17 September 2019

News Flash

स्थावर मालमत्ता हस्तांतरणाचा सोपा मार्ग

हस्तांतरणाच्या अनेक मार्गापैकी या एका उपायाचा म्हणजेच हक्कसोडपत्राविषयी आपण जाणून घेणार आहोत.

(संग्रहित छायाचित्र )

अ‍ॅड. श्रीनिवास घैसास

सध्या स्थावर मालमत्ता हस्तांतरित करणे म्हणजे एक दिव्य होऊन बसले आहे. कसेही जा, कुठेही जा तुम्हाला इतका त्रास होतो की शेवटी नको ते हस्तांतरण, असे वाटते. आणि त्यामुळेदेखील अनेक हस्तांतरणे तशीच पडून राहतात आणि त्यानंतर ते प्रश्न कमी न होता वाढतच जातात. मग अशा या हस्तांतरणासाठी कोणते सोपे उपाय नाहीत का? पुष्कळ वेळा गृहनिर्माण संस्थेमधील सदनिका गाळा हस्तांतरणाच्या वेळी हा प्रश्न उपस्थित होतो, तसाच ग्रामीण भागातदेखील शेतीवाडी, घरदार हस्तांतरणाचा मोठा प्रश्न उभा राहतो. आणि मग कागदोपत्री मालमत्ता एकाच्या नावे राहते. त्या मालमत्तेचा ताबा वेगळ्याच व्यक्तीकडे असतो. त्यात जर त्याने आणखी काही त्रयस्थ व्यक्तींचे हक्क निर्माण केले असतील तर मग बघायलाच नको. म्हणूनच हस्तांतरणाच्या अनेक मार्गापैकी या एका उपायाचा म्हणजेच हक्कसोडपत्राविषयी आपण जाणून घेणार आहोत.

कुठलीही अचल मालमत्ता अनेक प्रकारे हस्तांतरित होत असते, त्यातील सर्वसामान्य माणसाला माहिती असणारे प्रकार असे :- १) खरेदी-विक्रीने झालेले हस्तांतरण २) वारसा हक्काने झालेले हस्तांतरण ३) बक्षीसपत्राने झालेले हस्तांतरण ४) मृत्युपत्राने झालेले हस्तांतरण ५) हक्कसोडपत्राने झालेले हस्तांतरण ६) न्यायालयीन आदेशाने झालेले हस्तांतरण, इत्यादी. आता या प्रत्येक प्रकाराची जर आपण इत्थंभूत माहिती घ्यायची ठरवली, तरी आपणाला अनेक लेख लिहावे लागतील. तरीसुद्धा सूंपर्ण माहिती त्यातून मिळेलच याचा भरवसा देता येत नाही. खरेदी-विक्रीने केलेले हस्तांतरण हे नातेवाईकांत, दोन नात्यांत अथवा दोन व्यक्ती, संस्था आदी कुणामध्येही होते. यात मोबदला देऊन आपण मालमत्तेचा उपभोग घेण्याचा हक्क हा खरेदीदाराने विकत घेतलेला असतो. यामध्ये देणेघेणे असते. याला मुद्रांक शुल्क, नोंदणी, भांडवली नफा आदी सर्व गोष्टी लागू होतात. साहजिकच हा मार्ग खर्चीक असा आहे आणि विशेषत: वारसाहक्काने मालक झालेल्या व्यक्तींना तरी हा मार्ग सोयीचा नाही असे वाटते. कारण वारसाहक्काने झालेल्या हस्तांतरणामध्ये बहुधा सर्व पक्षकार हे सहमालक असतातच, मग अशा वेळी विनाकारण स्टॅम्पडय़ुटी, भांडवली नफा आदी गोष्टींमध्ये पैसे का दवडावेत? अर्थात तत्त्व म्हणून. अन्यथा दोन्ही सहमालकांना मोबदला घेऊनच हक्क सोडायचा असेल तर गोष्ट वेगळी. तीच गोष्ट मृत्युपत्र / इच्छापत्राची. या ठिकाणी इच्छापत्र (will) करताना जरी काही खर्च येत नसला, तरीसुद्धा संबंधित व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर एखादी मालमत्ता लाभार्थीच्या नावे होतेच असे नाही. त्याला अनेक कारणे असतात. कित्येक वेळेला सदर इच्छापत्रावर न्यायालयाचा हुकूमनामा (प्रोबेट) आणण्यास सांगितले जाते. वारस दाखला आणणेदेखील कठीण आणि खर्चीक काम आहे. जी गोष्ट मृत्युपत्र / इच्छापत्राची तीच गोष्ट बक्षीसपत्राची. कारण अगदी रक्ताच्या नातेवाईकांनासुद्धा बक्षीसपत्र करताना कोणत्या ना कोणत्या स्वरूपात शासनाला शुल्क भरावे लागते. मग ते एलबीटी स्वरूपात असो अथवा सरचार्ज टॅक्स असेल; परंतु त्यावर कोणते ना कोणते तरी शुल्क शासनामार्फत वसूल केले जाते. आतासुद्धा वारसाहक्काने हस्तांतरणावरसुद्धा शासनाकडून काही शुल्क लागू करण्याबाबत विचार चालू असल्याच्या बातम्या वर्तमानपत्रांमध्ये येत आहेत. त्यामुळे भविष्यात कोणत्या गोष्टीवर शुल्क भरावे लागेल याचा नेम नाही. असो.

परंतु सद्य:परिस्थितीतील वडिलोपार्जित मालमत्ता सहमालकांमध्ये हस्तांतरित करण्यासाठी एक सोपा उपाय आहे. तो म्हणजे, हक्कसोडपत्र होय. या हक्कसोडपत्राला इंग्रजीमध्ये ‘रिलीज डीड’ असे म्हटले जाते. आता आपण हे हक्कसोडपत्र कोणत्या मालमत्तांच्या बाबतीत करता ते पाहू या. कोणत्याही वडिलोपार्जित मालमत्तेच्या बाबतीत या हक्कसोडपत्राने आपणाला मालमत्तेचे हस्तांतरण करता येते. यासाठी आपण एक-दोन उदाहरणे पाहू या. समजा एखाद्या व्यक्तीची सदनिका आहे. सदर व्यक्ती इच्छापत्र न करताच निवर्तली तर त्याची सदनिका ही वडिलोपार्जित मालमत्ता होते. या मालमत्तेवर वारसाहक्काप्रमाणे हयात असणाऱ्या सर्व वारसांना समान हक्क प्राप्त होतो. (या ठिकाणी हिंदू वारसा हक्क असे गृहीत धरून आहे.) हिंदू वारसा हक्काप्रमाणे मुलगा, मुलगी, पत्नी वगैरे वर्ग एकमध्ये जे जे नातेवाईक मोडतात त्या सर्वाना सदर सदनिकेवर समान हक्क प्राप्त होतात. समजा आता मृत व्यक्तीची २ मुलगे, २ मुली, पत्नी असे ५ जण वारस असतील आणि सदर सदनिका एकटय़ा पत्नीच्या अथवा एखाद्या मुलाच्या नावे करावयाची असल्यास आणि मृत व्यक्तीच्या वारसामध्ये आपापसात भांडणे नसल्यास हा गुंता हक्कसोडपत्राने सोडवता येईल.

मृत व्यक्तीच्या सर्व संपत्तीची वाटणी करून घेऊन या सदनिकेच्या बदल्यात दुसरी मालमत्ता घेऊन सदर सदनिका एका वारसाला द्यायचे ठरल्यास इतर सर्व जण ज्याला सदनिका द्यायची आहे त्या व्यक्तीच्या लाभात आपला वारसाहक्क विनामोबदला सोडता येतो. जी गोष्ट सदनिकेची तीच गोष्ट गाळा, गोडाऊन, दुकान, घर, शेतीवाडी, शेतजमीन इ. सर्व गोष्टींची. या सर्व बाबतींतही सर्व सहहिस्सेदार आपापसात समन्वय साधून एखादी मालमत्ता एकाच वारसाच्या नावे हस्तांतरिीत करू शकतात. यात अन्य मालमत्तेमधील हिस्सा ते जादा घेऊन अथवा नैसर्गिक प्रेमापोटी जिव्हाळ्यापोटीदेखील अशा प्रकारचे हक्क सोडपत्र करता येते. यामुळे अचल मालमत्तेमधील सहहिस्सेदारांचा गुंता वाढत नाही आणि त्यातून नंतर उद्भवणारे प्रश्न म्हणजे एखाद्या सहवारसाचे निधन त्यानंतर त्याच्या सर्व वारसांच्या त्या मालमत्तेच्या दफ्तरी समावेश करावा लागणे, वारसांमध्ये वाढ होणे, प्रत्येकाची वेगळी मते, अशा अनेक गोष्टी या हक्कसोडपत्रामुळे टाळता येतात. आता हे हक्कसोडपत्र (रिलीज डीड) करण्यासाठी कोणत्या गोष्टी आवश्यक आहेत त्या पाहू या.

या ठिकाणी काही गोष्टी स्पष्ट करणे आवश्यक आहेत. त्या म्हणजे, ज्या मालमत्तेबाबत एखाद्या सहमालकास अन्य सहभाग आपण वारसाहक्काने मिळालेला हक्क सोडणार असतील, तो हक्क सोडताना कोणत्याही प्रकारचा मोबदला घेता येत नाही. मोबदला घेतल्यास या हक्कसोडपत्रावरदेखील मुद्रांक शुल्क भरावे लागते. तसेच या हक्कसोडपत्राबाबत आणखीही काही गोष्टी लक्षात ठेवणे जरुरीचे आहे. एखादी मालमत्ता संयुक्तरीत्या खरेदी केली असेल तर एक सहमालक दुसऱ्यासाठी या मालमत्तेवरील हक्क सोडू शकत नाही. उदा. घेऊन बोलायचे झाल्यास दोन सख्ख्या भावांनी एखादी सदनिका विकत घेतली तर त्यातील एक भाऊ सदर सदनिकेवरील आपली मालकी दुसऱ्या भावाच्या नावे हक्कसोडपत्राद्वारे हस्तांतरित करू शकत नाही. पण तीच सदनिका आई-वडिलांच्या पश्चात त्या दोघांना वारसा हक्काने मिळाली असेल तर त्यातील एक भाऊ दुसऱ्या भावासाठी हक्कसोडपत्र बनवून आपला वारसा हक्क अथवा सहमालकी दुसऱ्या भावाच्या लाभात सोडू शकतो. जेव्हा एखाद्या मालमत्तेला अनेक जण सहमालक असतात तेव्हा त्यातील एखादा सहमालक आपल्या हिश्शावरील आपला हक्क इतर सर्व सहमालकांसाठी सोडून देतो त्या वेळी उर्वरित सहमालकांचा त्या संयुक्त मालमत्तेमधील सहमालकीचा त्यांचा हिस्सा हा समान प्रमाणात वाढतो. समजा एखाद्या सहमालकाने आपल्या हिश्शाची मालकी उर्वरित सर्व सहमालकांसाठी न सोडता एखाद्याच सहमालकासाठी सोडतो, त्या वेळी ज्याच्यासाठी हा हक्क सोडला जातो; त्याच सहमालकाच्या संब्ंधित मालमत्तेमधील त्याच्या हिश्शात वाढ होते. अन्य सहमालकांच्या हिश्शात अशा वेळी वाढ होत नाही. त्यांच्या सदर मालमत्तेमधील हिस्से हे आहेत तेवढेच राहतात. म्हणजेच थोडक्यात हक्क सोडणाऱ्या पक्षकाराला आपण कुणासाठी हक्क सोडायचा आहे याचा निर्णय घेता येतो. या ठिकाणी मोबदल्याची रक्कम नसल्यामुळे पुढील भांडवली नफा, प्राप्तीकर वगैरे सर्व प्रश्न आपोआपच निकालात निघतात. हे हक्कसोडपत्र करताना पुढील महत्त्वाचा गोष्टी लक्षात ठेवणे आवश्यक आहेत. त्या अशा :-

या महत्त्वाच्या मुद्दय़ांबरोबरच आणखी एक महत्त्वाची गोष्ट या ठिकाणी लक्षात ठेवणे आवश्यक आहे. ती म्हणजे, आपण आपला हक्क सदनिका, गाळा, दुकान आदींसारख्या अचल मालमत्तेवरील, इमारतीवरील अथवा घरावरील सोडत असाल तर तर ठीक आहे. परंतु आपण हक्कसोडपत्र बनवून जर आपली शेतजमीन आपल्या अन्य सहमालकांच्या नावे करत असाल तर एका गोष्टीची काळजी आपण घेतली पाहिजे. ती म्हणजे, प्रचलित कायद्यानुसार आता कुणालाही भूमिहीन करता येत नाही. तेव्हा सर्व स्थावर मालमत्ता जर शेतजमीन असेल तर त्यातील एखादा तुकडा वगळून आपण हे हक्कसोडपत्र करू शकत नाही. तर हक्कसोडपत्र करूनदेखील आपल्या हक्कसोडपत्रानुसार तलाठी कार्यालयाने घातलेली नोंद ही रद्दबातल ठरण्याची शक्यता असते.

हे सर्व विस्ताराने सांगण्याचे कारण म्हणजे, आपल्या नातेवाईकांत मालमत्तेवरून अनेक वाद चालू असतात. वडिलांच्या मालमत्तेत मला का भाग नको? माझादेखील त्यात हक्क आहे, अशी भावना पुष्कळ वेळा लग्न झालेल्या मुलीमध्ये असते. कित्येक वेळा सासरच्या माणसांना त्या मालमत्तेचा लोभ सुटतो आणि मग भांडणे सुरू होतात. या भांडणात कोर्टकचेऱ्यांमध्ये नाहक पैसा जातो, वेळ जातो आणि निकालाची शाश्वतीदेखील नसते. मग आपल्या देवघेवीचा व्यवहार ठरवून घेऊन तो पुरा करून त्यानंतर असे हे मुद्रांकशुल्क न लागणारे हक्कसोडपत्र बनवून आपले हक्क हस्तांतरित केले तर किती तरी पैसा वाचेल, वेळ वाचेल. शिवाय त्यामुळे नात्यांमधील प्रेमसंबंध अधिकच घट्ट होण्यास मदत होईल.

विशेष करून ज्या अचल मालमत्तेचे विभाजन करणे शक्य नसते अशा स्थावर / अचल मालमत्तेसंबंधी आपण हक्कसोडपत्र करून दिले, तर असणाऱ्या मालमत्तेचा उपभोग आपलाच एक सहहिस्सेदार विनासायास आणि कोणताही मानसिक त्रास न सहन करता घेऊ शकेल आणि भविष्यात वाढत जाणाऱ्या वारसांमुळे मालमत्तेच्या मालकीचा जटिल होणारा प्रश्न सहजगत्या सुटू शकेल.

एकदा का अशा प्रकारे आपण विचार केला, तर स्थावर मालमत्तेमधील होणारा गुंता हा आपण सहजगत्या कमी खर्चामध्ये सोडवू शकतो. अर्थात यासाठी आपला दुराग्रह सोडला पाहिजे आणि आपल्याला मिळणारी मालमत्ता ही आपली स्वकष्टार्जित नसून, किंबहुना त्या मालमत्तेमध्ये आपले योगदान काही नाही, तसेच आपल्याप्रमाणेच दुसऱ्या सहहिस्सेदारांचे अस्तित्व मान्य करण्याची मानसिकता आपल्यामध्ये बाणवली तर या हक्कसोडपत्रासारखा साधा-सोपा उपाय नाही.

हक्कसोडपत्र (रिलीज डीड) करण्यासाठी खालील गोष्टी आवश्यक आहेत.

*    सगळ्यात महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे, ज्या मालमत्तेसंबंधी हक्कसोडपत्र करायचे आहे, त्या हक्कसोडपत्रातील पक्षकार हे त्या मालमत्तेचे सहमालक असले पाहिजेत.

*    सदर मालमत्तेत सर्व पक्षकारांना वारसाहक्काने सहमालकी मिळालेली असली पाहिजे.

*    एखाद्या ७/१२ अथवा अन्य दप्तरी अनेक वारसांची नावे लागली असतील तर त्याचा संबंध कुलवृक्षातून सिद्ध करता आला पाहिजे.

*    सदर मालमत्तेचे खाते एकच असले पाहिजे. त्या खात्याची खातेफोड झालेली असता कामा नये.

*    सदर मालमत्तेची मालकी ही वरून खाली वारसाहक्काने मिळालेली असली पाहिजे. म्हणजेच आई-वडिलांकडून मुलांना मिळालेली एकत्रित कुटुंबातील सहमालकी, इ.

हक्कसोडपत्र करताना पुढील महत्त्वाचा गोष्टी लक्षात ठेवणे आवश्यक आहेत.

१)   हे हक्कसोडपत्र प्रचलित दराप्रमाणे रु. ५००/- च्या मुद्रांकावर होते.

२)   या हक्कसोडपत्रासोबत सर्व वारसांचे एक प्रतिज्ञापत्र (की ज्यामध्ये आम्हा सर्वाव्यतिरिक्त मृत व्यक्तीला अन्य कोणी वारस नाहीत, असा आशय असणार) लावले तर चांगले असते.

३)   हक्कसोडपत्राला नोंदणी शुल्कदेखील रु. १०००/- इतकेच आहे.

४)   हे हक्कसोडपत्र ज्या ठिकाणच्या नोंदणी अधिकाऱ्याच्या क्षेत्रात स्थावर मालमत्ता असते त्या ठिकाणच्या नोंदणी कार्यालयात नोंदवावे लागते.

५)   जर सर्व सहमालकांना नोंदणीच्या वेळी हजर राहणे शक्य नसल्यास ते आपल्या कुलमुखत्यारपत्राद्वारेदेखील हे हक्कसोडपत्र बनवू शकतात. मात्र, त्यासाठी कुलमुखत्यारपत्र हे नोंदणी केलेले कुलमुखत्यारपत्र (पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी) असले पाहिजे.

६)   या हक्कसोडपत्रासोबत संबंधित पक्षकारांची फोटो असलेली ओळखपत्रे आणि फोटो तसेच स्थावर मालमत्तेविषयी काही तरी कागदोपत्री पुरावा, उदा. संस्थेचे भागप्रमाणपत्र, ७/१२, इंडेक्स इ. पैकी काही तरी अथवा एकत्रितपणे जोडणे आवश्यक असते.

७)   या हक्कसोडपत्राला दोन साक्षीदारांचीदेखील जरूर असते.

त्यांचीही फोटो असलेली ओळखपत्रे या कागदपत्रांसोबत जोडावी लागतात.

ghaisas2009@gmail.com

First Published on August 24, 2019 1:51 am

Web Title: easiest way to transfer real estate abn 97