21 July 2019

News Flash

पुनर्वकिासाचा मार्ग सुकर होण्यासाठी..

सोसायटीच्या सर्वच सभासदांना पुनर्वकिासाबद्दल सखोल माहिती असणे अशक्य आहे

(संग्रहित छायाचित्र)

नितीन खेडकर

मागील लेखात आपण पुनर्वकिासातल्या अडचणींबाबत विचार केला. आता आपण त्या अडचणींमधून मार्ग कसा काढायचा ते पाहू.

जुन्या इमारतींचा पुनर्वकिास व्हावा, ही सरकारची प्रामाणिक इच्छा दिसते आणि त्यासाठी सरकारने या प्रश्नाचा अभ्यास करून काही चांगले कामही केलेले आहे. यात आहे एक जुने परिपत्रक, ज्याला ‘७९-अ’ असे नाव आहे. जरी हे परिपत्रक आता काही प्रमाणात कालबा झाले असले, तरी त्यातील चांगल्या गोष्टी आपण अनुसरून काही अजून सुधारणा केल्या तर आपला पुनर्वकिास नक्की यशस्वी होऊ शकतो.

पुनर्वकिासात सर्वात महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे पारदर्शकता. कार्यकारी मंडळ काय करत आहे त्याबद्दल कोणाही सभासदाच्या मनात संदेह राहू नये, यासाठी घ्यावयाची काळजी. पारदर्शकतेला या परिपत्रकात महत्त्व दिलेले आहे. ही पारदर्शकता कृतीत आणण्यासाठी वेळोवेळी सर्वसाधारण सभा घेणे महत्त्वाचे आहे. सुदैवाने म्हाडा इमारतींमध्ये सभासदांची संख्या फार जास्त नसल्यामुळे हे शक्य आहे.

दुसरी गोष्ट या परिपत्रकाप्रमाणे तसेच व्यावहारिकदृष्टय़ा आवश्यक म्हणजे एक चांगला प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार आपल्याकडे असावा.

सोसायटीच्या सर्वच सभासदांना पुनर्वकिासाबद्दल सखोल माहिती असणे अशक्य आहे. त्यांचे ते क्षेत्र नाही आणि त्यांना त्याचे रोजीरोटीचे उद्योग आहेत. क्वचित एखाद्या सभासदाच्या दुसऱ्या जागेचा पुनर्वकिास झाला असेल किंवा चाललेला असेल, पण तेवढा अनुभव पुनर्वकिासाची ही अवघड प्रक्रिया यशस्वी करण्यास पुरेसा नाही, याची जाणीव ठेवावी.

शिवाय, पुनर्वकिास हे एक पूर्ण वेळ खाणारे काम आहे. प्रत्येक पायरीत आपण तसेच सल्लागार यांनी वेळेचे बंधन पाळणे फार महत्त्वाचे आहे. वेळ वाया जाईल तशी आपल्या पायाखालची वाळूच सरकते आहे, अशी भावना असणे आवश्यक आहे.

अनेक वेळा असे आढळते की, सोसायटीच्या काही सभासदांनी पुनर्वकिास प्रक्रियेचा चांगला अभ्यास केला आहे. अनेक सभासद असे असतात, की त्यांनी स्वत:चा वेळ व कधी कधी पसाही खर्च करून सोसायटीचे जमिनीचे दस्तऐवज मिळवलेले असतात. ही गोष्ट चांगलीच आहे, पण पुरेशी नाही. आपल्याला हे कागदपत्र अभ्यासून तसेच सर्व सभासदांच्या निकडींचा विचार करून टेंडर-निविदा- बनवणारा एक सल्लागार हवा आहे. तो निवडताना हेही लक्षात ठेवावे की, इमारत बांधत असताना बांधकामावर लक्ष ठेवण्याची जबाबदारी आपण त्याच्यावर टाकणार आहोत.

तर असा सल्लागार सर्वसंमतीने, म्हणजे विशेष सर्वसाधारण सभा घेऊन, त्यात त्याची नेमणूक केल्याचा प्रस्ताव पारित करून घ्यावा.

विधि सल्लागारही वेगळा नेमावा. आपली कागदपत्रे तसेच विकासकाबरोबर व इतर करार त्याच्याकडून तपासून घेणे आवश्यक आहे. मात्र त्याचे काम कायदेशीर बाबींपुरते मर्यादित ठेवावे, तांत्रिकी बाबी प्रकल्प सल्लागारच बघेल. विधि सल्लागार नेमताना काय लक्षात ठेवायचे आहे? बहुतेक ठिकाणी असे आढळून येते की यांचा सल्ला मिळायला फार वेळ लागतो. वेळेचे बंधन पाळले जात नाही. असे सल्लागार सोसायटीत भेटायला येत नाहीत, तर आपल्यालाच त्यांना भेटायला दूर त्यांच्या ऑफिसमध्ये, कोर्टाची वेळ संपल्यावर वगैरे जावे लागते. मानद पदांवर कार्य करणाऱ्या पदाधिकाऱ्यांना हे जमतेच असे नाही. त्यामुळे, भेटण्याची जागा, वेळ व वेळेचे बंधन याबद्दल खात्री करूनच विधि सल्लागार नेमावा. यानंतर प्रकल्प सल्लागाराला आपल्याकडील कागदपत्रे दाखवून त्याच्याकडून एक प्रकल्प अहवाल मागून घ्यावा.

या अहवालाला आपण प्रकल्पाच्या व्यवहार्यतेचे विश्लेषण असे म्हणू शकतो. या विश्लेषणात जमिनीच्या कागदपत्रांची पूर्तता, नवीन इमारतीला मिळणाऱ्या एफएसआय- चटई क्षेत्राची माहिती या गोष्टी प्रमुख आहेत. नवीन इमारतीत किती जागा सदस्यांना मिळेल, किती कॉर्पस फंड मिळेल याबद्दलचे मत हे दुय्यम आहे. ते दुय्यम का? प्रकल्प सल्लागार आपल्या प्रकल्पाचा अभ्यास करत असतो. अभ्यास करून आपला काय फायदा होऊ शकतो त्याची तो कल्पना देऊ शकतो. तो स्वत: पुनर्वकिास करणार नसतो. प्रस्ताव ठेवणारी व्यक्ती म्हणजे विकासक. तो अजून यायचा आहे.

मग हा अहवाल घेऊन फायदा काय? समजा, तुमच्याकडे पुष्कळ जुने सोने आहे. ते विकायचे आहे आणि मूळ पावती तुमच्याकडे नाही. तुम्ही काय करायला हवे? सरळ कोणा सोनाराकडे जाऊन तो देईल ते पैसे घेणार? की आधी त्याचे वजन करून, त्याचा कस तपासून घेऊन त्याचे किती पैसे येतील त्याची खात्री करून घेणार? तुमच्या सोसायटीची जागा ही जुने आणि खूप सोने आहे. त्याचा कस काय आहे, वजन काय आहे ते तुम्हाला माहिती नाही. ही माहिती करून घेणे म्हणजे प्रकल्प अहवाल.

तसेच आपण एका सोनारावर विश्वास ठेवणार नाही. दोघातिघांना दाखवूनच सोने विकणार. आपल्या प्रकल्पासाठीही निदान तीन-चार ऑफर्स आल्या पाहिजेत. त्यासाठी टेंडर – निविदा काढणे जरुरीचे आहे. या निविदेचे प्रारूप तयार करण्याची जबाबदारीही या सल्लागाराची.

अनेकदा याच सल्लागाराला नवीन इमारतीचे प्लॅन्सही बनवण्यास सांगितले जाते. या गोष्टीस खूप खर्च येतो. पैसे सर्वसाधारण सभेत मंजूर होतीलसुद्धा, पण हे करणे अगदी चुकीचे आहे. जो विकासक आपली नवी इमारत बांधणार, त्याला ती विकायचीसुद्धा आहे आणि त्याला लहान सदनिका करायच्या की मोठय़ा, त्यांची अंतर्गत रचना कशी असावी इत्यादी गोष्टींबद्दल स्वातंत्र्य देणे जरुरीचे आहे. आपल्या सभासदांच्या ज्या मुख्य मागण्या आहेत, त्या निविदेमध्ये येतील याची खबरदारी घेतली जावी म्हणजे झाले. मुख्य मागण्या म्हणजे काय? आपल्याला नवीन जागेत दुकाने चालतील का? नवीन जागेत तरणतलाव हवाच वा नकोच असा काही मतप्रवाह आहे का? बेसमेंट नकोच अशी काही मागणी आहे का? पुरेसे पार्किंग म्हणजे किती? याबद्दल काही मते आहेत का? ब्रँड कुठचे वापरावे?.. अशा सर्वानुमते ठरलेल्या ढोबळ गोष्टींचा निविदेत नक्की उल्लेख असावा.  अनेक संस्था निविदा काढताना प्रकल्प सल्लागाराला फार कठीण शर्ती टाकायला सांगतात. आपण आपली जागा रिकामी करणार तेव्हा विकासकाने आपल्याला विविध सुविधा, रोख अनामत रक्कम, बँकेची हमी वगैरे वगैरे सर्वच द्यावेत असे वाटत असते.

दुर्दैवाने सध्या या सगळ्या गोष्टी मागत बसण्यासारखी परिस्थिती नाही. दुसऱ्या बाजूने पाहिले तर सरकारनेच रेरा कायदा आणून विकासकांचे हातपाय चांगलेच बांधून त्यांना आपल्या प्रकल्पाचे पैसे आपल्याच प्रकल्पासाठी वापरावे लागतील अशी तरतूद केलेली आहे. अशा परिस्थितीत पुन्हा अनामत, हमी वगैरे मागून आपण आपली निविदा विकासकाला कमी आकर्षक करत असतो. हल्ली अशा निविदा अनेक संभाव्य विकासक केवळ वाचूनच बाजूला ठेवून देतात असा अनुभव आला आहे.

तसेच निविदा भरण्याचा निकष स्पष्ट व एकच असावा. अनेक ठिकाणी गाळलेल्या जागा ठेवून काढलेल्या निविदा पुढे वादविवादास निमंत्रण देतात. उदा. कॉर्पस फंड आणि जास्तीचे क्षेत्रफळ, दोन्ही भरण्याची मुभा दिली तर समोर आलेल्या अनेक निविदांची तुलना करणे अशक्य होऊन बसेल. त्यातच महिनावार भाडे, येण्याजाण्याचा खर्च किती, तेही त्यांनाच भरायला सांगितले तर आणखीनच गोंधळ! भाडे किती हवे, ते सभासदांनीच सल्लागाराच्या विचाराने, आपल्या आजूबाजूला किती चालले आहे ते ठरवून टाकावे. म्हाडा इमारतींच्या बाबतीत नवीन क्षेत्रफळ किती हवे ते लिहून फक्त कॉर्पस लिहिण्याची जबाबदारी येणाऱ्या विकासकावर सोडणे व्यवहार्य ठरते असा अनुभव आहे.

निविदा विकल्यावर सर्व विकासकांची एक सभा घेऊन त्यांच्या शंकांचे निराकरण करणे आवश्यक आहे. निविदा आल्यानंतर त्या सर्वासमोर उघडून प्रकल्प सल्लागाराला त्यांचा अभ्यास करायला सांगावा. केवळ जास्त कॉर्पस किंवा जास्त क्षेत्रफळ यावर विकासक नेमू शकत नाही हे तर सर्वश्रुतच आहे. तसेच विकासकाकडे किती पसा आहे ते केवळ बँक खाते बघून कळत नाही. पैसे असो नसोत, त्याची इच्छाशक्ती किती प्रबळ आहे त्याचाही अंदाज घेतला पाहिजे. त्याचे पूर्वीचे प्रकल्प पाहून तो किती वेळात व किती चांगले बांधकाम देतो हेही पाहिले पाहिजे.

योग्य विकासक निवडून काम भागणार नाही, तर त्याचे काम प्रत्यक्ष सुरू झाल्यावर रोजच्या रोज तपासलेही गेले पाहिजे. आपण निविदा बनवताना ज्या गोष्टी मागितल्या होत्या, त्या व तशाच वापरल्या जातात की नाही, ते कोण पाहणार? संस्थेचे सभासद तर जागा रिकामी केल्यावर विखुरले गेलेले असणार. तर मग हे काम प्रकल्प सल्लागाराचेच आहे.

काम वेळेवर करणे हे विकासकाच्या हातात आहे, पण त्याच्यावर अंकुश ठेवणे हे कार्यकारी मंडळ व प्रकल्प सल्लागाराचे काम आहे. अनुभव असा आहे, की दर आठवडय़ाला/ महिन्याला साइटवरच बैठक घेऊन व त्या बठकीला विकासकाच्या वरिष्ठ व्यवस्थापनातील सदस्य येतील याची खात्री करून घेतली, तर असा अंकुश ठेवता येतो.

वरील गोष्टी ध्यानात ठेवून या पावसाळ्यापूर्वी पुनर्वकिासाची मुहूर्तमेढ रोवावी, म्हणजे पुढील तीन वर्षांनंतर नवीन घरात गृहप्रवेश करता येईल.

neetinkh@gmail.com

लेखक पुनर्वकिास सल्लागार तसेच बांधकाम व्यवस्थापक आहेत.

First Published on June 22, 2019 1:30 am

Web Title: redevelopment housing society building abn 97