राज्य सरकारने ८ ऑक्टोबर २०१३ रोजी शा. क्र. टीपीबी/४३१३/१२३/ सी बार-४७/२०१३/ यूडी- ११ अन्वये बृहन्मुंबईच्या विकास नियमावली कलम ३३ (५)मध्ये सुधारणा करून म्हाडाच्या सर्व वसाहतींना ३ चा चटई निर्देशांक (एफएसआय) लागू केलेला आहे. त्याविषयी..मुंबई व उपनगरांत म्हाडाच्या एकंदर १०८ निवासी वसाहती आहेत. पकी ५६ वसाहती आकाराने अतिशय मोठय़ा स्वरूपाच्या आहेत. एवढय़ा मोठय़ा प्रमाणात असलेल्या वसाहतींत मुख्यत: मध्यम वर्ग वर्षांनुवष्रे राहात आलेला आहे. त्यामुळे म्हाडाच्या वसाहतीसंदर्भातील कोणतीही माहिती किंवा त्याबाबतचे शासनस्तरावरचे निर्णय हा सर्वसामान्यांचा जिव्हाळ्याचा विषय असतो.शासनाने बृहन्मुंबईच्या विकास नियमावलीच्या कलम ३३(५)मध्ये वेळोवेळी कालानुरूप सुधारणा करून म्हाडा वसाहतीच्या पुनर्वकिासहितावह धोरणात्मक निर्णय घेतलेले आहेत. अशाच एका सुधारित नियमावलीचा, दिनांक ८ ऑक्टोबर २०१३ रोजी घेतलेल्या निर्णयाचे विश्लेषण.राज्य सरकारने दिनांक ८ ऑक्टोबर २०१३ रोजी शा.क्र.टीपीबी/४३१३/१२३/सी आर-४७/२०१३/यू डी-११ अन्वये बृहन्मुंबईच्या विकास नियमावली कलम ३३(५)मध्ये सुधारणा करून म्हाडाच्या सर्व वसाहतींना ३चा चटई निर्देशांक(ारक) लागू केला. परंतु सदरच्या वाढीव चटई क्षेत्राची विभागनी करताना रहिवासी संस्थेवर (पर्यायाने विकासकावर)अनेक र्निबध लागू केलेले आहेत. अशाही परिस्थितीत म्हाडा वसाहतीच्या रहिवाशांनी वरील सुधारित निर्णयाचा अभ्यास करून सुज्ञ विचाराने विकासकाबरोबर सहकार्य केल्यास त्यांच्या वसाहतीचा पुनर्वकिास योग्य तऱ्हेने व योग्य कालावधीत होऊ शकतो.वरील निर्णयात शासनाने प्रथमच त्या वर्षीच्या जमिनीचे ReadyRecknor मूल्य (Land Rate, LR) व शासनदरबारी नोंदलेल्या बांधकामाचा प्रति चौ. मी. खर्च (Rate Of Construction, RC) याच्या प्रमाणाची सांगड घातलेली आहे व त्यानुसार वाढीव चटई क्षेत्राची विभागनी केलेली आहे. त्यामुळे ज्यांचा वसाहतींच्या जमिनीचा पसारा जेवढा जास्त त्या प्रमाणात मूळ रहिवाशांना जास्तीचे चटईक्षेत्र मिळणार आहे.आता आपण वरील संदर्भित निर्णयाच्या पुनर्वकिास बाबतीत लागू असलेल्या महत्त्वांच्या कलमांची सविस्तर माहिती घेऊ.पोटकलम क्र. २ : या कलमान्वये म्हाडाच्या अत्यल्प, अल्प तसेच मध्यम उत्पन्न गटांतील सर्व वसाहतींना ३ चटई निर्देशांक लागू केला आहे. जुन्या उच्च उत्पन्न गटांतील वसाहती जेथे सदनिकाचे चटई क्षेत्र ८०चौ. मी.पेक्षा कमी आहे (सुधारित मध्यम उत्पन्न गट) अशांनासुद्धा ३चा चटई निर्देशांक लागू केला आहे. सदर वाढीव निर्देशांकामुळे म्हाडाच्या सदनिकाधारकांना पुढील प्रमाणे वाढीव चटई क्षेत्राला परवानगी दिली आहे. पोटकलम क्र. २.१.a नुसार प्रत्येक सदनिकाधारकांना ते सध्या वापरत आसलेल्या चटई क्षेत्राच्या ३५ टक्के वाढीव चटई क्षेत्र मिळू शकणार आहे. यात कमीत कमी चटई क्षेत्र हे ३०० चौ. फुटांचे असेल. म्हणजे ज्यांचे सध्या वापरत आसलेल्या चटई क्षेत्र हे समजा १२० चौ. फू. किंवा १८० चौ.फू. असेल तरीही त्यांना ३०० चौ.फू. पर्यायी चटई क्षेत्र मिळेल.म्हाडाच्या निवासी वसाहतीत सध्या वापरत असलेल्या वाणिज्य तसेच सुविधा गाळ्यास पुनर्वकिासादरम्यान वाढीव चटई क्षेत्राची मर्यादा मात्र २० % पर्यंत ठेवलेली आहे. तसेच पोटकलम क्र. 2.1.b नुसार प्रत्येक सदनिकाधारकांना त्यांच्या रहिवासी संस्थेला म्हाडाने पुनर्वकिासासाठी मंजूर केलेल्या भूखंडाच्या प्रमाणात अधिकचे चटई क्षेत्र मिळणार आहे. जसे की, ज्या संस्थाच्या भूखंडाचे क्षेत्रफळ ४००० चौ.मी.पेक्षा जास्त आहे त्यांना सध्या वापरात असलेल्या चटई क्षेत्राच्या १५ टक्के वाढीव चटई क्षेत्र मिळू शकणार आहे. म्हणजे जर तुमचा पुनर्वकिासासाठी मंजूर केलेला भूखंड ४००० चौ.मी.पेक्षा जास्त असल्यास सध्या वापरत असलेल्या चटई क्षेत्राच्या ५० टक्के (३५+१५ ) वाढीव चटई क्षेत्र मिळू शकेल. पुढील तक्त्यावरून आपल्याला कल्पना येईल. त्यामुळे म्हाडाच्या वसाहतीत जर एकापेक्षा जास्त रहिवासी संस्था एकत्र येऊन पुनर्वकिास करण्यास तयार झाल्या (Cluster Redevelopment) तर त्याचा फायदा प्रत्येक सदनिका धारकांना प्राधान्याने होतोच. तसेच पुनर्वकिासासाठी प्रस्तावित केलेल्या भूखंडाचे क्षेत्रफळ जास्त असल्यास इतर सामायिक जागेचे (जसे की रस्ते, दोन इमारतींमधला जोड रस्ता व मोकळी जागा इत्यादी.) विलीनीकरण सदर प्रकल्पात होते, ज्याचा फायदा काहीअंशी विकासकास व मुख्यत: म्हाडाला होऊ शकतो व पुनर्वकिास प्रकल्प आíथकदृष्टया सबळ होण्यास मदत होते.अर्थात, हे सर्व लागू करताना शासनाने सुधारित मध्यम उत्पन्न गटाची (८०चौ.मी.) अट ठेवलेली आहेच. त्यामुळे प्रत्येक सदनिका धारकांना पुनर्वकिासानंतर ८० चौ. मी.पेक्षा जास्त चटई क्षेत्र मिळणार नाही. परंतु वरील क्षेत्रावर ३५ % फनजिबल क्षेत्र (Fungible Area) लागू असल्याने विकासक पुनर्वकिसित सदनिकांना बाल्कनी, फ्लॉवर बेड, ड्राय बाल्कनी, सर्वन्ट रूम इत्यादी सुविधा त्या प्रमाणात देऊ शकतो. पोटकलम क्र. ५.b.(iii) नुसार वरील पुनर्वकिसित क्षेत्रावर मिळणारे ३५% फंजिबल क्षेत्र (Fungible Area) हे विनामूल्य असेल.विकासकाला पुनर्वकिासाच्या मोबदल्यात पुनर्वकिसित क्षेत्राच्या वरील दर्शविलेल्या LR/LC च्या प्रमाणानुसार ४०% ते ७०% क्षेत्राच्या विकासाचे व विक्रीचे हक्क रहिवासी संस्थांकडून प्राप्त होऊ शकतात. तसेच उरलेले क्षेत्र म्हाडा व रहिवासी संस्था (पर्यायाने विकासक) यांच्यात LR/LC च्या प्रमाणानुसार विभागून घेतले जाते. दि. ८ ऑक्टोबर २०१३ रोजीच्या कलम ३३(५)मधील सुधारणेत शासनाने पुढील महत्त्वाचे निर्णय घेतलेले आहेत. १) पुनर्वकिासाच्या मोबदल्यात म्हाडाकडे वर्ग होणारे क्षेत्र हे संपूर्णत: बांधीव स्वरूपाचे असेल. तसेच पूर्वीच्या विकास नियमावलीच्या कलम ३३(५) नुसार म्हाडाकडे वर्ग होणाऱ्या चटई निर्देशांकाचे बांधीव क्षेत्राऐवजी सदर जागेचे मूल्यांकन करून RR Rate च्या प्रमाणात प्रीमियम भरून सदरचे बांधीव क्षेत्र स्वत:कडे ठेवण्याचा पर्याय विकासकास प्राप्त होणार नाही. २) पुनर्वकिासाच्या मोबदल्यात म्हाडाकडे वर्ग होणारे क्षेत्र हे रहिवासी संस्थेने (पर्यायाने विकासकाने) स्वत:च्या खर्चाने म्हाडास बांधून द्यावयाचे आहे. ३) म्हाडाच्या वसाहतींचा पुनर्वकिास म्हाडामार्फत प्रस्तावित असल्यास ७० % सदनिकाधारकांची अनुमती घ्यावयाची गरज नाही. किंबहुना रहिवासी संस्थेने या संदर्भाचा ठराव (म्हाडास पुनर्वकिासाची अनुमती असलेला ठराव) त्यांच्या विशेष साधारण बठकीत फक्त पारित करून त्याची प्रत म्हाडास सादर करावयाची आहे. वरील र्निबधांमुळे तसेच सदर सुधारित नियमावलीत लागू केलेल्या इतर अटी व शर्तीमुळे विकासकास फायदा होतो अथवा तोटा होतो हा विषय जरा बाजूला ठेवला तरी सदनिकाधारकांस पुनर्वकिासाच्या मोबदल्यात मिळणारे चटई क्षेत्र यावर शासनाने सुस्पष्टता व एकसूत्रीपणा आणलेला आहे. त्यामुळे पुनर्वकिासादरम्यान म्हाडाच्या सदनिकाधारकांची विकासकांपासून होणारी संभाव्य फसवणूक टाळली जाऊ शकते. तसेच म्हाडाचा वसाहतीच्या पुनर्वकिासाचे विकासकांकडून व इतर दलालांकडून होणारे बाजारीकरण कमी होऊ शकते.सदनिकाधारकांना मिळणाऱ्या अतिरिक्त चटई क्षेत्रावर आलेले र्निबध तसेच विकासकास पुनर्वकिासाच्या मोबदल्यात मिळणाऱ्या चटई क्षेत्रावर लगाम असल्याने विकासक अवास्तव आश्वासने देण्यास धजणार नाही. त्यामुळे सदर सुधारित नियमावलीमुळे रहिवासी संस्थेला त्यांच्या सदनिकाधारकांना पुनर्वकिासाच्या मोबदल्यात मिळणाऱ्या चटई क्षेत्राची चिंता न करता (जे नियमाप्रमाणेच मिळणार आहे), विकासकाची अर्हता, विश्वासदर्शकता, कार्यक्षमता, मोबदल्यात मिळणाऱ्या इतर सुविधा, कॉर्पस फंड, पुनर्वकिासादरम्यान मिळणारे घरभाडे वा योग्य ठिकाणी राहण्याची पर्यायी व्यवस्था, पुनर्वकिासाचा कालावधी इत्यादी महत्त्वाच्या बाबींकडे लक्ष पुरवायला हवे.वरील संभाव्य फसवणूक वा इतर तत्सम गोष्टी टाळण्यासाठी दि. ८ ऑक्टोबर २०१३ रोजीच्या कलम ३३(५)मधील सुधारणेत, (पोटकलम 2.2.अ), शासनाने आणखी एक महत्त्वाचा निर्णय घेतलेला आहे. तो म्हणजे जर म्हाडाच्या वसाहतींचा पुनर्वकिास म्हाडामार्फत केल्यास प्रत्येक सदनिकाधारकांना त्यांचा सध्या वापरात आसलेल्या चटई क्षेत्राच्या १५ टक्के अतिरिक्त वाढीव चटई क्षेत्र मिळू शकणार आहे. म्हणजे जर तुमचा पुनर्वकिासासाठी मंजूर केलेला भूखंड ४००० चौ.मी.पेक्षा जास्त असल्यास सध्या वापरात असलेल्या चटई क्षेत्राच्या ६५ टक्के (पोटकलम क्र. 2.1.ं नुसार ३५% + पोटकलम क्र. 2.1. ु नुसार १५% + पोटकलम 2.2.अ नुसार १५% ) इतके वाढीव चटई क्षेत्र मिळू शकेल. तसेच अशा प्रस्तावांतर्गत म्हाडा, पुनर्विकास व मोबदला क्षेत्र वगळून उर्वरित अतिरिक्त क्षेत्राचे, रहिवासी संस्थेबरोबर छफ/छउ च्या प्रमाणानुसार अंदाजे ३० ते ४५ टक्क्यांपर्यंत भागीदारी करते. (पोटकलम 2.2. उ). म्हणजे, एकूणच जर म्हाडाबरोबर संयुक्तरीत्या पुनर्वकिास केल्यास सध्या वापरत असलेल्या चटई क्षेत्राच्या दुप्पट चटई क्षेत्र मिळण्याचा प्रस्ताव खुला आहे. अर्थात म्हाडा सदरच्या पोट कलमांची अंमलबजावणी कितपत करते हे काळच सांगू शकेल.एवढे असूनही म्हाडाबरोबर संयुक्तरीत्या पुनर्वकिास करण्यास रहिवासी तयार नाही होत. यांची कारणमीमांसा म्हाडाच्या उच्च अधिकाऱ्यांनी केली पाहिजे. अतिरिक्त सुविधा, कॉर्पस फंड इत्यादी गोष्टी जरा दुय्यम मांडल्या तर ढिसाळ बांधकामाचा दर्जा व लाल फितीतला कारभार या मुख्य मुद्दय़ांवर रहिवासी तडजोड करण्यास तयार होत नाहीत.
