23 November 2017

News Flash

जीएसटीनंतरची गृहखरेदी

जीएसटीमुळे कसा बदलेल खेळ? 

शरद मित्तल | Updated: October 7, 2017 1:09 AM

( संग्रहीत प्रतिकात्मक छायाचित्र )

अनेक वर्षे काथ्याकूट केल्यानंतर १ जुलै २०१७ रोजी एकदाचा वस्तू आणि सेवा कर (जीएसटी) अस्तित्वात आला.  अप्रत्यक्ष करात त्याचा अंतर्भाव झाला. या अंमलबजावणीमुळे पारदर्शक करप्रणाली लागू होणार असल्याने रिअल इस्टेटच्या उत्कर्षांसाठी एक चांगला निर्णय झाला. परंतु अल्पकाळापुरता विचार केल्यास जीएसटीची गृह क्षेत्रात अंमलबजावणी झाल्यानंतर ते गृह खरेदीकरिता फायदेशीर ठरेल का याबाबत भावी ग्राहक गोंधळून गेला आहे. तर मग सादर आहेत काही उत्तरे :

जीएसटीमुळे कसा बदलेल खेळ

जीएसटीची अंमलबजावणी होण्यापूर्वी बांधकाम सुरू असलेल्या घरासाठी खरेदीदाराला सेवा कर, राज्य सरकारचा मूल्यवर्धित कर (व्हॅट), शिवाय मुद्रांक व नोंदणी शुल्क भरावे लागायचे. सेवा कर आणि व्हॅट दोन्ही एकत्र केल्यास ते राज्यानुसार ५.५ % ते ८.५ % दरम्यान असायचे. परंतु जीएसटी लागू झाल्यानंतर सेवा कर आणि व्हॅट जाऊन विकत घेतलेल्या मालमत्तेवर १२ % कर आकारण्याचे निश्चित झाले. तर दुसरीकडे विकासकाला बांधकाम साहित्य आणि सेवेवर इनपुट टॅक्स क्रेडिट उपलब्ध झाले. तसेच एक लक्षणीय बाब म्हणजे जमिनीची किंमत इनपुट टॅक्स क्रेडिटच्या कक्षामध्ये येत नाही.

ज्या घरांचे बांधकाम सुरू आहे, त्यांच्या बाजूने काय सांगता येईल? ग्राहकाने अशी घरे विकत घेतल्यास त्याला फायद्याचे ठरेल? याचे उत्तर ग्राहकाला कशा पद्धतीचे घर खरेदी करायचे आहे त्यावर अवलंबून आहे. बांधकाम सुरू असलेल्या घरांच्या बाबतीतले काही घटक लक्षात घेऊ या. जीएसटीमधील नफारोधक कलमाचा विचार केल्यास ग्राहकाला सुरुवातीला विकासकाला मिळणाऱ्या इनपुट टॅक्स क्रेडिटचा फायदा मिळेल. हे बांधणीच्या एकूण किमतीच्या १५-२०% साठी असेल. एखाद्याला वाटेल की, खरेदीदाराला लक्षणीय दर कपातीपासून फायदा होईल.

नफा कमावणारे आणि अपयशी

जमिनीच्या किमतीवर कोणत्याही प्रकारचे इनपुट क्रेडिट नाही, असेही प्रकरण असू शकते. त्यामुळे अशा परिस्थितीत जिथे जमिनीच्या किमती कमी आहेत आणि मालमत्तेचा बांधणी खर्च ४००० प्रति चौरस फूट किंवा त्यापेक्षा कमी आहे तिथे खरेदीदाराला फायदा होऊ शकतो.

तर दुसरीकडे,  ४००० आणि ५,५०० चौरस फूटदरम्यान किमतीच्या बांधकाम सुरू असलेल्या मालमत्ता खरेदी करतील; त्यांच्यासाठी परिणाम तटस्थ म्हणजे ना नफा-ना तोटा स्वरूपाचा राहील. आणि जे ५,५०० चौरस फूटहून अधिक दराच्या घरांची खरेदी करतील त्यांच्याकरिता भाववाढ नक्कीच होत राहील. त्यातही ज्यांनी सध्या बांधकाम सुरू असलेली जागा विकत घेतली आहे, ज्यांच्यासाठी नफारोधक कलमाचा नेमका काय परिणाम होईल याबाबत अस्पष्टता आहे. खरेदीदार आणि विकासक, दोघांसाठी ही अस्थिर स्थिती आहे.

बांधकाम सुरू असलेल्या घरांवर जीएसटी आणि रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट अ‍ॅक्ट (आरईआरए)च्या अमलबजावणीनंतर गोंधळाचे सावट आहे. त्यामुळे ग्राहकांचा कल ताबा प्रमाणपत्र (ओसी सर्टिफिकेट) मिळालेल्या तयार घरांकरिता आहे. ही घरे सध्या जीएसटीमुक्त आहेत.

ओसीप्राप्त घरांकडे खरेदीदारांचे वाढते प्राधान्य कशासाठी?

जे खरेदीदार भारतातील बांधकाम सुरू असलेल्या मालमत्तेत गुंतवणूक करत आहेत, त्यांना मागे काही समस्यांचा सामना करावा लागला. ज्यांनी प्री-लाँच प्रोजेक्टमध्ये गुंतवणूक केली, त्यांना एका रात्रीत मोठय़ा तोटय़ाला सामोरे जावे लागेल. अनेकांसोबत हे घडले. तरीही भविष्यात एखाद्या खरेदीदाराने चांगले उत्पन्न कमवायच्या इराद्याने बाजारात चांगले नाव असलेल्या विकासकाकडून बांधकाम सुरू असलेली मालमत्ता एखाद्याने विकत घेतली तरी प्रकल्प पूर्ण करण्यात येणाऱ्या समस्या आणि अस्थिर किमती पाहण्याची वेळ त्याच्यावर येईल. कारण तो बांधकाम सुरू असलेल्या मालमत्तेकरिता ईएमआय भरत राहील, मात्र ती जागा भाडय़ाने देण्यासाठी मात्र जागेचा ताबा मिळवण्याची वाट पाहावी लागेल.

मागील काही वर्षांपासून रिअल इस्टेट क्षेत्राला घसरण पाहावी लागते आहे. विकासकांची तयार घरे घेण्यासाठी ग्राहकच नाहीत, अशी स्थिती होती. मात्र किमती कमी झाल्याने व ओसीप्राप्त घरांवर आकर्षक ऑफर्स मिळत असल्याने चित्र पालटले. तसेच जीएसटीचा परिणाम अशा घरांवर तटस्थ असल्याने खरेदीदारांना ओसीप्राप्त घरांची खरेदी करणे हे बांधकाम सुरू असलेल्या मालमत्ता विकत घेण्यापेक्षा अधिक परवडणारे वाटते. बांधकाम सुरू असलेल्या घरांवर थोडाफार फायदा मिळत असला तरीही!

पहिल्यांदाच गृह खरेदी करत असलेले नव्हे तर ज्या गुंतवणूकदारांना भाडय़ातून उत्पन्न मिळवायचे आहे, असे लोकदेखील बांधकाम सुरू असलेल्या जागांमध्ये पैसा गुंतवून ठेवण्यापेक्षा तयार ताबा मिळणाऱ्या मालमत्तांना प्राधान्य देताना दिसतात. कारण त्यामुळे त्यांचे भाडे उत्पन्न त्वरित सुरू होणार असते. बांधकाम सुरू असणाऱ्या जागा जीएसटी अस्थिरतेत अडकल्या आहेत. त्याविषयी काही काळ स्पष्टता शक्य दिसत नाही.

तात्पुरता ट्रेंड

बांधकाम सुरू असलेल्या मालमत्तांच्या तुलनेत ओसीप्राप्त जागा खरेदीत फारशी जोखीम नाही. त्यामुळे जीएसटी लागू झाल्यानंतर अशा मालमत्ता गृह खरेदीदारांना आकर्षित करत राहिल्या. वास्तविक पुरावे एका वस्तुस्थितीकडे अंगुलीनिर्देश करत आहेत. ज्या प्रकल्पांना ओसी मिळाली आहे, अशा प्रकल्पांमधील घरांचे दर केवळ मुंबईतच नव्हे; तर नवी मुंबई, ठाणे आणि पुण्यातही वाढले आहेत. इतकेच काय तर दिल्ली एनसीआर, नोएडा आणि गुरुग्राममध्येही सारखेच ट्रेंड्स दिसतात.

अर्थात, हा तात्पुरता टप्पा आहे यावर विश्वास बसेल अशीही अनेक कारणे आहेतच. ज्यामुळे दीर्घकाळासाठी बांधकाम सुरू असलेल्या मालमत्तांचे आकर्षण कमी होणारे नाही. उलटपक्षी, जीएसटी आणि रेराची अंमलबजावणी हा सकारात्मक विकास आहे. कारण या नव्या करप्रणालीत केवळ क्षेत्राबद्दल गंभीर असलेले खेळाडूच तग धरू शकतील. ज्यांचे उद्दिष्ट निव्वळ पैसा कमावण्याचे आहे, ते आज-उद्या बाहेरच फेकले जातील.

किफायतशीर घरांचा बोलबाला सरकार अतिशय कार्यतत्परतेने करत असून २०२२ पर्यंत सर्वासाठी घर हे उद्दिष्ट गाठण्याचा हा प्रयत्न आहे. परवडणाऱ्या घरांच्या विक्रीला चालना देण्यासाठी सरकारने १२ लाख आणि ९ लाख किमतीच्या गृह कर्जावरील व्याज दरही अनुक्रमे ३ % आणि ४ % पर्यंत तरंगते ठेवले आहेत.

या सर्व घटकांचा विचार करता बांधकाम सुरू असलेल्या, प्रामुख्याने किफायतशीर घरांचे सेगमेंट सरतेशेवटी आकर्षक ठरेल. अर्थात, त्यासाठी जीएसटी मुद्दा निवळला पाहिजे. त्यामुळे सद्य:स्थितीत बांधकाम सुरू असलेल्या घरांची रया गेली आहे, असा आपला समज झाला आहे. या आर्थिक वर्षांच्या अखेरीस स्थिती अधिक स्पष्ट झालेली असेल.

– शरद मित्तल

(रिअल इस्टेट फंड्सचे संचालक आणि प्रमुख – मोतीलाल ओसवाल रिअल इस्टेट)

First Published on October 7, 2017 1:09 am

Web Title: articles in marathi on gst impact on real estate