महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० व महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम १९६१ मधील तरतुदीनुसार, सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची नोंदणी आता खालीलप्रमाणे सुधारित तरतुदीनुसार करावयाची आहे :-१] नव्याने स्थापन झालेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नोंदणीची प्रक्रिया नोंदणीपूर्वी होणाऱ्या पहिल्या सर्वसाधारण सभेच्या (आता अधिमंडळाच्या वार्षकि बठकीच्या) कामकाजापासून सुरू होते. या सभेत प्रामुख्याने खालील बाबींची पूर्तता करणे आवश्यक आहे :- अ) सभेच्या सुरुवातीस इतिवृत्त नोंद : पुस्तकात उपस्थित प्रवर्तक-सभासदांची नावे लिहून त्यांच्या सह्य़ा घेणे व सभेचे इतिवृत्त नोंद करणे. यासाठी किमान १० प्रवर्तक-सभासदांची उपस्थिती बंधनकारक आहे.ब) मुख्य-प्रवर्तकाची निवड करणे.क) नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे नाव राखून ठेवण्यासाठी परवानगी मिळण्याबाबत करावयाच्या विहित नमुन्यातील अर्ज करण्यास व नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावाने जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँकेत खाते उघडण्यासाठी करावयाच्या कागदपत्रांची पूर्तता करण्यास, तसेच संस्थेच्या मुख्य प्रवर्तकास व वास्तुविशारदास नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेसाठी व संस्थेच्या वतीने कामे पार पाडण्यासाठी विशेष अधिकार बहाल करणारे ठराव सर्वानुमते / बहुमताने मंजूर होणे बंधनकारक आहे.२] नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे नाव राखून ठेवण्याची पद्धत : प्रथम जिल्हा सहकारी हाउसिंग फेडरेशनच्या कार्यालयातून नाव राखून ठेवणे. यासाठी उपलब्ध असलेला विहित नमुन्यातील अर्जाचा संच प्राप्त करणे. नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या मुख्य प्रवर्तकाने सदरहू अर्जात नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे संपूर्ण नाव, पत्रव्यवहाराचा संपूर्ण पत्ता व अन्य माहिती घ्यावयाची आहे. तसेच संस्थेचे नियोजित नाव उपलब्ध नसल्यास संस्थेसाठी आणखीन चार नावे पसंतीच्या क्रमांकाने घ्यावयाची आहेत. अर्जावर रुपये ५/- चा कोर्ट-फी स्टॅम्प लावणे आवश्यक आहे. सोबत खालील कागदपत्रे जोडणे बंधनकारक आहे :- अ) करारनाम्याची प्रमाणित प्रत.ब) नोंदणीपूर्व घेण्यात आलेल्या पहिल्या सर्वसाधारण सभेचे इतिवृत्त व मुख्य प्रवर्तकाच्या निवडीसह नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या वतीने मुख्य प्रवर्तक व वास्तुविशारद यांनी पार पाडावयाची कामे व त्याकरिता बहाल करण्यात आलेल्या विशेष अधिकाराबाबतच्या विविध ठरावांची प्रमाणित प्रत. ३] मुख्य प्रवर्तकाच्या निवडीबाबतच्या ठरावाचा आणि नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या वतीने पार पाडावयाची कामे व त्याकरिता बहाल करण्यात आलेल्या विशेष अधिकाराबाबतच्या विविध ठरावांचा विषय-सूचीनुसार ‘‘विहित नमुना’’ खालीलप्रमाणे :विषय क्रमांक १ : नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेसाठी मुख्य प्रवर्तकाची निवड करणे.‘‘ठराव करण्यात येतो की, श्री. ..(नाव)..यांची नियोजित .(संस्थेचे नाव) सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे मुख्य प्रवर्तक म्हणून निवड करण्यात आली आहे.’’ ठराव सूचक - श्री. .... ठरावास अनुमोदन श्री. ....ठराव : सर्वानुमते मंजूर / बहुमताने मंजूरविषय क्रमांक २ : नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे मुख्य प्रवर्तक यांस संस्थेचे ‘नाव राखून ठेवणे’ चा अर्ज करण्याचा अधिकार बहाल करणे.‘‘ठराव करण्यात येतो की, नियोजित संस्थेचे’’ ..(संस्थेचे नाव).. सहकारी गृहनिर्माण संस्था मर्यादित असे नाव राखून ठेवण्याचा अर्ज करण्याचा आणि नोंदणी अधिकाऱ्यांना आवश्यक ती सर्व माहिती पुरविण्याचा अधिकार मुख्य प्रवर्तक यांना याद्वारे बहाल करण्यात येत आहे.’’‘‘आणखीन ठराव करण्यात येतो की, जर नियोजित संस्थेसाठी सुचविलेले नाव उपलब्ध नसेल तर मुख्य प्रवर्तकांनी आणखी चार नावे सुचवून ती पसंतीच्या क्रमाने घ्यावयाची आहेत: (१) ...सहकारी गृहनिर्माण संस्था मर्यादित - (नियोजित नाव)(२) ... "(३) ... "(४) ... "(५) ... " विषय क्रमांक ३ : नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा नोंदणी प्रस्ताव तयार करून नोंदणी अधिकाऱ्याच्या दप्तरी दाखल करून आक्षेपांचे निवारण करणे. व तरतुदींचे पालन करणे. आणि नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण होईपर्यंत पाठपुरावा करणे, या कामासाठी एखाद्या व्यक्तीची नेमणूक करणे व त्यासाठी मेहेनताना निश्चित करण्याचा अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करणे.‘‘ठराव करण्यात येतो की, नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा नोंदणी प्रस्ताव तयार करून नोंदणी अधिकाऱ्याच्या दप्तरी दाखल करून आक्षेपांचे निवारण करणे व तरतुदींचे पालन करण्याचे अधिकार देऊन नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण होईपर्यंत पाठपुरावा करणे. या कामासाठी योग्य तो मेहेनताना देणे परंतु रुपये .../- पेक्षा जास्त असणार नाही. उपरोक्त कामासाठी एखाद्या व्यक्तीची नेमणूक करण्याचे अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना याद्वारे बहाल करण्यात येत आहे. ‘‘आणखीन ठराव करण्यात येतो की, नियोजित .. (संस्थेचे नाव).. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदणी प्रक्रियेसाठी आवश्यक ती कार्यवाही करणे, सर्व प्रकारच्या दस्तऐवजांवर सही करणे व आवश्यक ती माहिती पुरविण्याचे अधिकार मुख्य-प्रवर्तकांना याद्वारे बहाल करण्यात येत आहे.’’विषय क्रमांक ४ : संस्थेसाठी भूखंड खरेदी / भाडेपट्टय़ाने जागा घेण्यासाठी विक्रेत्याशी वाटाघाटी करण्याचा अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्याबाबत. किंवा विषय क्रमांक ४ : ज्या भूखंडावर इमारतीचे / इमारतींचे बांधकाम करावयाचे आहे. त्याबाबतच्या योजनेच्या अनुषंगाने विक्रेत्याशी वाटाघाटी करून करारनामा करण्याचा अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्याबाबत.‘‘ठराव करण्यात येतो की, संस्थेसाठी भूखंड खरेदी / भाडेपट्टय़ाने जागा घेण्यासाठी वाटाघाटी करण्याचा व त्याबाबतचा तपशील प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा अधिकार याद्वारे मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्यात येत आहे.’’ ‘‘ठराव करण्यात येतो की, ज्या भूखंडावर इमारतीचे / इमारतींचे बांधकाम करावयाचे आहे त्याबाबतच्या योजनेच्या अनुषंगाने विक्रेत्याशी वाटाघाटी करण्याचा व त्याबाबतचा तपशील प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा अधिकार याद्वारे मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्यात येत आहे.’’विषय क्रमांक ५ : अनुभवी वास्तुविशारदाच्या नेमणुकीच्या अनुषंगाने वाटाघाटी करणे, आराखडे, खर्चाचे अंदाजपत्रक व बांधकामाची तपशीलवार माहिती तयार करून घेणे आणि त्याच्या नेमणुकीच्या अटी व शर्ती निश्चित करून त्याबाबतचा तपशील प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करणेबाबत.‘‘ठराव करण्यात येतो की, अनुभवी वास्तुविशारदाची नेमणूक करण्यासाठी व त्याच्याकडून आराखडे, खर्चाचे अंदाजपत्रक व बांधकामाची तपशीलवार माहिती घेऊन प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा अधिकार याद्वारे मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्यात येत आहे.’’विषय क्रमांक ६ : इमारतीच्या / इमारतींच्या बांधकामासाठी मुख्य प्रवर्तकाशी विचारविनिमय करून निविदा मागविण्याचे आणि प्राप्त निविदा प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा अधिकार संस्थेच्या वास्तुविशारदास बहाल करणेबाबत.‘‘ठराव करण्यात येतो की, इमारतीच्या / इमारतींच्या बांधकामासाठी मुख्य प्रवर्तकाशी विचारविनिमय करून निविदा मागविण्याचे आणि प्राप्त निविदा प्रवर्तकांना निर्णय घेण्यासाठी पुढील सभेसमोर ठेवण्याचा अधिकार याद्वारे संस्थेच्या वास्तुविशारदास बहाल करण्यात येत आहे.’’विषय क्रमांक ७ : प्रवर्तकांच्या सभेत निर्णय घेतल्याप्रमाणे, भूखंड खरेदी / जागा भाडेपट्टय़ाने घेणे / वास्तुविशारद यांच्याशी एकत्रित गोष्टीसाठी करारनामा करणे आणि इमारत / इमारती बांधण्यासाठी बांधकाम कंत्राटदाराशी करारनामा करणे याबाबत पुढील कार्यवाही करण्याचे अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करणेबाबत.‘‘ठराव करण्यात येतो की, प्रवर्तकांच्या सभेत निर्णय घेतल्याप्रमाणे, भूखंड खरेदी / जागा भाडेपट्टय़ाने घेणे / वास्तुविशारद यांच्याशी एकत्रित गोष्टींसाठी करारनामा करणे आणि इमारत / इमारती बांधण्यासाठी बांधकाम कंत्राटदाराशी करारनामा करणे याबाबत पुढील कार्यवाही करण्याचे अधिकार याद्वारे मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्यात येत आहे.’’विषय क्रमांक ८ : भागभांडवल, प्रवेश शुल्क, जागेची किंमत, भाडेपट्टा, प्राथमिक खर्चापोटी लागणारी रक्कम प्रवर्तकांकडून जमा करण्याचे अधिकार मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करणेबाबत. ‘‘ठराव करण्यात येतो की, भागभांडवल (रुपये ५००/- प्रत्येकी), प्रवेश शुल्क (रुपये १००/- प्रत्येकी) जागेची किंमत / भाडेपट्टा (रुपये .../- प्रत्येकी) यासाठी लगणारी रक्कम प्रवर्तकांकडून जमा करण्याचे अधिकार याद्वारे मुख्य प्रवर्तकांना बहाल करण्यात येत आहे.’’सदनिकेच्या किंमतीपोटी : (जर एकत्रित स्वरूपात रुपये ... प्रत्येकी), प्राथमिक खर्चापोटी (रुपये .. प्रत्येकी) आणि नियोजित संस्थेच्या वतीने त्याबाबत पावती देणे.आणखी ठराव करण्यात येतो की, मुख्य प्रवर्तक अशा प्रकारे गोळा करण्यात आलेल्या रकमांचा व्यवस्थित हिशोब ठेवतील.विषय क्रमांक ९ : भागभांडवल व प्रवेश शुल्क यापोटी विकासक-प्रवर्तकांनी जमा केलेली रक्कम ..(जिल्ह्य़ाचे नाव).जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँक मर्यादितमध्ये जमा करणेबाबत विचार करणे.‘‘ठराव करण्यात येतो की, भागभांडवल व प्रवेश शुल्क यापोटी प्रवर्तकांकडून जमा केलेली रक्कम विकासक-प्रवर्तक ..(जिल्ह्य़ाचे नाव)... जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँक मर्यादितमध्ये नियोजित संस्थेच्या नावे जमा करतील याची मुख्य प्रवर्तक काळजी घेतील."४] सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदणीचे निकष आणि आवश्यक असणारी कागदपत्रे संस्थांच्या प्रकारानुसार काही प्रमाणात वेगवेगळे असतात. गृहनिर्माण संस्थांचे खालीलप्रमाणे तीन प्रकार आहेत :-(अ) भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्था (फ्लॅटधारकांची संस्था )(ब) भाडेकरू मालकी हक्क गृहनिर्माण संस्था (क) भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्था (ओपन प्लॉट)५] विकासक सहकार्य करीत असलेल्या भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकरिता दाखल करावयाच्या कागदपत्रांची यादी :-१) नमुना अ मध्ये नोंदणीच्या अर्जासोबत विवरणपत्र ‘अ’ सहित ४ प्रती, महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम १९६१ चे नियम ४ (१)२) रुपये ५/- चा कोर्ट फी स्टॅम्प३) विवरणपत्र ‘ब’ (नियोजित) असलेबाबतची माहिती ४ प्रती४) विवरणपत्र ‘क’ (नियोजित) संस्थेच्या प्रवर्तक सभासदांची माहिती ४ प्रती५) सभासदांचे हिशोबाचे पत्रक - नमुना ‘ड’६) नमुनेदार पोटनियमांच्या ४ प्रती७) प्रवर्तक सभासदांचे भाग प्रत्येकी रुपये ५००/- व प्रवेश शुल्क रुपये १००/- नाव राखून ठेवण्यास मंजुरी दिल्यानंतर जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँकेत रक्कम भरल्याबाबतचा ‘बँक शिलकेचा दाखला’८) नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची सविस्तर योजना.९) शासकीय कोषागारात संस्था नोंदणी शुल्क रुपये २५००/- भरल्याबाबतचे चलन.१०) जागा खरेदीसंबंधी साठे खत किंवा खरेदी खत वा डेव्हलपमेंट कराराची सत्यप्रत. ११) ७/१२ चा उतारा किंवा मालमत्ता पत्रकाचा उतारा (प्रॉपर्टी कार्ड) १ प्रत. १२) नागरी कमाल जमीन धारणा कायद्यान्वये जागा मुक्त केलेली असल्यास त्या विषयी सक्षम अधिकाऱ्याच्या आदेशाची प्रत. १३) जागा भाडय़ाने किंवा निमसरकारी संस्थेने देऊ केल्यास त्यांची जागा देण्याबद्दलचे हमीपत्र.१४) जागा ट्रस्टची असल्यास धर्मादाय आयुक्त यांचा ‘ना हरकत दाखला’(अ) जागा किंवा इमारत जर गृहनिर्माण महामंडळाकडील असेल तर त्यांचा ना हरकत दाखला - गाळेधारकांची यादी१५) जागा निवासी क्षेत्रात समाविष्ट असल्याबाबतचा सक्षम अधिकाऱ्याचा दाखला१६) जागेविषयी शोध घेतल्याचा वकिलाचा दाखला (टायटल क्लियरन्स सर्टििफकेट)१७) मंजूर बांधकाम योजनेची सत्यप्रत १८) बांधकाम सुरू करण्याचा/पूर्णत्वाचा दाखला (लागू असेल त्याप्रमाणे)१९) संस्थेच्या बांधकामाच्या योजनेस सर्टफिाइड वास्तुविशारदाचा दाखला पान ५ पाहा श्व्२०) कमीतकमी १० प्रवर्तक सभासदांचे गृहनिर्माण कार्यक्षेत्रात निवास असल्याबद्दलचे सक्षम अधिकाऱ्यासमोर नोंदलेले रुपये १००/- च्या स्टॅम्प पेपरवरील प्रतिज्ञापत्र२१) नमुना ‘वाय’ मध्ये मुख्य प्रवर्तकाचे हमीपत्र रुपये १००/- च्या स्टॅम्प पेपरवरील सक्षम अधिकाऱ्यासमोर नोंदलेले२२) नमुना ‘झेड’मध्ये बिल्डर-प्रमोटर यांचे हमीपत्र रुपये १००/- च्या स्टॅम्प पेपरवर नोंदलेल्या कराराची सत्यप्रत सक्षम अधिकाऱ्यासमोर नोंदलेली२३) बिल्डर, प्रमोटर व गाळेधारक यांचेमध्ये झालेल्या व स्टॅम्प पेपरवर नोंदलेल्या कराराची सत्यप्रत२४) गाळे विक्री न झाल्याबद्दलची बिल्डरने प्रमाणित केलेली यादी. गाळे विक्री झाली असल्यास ज्यांना गाळे विकले आहेत त्यांची नावे, पत्ता, गाळा क्रमांक व किंमत२५) जेथे प्रवर्तक सभासद फम्र्स / कंपनी आहेत अशा फम्र्स / कंपनीकडून सह्या करण्याबद्दल ज्यांना अधिकार दिले आहेत त्याबद्दलचे अधिकारपत्र २६) नियोजित संस्थेचे ‘नाव राखून ठेवणे’बद्दल दिलेल्या आदेशाची प्रत नाव राखून ठेवण्याची मुदत जर संपली असेल तर मुदत वाढवून दिल्याबद्दलच्या आदेशाची प्रत२७) संस्था नोंदणी झाल्यावर बालकामगार कामाला ठेवणार नसलेबाबतचे मुख्य प्रवर्तक यांचे हमीपत्र२८) नमूना ‘एक्स’ मध्ये मुख्य प्रवर्तकांचे हमीपत्र रुपये १००/- च्या स्टॅम्प पेपरवर सक्षम अधिकाऱ्यासमोर नोंदलेले२९) जागा विकसित करणेस घेतली असल्यास विकासन करारनामा३०) जागेचे कुलमुखत्यारपत्र ३१) सक्षम अधिकारी यांचा जागा कोणत्या क्षेत्रात येते याबाबतचा झोन-दाखला ३२) अशा नियोजित सहकारी गृहनिर्माण संस्था ज्यांचा प्लॉट मोकळा आहे (ओपन प्लॉट सोसायटी) व त्या महाराष्ट्र राज्य हाउसिंग फायनान्स सोसायटी मर्यादित यांचेकडून किंवा इतर वित्तीय संस्थाकडून बांधकामासाठी कर्ज घेऊ इच्छितात,अशा संस्थांच्या बाबतीत कमीतकमी २० टक्के प्रवर्तक सभासद हे बॅकवर्ड क्लासचे असले पाहिजेत. जर २० टक्केबॅकवर्ड क्लासचे सभासद उपलब्ध नाहीत अशा संबंधित संस्थेच्या मुख्य प्रवर्तकांनी विहित पद्धतीने, जिल्हा समाज कल्याण अधिकारी यांचेकडून दाखला घेण्यात येऊन तो नोंदणी प्रकरणासोबत जोडला पाहिजे. (अ) विकासक सहकार्य करीत नसलेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकरिता दाखल करावयाच्या विशेष कागदपत्रांची यादी :-३३) गाळेधारकांच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना जेथे बिल्डर सहकार्य करीत नसेल अशा नियोजित संस्थेच्या बाबतीत नमुना ‘झेड’ऐवजी मुख्य प्रवर्तकाचे प्रतिज्ञापत्र घ्यावे. सदर प्रतिज्ञापत्रावर मुख्य प्रवर्तकाच्या सह्या असणे आवश्यक असून सदरचे प्रतिज्ञापत्र रुपये १००/- च्या स्टॅम्प पेपरवर सक्षम अधिकाऱ्यासमोर प्रमाणित करून घ्यावे.३४) नमूना ‘झेड’ ऐवजी प्रतिज्ञापत्राबरोबर मुख्य प्रवर्तक व नोंदणीसाठी सही करीत असलेल्या इतर प्रवर्तक सभासदांच्या सहीचा ‘इन्डेम्निटी बाँड’ घेण्यात यावा व सदरचा इन्डेम्निटी बाँड हा रुपये २००/- च्या स्टॅम्प पेपरवर सक्षम अधिकाऱ्यांनी केला असावा.३५) बिल्डर सहकार्य करीत नसेल अशा नियोजित संस्थांना वास्तुविशारद दाखला देऊ शकत नसल्यास, नगर नियम / महानगरपालिका, ग्रामपंचायत यांनी केलेल्या कर आकारणी व कर भरलेल्या पावत्या प्रकरणासोबत जोडाव्यात.३६) भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत सक्षम अधिकाऱ्याने मंजूर केलेल्या बांधकाम आराखडय़ातील एकूण गाळ्याच्या संख्येपकी कमीतकमी ६० टक्के गाळ्यासाठी प्रवर्तक सभासद प्रस्तावात समाविष्ट असणे आवश्यक आहे. व त्यापकी कमीतकमी ६० टक्के प्रवर्तकांच्या विवरणपत्र ‘अ’मध्ये सह्या असल्या शिवाय प्रकरण दाखल करण्यात येऊ नये.vasturang@expessindia.com
