18 October 2019

News Flash

रेरा अंतर्गत प्रकल्प नोंदणी आणि करार नोंदणी

जुना मोफा कायदा आणि नवीन रेरा कायदा हे याचे उत्तम उदाहरण आहे.

(संग्रहित छायाचित्र)

अ‍ॅड. तन्मय केतकर

कोणताही कायदा हा मुख्यत: समाजजीवनाशी निगडित असल्याने, कोणताही कायदा हा परिपूर्ण नसतो. कायदा प्रवाही राहण्याकरता प्रत्येक कायद्यात कालसुसंगत बदल होणे आवश्यक असते. जेव्हा एखादा कायदा बदलत्या काळातील आव्हाने पेलायला अपुरा पडतो, तेव्हा त्याच्या जागी नवीन कायदा येणे हे अतिशय सयुक्तिक आणि नैसर्गिक आहे.

जुना मोफा कायदा आणि नवीन रेरा कायदा हे याचे उत्तम उदाहरण आहे. काळानुसार बदललेल्या बांधकाम क्षेत्राकरता नवीन रेरा कायदा लागू करण्यात आला. लोककल्याण हा सर्वोच्च कायदा या तत्त्वानुसार प्रथमत: गैरप्रकार रोखणे आणि गैरप्रकार घडलेच तर त्यावर उपाययोजना करणे हे कायद्याचे आद्य उद्देश आहेत. यातील दुसरा उद्देश हा उपचारात्मक आहे, त्यात बरेचदा व्हायचे ते नुकसान झालेले असते. याउलट पहिला उद्देश हा प्रतिबंधात्मक आहे ज्यायोगे नुकसान होण्यापासूनच रोखले जाते.

रेरा कायद्याचा विचार करता या कायद्यात प्रतिबंधात्मक आणि उपचारात्मक दोन्ही स्वरूपाच्या तरतुदी करण्यात आलेल्या होत्या. मात्र रेरा प्रकल्प नोंदणी आणि प्रकल्पातील खरेदी/ विक्री कराराची नोंदणी यांचा परस्पर संबंध नसणे ही या कायद्यातील सर्वात मोठी त्रुटी होती. या विषयावर आपण दि. ६ मे २०१७ रोजीच्या लेखांकात सविस्तर माहिती घेतलेली आहे.

त्या लेखात आपण मांडलेली त्रुटी दूर करण्याकरता आता शासनाने पावले उचललेली आहेत. नोंदणी महानिरीक्षक आणि मुद्रांक नियंत्रक यांच्या दि. ३१ जुलै २०१७ रोजीच्या पत्राने केलेल्या विनंतीनुसार, दि. २० सप्टेंबर २०१९ रोजी नवीन शासन निर्णय निर्गमित केलेला आहे. या शासन निर्णयात रेरा कायदा कलम ३ आणि नोंदणी नियम ४४ (१)(i) मधील तरतुदींची एकत्रितपणे कार्यवाही करण्याबाबत तरतुदी करण्यात आलेल्या आहेत.

रेरा कायदा कलम ३ नुसार, ज्या प्रकल्पांना रेरांतर्गत नोंदणी बंधनकारक असेल अशा प्रकल्पांनी नोंदणी केल्याशिवाय प्रकल्पाची जाहिरात किंवा प्रकल्पातील जागांची विक्री करण्यास मनाई करण्यात आलेली आहे. नोंदणी नियम ४४ (१)(i)मधील तरतुदींनुसार कोणत्याही कायद्याचा भंग करणारा करार नोंदणीस स्वीकारता येत नाही, तसेच अशा करारास एखाद्या पूर्वपरवानगी अथवा ना-हरकत प्रमाणपत्र अथवा इतर कागदपत्रांची आवश्यकता असल्यास, अशी कागदपत्रे सदरहू करारास जोडणे अत्यावश्यक आहेत. या दोन्ही तरतुदींचा एकसमयावच्छेदाने विचार केल्यास, रेरांतर्गत नोंदणीपासून सूट असलेले प्रकल्प वगळता, इतर प्रकल्पांनी रीतसर नोंदणी करून त्यासंबंधी पुरावा कराराला जोडल्याशिवाय अशा कराराची नोंदणी होणार नाही.

ही एक अत्यंत महत्त्वाची आणि अत्यावश्यक अशी सुधारणा आहे. रेरा कायद्याची अंमलबजावणी सुरू झाल्यावर त्वरित अशी सुधारणा होणे गरजेचे होते, मात्र उशिरा का होईना अशी सुधारणा झाली हे उत्तम झाले. एकीकडे रेरा कायद्याने प्रकल्प नोंदणी शिवाय जागा विक्रीस मनाई करायची आणि दुसरीकडे नोंदणी विभागाने या तरतुदी लक्षात न घेता यांत्रिकपणे येतील त्या करारांची नोंदणी करायची ही एक मोठीच विडंबना होती. अशी व्यवस्था संभाव्य प्रतिबंधात्मक उपाय योजण्याचे टाळून, गैरप्रकारांना मुभाच देत होती असे म्हटल्यास ते वावगे ठरणार नाही. आता या नवीन प्रतिबंधात्मक उपायांची अंमलबजावणी होणार असल्याने, तसेच गैरप्रकार रोखणे शक्य असल्याने, त्यावर नंतर उपचार करण्याची वेळ येणार नाही, हा एक मोठाच फायदा आहे.

रखडलेले आणि बुडीत प्रकल्प ग्राहकांद्वारा ताब्यात घेण्याची महत्त्वाची तरतूद रेरा कायद्यात आहे आणि आता काही प्रकल्पातील ग्राहक त्या तरतुदींनुसार कार्यवाहीदेखील करत आहेत. मात्र या कार्यवाहीत सर्वात मोठा अडसर असतो तो प्रकल्पातील सर्व ग्राहकांची माहिती गोळा करण्याचा. महारेरा प्राधिकरण आणि नोंदणी विभागास हा अडसर दूर करणे सहज शक्य आहे. त्याकरता प्रकल्प नोंदणी आणि करार नोंदणीची विदा (डेटा) जोडणे आवश्यक आहे. ज्यायोगे नोंदणीकृत कराराची माहिती महारेरामधील प्रकल्प नोंदणी माहितीत आपोआप अद्ययावत (अपडेट) होईल. दोन्ही विभागांनी संयुक्त विद्यमाने अशी सोय उपलब्ध केल्यास सतत अद्ययावत माहिती मिळत राहिले आणि अशी माहिती सहजपणे उपलब्ध होणे हे ग्राहक, वित्तपुरवठादार, ग्राहक संस्था, तसेच महारेरा कार्यालयाच्यादेखील फायद्याचे ठरणार आहे.

रेरा प्रकल्प नोंदणी आणि करार नोंदणीकरता घेतलेल्या नवीन निर्णयाप्रमाणेच येणाऱ्या काळात, दोन्ही महारेरा आणि नोंदणी विभाग रेरा प्रकल्प नोंदणी आणि करार नोंदणीची माहिती एकमेकांस जोडेल, अशी आशा करायला हरकत नाही.

tanmayketkar@gmail.com

First Published on September 28, 2019 12:14 am

Web Title: project registration and contract registration under rera abn 97