17 September 2019

News Flash

‘घर खरेदीदार धनकोच’

आपल्या व्यवस्थेत कायदा बनविण्याचा अधिकार संसदेस तर कायद्याची वैधता ठरविण्याचा अधिकार न्यायव्यवस्थेस आहे.

(संग्रहित छायाचित्र)

 

अ‍ॅड. तन्मय केतकर

आपल्या व्यवस्थेत कायदा बनविण्याचा अधिकार संसदेस तर कायद्याची वैधता ठरविण्याचा अधिकार न्यायव्यवस्थेस आहे. परिणामी ही सुधारणा मान्य नसलेल्या व्यक्ती आणि संस्थांनी या सुधारणेच्या संवैधानिक वैधतेस आव्हान देणारी याचिका सर्वोच्च न्यायालयात दाखल केली. या याचिकेच्या सुनावणी दरम्यान या सुधारणेवर अनेकानेक आक्षेप घेतले गेले. यापैकी काही महत्त्वाचे आक्षेप म्हणजे-

१) बांधकाम क्षेत्रातील ग्राहकांकरता आणि त्यांच्या सर्व समस्यांकरता स्वतंत्र रेरा कायदा असल्याने, त्यांना दिवाळखोरी कायद्यातील संरक्षणाची आवश्यकता नाही. २) चांगल्या प्रकल्प आणि चांगल्या विकासकाविरोधात एकटा ग्राहकही दिवाळखोरी कायद्यांतर्गत प्रक्रिया सुरू करू शकतो आणि त्याचा विपरीत परिणाम प्रकल्प आणि व्यवसायावर होईल. ३) ग्राहकास केवळ कराराचा भंग झाल्यासच अधिकार असल्याने त्यास धनको म्हणता येणार नाही. ४) ज्या ग्राहकांना परतावा (रीफंड) हवा आहे अशा ग्राहकांमुळे ज्यांना घर हवे आहे त्यांचे नुकसान होईल.

महाधिवक्त्यांनी शासनाची बाजू मांडताना हे मुद्दे नमूद केले-

१) शासनास कायदे करण्याचे स्वातंत्र्य असून, न्यायालयाने दरवेळेस त्यात हस्तक्षेप करणे योग्य होणार नाही.  २) ग्राहकाने दिवाळखोरी कायद्यांतर्गत प्रक्रिया सुरू केल्यावरसुद्धा विकासकास स्वत:च्या बचावाच्या किमान ५ संधी आहेत.

सर्व मुद्दे आणि युक्तिवादांवर सर्वोच्च न्यायालयाने पुढीलप्रमाणे महत्त्वाची निरीक्षणे नोंदविलेली आहेत.

१) रेरा कायदा अस्तित्वात आल्यानंतर दिवाळखोरी कायद्यात सुधारणा करण्यात आलेली असल्याने, ग्राहकास दिवाळखोरी कायदा आणि रेरा कायदा या दोन्हींचे संरक्षण मिळणार आहे. तसेच दिवाळखोरी कायदा आणि रेरा यांच्यातील संघर्षांत दिवाळखोरी कायदा वरचढ ठरणार आहे. २) ग्राहकांचा पसा एकाप्रकारे प्रकल्पास अर्थपुरवठा करत असल्याने ग्राहक हे धनको आहेत. ३) परतावा हवे असणारे ग्राहक आणि घर हवे असणारे ग्राहक अशा दोन्ही ग्राहकांना आपापली बाजू मांडायची संधी मिळणार असल्याने त्यांच्यातील संघर्षांने नुकसान होईल हा युक्तिवाद लंगडा आहे. ४) लोककल्याणकारी कायद्याचा अर्थ लावण्याचा प्रश्न उद्भवल्यास कायद्याच्या उद्देशपूर्तीस मदत करणारा अर्थच ग्रा धरणे योग्य ठरेल.

सदर निरीक्षणे नोंदवून सर्वोच्च न्यायालयाने-

१) दिवाळखोरी कायद्यातील सुधारणा संवैधानिक आहे. २) दिवाळखोरी कायदा आणि रेरा कायदा सुसूत्रतेने वाचणे आवश्यक आहे आणि वाद उद्भवल्यास दिवाळखोरी कायदा वरचढ ठरेल. ३) ज्या राज्यांमध्ये रेरा प्राधिकरण आणि न्यायाधीकरण अजूनही स्थापन झालेले नाही, त्यांनी या निकालाच्या दिनांकापासून तीन महिन्यांत त्याची स्थापना करावी, असा निकाल दिलेला आहे.

ग्राहकांना धनकोचा दर्जा देणारी दिवाळखोरी कायद्यातील सुधारणा सर्वोच्च न्यायालयाद्वारे संवैधानिक ठरवली जाणे, ही अत्यंत महत्त्वाची आणि दूरगामी बाब आहे. बांधकाम क्षेत्रातील ग्राहकांकरता रेरा आणि दिवाळखोरी कायदा दोन्ही पर्याय उपलब्ध असल्याने दोन्हींतला भेद जाणून घेणेदेखील महत्त्वाचे आहे. रेरा कायद्यानुसार ग्राहकास रक्कम परत मिळण्याचा, व्याज मिळण्याचा आणि नुकसान भरपाई मिळण्याचा देखील आदेश मिळू शकतो. अर्थात त्या आदेशाची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी हे आजही आव्हान आहेच. दिवाळखोरी कायद्यांतर्गत प्रक्रिया जरा अधिक गंभीर आहे. दिवाळखोरी कायद्यांतर्गत दोन मुख्य संभावना असतात. १)आजारी प्रकल्प/ व्यवसाय पुन्हा उभा राहणे आणि २)आजारी प्रकल्प/ व्यवसाय बंद होणे. येनकेनप्रकारेण आजारी प्रकल्प/ व्यवसाय उभा राहिला तर प्रश्नच नाही. मात्र आजारी प्रकल्प/ व्यवसाय बंद झाल्यास ग्राहकास त्या प्रकल्प किंवा व्यवसायाच्या शिल्लक संपत्तीतून प्रमाणशीर रक्कमच सर्व धनकोंना परत मिळेल. अशा परिस्थितीत ग्राहकाने प्रत्यक्षात किती पैसे गुंतवले याला काही महत्त्व उरणार नाही.

या सर्वाचा एकसमयावच्छेदाने विचार करता, केवळ पर्याय आहे म्हणून निवडण्याऐवजी, उपलब्ध पर्यायांचा आणि संभाव्य परिणामांचा नीट अभ्यास करून मगच पर्याय निवडणे ग्राहकांच्या दीर्घकाली फायद्याकरता महत्त्वाचे ठरेल.

tanmayketkar@gmail.com

First Published on August 17, 2019 1:17 am

Web Title: home buyers money coach abn 97