‘महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियमन व विकास) कायदा - २०१२’ या नव्या कायद्याद्वारे ग्राहकांपेक्षा छुपेपणाने बिल्डरांचेच हित जपले आहे अशी शंका येते.गेल्या काही दिवसांत घडलेल्या घडामोडी लक्षात घेता नव्या वर्षांच्या सुरुवातीसच राज्यासाठी ‘महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियमन व विकास) कायदा - २०१२’ लागू होईल अशी चिन्हे दिसत आहेत. हा कायदा अस्तित्वात आल्यावर सध्या अस्तित्वात असलेला महाराष्ट्र मालकी हक्कांच्या सदनिकांबाबतचा १९६३ चा कायदा (महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स अ‍ॅक्ट - मोफा) रद्द होईल.हा नवीन कायदा घर खरेदीदारांना सध्या अस्तित्वात असलेल्या मोफा कायद्याहून अधिक दिलासा देऊ शकेल का, किंवा गृहनिर्माण क्षेत्रामध्ये ज्या मोठय़ा प्रमाणावर घर खरेदीदारांची फसवणूक आणि लुबाडणूक होत आहे त्यापासून हा नवीन कायदा अशा ग्राहकांचे जास्त प्रभावी संरक्षण करू शकेल का, हे तपासणे आवश्यक आहे.या गृहनिर्माण कायद्याचे प्रमुख वैशिष्टय़ म्हणजे नव्याने प्रथमच स्थापन करण्यात येणारे ‘गृहनिर्माण नियामक प्राधिकरण’ (कलम २२) आणि ‘गृहनिर्माण अपील न्यायाधिकरण’ (कलम ३६). त्याचबरोबर हा कायदा अमलात आल्यानंतर राज्यातील गृहनिर्माण प्रकल्प राबवणाऱ्या सर्व बिल्डर्स / प्रमोटर्सना त्यांचा प्रकल्प आवश्यक त्या माहितीसह प्राधिकरणाकडे नोंदणी करावा लागेल, हे आणखी एक वैशिष्टय़. अशा प्रकारे नोंदणी केल्यानंतर प्राधिकरणाच्या संकेतस्थळावर (वेबसाइट) सदनिकाधारकांना आवश्यक अशी सर्व माहिती प्रदíशत करणे बिल्डर्स/प्रमोटर्सना बंधनकारक असेल. इतकेच नव्हे तर अशा रीतीने प्राधिकरणाकडे नोंदणी केल्याशिवाय आणि त्यानंतर प्राधिकरणाच्या संकेतस्थळावर आवश्यक ती माहिती प्रदíशत केल्याशिवाय कोणत्याही बिल्डरला त्याच्या गृहनिर्माण प्रकल्पातील सदनिकांची जाहिरात करता येणार नाही, सदनिकांची विक्री करता येणार नाही; तसेच सदनिकांच्या बाबत कोणत्याही प्रकारे अनामत रक्कमही स्वीकारता येणार नाही. नोंदणी करताना बिल्डरला प्रकल्पाची एकंदरीत कालमर्यादा जाहीर करणे बंधनकारक आहे. अशा कालावधीत प्रकल्प पुरा न झाल्यास आधी केलेल्या नोंदणीचे नूतनीकरण करणे बिल्डरला आवश्यक असेल. तसेच एखाद्या गृहनिर्माण प्रकल्पामध्ये बिल्डरने गरव्यवहार केल्याचे आढळून आल्यास त्याची नोंदणी रद्द करण्याचे अधिकारही काही विशिष्ट परिस्थितीत गृहनिर्माण प्राधिकरणाला दिले गेले आहेत. गृहनिर्माण प्रकल्पांमध्ये पारदर्शकता आणण्याच्या दृष्टीने केलेल्या या तरतुदी निश्चितच स्वागतार्ह आहेत.या नव्या कायद्यातील आणखी एक महत्त्वपूर्ण तरतूद म्हणजे कोणताही बिल्डर तो बांधत असलेल्या इमारतीसाठी भोगवटा प्रमाणपत्र मिळेपर्यंत (ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट) त्या इमारतीतील १० टक्के सदनिका विकू शकणार नाही. बिल्डरने भोगवटा प्रमाणपत्र मिळवण्यास विलंब लावला अथवा टाळाटाळ केली तर अशा वेळी त्या बिल्डरची नोंदणी रद्द करून सदर १० टक्के सदनिकांच्या विक्रीचे हक्क ताब्यात घेऊन उर्वरित प्रकल्प पूर्ण करण्याचे आदेश देण्याचे अधिकार प्राधिकरणाला देण्यात आले आहेत. या तरतुदीमुळे बिल्डर्स भोगवटा प्रमाणपत्र वेळेवर मिळवून सदनिकांचा ताबा खरेदीदारांना वेळच्या वेळी देतील, अशी शासनाची अपेक्षा दिसते.नव्याने स्थापले जाणारे गृहनिर्माण प्राधिकरण बिल्डर्सनी खरेदीदारांबरोबर केलेल्या विक्री कराराची अंमलबजावणी योग्य रीतीने होत आहे की नाही यावर देखरेख ठेवण्यासाठी तसेच सदनिका खरेदीदारांच्या बिल्डर्सविरुद्ध याबाबत असलेल्या तक्रारींचे निराकरण करण्यासाठी निर्माण करण्यात आले आहे. तसेच बिल्डर्सच्या खरेदीदारांविरुद्ध असलेल्या तक्रारीसुद्धा हे प्राधिकरण विचारात घेऊन त्यांचे निराकरण करू शकेल. या प्राधिकरणाने त्यांच्याकडे आलेल्या तक्रारी ९० दिवसांत निकालात काढण्याचे प्रयत्न करणे आवश्यक आहे. सदर प्राधिकरण हे अध्यक्ष आणि दोन किंवा अधिक सदस्यांचे असले तरी खरेदीदारांच्या आणि बिल्डर्सच्या तक्रारींचे निवारण करण्यासाठी प्राधिकरणाच्या कोणत्याही एकसदस्यीय न्यायपीठाद्वारे निर्णय देता येईल. प्राधिकरणाच्या निर्णयाने समाधान न झाल्यास संबंधित खरेदीदार अथवा बिल्डर गृहनिर्माण अपील न्यायाधिकरणाकडे (अ‍ॅपीलेट ट्रायब्युनलकडे) दाद मागू शकेल. हे अपील न्यायाधिकरण अध्यक्ष आणि दोन सदस्य यांचे असेल. अध्यक्ष हे उच्च न्यायालयाचे कार्यरत किंवा निवृत्त न्यायाधीश असतील, तर अन्य दोन सदस्य हे राज्य शासनाच्या प्रधान सचिवाचे पद किंवा भारत सरकारचे त्याच दर्जाचे पद धारण करणारे किंवा नगरविकास, गृहनिर्माण, वित्त, विधी किंवा व्यवस्थापन या क्षेत्रातील तज्ज्ञ व्यक्ती असतील. प्राधिकरणाने दिलेल्या निर्णयाविरुद्ध ६० दिवसांच्या आत अपील करणे आवश्यक असेल आणि अपील न्यायाधिकरणाने असे अपील शक्यतो ९० दिवसांच्या आत निकालात काढणे अपेक्षित आहे. प्राधिकरणापुढे दाखल होणाऱ्या तक्रारी तसेच अपील न्यायाधिकरणापुढे दाखल केली जाणारी अपिले यावर शुल्क आकारले जाणार असून हे शुल्क निश्चित करण्याचे अधिकार राज्य सरकारकडे असतील.नव्या कायद्यानुसार इमारतीसंबंधीचे भोगवटा प्रमाणपत्र किंवा इमारत बांधकाम पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र प्राप्त करण्याची जबाबदारी बिल्डर्सची असेल आणि त्याची एक प्रत व्यक्तिश: सदनिका खरेदीदारांना किंवा खरेदीदारांच्या सामूहिक संस्थेला देणे बंधनकारक असणार आहे. तसेच असे भोगवटा किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्र रीतसर मिळेपर्यंत बिल्डर खरेदीदारांना सदनिकेचा ताबा देऊ शकणार नाही. तसेच सदनिका खरेदीदारही भोगवटा प्रमाणपत्राशिवाय सदनिकेचा ताबा घेऊ शकणार नाही. सदनिकाधारकांची सहकारी संस्था अथवा कंपनी ठरावीक मुदतीत स्थापन करण्याची जबाबदारी तसेच अशा संस्थेस किंवा कंपनीस बांधलेल्या इमारतीसह मालमत्तेचे अभिहस्तांतरण ठरावीक मुदतीत करण्याचे बंधनही बिल्डरवर असणार आहे. बिल्डरने या बाबतीत टाळाटाळ वा चालढकल केल्यास गृहनिर्माण प्राधिकरण सदनिकाधारकांनी त्यासंबंधी अर्ज केल्यावर संबंधित अधिकाऱ्यांना अशा प्रकारे सहकारी संस्था अथवा कंपनी स्थापन करण्याबाबत किंवा मालमत्तेचे मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) करण्याबाबत प्रमाणपत्र देऊ शकेल. तसेच सदनिका बांधून त्याचा ताबा देण्यास बिल्डरने कसूर केली अथवा तो असमर्थ ठरला तर खरेदीदारास त्यांनी भरलेल्या रकमा १५ टक्के व्याजदरासह परत करण्याचे निर्देश गृहनिर्माण प्राधिकरण बिल्डरला देऊ शकेल. त्याचप्रमाणे बिल्डरने दिलेल्या जाहिरातीत किंवा माहिती पुस्तिकेतील हेतुपुरस्सर केलेल्या असत्य कथनामुळे खरेदीदाराची हानी अथवा नुकसान झाल्यास त्याबद्दल नुकसानभरपाई देण्याचे अधिकारही या प्राधिकरणाला असणार आहेत.बिल्डरने बांधलेल्या इमारतीमध्ये किंवा त्यासाठी वापरलेल्या बांधकाम साहित्यामध्ये पाच वर्षांपर्यंत कोणताही दोष असल्याचे आढळल्यास सदनिकाधारक नव्या कायद्यानुसार याबाबत तक्रार करू शकतो आणि त्यावर बिल्डरने स्वखर्चाने दुरुस्ती करणे अथवा त्याबद्दल वाजवी नुकसानभरपाई देणे बंधनकारक केले आहे. सध्याच्या कायद्यात हा कालावधी तीन वर्षांचा आहे.एकंदरीत या नव्या गृहनिर्माण कायद्याचे वैशिष्टय़ म्हणजे गृहनिर्माण नियामक प्राधिकरण आणि गृहनिर्माण अपील न्यायाधिकरण याची निर्मिती. बिल्डरांची कायदेशीर जबाबदारी ही यापूर्वीच्या मोफा कायद्यातही स्पष्ट होतीच. गृहनिर्माण प्रकल्पाच्या नोंदणीचे बंधन, प्रकल्पाची माहिती संकेत स्थळावर उपलब्ध करून देणे आणि अशा नोंदणीशिवाय व संकेत स्थळावर माहिती उपलब्ध करून दिल्याशिवाय सदनिकांची विक्री अथवा व्यवहार करण्यावर बंदी आणि भोगवटा प्रमाणपत्र मिळेपर्यंत १० टक्के सदनिका गोठवण्याची तरतूदही ह्या कायद्याची जमेची बाजू म्हणता येईल.पुनर्वकिास प्रकल्पातील विद्यमान रहिवाशांना कायद्यातून वगळलेया पाश्र्वभूमीवर ह्या कायद्याच्या उणिवा अथवा त्रुटीसुद्धा लक्षात घेणे आवश्यक ठरते. या कायद्याची सर्वात मोठी त्रुटी म्हणजे पुनर्वकिास प्रकल्पातील विद्यमान रहिवाशांना या कायद्यातून वगळण्यात आले आहे. ज्या सदनिका किंवा इमारती पुनर्वकिास प्रकल्पातील विद्यमान रहिवाशांना कायमस्वरूपी पर्यायी निवास व्यवस्था देण्यासाठीच केवळ बांधलेल्या असतील त्यांचे नियमन या कायद्याद्वारे होणार नाही. गंमत म्हणजे पुनर्वकिास प्रकल्पातील ज्या सदनिका बिल्डर्स विक्रीसाठी काढणार असेल त्याचे व्यवहार आणि त्याबाबतच्या तक्रारी मात्र या कायद्याच्या कार्यकक्षेत अंतर्भूत असतील. (कलम ११ (६)) आज मुंबईत आणि उपनगरात जुन्या जीर्ण झालेल्या असंख्य इमारती पाडून त्याच्या पुनर्वकिासाचे काम फार मोठय़ा प्रमाणावर होत आहे. अशा असंख्य पुनर्वकिास प्रकल्पांमध्ये जुन्या रहिवाशांना बिल्डर्स वेगवेगळ्या प्रकारे नाडत आहेत आणि त्यांची फार मोठय़ा प्रमाणावर फसवणूकही होत आहे. अशा वेळी जुन्या रहिवाशांच्या पुनर्वकिासाद्वारे होणाऱ्या गृहप्रकल्पांना या कायद्यातून वगळून नक्की कोणाचे संरक्षण आमचे लोकप्रतिनिधी करू पाहत आहेत?म्हाडाच्या मनमानी कारभाराला अभयएकीकडे मालकी तत्त्वावरील सदनिकांसंबंधी र्सवकष कायदा करण्याचे उद्दिष्ट डोळ्यांपुढे ठेवायचे आणि दुसरीकडे मालकी तत्त्वावरच सदनिका बांधून विक्री करणाऱ्या म्हाडासारख्या सरकारी उपक्रमांना या कायद्याच्या कार्यकक्षेतून वगळायचं (कलम ५४), याला काय म्हणायचं? आज राज्यामध्ये म्हाडाच्या विविध मंडळांद्वारे हजारो सदनिका बांधल्या जातात. त्याबाबतही खरेदीदारांच्या असंख्य तक्रारी दररोज वाचायला मिळतात. तरीसुद्धा गृहनिर्माणाच्या या र्सवकष कायद्यातून म्हाडाला वगळण्यामागचा उद्देश नक्की काय आहे? तसेच सिडको या दुसऱ्या शासकीय संस्थेतर्फेही गृहनिर्माणाचे काम केले जाते. त्यांना या कायद्यातून वगळल्याबद्दलचा स्पष्ट उल्लेख कुठेही नाही, परंतु या कायद्यातील ‘प्रवर्तक’ची व्याख्या लक्षात घेता सिडकोचाही अंतर्भाव या कायद्यात होऊ शकणार नाही, असे दिसते.
