महाराष्ट्राचा गृहनिर्माण कायदा हा राज्यातील ग्राहकांची बिल्डर्सकडून जी फार मोठय़ा प्रमाणावर फसवणूक होत आहे, त्यास आळा घालण्यास फार कमी पडत आहे. तसेच केंद्रात येऊ घातलेला रिअल इस्टेट कायदा हा त्यामानाने जास्त सक्षम आहे.
संसदीय प्रवर समितीने महाराष्ट्राचा गृहनिर्माण कायदा रद्द करून त्याऐवजी देशातील इतर सर्व राज्यांना लागू होणारा केंद्रीय रिअल इस्टेट कायदाच महाराष्ट्राला लागू करावा, अशी महत्त्वपूर्ण शिफारस केल्याची बातमी प्रसिद्ध झाल्यापासून, त्यावर संमिश्र व उलटसुलट प्रतिक्रिया वाचनात आणि ऐकण्यात येत आहेत. त्यामुळे सध्या संसदेपुढे असलेले सुधारित रिअल इस्टेट विधेयक २०१३ आणि महाराष्ट्राचा अजून तरी कागदावरच असलेला गृहनिर्माण कायदा यातील तरतुदींचा तुलनात्मक मागोवा घेणे आवश्यक ठरते. तत्पूर्वी एक गोष्ट जाहीरपणे स्पष्ट करणेही आवश्यक आहे. महाराष्ट्राचा गृहनिर्माण कायदा हा राज्यातील ग्राहकांची बिल्डर्सकडून जी फार मोठय़ा प्रमाणावर फसवणूक होत आहे, त्यास आळा घालण्यास फार कमी पडत आहे. तसेच केंद्रात येऊ घातलेला रिअल इस्टेट कायदा हा त्यामानाने जास्त सक्षम आहे, अशी मुंबई ग्राहक पंचायतीची स्पष्ट भूमिका आहे. त्यामुळेच मुंबई ग्राहक पंचायतीने २०१२ पासून मुख्यमंत्री, राज्यपाल आणि सरतेशेवटी राष्ट्रपतींपर्यंत निवेदने देऊन महाराष्ट्राचा कुचकामी गृहनिर्माण कायदा अमलात आणू नका आणि केंद्राचा रिअल इस्टेट कायदा काही सुधारणा करून महाराष्ट्रालाही लागू करावा, अशी आग्रही मागणी सातत्याने केली. परंतु दुर्दैवाने ही मागणी मान्य झाली नाही आणि महाराष्ट्राचा गृहनिर्माण कायदा अखेर कागदावर तरी अस्तित्वात आला. त्याला आज दीड वष्रे झाले तरी त्याची अंमलबजावणी मात्र झालेली नाही. या पाश्र्वभूमीवर राज्यसभेच्या प्रवर समितीने जून/जुल २०१५ मध्ये देशातील विविध ठिकाणी जाऊन केंद्रीय रिअल इस्टेट विधेयक- २०१३ बाबत सर्वसंबंधित व्यक्ती/संस्थांच्या सूचना/आक्षेपांबाबत जाहीर सुनावणी घेतली.
मुंबईत झालेल्या बठकीत मुंबई ग्राहक पंचायतीने रिअल इस्टेट विधेयक- २०१३ मध्येसुद्धा अनेक ग्राहकाभिमुख बदल सुचवले. त्याचबरोबर महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण कायदा हा फारच कमकुवत असल्याने हा कायदा रद्द करून केंद्राचा जास्त सक्षम व प्रभावी केला जाणारा रिअल इस्टेट कायदा महाराष्ट्रालाही लागू करावा, अशी आग्रही मागणी केली होती. संसदीय समितीने ग्राहक पंचायतीच्या बहुतांश सूचना स्वीकारल्या असून, राज्याला केंद्राचाच रिअल इस्टेट कायदा लागू करण्याची शिफारसही आपल्या लेखी अहवालात केली आहे.
या संसदीय समितीने रिअल इस्टेट विधेयक- २०१३ मध्ये अनेक चांगले बदल सुचवल्यामुळे राज्याचा गृहनिर्माण कायदा त्यापुढे अधिक दुबळा दिसू लागतो.
बाजूच्या चौकटीत दिल्याप्रमाणे अशा आणखीही अनेक तरतुदींचा हवाला देऊन केंद्रीय रिअल इस्टेट विधेयक हे राज्याच्या गृहनिर्माण कायद्यापेक्षा कसे जास्त प्रभावी व ग्राहकाभिमुख  आहे, हे दाखवता येईल. त्यामुळे मुख्यमंत्र्यांनी याबाबत .शासनाच्या भूमिकेचा पुनर्विचार करून केंद्रीय रिअल इस्टेटच्या सुधारित विधेयकाला पाठिंबा देऊन तोच केंद्रीय कायदा राज्यासाठी स्वीकारावा,
असे  मुख्यमंत्र्यांना यानिमित्ताने सुचवावेसे वाटते.
महाराष्ट्राचा गृहनिर्माण कायदा आणि केंद्रीय रिअल इस्टेट कायदा यांतील फरक
* राज्याच्या कायद्यात पुनर्वकिास प्रकल्पातील जुने रहिवासी वगळल्याने पुनर्वकिास प्रकल्पात या रहिवाशांच्या बिल्डर्सकडून होणाऱ्या फसवणुकीला आळा घालण्यासाठी कोणताच सोपा कायदा उपलब्ध नाही. केंद्रीय रिअल इस्टेट कायद्यात मात्र पुनर्वकिास प्रकल्पातील या रहिवाशांना आपल्या बिल्डरविरुद्ध दाद मागण्याची तरतूद आहे.
* महाराष्ट्राच्या गृहनिर्माण कायद्यातून ‘म्हाडा’सारख्या मोठय़ा सरकारी बिल्डरला वगळण्यात आल्याने ‘म्हाडा’च्या रहिवाशांना हा कायदा कोणताही दिलासा देत नाही. तसेच सिडकोबाबत हा कायदा मूग गिळून गप्प! त्यामुळे सिडकोच्या समस्त ग्राहकांनाही हा राज्याचा कायदा दिलासा देत नाही. केंद्रीय रिअल इस्टेट कायदा मात्र राज्य सरकारच्या गृहनिर्माण मंडळांनाही आपल्या कक्षेत घेऊन बाधित ग्राहकांचे रक्षण करताना दिसतो.
* आमच्या राज्याचा कायदा बिल्डर्सना कायदेशीर करार करायच्या आधी मूळ किमतीच्या २० टक्के इतकी रक्कम ग्राहकांकडून आगाऊ रक्कम म्हणून वसूल करण्यास मुभा देतो. परंतु केंद्रीय कायदा मात्र बिल्डर्सना फक्त १० टक्के एवढीच रक्कम खरेदी करार करायच्या आधी गोळा करण्यास परवानगी देतो.
* राज्याचा गृहनिर्माण कायदा रिअल इस्टेट एजंटला हातही लावत नाही. त्यामुळे घर खरेदी करताना या एजंट्सकडून होणाऱ्या ग्राहकांच्या फसवणुकीबाबत राज्याच्या कायद्यात कोणतीच तरतूद नाही. मात्र, केंद्राच्या येऊ घातलेल्या रिअल इस्टेट कायद्यात राज्यातील प्रत्येक रिअल इस्टेट एजंटला रिअल इस्टेट प्राधिकरणाकडे नोंदणी करूनच आपला व्यवसाय करता येणार आहे. तसेच ग्राहकांच्या फसवणुकीबद्दल त्याला दंड, नुकसानभरपाई तसेच नोंदणी रद्द, इ. परिणामांना सामोरे जावे लागणार आहे.
* आमच्या प्रगतिशील महाराष्ट्राच्या कायद्यात एखाद्या ग्राहकाने बिल्डरला देय असलेली रक्कम देण्यात तीन महिन्यांहून जास्त विलंब केला, तर त्या ग्राहकाचे वीज/पाणी तोडण्याचा अधिकार बिल्डर मंडळींना बहाल केला आहे. अशा प्रकारची बिल्डरधार्जणिी आणि ग्राहकहित विरोधी तरतूद केंद्रीय रिअल इस्टेट विधेयकात कोठेही आढळत नाही.
* राज्याच्या कायद्यानुसार ऑक्युपेशन प्रमाणपत्र मिळाल्यापासून चार महिन्यांच्या आत बिल्डरने सोसायटी स्थापन करण्याचे बंधन आहे. म्हणजेच जोपर्यंत बिल्डर हे प्रमाणपत्र आणत नाही, तोपर्यंत घर खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांना एकत्रित येऊन सोसायटी स्थापन करण्याचे बिल्डरवर बंधनच नाही. मात्र, केंद्रीय रिअल इस्टेट विधेयकानुसार प्रकल्पातील पन्नास (५०) टक्क्यांहून अधिक ग्राहकांनी घरासाठी बुकिंग केले की लगेच त्यांची सोसायटी स्थापन करण्याचे बंधन बिल्डरवर असणार आहे.
* केंद्रीय कायद्यानुसार ऑक्युपेशन प्रमाणपत्र मिळाल्यापासून तीन महिन्याच्या अवधीत कन्व्हयन्स देणे बंधनकारक असेल. मात्र आमच्या राज्याच्या कायद्यानुसार ऑक्युपेशन प्रमाणपत्र मिळाल्यावर चार महिने सोसायटी स्थापन करण्यासाठी आणि सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर आणखी चार महिने कन्व्हेयन्स देण्यासाठी. एकंदरीतच राज्याचा गृहनिर्माण कायदा बिल्डरांच्या बाबतीत फारच उदारमतवादी दिसून येतो.
* या दोन्ही राज्य व केंद्रीय कायद्यात तक्रार निवारण यंत्रणा प्रस्तावित आहे. मात्र, राज्याच्या या तक्रार निवारण यंत्रणेतील अपील प्राधिकरणाचे काम दिवाणी कायद्याप्रमाणे म्हणजेच किचकट आणि वेळकाढू पद्धतीने होणार आहे. त्यामुळे ते ग्राहकांना जाचक आणि बिल्डरांना सोयीचे ठरणार आहे. मात्र केंद्रीय रिअल इस्टेट विधेयकात नेमकी याविरुद्ध ग्राहकांना दिलासा देणारी तरतूद आहे. केंद्रीय रिअल इस्टेट कायद्याद्वारे कार्यान्वित होणारे अपील प्राधिकरण हे दिवाणी कायद्याप्रमाणे कामकाज चालवणार नसून नसíगक न्यायाच्या तत्त्वांवर सोप्या, सुटसुटीत पद्धतीने न्यायनिवाडा करणार आहे.
कार्याध्यक्ष, मुंबई ग्राहक पंचायत shirish50@yahoo.com