|| विजय संगारे पुनर्विकासातील विकसन करारनाम्यात पुनर्वकिसित होणाऱ्या गृहनिर्माणसंस्थांचे सभासद, कार्यकारी मंडळ आणि विकासक हे विकसन करारनाम्यातील घटनात्मक संरचना असलेले तीनही घटक प्रमुख आधारस्तंभ! या तीनही आधारस्तंभांनी पुनर्वकिसित होणाऱ्या इमारतींच्या विकसन करारनाम्यात समतोल राखणे हे फार महत्त्वाचे असते. एकाचा जरी तोल गेला, एका जरी स्तंभाने दुसऱ्यापेक्षा वरचढ होण्याचा प्रयत्न केला, तरी पुनर्विकासातील लोकशाहीचा समतोल बिघडू शकतो. हा समतोल बिघडू नये म्हणून या तीनही स्तंभांचा एकमेकांवर विश्वास राहून, अंकुश कसा राहील याची व्यवस्था आपल्या पुनर्विकासातील विकसन करारनाम्यात व त्याबरहुकूम संस्थेतील लोकशाहीच्या संरचनेत असावी. अशा गृहनिर्माणसंस्थेचे कार्यकारी मंडळ आणि विकासक हे लोकशाहीच्या घटनात्मक संरचनेत विकसन करारनाम्यास जबाबदार असणे, हा एक त्यातील अतिशय महत्त्वाचा व विश्वसनीय भाग असतो. पुनर्विकासात होणारी गृहनिर्माणसंस्था जर महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० अन्वये नोंदविण्यात आलेली सहकारी गृहनिर्माणसंस्था असल्यास, विकासकाबरोबर होणाऱ्या इमारत पुनर्विकासाच्या विकसन करारनाम्याचे दायित्व संस्थेच्या व्यवस्थापन समितीवर येते व वैधानिकदृष्टय़ा बंधनकारकच असते. संस्थेतील सभासदांचे कायदेशीरदृष्टय़ा हित जोपासण्यासाठी संस्थेने विकसन करारनामा करण्यापूर्वी नोंदणीकृत समझोता करारपत्र व विकासकाचे नोंदणीकृत डीड ऑफ डिक्लरेशन करणे, संस्था/ सभासदांचे सुरक्षिततेच्या दृष्टीने योग्य ठरते. महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम, १९६१ मधील नियम १० मध्ये गृहनिर्माणसंस्थेची वर्गवारी व उपवर्गवारी देण्यात आलेली आहे. मालकी हक्क गृहनिर्माणसंस्थांमध्ये; ज्या संस्थांनी जमीन पट्टय़ावर किंवा पूर्ण मालकीच्या तत्त्वावर धारण केली असेल व ज्यात घरे सदस्यांच्या मालकीची असतात किंवा होतात, अशा गृहनिर्माणसंस्था सहभागीदारी गृहनिर्माणसंस्थेमध्ये- ज्या गृहनिर्माणसंस्थेत जमीन व इमारत या दोन्ही पट्टय़ांवर किंवा पूर्ण मालकीच्या तत्त्वावर धारण करण्यात आली असेल व त्याचे सदस्यांमध्ये वाटप करण्यात आले असेल, अशा गृहनिर्माणसंस्था म्हणजे ज्या सदस्यांना गृहनिर्माणसंस्थेमध्ये सदस्यत्व दिलेले असेल त्या सर्व सदस्यांना पुनर्विकासात घरे देण्याची जबाबदारी संस्थेवर येते. असे घर संस्थेकडून घेण्याचा अविभाज्य अधिकार संस्थेतील सदस्यांचा असतो. त्यामुळे पुनर्विकासातील विकसन करारनामा व्यक्तिश: सभासदाने विकासकाबरोबर निष्पादित/ स्वाक्षरीकृत करून नोंदणीकृत केलेला असणे अत्यावश्यक ठरते. मुंबई नगर-उपनगरांतील बहुतांश म्हाडाच्या जुन्या सहकारी गृहनिर्माणसंस्थांच्या इमारतींचा पुनर्विकास तात्काळ मार्गी लागावा व त्यातून परवडणाऱ्या घरांची निर्मिती व्हावी, असा राज्य शासनाचा प्रयत्नशील हेतू आहे; परंतु पुनर्विकासातील महत्त्वपूर्ण भाग म्हणजे विकासकाबरोबरचा ‘विकसन करारनामा’ हा असतो. म्हाडा प्राधिकरणाच्या अंगीकृत येणाऱ्या विकासासाठी, महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास अधिनियम, १९७६ या म्हाडा अधिनियमान्वये विकासाची व्याख्या ठरविण्यात आलेली आहे. विकास म्हणजे कोणत्याही जमिनीवर किंवा तिच्या खाली अथवा कोणत्याही इमारतीत किंवा जमिनीत कोणताही महत्त्वाचा बदल करणे व त्यात कोणत्या जमिनीचा पुनर्विकास करणे किंवा आराखडा आणि पोटविभागणी करणे यांचा तसेच सोयी-सुविधा पुरविण्याचा अंतर्भाव होतो. तसेच, या म्हाडा कायद्यानुसार, ज्या जमिनीबाबत किंवा इमारतीचे भाडे त्या-त्या वेळी मालकास देत असलेली किंवा देण्यास पात्र असलेली कोणतीही व्यक्ती आणि जमिनीचा किंवा इमारतीचा भोगवटा करणारा किंवा तिचा वापर करणारा मालक यांचा भोगवटादार संज्ञेत कायद्याने समावेश होतो. त्याचप्रमाणे, महाराष्ट्र मालकी हक्काच्या सदनिका (बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, विक्री व्यवस्थापन व हस्तांतरण) अधिनियम, १९६३चे अंतर्गत सर्व करारनामे केले जात होते. आता शासनाने, महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियम व विकास) अधिनियम, २०१२ हा नवीन अधिनियम अस्तित्वात आणला आहे. या अधिनियमामध्ये विविध नवीन व्याख्या अंतर्भूत करण्यात आल्या आहेत. सदनिका, निवासी इमारती व अशाच इतर मालमत्ता यांचे बांधकाम, हस्तांतरण व व्यवस्थापन यांचा योजनाबद्ध व निकोप विकास, यांचा या नवीन अधिनियमात तरतूद/ समावेश करण्यात आला आहे. या अधिनियमाच्या प्रभावी अंमलबजावणीची सुनिश्चिती करण्यासाठी गृहनिर्माण नियामक प्राधिकरण व गृहनिर्माण अपील न्यायाधिकरण स्थापन करण्याची या नवीन अधिनियमात तरतूद करून गृहनिर्माण नियामक प्राधिकरणाकडे गृहनिर्माण प्रकल्पांची नोंदणी करण्याची विकासकाची जबाबदारी स्पष्ट करण्यात आली आहे. विकसन करारनामा : विकासक/बांधकाम व्यावसायिकाशी जमीन विकसित करण्यासाठीचा हा करार असतो. या करारात अपार्टमेंट बांधण्यासाठी लागणारे परवाने व त्यासाठी लागणारे अर्ज करण्याचे अधिकार या दस्तानुसार जमीनधारक बांधकाम व्यावसायिकाला देतो- ज्यात बांधकामाचे भूक्षेत्र निर्देशित केलेले असते. ज्या भूभागावर इमारतींचे बांधकाम होणार आहे त्याच्या नकाशास मिळालेली मान्यता व विकासकास मिळालेले ‘लेटर ऑफ इन्टेंट’ पत्र (एल.ओ.आय.), नकाशास मिळालेल्या मान्यतेच्या कालावधीची कालमर्यादा असते. पुनर्विकासात अंतर्भूत सभासदांची नावे, त्यांची भागपत्रके, त्यांच्या सदनिकेचा मूळ करार/कराराची नोंदणी, भूखंडाचे क्षेत्रफळ, सदनिकेचे क्षेत्रफळ, मालमत्ता कर निर्धारण लेखा क्रमांक, संस्था नोंदणी क्रमांक/ दिनांक, सदनिका मालकी हक्काचा दिनांक ५ एप्रिल १९७९चा शासन निर्णय यांचा स्पष्ट उल्लेख समाविष्ट असणे आवश्यक असते. पुनर्वकिसित होण्यासाठी जुनी इमारत जमीनदोस्त करण्यापूर्वी त्या सहकारी गृहनिर्माणसंस्थेच्या जुन्या इमारत परिवास्तूचे भविष्यात अस्तित्व सिद्धत्वार्थ अस्तित्वसिद्ध करण्यास संस्थेच्या संपूर्ण इमारतीची, परिसराची, त्यात वास्तव्य करणाऱ्या सदनिकाधारकांची चलचित्रफीत (व्हिडीओ शूटिंगची सी.डी.) करारनाम्यासोबत असणे माहिती तंत्रज्ञानाच्या युगात आवश्यक होत आहे. ‘म्हाडा सदनिका/ वसाहतीचा पुनर्विकास असल्यास, नागरी नूतनीकरण प्रकल्प असल्याकारणाने समाविष्ट पुनर्विकास मिळकतीचे विकसन हक्क बहाल करणे अथवा अन्य दस्तांद्वारे मालकी हक्क हस्तांतरणाचे नोंदणीकरण महत्त्वाचे ठरते. विकसन करारनाम्यात एखादा पक्षकार जर निर्माण केलेला म्हणजे ज्याला आर्टिफशिअल पर्सन म्हटले जाते, तो असेल तर त्याबाबतीचा संपूर्ण तपशील विकसन करारनाम्यात येणे आवश्यक असते. उदा. भागीदारी संस्था असेल तर भागीदारी संस्थेचा नोंदणी क्रमांक, नाव, कंपनी स्थापना दिनांक, प्रोप्रायटरी कन्सर्न असल्यास त्याची माहिती करारनाम्यात तपशीलवार समावेश करावी लागते. करारनाम्यात व्हेअर अ‍ॅज क्लॉजेसमध्ये म्हणजे वस्तुस्थितीदर्शक कलमे असायला हवीत. या कलमांतून मूळ जमिनीचा/ जागेचा मालक, कब्जेदार त्यांचा संपूर्ण इतिहासनोंद नमूद करणे, पक्षकारांना कोणत्या कायद्याच्या कलमांनुसार स्वाक्षरी करण्याचे, निष्पादनाचे अधिकार प्राप्त झालेले सविस्तर वर्णन/ तपशील नोंद असणे जरुरी ठरते. पुनर्विकासात जुन्या इमारतींच्या योजना विकास नियंत्रण नियमावली ३३(५) व ३३(९) अन्वये मंजूर होत असतात. काही योजनांचे काम पूर्ण करण्याची तसदी विकासक घेत नाहीत. कारण या नियमावलीत विकासकाला काढून टाकण्याची तरतूद नाही. त्यामुळे विकसन करारात विकासकाने प्रकल्प प्रगतिपथावर मार्गी न लावल्यास त्यास काढून टाकण्याच्या तरतुदीसमवेत प्रकल्प पूर्ण होण्यासाठी विकासकाची इतर मालमत्ता जप्त करण्याच्या तरतुदींचा कलमात अंतर्भूत करून, रखडवलेल्या प्रकल्पाचा खर्च वसूल करण्याची तरतुद अटीत समाविष्ट असणे भविष्याच्या दृष्टीने अत्यंत महत्त्वाचे असते. अशा प्रकारचा ‘विकसन करारनामा, दस्त निष्पादन करण्यापूर्वी अथवा स्वाक्षरीकृत करून नोंदणीकरण करण्यापूर्वी, मुंबई मुद्रांक अधिनियम, १९५८च्या कलमान्वये संबंधित मुद्रांक प्राधिकाऱ्याकडून हा विकसन करारनामा अभिनिर्णयाद्वारे अभिनिर्णयीत करून घेणे जरुरीचे असते. विकासकाचे डीड ऑफ डिक्लरेशन : पुनर्विकासात एक अपार्टमेंट/कॉम्प्लेक्स अस्तित्वात येत असल्यामुळे हे डीड ऑफ डिक्लरेशन नोंदणीकृत असणे कायद्याने बंधनकारक आहे. या दस्तानुसार अस्तित्वात येणाऱ्या अपार्टमेंट/कॉम्प्लेक्सचे नाव, सदनिकांचे मोजमाप, मजल्यांची नोंद, विकासक स्वखर्चाने देणाऱ्या सुखसोई, प्लॅटचे क्षेत्रफळ, टेरेस, पाìकगची जागा/ स्पेस दर्शविणे, इत्यादींची माहिती डीड ऑफ डिक्लरेशनमुळे मिळू शकते. मुखत्यारपत्र (पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी) : विकसन करारनामा, समझोता करारपत्र व डीड ऑफ डिक्लरेशननंतर मुखत्यारपत्राची महत्त्वाची भूमिका असते. ‘मुखत्यारपत्र, म्हणजे एका व्यक्तीने किंवा अनेक व्यक्तींनी विनिर्दष्टि दुसऱ्या एका व्यक्तीस किंवा अनेक व्यक्तींना तिच्या किंवा त्यांच्या वतीने काही गोष्टी करण्यास दिलेले अधिकारपत्र म्हणजे एका व्यक्तीने दुसऱ्या व्यक्तीला आपला कायदेशीरदृष्टय़ा प्रतिनिधी नेमणे. मुखत्यारपत्र हे मर्यादित अथवा अनिश्चित काळापुरते असू शकते. मुखत्यारपत्र दात्याला केव्हाही रद्द करण्याचा अधिकार असतो. तसेच मुखत्यारी रद्द केली तर, तसेच मृत्यूमुळे अथवा ज्याला मुखत्यारपत्र दिले असेल तो नादार, दिवाळखोर ठरविला गेला तर मुखत्यारपत्र रद्द होते. निरंतर मुखत्यारपत्र (पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी) : हे निरंतर स्वरूपाचे मुखत्यारपत्र रद्द करता येत नाही. तसा या दस्तावेज उल्लेख असेल तर मुखत्यार देणाऱ्या दात्याला ते कधीही रद्द करता येत नाही. पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी अ‍ॅक्ट अन्वये ‘पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी’, हा एक प्रकारचा दस्तावेज, करारनामा असून, या दस्तावेजाला विशेष मुखत्यारपत्र समजले जाते. विशेष मुखत्यारपत्रात काळाची मर्यादा दिलेली नसेल तर कितीही काळ हे मुखत्यारपत्र चालू राहते किंवा मुखत्यार दिलेल्या व्यक्तीच्या हयातीपर्यंत चालू राहते. कधी रद्द न होणारे मुखत्यारपत्र ज्या कारणासाठी दिलेले असेल व त्याची नोंदणी अधिनियमाच्या कलम ३२ अन्वये नोंदणी करावयाची असेल तर नोंदणी करण्याची जरुरी असते. सदरचा हा दस्तावेज ज्या व्यक्तींना तो करण्याचा अधिकार असेल त्या व्यक्ती असा मुखत्यारपत्राचा दस्तावेज करू शकते; परंतु हा दस्तावेज करताना सावधानता बाळगणे महत्त्वाचे असते. अभिनिर्णय : मुंबई मुद्रांक अधिनियम, १९५८ या कायद्याखाली एखाद्या संलेख दस्त निष्पादित करून दिलेला असो अथवा नसो आणि तो मुद्रांकित केलेला असो अथवा नसो, सदर दस्तावर आकारणी योग्य मुद्रांकाबाबत अभिनिर्णय करण्याची तरतूद आहे. या कायद्यातील तरतुदीनुसार जो दस्तावेज किंवा लेख एखादा हक्क किंवा दायित्व निर्माण करीत नाही तो दस्तावेज किंवा लेख संलेख नसता; एकदा का एखादा दस्तऐवज किंवा लेख हा संलेख असल्याचे ठरविण्यात आल्यावरच, तो कोणत्या प्रवर्गात येतो आणि त्यावर किती मुद्रांक शुल्क (स्टॅम्प डय़ुटी) लावावे हे ठरविले जाते. एखाद्या दस्तऐवजाचे कायदेशीर स्वरूप त्याच्या मजकुरावरून ठरविण्यात येईल, त्यावर भरलेल्या मुद्रांक शुल्कावरून ठरविता येत नाही. करारनाम्यात पक्षकारांनी दिलेला दस्तऐवजाचे वर्णन, त्यातील एखादा घटक विचारात घेण्यात येणारा असला तरी, त्याचे खरे स्वरूप उघड करण्याच्या संबंधात निर्णायक असणार नाही. दस्तावेज अभिनिर्णय होऊन प्रमाणित झाल्यानंतर, तो करारनाम्यातील पक्षकारांच्या निष्पादनासाठी सक्षम नोंदणी प्राधिकारी यांच्याकडे सादर केला जातो. नोंदणीकरण : भारतीय नोंदणी अधिनियम, १९०८ अन्वये ज्या दस्तावेजांची नोंदणीकरण करणे अनिवार्य आहे असे निष्पादित केलेले दस्तावेज या कायद्यान्वये यथोचित नोंदणी निबंधकाकडे नोंदणीकृत केले जातात. कोणत्याही मालमत्तेचे मूल्य शंभर रुपये किंवा त्यापेक्षा अधिकचे मूल्य असेल तर अशा मालमत्तेचा व्यवहार नोंदणी (रजिस्टर) करणे कायद्याने बंधनकारक आहे, मग तो वर्तमानकालीन असो किंवा भविष्यकालीन फलदायी असो, नोंदणी करणे अनिवार्य असते. दस्तांची नोंदणी करण्यापूर्वी अथवा व्यवहार/ करारनामा निष्पादित करण्यापूर्वी स्थानिक वर्तमानपत्रात नियोजित कराराच्या उद्देशाची जाहीर नोटीस देऊन जाहीर प्रसिद्धीकरण करण्याचे जरुरी असते. दस्तांची नोंदणी प्रलंबित ठेवून, करारपत्रे निष्पादित करणे हे योग्य ठरत नाही. दस्तावेज नोंदणीसाठी दाखल झाल्यावर नोंदणी प्राधिकारी आवश्यक तो दस्त नोंदणीची कार्यवाही पूर्ण करतात. पुनर्विकासातील मिळकतीबाबत महाराष्ट्र नागरी जमीन कमाल मर्यादा अधिनियम, महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, महाराष्ट्र सागरी व्यवस्थापन विभाग प्राधिकरण नियम, बॉम्बे टेनन्सी अ‍ॅक्ट, ट्रान्स्फर ऑफ प्रॉपर्टी अ‍ॅक्ट, करारांचा कायदा, आयकर कायदा, स्थानीय स्वराज्य संस्थांचे नियम, मुद्रांक अधिनियम, नोंदणी अधिनियम, वारसांचा कायदा, प्राधिकरणाचे कायदे-नियम, केंद्र शासनाच्या संबंधित अभिकरणाचे नियम, सागरी हद्द नियंत्रण कायदा, नागरी हवाई वाहतूक नियम अशा अन्य बऱ्याच नियम-कायद्यांचा संबंध येत असल्याने सर्व पुनर्वकिसित होणाऱ्या गृहनिर्माणसंस्था व त्यावरील कार्यरत व्यक्तींनी नि:पक्षपाती विधितज्ज्ञांचे साह्य़ घेऊन व सावधानता बाळगून पुनर्विकासातील स्थावराचे व्यवहार करणे योग्य ठरते. अन्यथा करारनामाच्या कायदेशीर वैधतेवरच प्रश्नचिन्ह उपस्थित होता कामा नये. vijay.sangare68@gmail.com
