24 November 2017

News Flash

रेरा आणि अभिहस्तांतरण

सर्वसाधारणत: या पाच टप्प्यांपैकी पहिले चार टप्पे बहुतांश प्रकल्पांमध्ये यशस्वीपणे पुरे होतात.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर | Updated: July 15, 2017 1:58 AM

आपल्याकडील बांधकाम व्यवसायातील प्रचलित पद्धतीनुसार बांधकाम प्रकल्पाचे काही ठरावीक टप्पे आहेत. पहिल्या टप्प्यात प्रथमत: जमिनीचे हक्क किंवा विकासहक्क घेतले जातात, दुसऱ्या टप्प्यात त्या हक्कांच्या आधारे बांधकाम केले जाते, तिसऱ्या टप्प्यात त्या बांधकामाची आणि युनिट्सची विक्री होते, चौथ्या टप्प्यात खरेदीदारांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन होते, पाचव्या आणि अंतिम टप्प्यात त्या सहकारी संस्थेच्या लाभात जमीन आणि बांधकामाचे अभिहस्तांतरण होते.

सर्वसाधारणत: या पाच टप्प्यांपैकी पहिले चार टप्पे बहुतांश प्रकल्पांमध्ये यशस्वीपणे पुरे होतात. चौथा टप्पा झाला की त्या प्रकल्पातील बहुधा सर्व जागांची विक्री झालेली असल्याने आणि नफादेखील कमावून झालेला असल्याने विकासक अभिहस्तांतरणाच्या फार मागे लागत नाही. खरेदीदारांची सहकारी गृहनिर्माण संस्थादेखील नवीनच असल्याने संस्थादेखील लगेचच त्यासाठी पाठपुरावा करीत नाही हे वास्तव आहे.

जसजसा काळ जातो तसतसे अभिहस्तांतरण करून घेण्यासाठी कार्यवाहीस सुरुवात होते. बरेचदा सहकारी संस्था आणि विकासक सहकार्याने अभिहस्तांतरण करून टाकतात. पण बहुतांश संस्थांचे अभिहस्तांतरण या ना त्या कारणाने दीर्घकाळ प्रलंबित राहते. पुढे सरकणाऱ्या काळाबरोबर अभिहस्तांतरण करून घेणे अधिकाधिक कटकटीचे आणि त्रासदायक बनत जाते.

पूर्वाश्रमीच्या मोफा कायद्यातदेखील सहकारी संस्थेच्या लाभातील अभिहस्तांतरणाबाबत स्पष्ट तरतूद होती. मोफा कायद्याच्या तरतुदीनुसार विकासक आणि ग्राहक यांच्यातील विक्री करारात ठरलेल्या मुदतीत अभिहस्तांतरण करून देणे हे विकासकाचे कर्तव्य होते. मोफा कायदा नियम ९ नुसार उभयतांमध्ये अशी मुदत ठरलेली नसेल तर खरेदीदारांची संस्था स्थापन झाल्यापासून चार महिन्यांच्या कालावधीत असे अभिहस्तांतरण करून देणे विकासकावर बंधनकारक होते.

मोफा कायद्यातील या तरतुदी असून देखील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या लाभातील अभिहस्तांतरण हा प्रश्न कायम राहिला आणि उत्तरोत्तर या प्रश्नाची जटिलता आणि गांभीर्य वाढत गेले. ही सार्वत्रिक समस्या लक्षात घेऊनच शासनाने यात हस्तक्षेप केला आणि मोफा कायद्यात दुरुस्ती करून सहकारी गृहनिर्माण संस्थांकरिता मानीव अभिहस्तांतरण अर्थात डिम्ड कन्व्हेअन्सची पर्यायी व्यवस्था उपलब्ध करून दिली.

जुन्या मोफा कायद्याच्या मर्यादा लक्षात घेऊन  १ मे २०१७ पासून नवीन रेरा कायदा लागू करण्यात आलेला आहे. नवीन रेरा कायद्यातदेखील अभिहस्तांतरणाबाबत स्पष्ट तरतूद आहे. रेरा कायद्यातील तरतुदीनुसार प्रकल्पाला किंवा इमारतीला रहिवास दाखला (ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट) मिळाल्यापासून तीन महिन्यांच्या कालावधीत संस्थेच्या लाभात असे अभिहस्तांतरण करून देणे बंधनकारक आहे. खरेदीदारांची संस्था कधी स्थापन करायची? याचे उत्तरदेखील रेरा कायदा कलम ११(४)(इ) मध्ये देण्यात आलेले आहे. कलम ११(४)(इ) नुसार स्थानिक कायद्यानुसार किंवा ५१% युनिट्सची विक्री झाल्यापासून तीन महिन्यांच्या कालावधीत खरेदीदारांची संस्था स्थापन करणे हे विकासकाचे कर्तव्य आहे.

काही प्रकल्प एकाच इमारतीचे असतात तर काही प्रकल्पात एकापेक्षा अधिक इमारती असतात. अशा दोन्ही प्रकारच्या प्रकल्पांकरिता अभिहस्तांतरणाच्या स्वतंत्र तरतुदी असणे आवश्यक आहे हे लक्षात घेऊनच रेरा नियम ९ मध्ये एक इमारत प्रकल्प आणि अनेक इमारतींच्या प्रकल्पाच्या अभिहस्तांतरणाबाबत स्वतंत्र तरतूद करण्यात आलेली आहे. त्यानुसार एकच इमारत असल्यास रहिवास दाखला मिळणे किंवा ५१% खरेदीदारांनी खरेदीची पूर्ण रक्कम देणे यापैकी जे अगोदर होईल तेव्हापासून तीन महिन्यांच्या कालावधीत अभिहस्तांतरण विकासकाने करून देणे आवश्यक आहे. अनेक इमारती असलेल्या प्रकल्पात, इमारतीस रहिवासी दाखला मिळाल्यापासून तीन महिन्यांच्या कालावधीत किंवा खरेदीदारांची संस्था स्थापन झाल्यापासून एक महिन्याच्या कालावधीत यापैकी जो कालावधी कमी असेल त्या कालावधीत इमारतीचे अभिहस्तांतरण विकासकाने करून देणे आवश्यक आहे. अनेक इमारती असलेल्या प्रकल्पातील संस्थांची शिखर संस्था स्थापन होणे किंवा प्रकल्पातील शेवटच्या इमारतीला रहिवास दाखला मिळणे यापैकी जे अगोदर होईल त्यापासून तीन महिन्यांच्या कालावधीत अभिहस्तांतरण करणे हे विकासकाचे कर्तव्य आहे.

रेरा नियम ९ मध्ये अभिहस्तांतरणाच्या मुदतीची तरतूद करण्यात आलेली आहे. मात्र, विकासक आणि खरेदीदार यांच्यात अभिहस्तांतरणाची काही मुदत निश्चित झालेली नसेल तरच अभिहस्तांतरणाकरिता या तरतुदीनुसार मुदत लागू होईल अशी स्पष्ट तरतूद नियम ९ मध्ये अगदी सुरुवातीलाच आहे. हे लक्षात घेता प्रत्येक खरेदीदाराने विक्री करारात अभिहस्तांतरणाकरिता काही मुदत लिहिण्यात आली आहे का? असल्यास किती मुदत लिहिण्यात आली आहे? याची माहिती घेणे आवश्यक आहे. यापुढे जाऊन असे वाटते, बहुतांश ग्राहक विक्री करारनामा बारकाईने वाचत नाहीत; हे वास्तव लक्षात घेऊन की रेरा नियमांनी विकासक आणि ग्राहक यांच्यात अभिहस्तांतरणाकरिता मुदत न ठरणे ही अट आणि शर्त नसती ठेवली तर ते अधिक हिताचे झाले असते. अर्थात अजूनही रेरा प्राधिकरणाला याबाबतीत अभिप्राय आणि सूचना पाठवल्यास रेरा प्राधिकरण नियमांत आवश्यक सुधारणा करेल अशी आशा आहे.

कोणताही नवीन कायदा येतो तेव्हा जुना कायदा आणि नवीन कायदा यादरम्यान संक्रमण काळ असतो. रेरा कायदा सध्या अशाच संक्रमण काळात आहे. या संक्रमण काळात जुन्या कायद्यांतर्गत झालेले करार आणि नवीन कायद्यांतर्गत झालेले करार असे दोन्ही प्रकारचे करार आहेत. दोन कायद्यांच्या संक्रमण काळात विविध कायदेशीर मुद्दय़ांवर संभ्रम निर्माण होतात. असाच संभ्रम खरेदीदारांच्या संस्थेच्या लाभात करून द्यायच्या अभिहस्तांतरणाबाबत आहे.  १ मे २०१७ रोजी रेरा कायदा लागू झालेला असल्याने ही तारीख अत्यंत महत्त्वाची आहे. या तारखेअगोदर जे करार झालेले आहेत ते मोफाच्या तरतुदींनुसार झालेले आहेत. मात्र, १ मे रोजी रेरा कायदा लागू झालेला असल्याने त्याआधीच्या करारांचे आणि त्यातील शर्तींचे, विशेषत: अभिहस्तांतरणाबाबतच्या शर्तीचे काय? याबाबत संभ्रम होता. रेरा प्राधिकरण अस्तित्वात आल्यापासून या प्राधिकरणाने विविध संभ्रमांवर सविस्तर स्पष्टीकरणे प्रसिद्ध करून संभ्रम नाहीसे करायचा प्रयत्न केलेला आहे हे निश्चितच कौतुकास्पद आहे. अभिहस्तांतरणाबाबतच्या तरतुदींविषयी असलेला संभ्रम लक्षात घेऊन, हा संभ्रम दूर करण्याकरिता रेरा प्राधिकरणाने २७ जून २०१७ रोजी आदेश क्र. ४ प्रसिद्ध केलेला आहे. या आदेशानुसार जे करार १ मे २०१७ अगोदर झालेले आहेत त्यांच्याकरिता जुन्या मोफा कायद्यातील अभिहस्तांतरणाची मुदत लागू असेल आणि १ मे २०१७ नंतर जे विक्री करार होतील त्यांना रेरा कायदा लागू असेल. याचाच अर्थ अशा करारांच्या प्रकल्पांचे अभिहस्तांतरण रेरा कायद्यातील तरतुदीनुसार रहिवास दाखला मिळाल्यापासून तीन महिन्यांच्या कालावधीत करून देणे हे विकासकांचे कर्तव्य असेल.

हे स्पष्टीकरण आल्याने अभिहस्तांतरणाबाबतीतील संभ्रम काही अंशी दूर झालेला आहे. तरीही काही प्रकल्प असेही असतील ज्या प्रकल्पांमध्ये १ मे २०१७ अगोदर काही करार आणि १ मेनंतर काही करार झालेले असतील. अशा प्रकल्पांच्या अभिहस्तांतरणाबाबत कोणती मुदत ग्रा धरायची याचे देखील स्पष्टीकरण येणे आवश्यक आहे.

रेरा कायद्यात अभिहस्तांतरणाबाबत तरतुदी आहेत हे खरे असले तरी मानीव अभिहस्तांतरणाबाबत तरतुदी नाहीत हेदेखील वास्तव आहे. आजही मानीव अभिहस्तांतरण हे मोफा कायद्यातील तरतुदींवरच अवलंबून आहे.  याच प्रमुख कारणामुळे अजूनही मोफा कायदा कायम आहे. मानीव अभिहस्तांतरणाबाबत दुसरी तरतूद केली जात नाही तोवर मोफा कायदा पूर्णपणे रद्द करणे शक्य होणार नाही.

रेरा कायदा हा बांधकाम व्यवसायाचे नियंत्रण आणि विकास करण्याकरिता विशेषत्वाने करण्यात आल्याने बांधकाम व्यवसायातील सर्व बाबींचे नियंत्रण रेरा प्राधिकरणाकडे दिल्यास रेरा प्राधिकरण सर्व समस्यांकरिता एक खिडकी योजनेप्रमाणे काम करू शकेल. सध्या रेरा प्राधिकरणाकडे प्रकल्पाच्या सुरुवातीपासून प्रकल्प पूर्णत्वापर्यंतच्या विविध बाबींवर नियंत्रण ठेवण्याचे अधिकार आहेत. तरी देखील केवळ अभिहस्तांतरण आणि मानीव अभिहस्तांतरणाचे अधिकार नसल्याने या अधिकारांत एक अपूर्णता आहे. अभिहस्तांतरण आणि मानीव अभिहस्तांतरणाचे अधिकार देखिल रेरा प्राधिकरणाला दिल्यास प्रकल्पाच्या सुरुवातीपासून अगदी शेवटच्या टप्प्यापर्यंत नियंत्रण ठेवणे प्राधिकरणाला शक्य होईल. त्या अनुषंगाने रेरा कायद्यात आणि नियमांत मानीव अभिहस्तांतरणाकरिता आवश्यक सुधारणा केल्यास ते ग्राहकांच्या आणि सहकारी संस्थांच्या दीर्घकालीन फायद्याचे ठरेल.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर

 tanmayketkar@gmail.com

First Published on July 15, 2017 12:20 am

Web Title: marathi articles on rera act and mofa act