अ‍ॅड. तन्मय केतकर दि. २८ ऑगस्ट २०१९ रोजीच्या मंत्रिमंडळ बठकीत सदनिकांकरिता स्वतंत्र महसूल अभिलेख तयार करण्याचा आणि त्या अनुषंगाने स्वतंत्र नियम बनविण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. या निर्णयाच्या अनुषंगाने राज्य शासनाने ३१ ऑगस्ट २०१९ रोजी, महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता कलम ३२८ मधील तरतुदीनुसार, महाराष्ट्र जमीन महसूल इमारतीमधील सदनिकांचे अधिकार अभिलेख आणि नोंदवह्य (तयार करणे आणि सुस्थितीत ठेवणे) नियम २०१९ प्रसिद्ध केलेले आहेत. या नवीन प्रस्तावित नियमांकरिता मुख्यत: महाराष्ट्र जमीन महसूल अभिलेख (तयार करणे आणि सुस्थितीत ठेवणे) नियम १९७१ हे नियम मूळ नियम ठरणार आहेत. प्रस्तावित नियमांनुसार सध्या मंजूर नकाशानुसार, अधिकृत बांधकाम असलेल्या सदनिकाधारकांनाच हे नियम लागू असणार आहेत, अनधिकृत बांधकामाबाबत अजून काहीही स्पष्ट करण्यात आलेले नाही. ज्या परिसरात महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता कलम १२६ च्या तरतुदीनुसार सर्वेक्षण झालेले आहे, अशा परिसरातील प्रत्येक सदनिकाधारकास नमुना डी-२ नुसार पुरवणी मालमत्ता पत्रक देण्यात येणार आहे. ज्या परिसराचे कलम १२६ नुसार सर्वेक्षण झालेले नाही, अशा परिसरातील सदनिकाधारकांचे अधिकार पुरवणी पत्रक आय-बीप्रमाणे नोंदविण्यात येणार असून, त्यास गावनमुना सात-ड असे संबोधण्यात येणार आहे. कलम १२६ नुसार सर्वेक्षण झालेल्या परिसरात सामाईक जागा, सदनिका क्रमांक आणि त्याचे कारपेट क्षेत्रफळ, इत्यादीची माहिती पुरवणी मालमत्ता पत्रक नमुना डी-१ नुसार संकलित करण्यात येणार आहे, तर कलम १२६ नुसार सर्वेक्षण न झालेल्या परिसरात सामाईक जागा, सदनिका क्रमांक आणि त्याचे कारपेट क्षेत्रफळ, इत्यादींची माहिती पुरवणी पत्रक आय-एमध्ये संकलित करण्यात येणार आहे. त्यास गावनमुना सात-क (सी) असे संबोधण्यात येणार आहे. करारात सदनिकेचे कारपेट क्षेत्रफळ नमूद न करता बिल्टअप क्षेत्रफळ नमूद केलेले असल्यास त्यास १.२ ने भागून येणारे क्षेत्रफळ कारपेट क्षेत्रफळ म्हणून नोंदविण्यात येणार आहे. या नियमांपूर्वी अस्तित्वात असलेल्या इमारतींबाबत, कोणताही मालमत्ताधारक, सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा अधिकृत प्रतिनिधी, प्रवर्तक, विकासक किंवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा अध्यक्ष आणि सचिव, इत्यादी लोक त्या इमारतीतील सदनिकांकरिता अधिकार अभिलेख बनविण्याकरिता अर्ज करू शकतात. हे नियम लागू झाल्यानंतर बांधकाम नकाशा मंजूर झाल्याक्षणी धारक, विकासक किंवा प्रवर्तक यांनी या नियमांतर्गत अभिलेख बनविण्याकरिता अर्ज करणे आवश्यक ठरणार आहे. तसेच नोंदणी कार्यालयानेदेखील नोंदणीकृत कराराची माहिती सक्षम कार्यालयात पाठविणे आवश्यक होणार आहे. जमिनीवरील बांधकाम पडल्यास किंवा पाडल्यास त्या इमारतीसंबंधी या नियमांतर्गत बनविण्यात आलेले सर्व अभिलेख तात्पुरत्या स्वरूपात निलंबित होतील आणि नवीन बांधकामानंतर नवीन अभिलेख बनविण्यात येतील. नवीन प्रस्तावित नियमांनुसार प्रपत्र आय-ए म्हणजेच गावनमुना सात-क (सी), प्रपत्र आय-बी म्हणजेच गावनमुना सात-ड आणि प्रपत्र डी-१, प्रपत्र डी-२ असे प्रमुख महसूल अभिलेख तयार करण्यात येणार आहेत. नवीन प्रस्तावित नियमांच्या पुरवणीनुसार सदनिकांच्या नोंदी घेण्याकरिता- १. सध्याचे महसूल भूमी अभिलेख. २. अकृषिक परवानगी किंवा सनद. ३. मंजूर नकाशा. ४. बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र (आधीच मिळाले असल्यास), ५. भोगवटा प्रमाणपत्र (आधीच मिळाले असल्यास), ६. बांधकाम पूर्णत्व प्रमाणपत्र (आधीच मिळाले असल्यास), ७. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या लाभातील नोंदणीकृत अभिहस्तांतरणपत्र, ८. विकासक आणि जमीनमालक यांच्यातील नोंदणीकृत करार, ९. सदनिकेची मालकी दाखवणारे कोणतेही कागदपत्र आणि १०. इतर संबंधित कागदपत्र या कागदपत्रांची आवश्यकता असणार आहे. या प्रस्तावित नियमांमुळे होणाऱ्या संभाव्य फायद्यातोटय़ांचादेखील विचार होणे आवश्यक आहे. सर्वप्रथम, आता सदनिकाधारकांनादेखील जमीन महसूल अभिलेखात नोंद मिळणार आहे हा मोठाच फायदा आहे. या नोंदी त्यांचा सदनिकेवरील अधिकार सिद्ध करण्याकरिता उपयोगी पडण्याची शक्यता आहे. तोटय़ांचा विचार करता कलम १२६ नुसार, सर्वेक्षण झालेल्या आणि न झालेल्या सर्वच क्षेत्राकरिता हजारो-लाखो सदनिकांकरिता नव्याने सर्व अभिलेख तयार करणे हे महसूल प्रशासनाकरिता प्रचंड मोठे आव्हान ठरणार आहे. साहजिकच त्यात होणारी दिरंगाई, विलंब, चुका या सगळ्यांचा सदनिकाधारकांस त्रास होण्याची दाट शक्यता आहे. आजतागायत सदनिका खरेदी-विक्री करताना लक्षात घ्यायच्या आणि व्यवहारानंतर हस्तांतरित करावयाच्या अभिलेखामध्ये या नवीन अभिलेखांची वाढ होणार आहे. सद्य:स्थितीत केवळ अधिकृत बांधकामाकरिता अभिलेख निर्मिती होणार असल्याने अनधिकृत बांधकामाचे काय, हा मोठाच जटिल प्रश्न आहे. अभिलेख निर्मितीकरता आवश्यक कागदपत्रे बघितल्यास ही सर्व कागदपत्रे गोळा करून देणे आणि त्या अनुषंगाने अभिलेख निर्माण करून घेणे हादेखील सदनिकाधारक आणि सहकारी गृहनिर्माण संस्थांकरिता वेळखाऊ आणि क्लिष्ट विषय होण्याची शक्यता आहे. शासनाने हे प्रस्तावित नियम प्रसिद्ध केलेले असून, आपण ३० सप्टेंबर २०१९ पर्यंत अतिरिक्त मुख्य सचिव, महसूल आणि वन विभाग, मादाम कामा रस्ता, हुतात्मा राजगुरू चौक, मंत्रालय, मुंबई-३१ येथे या नियमांबाबत हरकती आणि सूचना पाठवू शकतो. tanmayketkar@gmail.com
