अ‍ॅड.श्रीनिवास घैसास सर्वसाधारण हाऊसिंग सोसायटय़ांच्या संबंधीच्या तक्रारी कुठे आणि कशा करायच्या याबाबतची माहिती देणारा लेख. आजच्या जगात निवाऱ्याचा प्रश्न म्हटला की हाऊसिंग सोसायटीचे नाव पुढे येते. खरोखरच निवाऱ्याचा प्रश्न पुष्कळ अंशी मार्गी लावण्यामध्ये हाऊसिंग सोसायटीचा मोठा वाटा आहे यात वाद नाही. अशा तऱ्हेने एका सहनिवासाच्या कल्पनेमधून जरी हाऊसिंग सोसायटय़ांचा उदय झाला असला तरीसुद्धा हाऊसिंग सोसायटय़ांसंबंधी तक्रारी या मोठय़ा प्रमाणात असतात. या तक्रारींचे निवारण तरी कसे करायचे हा प्रश्न जसा आहे, तसा एखाद्या हाऊसिंग सोसायटीमधील सदस्याला तक्रार करायची असल्यास ती कुठे करावी असा यक्ष प्रश्न अनेकांपुढे उभा राहतो. यासंबंधी जरी आदर्श उपवीधीमध्ये माहिती दिली असली तरी ती वाचली जातेच असे नाही. मग आपल्या तक्रारीचे निवारण होतच नाही हे पाहून एखादा सदस्य हैराण होतो. त्याला घोर नैराश्य येते. अशा प्रकारची अवस्था होऊ नये म्हणून सदस्यानेदेखील एखादी तक्रार योग्य ठिकाणी केली पाहिजे. तसेच या तक्रारीबाबत आपल्याला नक्की काय साध्य करायचे आहे हे लक्षात घेतले पाहिजे. आणि त्या दोघांचा ताळमेळ बसवून मगच आपण आपली तक्रार निश्चितपणे योग्य ठिकाणी करू शकू. म्हणूनच आपण सर्वसाधारण हाऊसिंग सोसायटय़ांच्या संबंधीच्या तक्रारी कुठे आणि कशा करायच्या याबाबतची माहिती घेऊया. आता या तक्रार निवारण पद्धतीमध्ये अनेक स्तर आहेत आणि प्रत्येक स्तरावर जे जे सक्षम अधिकारी वा न्यायालये आहेत, त्यांचे जसे काही फायदे आहेत, तशाच त्यांच्या काही मर्यादादेखील आहेत. म्हणूनच गृहनिर्माण संस्थेविषयी कोणती तक्रार कुठे करायची हे आपण पाहूया. गृहनिर्माण संस्थेच्या बाबतीत सर्वसाधारणपणे पुढील ठिकाणी तक्रारी करता येतात त्या अशा :- १) कार्यकारी मंडळ २) निबंधक कार्यालय ३) सहकारी न्यायालये ४) दिवाणी न्यायालय ५) नगरपालिका / स्थानिक प्राधिकरण उदा. सिडको, म्हाडा, एमएमआरडी, इ. ६) पोलीस ७) फेडरेशन, इ. या ठिकाणी वाचकांनी काही गोष्टी मुद्दामहून लक्षात घेणे जरुरीचे आहे, ते म्हणजे या सर्व न्याय मिळवून देणाऱ्या संस्थांची काही बलस्थाने आहेत, तर त्यांच्या काही मर्यादा आहेत. त्याबद्दल सर्वप्रथम माहिती घेणे आवश्यक आहे आणि आपण त्याबाबत त्या त्या प्राधिकरण, स्थानिक स्वराज्य संस्था, न्यायालये, सहकार न्यायालये यांना कोणते अधिकार आहेत आणि कोणत्या बाबतीत ते न्यायनिवाडा करू शकतात, हेदेखील निश्चित करण्यात आले आहे. त्या त्या सक्षम अधिकाऱ्यांना त्यांना प्राप्त झालेल्या मर्यादित अधिकारातच आपले काम करावे लागते, हे आपण लक्षात ठेवले पाहिजे. आता आपण त्याची तपशीलवार माहिती पाहूया. १) संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेमध्ये पुढील गोष्टींबद्दल न्याय मागता येतो, तो म्हणजे संस्थेच्या मालमत्तेची देखभाल व्यवस्थितरीत्या न होणे, संस्थेचा फलक दर्शनी भागी न लावणे, दंड आकारणी, मोकळ्या जागांचा वापर, व्यवस्थापन समितीने मालमत्तेचा विमा न काढणे, वास्तुतज्ज्ञाची नेमणूक आणि वार्षिक सर्वसाधारण सभेच्या अखत्यारीतील विषय याबाबत कार्यकारी मंडळाला निर्णय घेता येतो. मात्र याव्यतिरिक्त कोणत्याही बाबीवर कार्यकारी मंडळाला निर्णय घेता येत नाही. कार्यकारी मंडळाने एखाद्या तक्रारीसंबंधी १५ दिवसांत निर्णय घेणे अपेक्षित असते. याबाबत १५ दिवसांत निर्णय न दिल्यास उपनिबंधकांकडे त्याविरुद्ध तक्रार करता येते. २) उपनिबंधकांकडे संस्थेच्या दैनंदिन व्यवहाराच्या अनुषंगाने अनेक गोष्टींविरुद्ध दाद मागता येते, त्यातील महत्त्वाच्या गोष्टी पुढीलप्रमाणे :- संस्था नोंदणीच्या बाबतीत खोटी माहिती देणे, भागप्रमाणपत्र न देणे, सदस्यत्व नाकारणे, नामनिर्देशन न स्वीकारणे, भोगवटा शुल्काबाबतच्या सर्व तक्रारी, हस्तांतरणासाठी शासनाने ठरवून दिलेल्या कमाल रकमेपेक्षा जादा रकमेची मागणी करणे, कागदपत्रांच्या प्रती न पुरवणे, संस्थेचे अभिलेख नष्ट करणे, त्यात बदल करणे, धनादेश, पत्रव्यवहार न स्वीकारणे, संस्थेची लेखा पुस्तके अपूर्ण ठेवणे, वार्षिक अहवाल, वार्षिक हिशेब आणि अहवाल तयार न करणे, संस्थेचा निधी योग्य ठिकाणी न वापरणे, संस्थेच्या थकबाकीदारांबद्दलच्या तक्रारी, लेखा परीक्षण, दुरुस्ती अहवाल याबाबतच्या तक्रारी, निवडणुका, नामनिर्देशन याविषयीच्या तक्रारी, सर्वसाधारण सभा मुदतीत न बोलावणे, वार्षिक विवरणपत्रे दाखल न करणे, सभासदांची वर्गवारी करणे, संस्था नोंदणी करणे, संस्था विसर्जित करणे, संस्थेवर प्रशासक नेमणे आदी अनेक विषयांवर उपनिबंधक निर्णय घेऊ शकतात. वरील बाबींबाबत त्यांच्याकडेच न्याय मागणे उचित होईल. उपनिबंधकांकडे न्याय न मिळाल्यास अथवा त्याबाबत अन्याय झाला आहे असे वाटले असल्यास सहनिबंधक, निबंधक, सहकार सचिव, सहकारमंत्री अशा पद्धतीने आपणाला वर दर्शवलेल्या संदर्भात न्याय मागणे शक्य आहे, परंतु या ठिकाणी त्यांच्या मर्यादाही लक्षात घेणे आवश्यक आहे. उपनिबंधक आणि त्यांच्या शृंखलेतील अधिकारी या क्युसी ज्युडिशियल अ‍ॅथॉरिटी आहेत. त्या पूर्णपणे न्यायाधीशाच्या भूमिकेत वावरू शकत नाहीत. काही बाबतीत त्यांना न्यायदानाचे अधिकार असले तरी पुष्कळ वेळा ते अ‍ॅडमिनिस्ट्रेटिव्ह अथॉरिटीची भूमिकादेखील पार पाडतात; त्यामुळेच त्यांच्याकडून न्यायालयासारखा न्याय मिळण्याची अपेक्षा ठेवणे गैर ठरेल, कारण तसा न्याय ते देऊ शकत नाहीत. इतकेच काय, पंरतु या दैनंदिन व्यवहारातील वर उल्लेख केलेल्या गोष्टी सोडल्या तर ते अन्य बाबतीत निर्णय घेऊ शकत नाहीत. त्यामुळे एखाद्या सदस्याने अंतर्गत दुरुस्त्या, वाहने उभी करण्याची जागा, सदनिका वाटप, जादा वसुली, विकासकाच्या सोबतचा विकास करारनाम्याबाबतच्या गोष्टी आदी गोष्टींबाबत आपण जर उपनिबंधकांकडे दाद मागितली तर त्याबाबतीत आपणाला न्याय मिळणारच नाही आणि मग इतके दिवस उपनिबंधकांकडे अर्ज करूनदेखील त्यावर काहीच निर्णय होत नाही असे समजल्यावर सदस्याला नैराश्य येऊ शकते. त्यानंतर त्यांच्या लक्षात येते की, आपण चुकीच्या ठिकाणी अर्ज केला, मग त्याचा परिणाम तरी दिसणार कसा? म्हणूनच उपनिबंधकांकडे ज्या गोष्टीसाठी दाद मागणे आवश्यक आहे त्याबद्दलच उपनिबंधक निर्णय देऊ शकतील, अन्य बाबतीत म्हणूनच कोणत्या गोष्टीसाठी कुणाकडे दाद मागायची या गोष्टींची माहिती संस्थेच्या प्रत्येक सदस्याला माहीत असणे गरजेचे आहे. वर म्हटल्याप्रमाणे, ज्या गोष्टीसाठी उपनिबंधकांकडे दाद मागता येत नाही त्या गोष्टींसाठी सहकार न्यायालये, दिवाणी न्यायालयाकडे दाद मागावी लागते. आता या ठिकाणीसुद्धा एक गोष्ट लक्षात ठेवणे अत्यंत जरुरीचे आहे. ती म्हणजे, ज्या ठिकाणी सहकार न्यायालय आहे अथवा जी गृहनिर्माण संस्था सहकार न्यायालयाच्या न्यायदान क्षेत्रात येत असेल तर त्या ठिकाणी पुढील गोष्टींसाठी सहकार न्यायालयात दाद मागता येते. मात्र ज्या ठिकाणी सहकार न्यायालय नसेल त्या ठिकाणी या सर्व गोष्टींसाठी आपणाला संबंधित दिवाणी न्यायालयातच दाद मागावी लागते. आता शासनाने कौटुंबिक न्यायालयाप्रमाणे सहकार न्यायालयांचीसुद्धा बऱ्याच प्रमाणावर निर्मिती केली आहे. परंतु ज्याप्रमाणे ज्या ठिकाणी कौटुंबिक न्यायालय (फॅमिली कोर्ट) नसेल तिथे दिवाणी न्यालायात (सिव्हिल कोर्ट) दाद मागावी लागते. तद्वतच गृहनिर्माण संस्था ज्या क्षेत्रात वसली असेल त्या क्षेत्रात सहकार न्यायालय नसेल तर पुढील सर्व गोष्टींसाठी आपणाला दिवाणी न्यायालयात दाद मागावी लागेल, ही गोष्ट आपण निश्चितपणे लक्षात ठेवली पाहिजे. आता सहकार न्यायालयात दाद मागता येतील अशा घटना कोणत्या ते आपण पाहूया. सहकार न्यायालयात संस्थेच्या इमारतीच्या मोठय़ा दुरुस्त्या, गळत्या (लीकेज), वाहने उभी करण्याच्या जागा, सदनिका अथवा भूखंडाचे वाटप, असमान पाणी पुरवठा, विकासकासंबंधीची प्रकरणे, ठेकेदार अथवा आर्किटेक्टची नेमणूक या विषयीचे वाद आणि अन्य गोष्टी ज्या उपनिबंधकांच्या अखत्यारीत येत नाहीत, त्या सर्व गोष्टी (मात्र दिवाणी आणि फौजदारी घटना वगळून) बाबत आपणाला सहकारी न्यायालयात दाद मागता येते. यानंतर आपण दिवाणी न्यायालयात कोणत्या गोष्टींबाबत दाद मागता येते त्या गोष्टी पाहूया. एखाद्या करारनाम्याची (विकास करारनामा, बांधकाम करारनामा) अंमलबजावणी योग्य रीतीने न होणे, सदोष बांधकाम, खरेदीखत संस्थेच्या नावाने न होणे, बांधकाम खर्चामध्ये वाढ होणे या सर्व गोष्टींबाबतचे वाद हे दिवाणी न्यायालयात दाखल होतात, याबाबत उपनिबंधक अथवा सहकार न्यायालये निर्णय घेऊ शकत नाहीत, हेदेखील लक्षात ठेवणे अत्यंत जरुरीचे आहे. आजकाल गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत, अनधिकृत बांधकाम, अतिरिक्त बांधकाम, सदनिका भोगवटादाराने केलेले बांधकाम, इमारतीचे संरचनात्मक प्रश्न (स्ट्रक्चरल प्रश्न), अनियमित पाणी पुरवठा आदींबाबत आपणाला स्थानिक स्वराज्य संस्था म्हणजे ग्रामपंचायत, नगरपंचायत, नगरपरिषद, महानगरपालिका, इ. अथवा एखादे प्राधिकरण (सिडको वा एमएमआरडी सारखे) यांच्याकडे दाद मागावी लागते. अर्थात या संस्थांकडून योग्य तो न्याय न मिळाल्यास त्याविरुद्ध त्यांच्यासंबंधित वरिष्ठ अधिकाऱ्यांकडे दाद मागता येते. मात्र त्या ठिकाणी दाद न लागल्यास शेवटी आपणाला दिवाणी न्यायालयात धाव घेता येते आणि या सर्व गोष्टी दिवाणी न्यायालयाअंतर्गतच मोडतात. गृहनिर्माण संस्थेच्या स्थावर जंगम मालमत्तेच्या वादांसाठी कुठे न्याय मागायचा याची माहिती आपण घेतली. परंतु एखादी जागा अनधिकृतरीत्या हडप करणे, बेकायदेशीररीत्या एखाद्या जागेचा वापर, धमक्या देणे, एखाद्याला मारहाण होणे, एखाद्या व्यक्तीवर हल्ला होणे, एखाद्या व्यक्तीचा विनयभंग करणे, इ. साऱ्या गोष्टींबाबत आपणाला पोलीस ठाण्यात तक्रार करावी लागते. पुष्कळ वेळा आपण जमिनीसंबंधीचे, ताब्यासंबंधीचे वाद पोलीस ठाण्यात नेतो आणि मग पोलीस आपली तक्रार नोंदवून घेतात आणि आपल्याला वाटते की, पोलिसांनी गुन्हा दाखल केला आहे. पण प्रत्यक्षात वस्तुस्थिती वेगळी असते. पोलीस ठाण्याकडून आपल्याला जी प्रत मिळते त्याखाली एक टीप असते की, सदर बाब दिवाणी न्यायालयाअंतर्गत येते, त्यामुळे संबंधित न्यायालयात जाऊन दाद मागण्याची समज तक्रारदाराला देण्यात आली आहे. (किंवा तशा अर्थाची थोडीफार वेगळी टीप असू शकते) अशी टीप आपण वाचतच नाही आणि महिनोन् महिने उलटून जातात आणि पोलीस आपल्या तक्रारीची दाद घेत नाहीत असे आपल्याला वाटते. याशिवाय हाऊसिंग फेडरेशनकडेदेखील काही बाबतीत तक्रार करता येते. उदाहरण देऊन बोलायचे झाल्यास संस्थेच्या सेक्रेटरीला सदस्यांकडून प्रवेश नाकारणे, उपविधी क्र. ९६ अन्वये विशेष सभा बोलावणे अथवा उपविधी क्र. १३२ अन्वये व्यवस्थापन समितीची सभा बोलावणे, इ. गोष्टींबाबत फेडरेशनकडे तक्रार करता येते. मात्र या ठिकाणी आणखी एक गोष्ट लक्षात ठेवली पाहिजे, ती म्हणजे हाऊसिंग फेडरेशनलादेखील कोणतीही शिक्षा देण्याचे असे विशेष अधिकार नसतात. या संस्था या गृहनिर्माण संस्थेचा दैनंदिन गाडा नीट आणि सुरळीतपणे चालावा यासाठी उपनिबंधक आणि संस्था यामधील बफरसारखे काम करतात. संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांना प्रशिक्षित करणे, गृहनिर्माण संस्थांना मार्गदर्शन करणे यासारख्या गोष्टी फेडरेशनकडून केल्या जातात. या साऱ्या गोष्टींवरून आपल्या लक्षात येईल की, आपल्याला एखादी तक्रार करायची असेल तर ती नक्की कुणाकडे करायची याचे ज्ञान असणे आवश्यक आहे. आपण चुकीच्या ठिकाणी एखादी तक्रार केली तर आपल्या तक्रारीची दाद लागणे कठीण होते. आणि विनाकारण अस्तित्वात असलेल्या न्याय देणाऱ्या सक्षम अधिकाऱ्यांवरील / प्रणालीवरील आपला विश्वास डळमळीत होतो. या साऱ्या गोष्टी कोणत्याही न्याय देणाऱ्या अधिकारी संस्था, प्राधिकरण, न्यायालय, पोलीस ठाणी यावरील विश्वास उडणे हे दीर्घ कालावधीच्या दृष्टीने घातक असते. अशा गोष्टी सर्वसामान्य माणसांच्या जीवनात होऊ नयेत म्हणून सर्वसामान्य माणसांशी संबंध येणाऱ्या गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीमधील न्यायप्रक्रियेबाबतचा उहापोह! ज्या गोष्टीसाठी उपनिबंधकांकडे दाद मागता येत नाही त्या गोष्टींसाठी सहकार न्यायालये, दिवाणी न्यायालयाकडे दाद मागावी लागते. आता या ठिकाणीसुद्धा एक गोष्ट लक्षात ठेवणे अत्यंत जरुरीचे आहे. ती म्हणजे, ज्या ठिकाणी सहकार न्यायालय आहे अथवा जी गृहनिर्माण संस्था सहकार न्यायालयाच्या न्यायदान क्षेत्रात येत असेल तर त्या ठिकाणी पुढील गोष्टींसाठी सहकार न्यायालयात दाद मागता येते. मात्र ज्या ठिकाणी सहकार न्यायालय नसेल त्या ठिकाणी या सर्व गोष्टींसाठी आपणाला संबंधित दिवाणी न्यायालयातच दाद मागावी लागते. ghaisas2009@gmail.com
