मुंबई महानगरपालिकेने विकास प्रस्ताव मंजूर करतेवेळी विकासक-मालक यांच्याकडून ‘मोफा’ कायद्याच्या आधारे, इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर सोसायटी स्थापन करून रीतसर नोंदणी क्रमांक मिळवून देण्याबाबत प्रतिज्ञापत्र लिहून देणे बंधनकारक करण्यात आलेल्या यापूर्वीच्या आदेशाची आता कठोरपणे अंमलबजावणी करण्यास सुरुवात केली आहे. हा निर्णय प्रस्तावित गृह प्रकल्पात सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांच्या हिताचा आहे.विकासकाकडून ग्राहकांची होणारी सततची फसवणूक व लबाडीच्या पाश्र्वभूमीवर मुंबई महानगरपालिकेने याबाबत एक पाऊल पुढे टाकले आहे. मुंबई महानगरपालिकेने विकास प्रस्ताव मंजूर करतेवेळी विकासक / मालक यांच्याकडून ‘मोफा’ कायद्याच्या आधारे, इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर सोसायटी स्थापन करून रीतसर नोंदणी क्रमांक मिळवून देण्याबाबत प्रतिज्ञापत्र लिहून देणे बंधनकारक करण्यात आलेल्या यापूर्वीच्या आदेशाची आता कठोरपणे अंमलबजावणी करण्यास सुरुवात केली आहे. सदरहू निर्णय प्रस्तावित गृह प्रकल्पात सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांच्या हिताचा असून राज्यातील सर्व महानगरपालिकांनी प्रस्तावित गृह प्रकल्पांचा आराखडा / नकाशा मंजूर करताना ‘आय. ओ. डी.’ पत्रामध्ये त्याचा समावेश करून खालील महत्त्वाच्या अटी व तरतुदींचा समावेश करून त्याची कठोर अंमलबजावणी करणे ही काळाची गरज आहे :-(अ) प्रत्येक इमारतीसाठी सर्व सोयी-सुविधांसह सोसायटी ऑफिस बांधून देणे.(ब) सोसायटीच्या नावे खरेदीखत करून देणे व जमिनीबाबतचा तपशील प्रॉपर्टी-कार्डावर नोंदणी करून देणे.(क) प्रत्येक इमारतीच्या मंजूर नकाशात सदनिका क्रमांक व त्यासाठी आरक्षित ठेवण्यात आलेली वाहन ठेवण्याची जागा दर्शविणारा क्रमांक यांची सांगड दर्शविणारा तक्ता ठळकपणे अधोरेखित करून देणे. तसेच त्याची एक सांक्षाकित प्रत सदनिकेच्या करारासोबत देणे.राज्यातील बहुतांश मोठय़ा गृह प्रकल्पांचा विकास करताना विकासक कधी एक-एक करून, तर कधी समूहाने इमारती विकसित करीत असतो. एक-एक इमारत बांधून पूर्ण झाल्यावर जाहिरातीत / माहितीपत्रात नमूद केल्याप्रमाणे तसेच ग्राहकांशी केलेल्या / करावयाच्या करारातील मसुद्याप्रमाणे सदनिकेतील सर्व सोयी-सुविधा पूर्ण केल्यानंतर सदनिकेचा ताबा देण्यास सुरुवात करणे अपेक्षित असते. जाहिरातीत प्रस्तावित केल्याप्रमाणे संपूर्ण गृह प्रकल्पाचा विकास पूर्ण होण्यास किमान ४ ते ५ वष्रे लागतात. या काळात पहिली इमारत पूर्ण झाल्यापासून ते शेवटची इमारत पूर्ण होईपर्यंत सर्वच्या सर्व इमारतींवर विकासकाचा मालकी हक्क असतो. त्यामुळे ग्राहकांना सोसायटी स्थापन करता येत नाही. त्याचबरोबर सर्व प्रकारच्या सेवा-सुविधा, सुरक्षा व्यवस्था, वाहतूक व्यवस्था, मालमत्ता कर व अन्य देयके यासाठी विकासक सांगेल त्याप्रमाणे पसे द्यावे लागतात. अशा रीतीने सदनिकेचा ताबा घेतलेल्या ग्राहकांना सोसायटी स्थापनेपर्यंत सतत विकासकाच्या दबावाखाली दिवस काढावे लागतात. तसेच निकृष्ट बांधकाम, गळती, अपुऱ्या किंवा अर्धवट सोयी-सुविधांच्या विरोधात तक्रार करता येत नाही. याउलट विकासकाचा अनेक प्रकारचा त्रास सहन करावा लागतो.० विकासक ४ ते ५ वर्षांत प्रस्तावित गृह प्रकल्पातील सदनिका विविध कारणे देत वाढीव दराने विकत असतो. सदनिका विकण्यासाठी न लागणाऱ्या ना-हरकत प्रमाणपत्रासाठी व हस्तांतरण शुल्कापोटी रुपये २५,०००/- पेक्षा अधिक पट रक्कम वसूल करतो.० प्रस्तावित गृह प्रकल्पातील इमारती खालील / तळघरातील किंवा मोकळ्या आवारातील पाìकग विकासक अवास्तव पसे घेऊन अनधिकृत रीतीने विकून मोकळा होतो. ० विकासक प्रस्तावित गृह प्रकल्पातील इमारतींवर मोबाइल टॉवर उभारण्याची परवानगी देऊन, त्यासाठी अनामत रक्कम व दरमहा भाडय़ापोटी जास्तीतजास्त रक्कम मोबाइल कंपनीकडून कराराद्वारे वसूल करतो. ० विकासक प्रस्तावित गृह प्रकल्पाच्या आवारात तसेच दर्शनी भागातील इमारतींवर जाहिरातींचे फलक लावण्यासाठी वार्षकि करार करून, अनामत रक्कम व वार्षकि भाडय़ापोटी मोठी रक्कम वसूल करतो.खरे तर, विकासकाने अशा प्रकारे वसूल केलेली सर्व अतिरिक्त रक्कम स्वत:च्या बँक खात्यात जमा न करता नियोजित सोसायटीच्या सामायिक बँक खात्यात अथवा प्रकल्पाच्या स्वतंत्र अशा कॉर्पस फंडात जमा करणे नतिकदृष्टय़ा अपेक्षित आहे. परंतु विकासक ही अतिरिक्त रक्कम स्वत:च हडप करतो, असा सर्वसाधारण अनुभव आहे. त्यामुळे बांधकाम क्षेत्रात बेहिशोबी पशाची मोठय़ा प्रमाणात उलाढाल होते. ० प्रस्तावित गृह प्रकल्पात सोसायटी स्थापन होईपर्यंत, महाराष्ट्र आग प्रतिबंधक व जीव संरक्षक उपाययोजना अधिनियम २००६ मधील अटी व तरतुदींनुसार फॉर्म ‘बी’ दर सहा महिन्यांनी संबंधित अग्निशमन विभागाकडे सादर करणे बंधनकारक असूनदेखील विकासक त्याचे पालन करताना दिसत नाहीत. ० सोसायटी स्थापन करण्यास हेतुपुरस्सर टाळाटाळ करणाऱ्या विकासकाविरुद्ध अनेक तक्रारी राज्यातील उप-निबंधक कार्यालयात प्रलंबित आहेत. यासाठी राज्यातील सर्व महानगरपालिकांनी पुढील उपाययोजना अमलात आणणे गरजेचे आहे :-४ सर्वात महत्त्वाची बाब म्हणजे, एखादा नवीन गृह प्रकल्पाचा प्रस्ताव महानगरपालिकेत मंजुरीसाठी आल्यावर प्रथम विकासकाचे नाव पालिकेच्या काळ्या यादीत नसल्याची खात्री करावी. तसेच त्याचा पूर्वेतिहास व बाजारातील पत पाहून मगच प्रस्तावाची छाननी व कागदपत्रे तपासून पडताळणी करावी.बांधकामाबाबतच्या प्रचलित सर्व अटी व शर्तीची पूर्तता केल्याची खात्री करून घेतल्यावरच ‘बांधकाम सुरू करण्याचा दाखला’ देण्यात यावा. बऱ्याचदा विकासक आपल्या ‘वपर्यंत’ असलेल्या ओळखीचा फायदा घेऊन बांधकाम सुरू करण्याचा दाखला मिळताच प्रस्तावित गृह प्रकल्पातील इमारतींचे बांधकाम करताना ‘मापात पाप’ करण्यास सुरुवात करतो. अशा वेळी महानगरपालिकेतील संबंधित अधिकाऱ्यांनी सतर्क राहून अशा प्रकारे नियमबाह्य बांधकाम होत असल्याचे आढळून आल्यास त्याबाबत विकासकाला लेखी सूचना देऊन प्रस्तावित बांधकाम व त्यासाठी दिलेली मंजुरी रोखून धरावी व प्रतिज्ञापत्राच्या आधारे / मोफा कायद्याच्या आधारे दंडात्मक कारवाईचा बडगा उभारणे योग्य ठरेल. त्यामुळे बांधकामात होणारी यापुढील सर्व प्रकारची अनियमितता टाळण्यास मदत होईल.४ प्रस्तावित गृह प्रकल्पातील वाहन ठेवण्याची जागा (पाìकग स्पेस) ग्राहकांना अवैधरीत्या विकण्याची व पसे कमविण्याची विकासकाची अनधिकृत मक्तेदारी रोखण्यासाठी प्रत्येक इमारतीच्या प्रस्तावित नकाशात वाहन ठेवण्याची जागा आरक्षित दाखवून त्यास संबंधित इमारतीमधील सदनिकांचे अनुक्रमांक देण्यात यावेत. इमारतीमधील सदनिका क्रमांक व वाहन ठेवण्याच्या आरक्षित जागेचा क्रमांक याची सांगड घालण्यात यावी. जेणेकरून प्रत्येक सदनिकाधारकासाठी वाहन ठेवण्याची जागा प्रस्तावित नकाशात एका तक्त्याद्वारे नक्की करण्यात येईल. त्यामुळे विकासकाकडून वाहन ठेवण्याच्या जागेच्या अनधिकृत विक्रीस आळा बसेल. त्याचप्रमाणे इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर तळमजल्यावरील /बेसमेंटमधील जागेत अवैध बांधकाम व वाणिज्य कामासाठी होणारा वापर रोखण्यास मदत होईल. (काही दिवसांपूर्वी, ठाण्याच्या एका प्रसिद्ध मॉलच्या बेसमेंटमधील जागेत अवैध बांधकाम व वाणिज्य कामासाठी वापर होत असल्याचे निदर्शनास आले आहे.) ४ प्रस्तावित गृह प्रकल्पातील ग्राहकांना अधिकृतपणे विक्री केलेल्या सदनिकाधारकांची सोसायटी स्थापन झाल्याबाबतचे नोंदणी प्रमाणपत्र सादर केल्याशिवाय महानगरपालिकांनी भोगवटा प्रमाणपत्र देऊ नये. ४ प्रस्तावित गृह प्रकल्पातील इमारतींचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर विकासक ३ किंवा अधिक इमारतींची एक सोसायटी करण्यास सांगतो. नियोजित सोसायटय़ांचा कारभार सुरळीतपणे चालण्यासाठी प्रत्येक सोसायटीची सभासद संख्या हा कळीचा मुद्दा आहे. म्हणून प्रत्येक इमारतीची एक स्वतंत्र सोसायटी स्थापन करण्याबाबत विचार व्हावा. तसेच ग्राहकांना सदनिकेचा ताबा दिलेल्या इमारतींची सोसायटी स्थापन होऊन रीतसर नोंदणी क्रमांक मिळाल्याशिवाय व सोसायटीच्या नावाने खरेदीखत होऊन जमिनीचा तपशील प्रॉपर्टी-कार्डावर नोंदणी झाल्याशिवाय पुढील प्रस्तावित इमारतींच्या बांधकामास मंजुरी देऊ नये अथवा मंजुरी रोखण्यात यावी.मुंबई महानगर पालिकेने उचललेल्या कठोर पावलांमुळे नवीन गृह प्रकल्पात सदनिका खरेदीदारांची विकासकांकडून होणारी आíथक पिळवणूक, त्रास, मनस्ताप व मानीव हस्तांतरण करण्यासाठी येणारा खर्च व कटकटींपासून सुटका होईल आणि विकासकांच्या मनमानीपणाला व गरकारभारला आळा बसेल. तसेच शासनाच्या उप-निबंधक कार्यालयातील सोसायटी स्थापनेच्या तक्रार निवारण कामाचा ताण कमी होईल. मुंबई महानगरपालिकेप्रमाणे राज्यातील अन्य महानगरपालिकांनीदेखील याची दखल घेऊन योग्य रीतीने अंमलबजावणी केल्यास सर्वसामान्य जनतेला याचा निश्चित फायदा होईल. विश्वासराव सकपाळ -vish26rao@yahoo.co.in
