलबजावणी होण्याची शक्यता निश्चितपणे लक्षणीयरीत्या वाढेल. दिवाणी प्रक्रिया संहिता आदेश २१ अंतर्गत आदेशाच्या अंमलबजावणीबाबत विस्तृत आणि व्यापक तरतुदी केलेल्या आहेत, त्या तरतुदींच्या आधारे चल-अचल संपत्ती जप्त करणे, त्याचा लिलाव करणे, आणि अगदीच निरुपाय झाल्यास वसुलीकरता ऋणकोला दिवाणी तुरुंगात टाकणे देखील शक्य आहे. सद्यस्थितीत महारेरा प्राधिकरणाच्या आदेशांची महसूल प्रशासनाद्वारे अंमलबजावणी आणि वसुली होत नसल्याच्या समस्येने अनेकानेक ग्राहक त्रासलेले आणि हताश झालेले आहेत, आणि काही बाबतीत त्याचा दोष प्राधिकरण आणि न्यायाधीकरणाला देताना दिसत आहेत. महारेरा प्राधिकरण आणि अपिली न्यायाधीकरण यांना रेरा कायदा आणि नियमांच्या चौकटीतच काम करणे शक्य असल्याने, प्राधिकरण आणि न्यायाधीकरणावर अंमलबजावणीतील समस्यांचे खापर फोडणे योग्य होणार नाही. मूळ रेरा कायदा आणि नियम यांतील तरतुदीत सुधारणा करून रेरा प्राधिकरण आणि न्यायाधीकरण यांना आदेशाच्या अंमलबजावणीचे अधिकार आणि आवश्यक मनुष्यबळ आणि साधने देणे हा या समस्येवरचा उतारा ठरू शकेल. मात्र महसूल प्रशासनाद्वारे आदेशाची अंमलबजावणी आणि वसुली न झाल्यास सारे संपले म्हणून हताश होण्याचे कारण नाही, त्यानंतर दिवाणी न्यायालयाद्वारे देखील आदेशाच्या अंमलबजावणी आणि वसुलीचा पर्याय आहे. ज्या ग्राहक, तक्रारदारांच्या आदेशाची अंमलबजावणी होऊ शकलेली नाही, त्यांना तो आदेश अंमलबजावणीकरता दिवाणी न्यायालयात पाठविण्याकरता महारेरा प्राधिकरणाकडे अर्ज करता येणे कायदेशीर तरतुदीनुसार शक्य आहे. त्यामुळेच अशा ग्राहकांनी हताश न होता, दिवाणी न्यायालयाद्वारे अंमलबजावणीकरता कार्यवाही सुरू करण्याचा प्रयत्न करायला हवा. tanmayketkar@gmail.com
