18 December 2017

News Flash

गुजरात / हिमाचल प्रदेश निवडणूक निकाल २०१७

फंजिबल एफएसआय आणि इमारत सुरक्षा

अलीकडेच ‘फंजिबल एफएसआय’ अर्थात, ज्याला मुक्त मोबदला चटई क्षेत्रफळ असं म्हणता येईल

मनोज अणावकर (स्थापत्य अभियंता) | Updated: December 2, 2017 1:58 AM

अलीकडेच ‘फंजिबल एफएसआय’ अर्थात, ज्याला मुक्त मोबदला चटई क्षेत्रफळ असं म्हणता येईल, अशा प्रकारच्या चटई क्षेत्रफळाबाबत एक महत्त्वाचा निर्णय झाल्याचे मुंबई महापालिकेने एका परिपत्रकाद्वारे जारी केल्याची बातमी प्रसिद्ध झाली आहे. त्यानुसार आता सज्जा आणि गच्ची घरात घ्यायला मुंबई महापालिका सशर्त परवानगी देणार आहे. जागेची टंचाई असलेल्या मुंबईसारख्या शहरात अशी परवानगी मिळणार असेल, तर अर्थातच नागरिकांसाठी ही आनंदाची बाब आहे. कारण जागांच्या वाढत्या किमतींमुळे अनेकदा दोन बेडरूम हॉल किचनचे स्वप्न आणि गरजही असताना केवळ एक बेडरूम-हॉल-किचनवरच समाधान मानावे लागते. पण त्यामुळे गरजांमध्ये कपात होत नाही, आणि मग अपुरी पडणारी जागा भरून काढण्यासाठी बाल्कनी, गच्ची, फ्लॉवरबेड अशा जागांचा आधार लोक घेतात. अशा प्रकारे परिवर्तित केलेल्या मोठय़ा घरांमध्ये जागेची सोय होत असली, तरी काही वेळा त्यामुळे इमारत सुरक्षेला धोका उद्भवू शकतो. किंवा अशा बदलांमुळे, ज्या घरी हे बदल केले जातात, त्यांच्या खालच्या, वरच्या किंवा शेजारच्या सदनिकांमध्ये जर बीम-कॉलमसारख्या संरचनात्मक भागांना तडे गेले, किंवा पाण्याची गळती सुरू झाली, तर त्यातून इमारतीच्या सुरक्षेबाबत प्रश्न निर्माण होऊ शकतात. किंवा कोर्टकचेऱ्याही सुरू होऊ शकतात. या शक्यता लक्षात घेऊनच अशा प्रकारांना आळा घालण्यासाठी पालिकेकडून संबंधितांना पूर्वी नोटिसा पाठवल्या जात होत्या आणि कारवाई केली जात होती. मात्र, आता नव्या नियमानुसार काही प्रमाणपत्रे सादर केल्यानंतर असे बदल करायला पालिकेकडून परवानगी मिळणार आहे. या नव्या नियमाचे कोणते परिणाम होऊ शकतात, यावर विचार करण्याआधी इमारतीबाबतची काही महत्त्वाची माहिती जाणून घेऊ या-

महानगरपालिका किंवा स्थानिक प्रशासकीय संस्थांच्या नियमांना अनुसरून आíकटेक्ट्स इमारतीचा आणि त्यातल्या घरांचा आराखडा तयार करत असतात. या आराखडय़ासाठी स्ट्रक्चरल अभियंता बीम, कॉलम, स्लॅब, सज्जा आदींची संरचना तयार करतात. म्हणजेच त्यांची लांबी, रुंदी किंवा जाडी किती असावी, त्यात किती व्यासाच्या लोखंडी सळ्या असाव्यात की जेणेकरून, त्यांच्यावर येणारे वजन, इमारतीचे हे भाग पेलू शकतील. म्हणजेच एखादे ठरावीक वजन पेलण्यासाठी हे भाग बांधलेले असतात. मात्र, फ्लॅटमध्ये जेव्हा आपण आपल्या गरजांनुसार बदल करून घेतो, तेव्हा आपण या भागांची जास्तीचे वजन पेलायची ताकद आहे की नाही यापेक्षा आपली जागेची गरज किती आहे, याचाच विचार नूतनीकरण करताना करतो. एखाद्या इंटिरिअर डिझाइनरकडून घरात बदल करून घेण्याआधी स्ट्रक्चरल अभियंत्याकडून ते बदल घरासाठी आणि इमारतीसाठी सुरक्षित असल्याची खात्री करून घ्यायची आवश्यकता असते. आताही नव्या नियमांमध्ये असे बदल करताना स्ट्रक्चरल अभियंत्याकडून आवश्यक ते प्रमाणपत्र सादर करायची अट महापालिकेने घातली आहे. पण तरीही आपल्याला काही गोष्टी माहिती असाव्यात म्हणजे अनेकदा केले जाणारे, परंतु करू नयेत असे बदल  कोणते, ते आपल्यालाही कळू शकेल. असे बदल टाळा. ते खालीलप्रमाणे आहेत –

खिडकीच्यावर भिंतीबाहेर डोकावणारा सज्जा हा खिडकीच्या वरच्या बाजूला असणाऱ्या छोटय़ा बीममध्ये (म्हणजेच लिंटलमध्ये) एका बाजूला घट्ट धरून ठेवलेला असतो. परंतु त्याच्या दुसऱ्या बाजूला त्याला कसलाही आधार नसतो. त्यामुळे त्यावर कसलाही भार देऊ नका. अन्यथा त्याला तडे जातील व भार  अधिक झाल्यास कदाचित तो तुटूनही पडू शकतो. (चित्र क्र.१-अ मधील मूळची खोली पाहा आणि १-ब मधील बदल केलेली खोली पाहा.) बाल्कनीच्या स्लॅबलाही सज्जाप्रमाणे एकाच बाजूला आधार असतो. त्यामुळे बाल्कनीचे खोलीत रूपांतर करताना या स्लॅबवर फार जड कपाटे अगर वजनदार सामान ठेवू नका. (चित्र क्र.२) बाल्कनीचे टॉयलेटमध्ये रूपांतर करू नका. थेट बाल्कनीच्या स्लॅबवर बगीचा किंवा धबधबा करू नका. (चित्र क्र. ३) कधी कधी एखादी खोली जास्तीची मिळावी म्हणून बाल्कनीत स्वयंपाकघर केले जाते. हेही चुकीचे आहे. कारण खालून भिंत, बीम किंवा कॉलम यांचा कसलाही आधार नसलेल्या बाल्कनीच्या स्लॅबवर स्वयंपाकघराच्या ओटय़ाचे वजन तर येतेच, त्याशिवाय त्यात असलेल्या किचन कॅबिनेटमधल्या भांडय़ांचे, धान्याच्या डब्यांचेही वजन या स्लॅबवर येत असते. शिवाय या ओटय़ावर मिक्सर-ग्राइंडर चालवताना, काही जिन्नस खलबत्त्यात कुटताना किंवा वाटून घेताना ओटय़ाला जे हादरे बसतात ते शेवटी बाल्कनीच्या स्लॅबलाही हादरवून सोडतात. त्यामुळे या स्लॅबला तडे जायची शक्यता असते. तसेच ओटय़ाला सिंक बसवलेले असते. या सिंकची मोरी जर व्यवस्थित बांधली गेली नाही किंवा इतर कोणत्याही कारणाने जर भेगा गेल्या असतील, तर त्यातून सिंकचे सांडपाणी वाहून पाण्याची गळती किंवा पाझर सुरू होऊ शकतो आणि आधी आधार नसलेल्या त्या स्लॅबच्या सळ्याही या पाण्यामुळे गंजल्या तर ओटय़ासकट संपूर्ण बाल्कनी कोसळायची शक्यता असते. पण डायनिंग टेबल, बेड यासारख्या तुलनेने वजनाने हलक्या गोष्टी ठेवायला हरकत नाही. त्यामुळे डायनिंग एरिया, स्टडीरूम किंवा बेडरूम करायची झाली, तर बेड या भागात आणि वॉर्डरोब आतल्या खोलीच्या स्लॅबवर करून मग बेडरूम करायला हरकत नाही.

वरील कारणे लक्षात घेऊनच महापालिकेने आतापर्यंत बाल्कनी, गच्ची किंवा फ्लॉवरबेड आत घ्यायला मनाई करणारा नियम केला होता. परंतु आता जरी नियमात बदल केला गेला असला, तरी इमारतीला धोका उत्पन्न करणाऱ्या वर दिलेल्या मूळच्या कारणांमध्ये बदल झालेला नाही. तसेच खाली राहणाऱ्यांच्या डोक्यावरचे बाल्कनीचे छत कोसळले, किंवा वर दिल्याप्रमाणे पाण्याची गळती किंवा पाझर सुरू झाला तर कोर्टकचेऱ्या उद्भवू शकतात, याचीही जाणीव महापालिकेला आहे. त्यामुळेच परवानगी देऊनही महापालिका या बदलांना जबाबदार राहणार नाही, असे बंधपत्र महापालिका लिहून घेणार आहे. लोकांची सुरक्षितता धोक्यात आहे, हे माहीत असूनही अनेकदा अगदी लोकांच्याच फायद्यासाठी जरी असे निर्णय घेतले जात असतील, तरी किमान महापालिकेने यासाठीचे शुल्क तरी अजिबात आकारता कामा नये. अशा परवानग्या देताना महसूल तर गोळा करायचा, मात्र त्याच्या परिणामांची जबाबदारी झटकायची ही महापालिकेची भूमिका सर्वथा अयोग्य आहे. त्यामुळेच जर महापालिका अशा बदलांसाठी शुल्क आकारणार असेल तर केवळ स्ट्रक्चरल अभियंत्यावर प्रमाणपत्र द्यायची जबाबदारी टाकून महापालिकेला त्यातून सुटका करून घेता येणार नाही. स्ट्रक्चरल अभियंत्याने सादर केलेले प्रमाणपत्र तपासायची जबाबदारी महापालिकेच्या अभियंत्यांवर सोपवणं गरजेचं आहे. त्यासाठी आवश्यक असेल तर महापालिकेच्या स्ट्रक्चरल अभियंत्यांचा एक स्वतंत्र विभाग प्रत्येक प्रभागात निर्माण करावा आणि त्यांनी परवानगी देताना इमारतीची सुरक्षा लक्षात घ्यायला हवी. तसेच, गरज पडली तर प्रत्यक्ष कामाच्या ठिकाणी जाऊन पाहणीही करायची जबाबदारी पालिका अभियंत्यावर सोपवायला हवी. केवळ महापालिका आयुक्तांना सर्वाधिकार देऊन तांत्रिक बाबींचे निराकरण कसे होणार? पालिकेचे अभियंते हे थेट आयुक्तांच्या अखत्यारीत येतात आणि त्यांना जबाबदार असतात, तसे खाजगी अभियंते नसतात.

त्यामुळेच मुंबईसारख्या उभ्या-आडव्या वाढत्या शहरांमध्ये असलेली जागेची टंचाई, सर्वसामान्यांना जागा खरेदी करताना असलेल्या आíथक मर्यादा आणि त्यामुळे त्यांची होणारी गरसोय लक्षात घेऊन काही वेळेला लोकहितासाठी नियमांमध्ये बदल करणे गरजेचे असले तरी महापालिकेने अशा निर्णयांमधून अंग काढून घेणे आणि त्यासाठी सर्वसामान्यांनाच बंधपत्राच्या माध्यमातून वेठीला धरणे हे चुकीचे आहे. उलट त्यांचे असे प्रश्न सोडवताना अधिक जबाबदारपणे त्यांच्या सुरक्षेचीही काळजी अशा कामांना परवानगी देताना घेणे आवश्यक आहे. त्याबरोबरच त्यातून भ्रष्टाचाराची नवी कुरणे तयार होणार नाहीत, याचीही दक्षता घेणे आवश्यक आहे. त्यासाठीच महापालिकेच्या सेवेत असलेल्या अभियंत्यांनाही अशा बदलांच्या संदर्भात जबाबदार धरले, तर भविष्यात अशा बदलांमुळे धोका निर्माण झाला आणि जीवित किंवा वित्तहानी झाली, तर या बदलांना परवानगी देणाऱ्या पालिकेच्या सेवेतल्या अभियंत्यांवरही कारवाई होऊ शकते, ही तरतूदही करणे गरजेचे आहे. अन्यथा केवळ खाजगी अभियंत्यांवर आणि असे बदल करणाऱ्या नागरिकांवरच त्याची जबाबदारी टाकणारी महापालिका केवळ त्या खाजगी अभियंत्याचा कामाचा परवाना काही काळासाठी रद्द करण्यासारखी कारवाई करून असे बदल करणाऱ्या नागरिकांच्याच डोक्यावर त्याचे खापर फुटायची शक्यता अधिक आहे. अशा बदलांना नागरिकांचा आग्रह जबाबदार असतो, हे मान्य केले तरी त्यांना त्यामागचे तांत्रिक धोके समजावून सांगायची जबाबदारी ही खाजगी आणि पालिका अभियंत्यांनीच स्वीकारून जर बदल धोकादायक असतील, तर मंजुरी नाकारायला हवी. याचा अर्थ असा नाही की, यात सदनिकाधारकांची किंवा गाळेधारकांची कोणतीही जबाबदारीच नाही. बऱ्याचदा, माझी जागा आणि माझे पैसे आहेत, तेव्हा मी हवे ते बदल माझ्या जागेत करीन, कोणाला कसले प्रश्न उपस्थित करायचा हक्क नाही, अशी आडमुठी भूमिका घेणारेही असतात. त्यामुळेच जागेत बदल करताना नेमके कोणते बदल ते करणार आहेत, आणि त्या जागेचा वापर कोणत्या कारणासाठी करणार आहेत, हे महापालिकेकडून परवानगी घेताना लिहून देऊन त्याबाबतचा आराखडा सादर करायचे बंधन घालायला निवासी इमारतीतील सदनिकाधारक अथवा व्यावसायिक इमारतींमधील गाळोधारकांवर घालायला हवे. मग जर प्रत्यक्ष वापर करताना त्यात बदल केलेले आढळून आले, तर अशांविरोधात कारवाई करावी. शेवटी कोणतीही सोय किंवा सुविधा ही माणसांच्या जिवापेक्षा अधिक महत्त्वाची नाही, हे लक्षात ठेवूनच प्रचलित नियमांमध्ये बदल करणे आणि तसे बदल करताना सोयीबरोबरच सुरक्षेचीही काळजी घेणे आवश्यक आहे.

मनोज अणावकर (स्थापत्य अभियंता)

First Published on December 2, 2017 1:58 am

Web Title: fungible fsi and building security