24 March 2019

News Flash

शेतजमीन धारणा कायद्यातील सुधारणा आणि बांधकाम क्षेत्र

सामाजिक जीवनातील तोल बिघडून त्याचा विपरित परिणाम होण्याचीदेखील शक्यता आहे.

|| अ‍ॅड. तन्मय केतकर

शेतजमीन मालकांच्या दृष्टीने विचार करता, अमर्याद जमीन खरेदीस मोकळीक मिळाल्याने शेतजमिनीची मागणी आणि पर्यायाने भावदेखील वाढायची शक्यता आहे. मात्र अमर्याद शेतजमीन बिनशेतीमध्ये बदलल्यास त्याचा शेतीउत्पादन आणि पर्यायाने आर्थिक आणि सामाजिक जीवनातील तोल बिघडून त्याचा विपरित परिणाम होण्याचीदेखील शक्यता आहे.

कोणत्याही प्रकारची साधनसंपत्ती मूठभर लोकांकडे एकवटली गेल्यास त्यातून एकाधिकारशाही आणि त्या अनुषंगाने इतर सर्व गरप्रकार सुरू होण्याची शक्यता असते. हे टाळण्याकरता अशी साधनसंपत्ती एकवटणार नाही याची काळजी घेण्याकरता विविध कायदे करण्यात येतात. नागरी कमाल जमीन धारणा आणि शेतजमीन कमाल धारणा कायदा हे असेच दोन महत्त्वाचे कायदे.

यापकी नागरी कमाल जमीन धारणा कायदा त्याच्या उद्देशात यशस्वी न झाल्याने, तो कायदा केव्हाच रद्दबातल ठरवण्यात आलेला आहे. शिल्लक आहे तो शेतजमीन कमाल धारणा कायदा. शेतजमिनींबाबत महाराष्ट्र कुळवहिवाट आणि शेतजमीन कायदा आणि महाराष्ट्र शेतजमीन कमाल धारणा कायदा हे आपल्याकडचे दोन महत्त्वाचे कायदे. पहिल्या कायद्यानुसार शेतजमीन विकत घेण्याकरता शेतकरी असणे बंधनकारक आहे. त्या तरतुदीनुसार सर्वसामान्य माणसाला तो शेतकरी नसल्यास, शेतजमीन विकत घेता येत नाही. एकाच व्यक्तीने अमर्याद शेतजमीन खरेदी करून निर्माण होणाऱ्या संभाव्य एकाधिकारशाहीस अटकाव करण्याचे काम शेतजमीन कमाल धारणा कायदा करत आहे.

महाराष्ट्रात शेतजमीन विकत घेण्याकरता सबंध भारतात कुठेही शेतजमीन असल्याचा पुरावा ग्रा धरला जात असल्याने, शेतजमीन खरेदीवर र्निबध नसलेल्या भारतातील इतरत्र राज्यात शेतजमीन खरेदी करून त्याद्वारे महाराष्ट्रात शेतजमीन खरेदी करायचा पूर्णत: कायदेशीर पर्याय उपलब्ध आहे आणि त्याचा भरभरून वापरदेखील होतो आहे. त्याचप्रमाणे एकाच व्यक्तीद्वारे विविध व्यक्तींच्या नावे शेतजमीन खरेदी करून, शेतजमीन कमाल धारणा कायद्यातूनदेखील पळवाट काढता येणे शक्य आहे.

या पार्श्वभूमीवर राज्यशासनाने या कायद्यात केलेली सुधारणा वास्तवाला धरून आहे असे म्हणावे लागेल. नवीन सुधारणेनुसार मूळ कायद्यातील कलम ४७(२)(क) मध्ये सुधारणा करण्यात आलेली आहे. मूळ तरतुदीनुसार प्रामाणिक औद्योगिक वापर किंवा इतर बिनशेती वापराकरता असलेल्या जमिनीकरता शासनास कमाल धारणा मर्यादेत सूट देता येत होती. नवीन सुधारणेनी या कलमात महाराष्ट्र प्रादेशिक आणि नगररचना कायदा कलम १८ आणि ४४ नुसार मंजुरी देण्यात आलेल्या एकीकृत बांधकाम प्रकल्पाकरतादेखील अशी सूट देण्याची तरतूद करण्यात आलेली आहे. या सुधारणेच्या आवश्यकतेचे शासकिय निवेदनात, अशा एकीकृत प्रकल्पांकरता सूट देण्याची तरतूद मूळ कायद्यात नसल्याने अशी तरतूद करण्याकरता ही सुधारणा करणे आवश्यक असल्याचा उल्लेख करण्यात आलेला आहे. परवडणाऱ्या घरांच्या प्रकल्पासाठी आवश्यक जमीन खरेदी करण्यातला कायदेशीर अडसर दूर करणे हादेखील या सुधारणेचा एक उद्देश असल्याच्या शक्यता वर्तवल्या जात असल्या, तरी तसे निवेदनात उल्लेखिलेले नाही हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे.

सध्या विधानसभेत हे विधेयक मंजूर झालेले आहे, अजून कायद्यात रूपांतरण होण्यास वेळ लागेल, या सुधारणेच्या अनुषंगाने एखादवेळेस नियम वगरेदेखील बनवण्यात किंवा सुधारण्यात येतील. मात्र सद्यस्थितीत आपण या सुधारणा विधेयकाच्या संभाव्य परिणामांचा विचार केल्यास विकासक, शेतजमीनमालक आणि अंतिम ग्राहक या तिन्ही घटकांवर याचा परिणाम होण्याची शक्यता आहे.

बांधकाम क्षेत्राकरता, त्यातही विशेषत: मोठय़ा बांधकाम प्रकल्पांकरता ही सुधारणा अत्यंत महत्त्वाची आणि फायद्याची आहे. या सुधारणेनुसार मोठा बांधकाम प्रकल्प करण्याकरता आवश्यक जमीन कायदेशीरपणे शेतजमीन खरेदी करणे शक्य होणार आहे. या जमीन खरेदीवर धारणेचा र्निबध नसल्याने, अशा खरेदीत उगाचच पळवाटा काढण्याची किंवा लपवाछपवी करायची आवश्यकता उरणार नाही. या सुधारणेने अमर्याद जमीन खरेदीला मोकळे रान मिळेल असा एक आक्षेप घेण्यात आला, मात्र वास्तविक विचार करता, मूळ तरतुदीतदेखील अनेक पळवाटांना संधी होतीच, मात्र तेव्हा जरा चलाखी करावी लागायची, आता उघडपणे होईल एवढाच फरक आहे.

शेतजमीन मालकांच्या दृष्टीने विचार करता, अमर्याद जमीन खरेदीस मोकळीक मिळाल्याने शेतजमिनीची मागणी आणि पर्यायाने भावदेखील वाढायची शक्यता आहे. मात्र अमर्याद शेतजमीन बिनशेतीमध्ये बदलल्यास त्याचा शेतीउत्पादन आणि पर्यायाने आर्थिक आणि सामाजिक जीवनातील तोल बिघडून त्याचा विपरित परिणाम होण्याचीदेखील शक्यता आहे.

सर्वसामान्य ग्राहकाच्या दृष्टीने विचार करता, या सुधारणेने त्याच्या पदरात काही पडेल असे वाटत तरी नाही. जमीन खरेदीवरील मर्यादेत सूट मिळाली, प्रकल्पाचा आकार मोठा झाल्याने खर्चात कपात झाली, तरी त्याचा व्यावसायिक फायदा ते स्वत:कडे ठेवण्याचीच शक्यता अधिक असल्याने, त्याचा फायदा अंतिम ग्राहकाकडे पोचेलच याची खात्री नाही. अशा जमिनींवर परवडणारी घरे बनवण्यासंदर्भात शासकीय योजना किंवा र्निबध आल्यास मात्र ग्राहकाचा फायदा होऊ शकेल.

tanmayketkar@gmail.com

First Published on March 8, 2019 10:30 pm

Web Title: loksatta vasturang marathi articles 34