19 November 2017

News Flash

रेरा आणि कर्ज

रेरा कायदा हा बांधकाम व्यवसायात शिस्त आणण्याचा प्रयत्न करीत आहे

अ‍ॅड. तन्मय केतकर | Updated: September 2, 2017 2:26 AM

आजपर्यंत काहीशा विस्कळीत आणि खाजगी स्वरूपाची कर्ज ही महत्त्वाची बाब रेरा कायद्यामुळे सार्वजनिक आणि काही अंशी पारदर्शक झालेली आहे.

रेरा कायदा हा बांधकाम व्यवसायात शिस्त आणण्याचा प्रयत्न करीत आहे, त्याचकरता बांधकाम व्यवसायाच्या जवळपास सर्व पैलूंना रेरा कायद्याने स्पर्श केलेला आहे. कोणत्याही इतर व्यवसायाप्रमाणेच बांधकाम व्यवसायाचा एक अत्यंत महत्त्वाचा पैलू म्हणजे अर्थपुरवठा आणि अर्थनियोजन. रेरा कायद्याने या अर्थपुरवठा आणि नियोजनलादेखील स्पर्श केलेला आहे.

बांधकाम व्यवसायाला मुख्यत: दोन स्तरांवर आणि दोन प्रकारचे कर्ज मिळत असते. त्यातील पहिला प्रकार म्हणजे प्रोजेक्ट लोन, अर्थात बांधकाम प्रकल्प पूर्ण करण्याकरता मिळणारे कर्ज. सध्याच्या जमिनीच्या किमती आणि बांधकाम साहित्य, मजूर, जाहिरात आणि विपणन या सगळ्यांवर होणारा खर्च लक्षात घेता कोणताही बांधकाम प्रकल्प कोणतेही अर्थसाहाय्य किंवा कर्ज न घेता पूर्ण करणे हे अशक्य नसले तरी कठीण निश्चितच आहे. कर्जाचा दुसरा महत्त्वाचा प्रकार म्हणजे हाउसिंग लोन किंवा गृहकर्ज, बांधकाम व्यावसायिकाप्रमाणेच ग्राहकालादेखील कर्जाशिवाय घर घेणे अशक्य नसले तरी निश्चितच कठीण जाते. बहुतांश ग्राहक हे गृहकर्जाद्वारेच घराची खरेदी करत असतात. रेरा कायदा लागू झालेला असल्याने प्रकल्प कर्ज आणि गृहकर्ज या दोन्ही कर्जाचा रेरा कायद्यातील तरतुदींनुसारच विचार होणार हे स्पष्ट आहे.

सर्वप्रथम प्रकल्प कर्जाचा विचार करूया. आजपर्यंत प्रकल्प कर्ज ही बँक किंवा वित्तीय संस्था आणि विकासक या दोहोंमधली खाजगी बाब असल्यासारखे होते. बरेचदा प्रकल्पावर कर्ज असल्याची किंवा नसल्याची माहिती अंतिम ग्राहकांना नसायची. आता रेरा कायद्यांतर्गत प्रकल्पाची नोंदणी बंधनकारक आहे आणि अशी नोंदणी करताना प्रकल्पावरील कर्ज अथवा इतर कर्जाची माहिती सादर करणे अनिवार्य आहे. विकासकाने प्रकल्प कर्जाची सादर केलेली माहिती कोणताही ग्राहक किंवा नागरिक महारेराच्या वेबसाइटवर सहजी बघू शकतो. या तरतुदीमुळे आता प्रकल्प कर्ज ही खाजगी बाब राहिलेली नसून सार्वजनिक बाब झालेली आहे, हा मोठाच बदल म्हणावा लागेल. कोणतीही बँक किंवा वित्तीय संस्था प्रकल्पास कर्ज मंजूर करताना प्रकल्पाच्या कायदेशीर बाजूंची यथायोग्य तपासणी करते आणि सर्व बाबी समाधानकारक आढळल्या तरच त्या प्रकल्पास कर्ज मिळते. प्रकल्पाला दिलेल्या  कर्जास तारण म्हणून प्रकल्पातील काही जागा गहाण ठेवण्यात येते आणि या कर्जाची परतफेड प्रकल्पातील जागांच्या विक्रीतून मिळणाऱ्या उत्पन्नाद्वारेच होत असते. महारेराअंतर्गत नोंदणी केल्याशिवाय प्रकल्पाची जाहिरात किंवा विक्री करण्यास परवानगीच नसल्याने महारेराअंतर्गत नोंदणी हादेखील कर्ज मिळण्याकरताचा महत्त्वाचा निकष बनणार आहे. महारेरामध्ये नोंदणी नसल्यास विक्री अशक्य असल्याने, प्रकल्प नोंदणीअगोदर प्रकल्प कर्ज मंजूर करणे किंवा मंजूर कर्जाचे पैसे विकासकास देणे हे काही अंशी धोकादायक ठरणार आहे. बहुतांश बँका आणि वित्तीय संस्था हा धोका पत्करतील असे वाटत नाही, किंबहुना असा धोका पत्करूदेखील नये.

प्रकल्प नोंदणीपूर्वी प्रकल्पास कर्ज दिलेले असेल तर प्रकल्प नोंदणीच्या वेळेस त्या कर्जाची महारेराच्या वेबसाइटवरील प्रकल्पाच्या माहितीत नोंद होते आहे ना? याची खात्री करून घेणे हे असे कर्ज देणाऱ्या बँक आणि वित्तीय संस्थांच्या हिताकरता अत्यावश्यक आहे. प्रकल्प नोंदणीनंतर कर्ज दिले असल्यास महारेराच्या वेबसाइटवरील प्रकल्प माहिती अद्ययावत(अपडेट) करून त्यात कर्जाची माहिती नोंद होण्याची खात्री करून घेणेदेखील आवश्यक आहे.

यापूर्वी बरेचदा विकलेल्या किंवा ज्या जागांच्या विक्रीचा करार झालेला आहे अशा जागादेखील गहाण टाकून कर्ज उभारणी करण्यात येत असे. अशा कर्जाची वेळेत परतफेड न झाल्यास कर्ज देणारी संस्था, विकासक आणि ग्राहक असा त्रिपक्षीय वाद निर्माण होत असे, अशा वादात ग्राहकास नाहक त्रासाला सामोरे जावे लागत असे. रेरा हा मुख्यत: ग्राहकांच्या हिताकरता प्रयत्न करणारा कायदा असल्याने असे वाद निर्माण होऊ नयेत याकरता रेरा कायद्यातील कलम ११ मध्ये विशिष्ट तरतूद करण्यात आलेली आहे. त्यानुसार जागा विक्रीचा करार झाल्यानंतर ती जागा गहाण टाकता येणार नाही, आणि समजा अशी जागा गहाण टाकलीच तरी त्याने ग्राहकांच्या हक्कांना कोणत्याही प्रकारची बाधा निर्माण होणार नाही. या कलमाच्या अनुषंगानेच आदर्श विक्री करारातील मुद्दा क्र. १७ मध्येदेखील अशाच प्रकारची तरतूद करण्यात आलेली आहे. ही तरतूद लक्षात घेता कोणत्याही बँकेने किंवा वित्तीय संस्थेने कर्जपुरवठा करण्यापूर्वी कर्जाची हमी म्हणून गहाण टाकण्यात येणाऱ्या जागांचा विक्री करार झालेला नसल्याची खात्री करणे अत्यंत आवश्यक आहे. गहाण टाकायच्या जागेचा विक्री करार झालेला असल्यास बँक किंवा वित्तीय संस्थांच्या अधिकारांवर आपोआपच मर्यादा येणार आहे.

कर्जाचा दुसरा महत्त्वाचा प्रकार म्हणजे गृहकर्ज. गृहकर्ज देतानासुद्धा प्रत्येक बँक आणि वित्तीय संस्था कर्ज मागणारी व्यक्ती आणि ज्या प्रकल्पातील जागेकरता कर्ज मागण्यात आले आहे त्या प्रकल्पाच्या कायदेशीर बाबींची चौकशी करते. प्रकल्प कर्जाप्रमाणेच गृहकर्ज हेसुद्धा बहुतांश वेळेला केवळ आणि केवळ कायदेशीर किंवा अधिकृत प्रकल्पांमधील जागांकरताच मंजूर करण्यात येते. गृहकर्ज देण्यापूर्वी विकासक आणि ग्राहक यांच्यात नोंदणीकृत विक्री करार होणे महत्त्वाचे असते, त्याच्याशिवाय गृहकर्ज मंजूर होत नाही. महारेराअंतर्गत नोंदणी झाल्याशिवाय बांधकाम प्रकल्पातील जागा विक्री करण्यावर मनाई आहे. कर्जाकरता कराराची आणि विक्रीकरता महारेराअंतर्गत नोंदणीच्या अटीचा एकसमयावच्छेदे करून विचार केल्यास महारेराअंतर्गत नोंदणी नसलेल्या प्रकल्पांकरता गृहकर्ज मिळणार नाही हे अगदी साध्या तर्कानेदेखील स्पष्ट होते. गृहकर्ज देण्यापूर्वी ज्या प्रकल्पातील जागेकरता गृहकर्ज द्यायचे त्या प्रकल्पावर आधीच काही प्रकल्प कर्ज आहे का? असल्यास किती आहे? त्या कर्जाचे काय बरेबाईट परिणाम संभवतात याचा अंदाज कर्जपुरवठा करणाऱ्या संस्थांनी घेणेदेखील अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

आजपर्यंत काहीशा विस्कळीत आणि खाजगी स्वरूपाची कर्ज ही महत्त्वाची बाब रेरा कायद्यामुळे सार्वजनिक आणि काही अंशी पारदर्शक झालेली आहे हे चांगलेच आहे. ही पारदर्शकता विकासक, कर्जपुरवठा करणाऱ्या बँका आणि वित्तीय संस्था आणि अर्थातच ग्राहक या सगळ्यांकरताच फायद्याची ठरेल अशी आशा करायला हरकत नाही.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर

tanmayketkar@gmail.com

First Published on September 2, 2017 2:26 am

Web Title: rera act and bank home loans