अ‍ॅड. तन्मय केतकर नवीन सुधारित नियमांद्वारे मूळ नियम २(त) नंतर २(त-एक)नुसार भूखंडित विकास या संज्ञेची भूखंडाचे तुकडे-तुकडे पाडून, ज्यापैकी ज्या प्रकल्पामध्ये एखाद्या जमिनीचे सर्व किंवा काही भूखंडांची विक्री करण्याच्या प्रयोजनार्थ ज्या जमिनीचा विकास केला जातो असे प्रकल्प अशी व्याख्या करण्यात आलेली आहे. कायदा हा मुख्यत: मानवी जीवन आणि व्यवहारांशी संबंधित असल्याने, कोणताही कायदा आहे तसा राहू शकत नाही, बदलत्या समाजजीवनाबरोबर कायद्यातदेखील सुसंगत बदल होणे आवश्यक आहे. कायदा हा कालसुसंगत आणि प्रवाही असला तरच त्याची उपयोगिता कायम राहते. रेरा कायदादेखील याला अपवाद नाही. रेरा कायदा आणि नियम लागू झाल्यापासून त्यात अनेकानेक कालसुसंगत बदल झालेले आहेत. दि. ०६ जून २०१९ रोजीच्या अधिसूचनेव्द्वारे राज्य शासनाने रेरा नियमात काही बदल केलेले आहेत. या अधिसूचनेनुसार, महाराष्ट्र स्थावर संपदा (विनियमन व विकास) (स्थावर संपदा प्रकल्पांची नोंदणी, स्थावर संपदा एजंटांची नोंदणी, व्याजदर आणि संकेतस्थळावर त्याचे प्रकटन नियम २०१७) मधील तरतुदींमध्ये सुधारणा केलेली आहे. हे नियम राजपत्रात प्रसिद्ध झाल्या दिवसापासून म्हणजेच ६ जून २०१९ पासून लागू करण्यात आलेले आहेत. नवीन सुधारित नियमांद्वारे मूळ नियम २(त) नंतर २(त-एक)नुसार भूखंडित विकास या संज्ञेची भूखंडाचे तुकडे-तुकडे पाडून, ज्यापैकी ज्या प्रकल्पामध्ये एखाद्या जमिनीचे सर्व किंवा काही भूखंडांची विक्री करण्याच्या प्रयोजनार्थ ज्या जमिनीचा विकास केला जातो असे प्रकल्प अशी व्याख्या करण्यात आलेली आहे. मूळ नियम ३ (५) मध्ये सुधारणा करण्यात आलेली असून, भूखंड विक्री प्रकल्प नोंदणीकरता किमान नोंदणी फी दहा हजार रुपये करण्यात आलेली आहे आणि भूखंड विक्री प्रकल्पाकरता विकसित करायच्या प्रस्तावीत जमिनीच्या क्षेत्रफळाच्या बाबतीत प्रती चौरस मीटर्स करता पाच रुपये दराने नोंदणी शुल्क निश्चित करण्यात आलेले आहे. मूळ नियम ५ मध्येदेखील सुधारणा करण्यात आलेल्या आहेत. त्यानुसार प्रकल्पाच्या जमिनीची किंमत ही वार्षिक दरपत्र विवरणपत्रानुसार निश्चित करण्यात येणार आहे. प्रकल्पाचे पणन (मार्केटिंग) आणि दलाली याकरताचा खर्च प्रकल्प खर्चाचा भाग असला तरी तो स्वतंत्र खात्यातील रकमेतून सोसता येणार नाहीये. तसेच स्वतंत्र खात्यातील रकमेबाबतचे नवीन प्रकल्पांना लागू असलेले सर्व नियम चालू प्रकल्पांसदेखील जशेच्या तसे लागू होणार आहेत. मूळ नियम ६ मध्ये सुधारणा करण्यात आलेली असून, प्रकल्प नोंदणीचा कालावधी परिगणित करताना न्यायालय, न्यायाधीकरण, प्राधिकरण किंवा उच्चाधिकार समिती, यांच्या स्थगन आदेशांमुळे ज्या कालावधीत प्रकल्पाचे काम करण्यात आलेले नाही असा कालावधी वगळण्यात येणार आहे. मूळ नियमांमध्ये याशिवाय प्राधिकरण निश्चित करेल अशा शामक (मिटिगेटिंग) परिस्थितीमुळे प्रकल्पाचे काम करण्यात आलेले नाही, असा कालावधी वगळण्याची तरतूद काढून टाकण्यात आलेली आहे. ग्राहकांच्या दृष्टीने ही सुधारणा अत्यंत महत्त्वाची आहे. या धारणेने एखाद्या प्रकल्पाची नोंदणी वाढवण्याचे महारेरा प्राधिकरणाला असलेले अधिकार काढून टाकण्यात आलेला आहे. साहजिकच एखादा प्रकल्प वर उल्लेखिलेल्या कारणांशिवाय रखडला असेल तर त्याची नोंदणी रद्द करण्याची प्रकरणे तुलनेने लवकर निकाली निघण्याची शक्यता आहे. नोंदणी रद्द झाल्यास ग्राहक संस्था त्या प्रकल्पाच्या पूर्णत्वाकरता आवश्यक कार्यवाही सुरू करू शकते. या पार्श्वभूमीवर हे बदल अत्यंत महत्त्वाचे आहेत. मूळ नियम ९ मध्ये सुधारणा करण्यात आलेली असून, त्यानुसार एक इमारत प्रकल्प, अभिन्यास (ले-आउट प्रकल्प) किंवा अनेक इमारती असलेल्या प्रकल्पास भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यापासून तीन महिन्यांच्या आत ग्राहक संघटनेच्या/संस्थेच्या लाभात अभिहस्तांतरण करण्याची तरतूद करण्यात आलेली आहे. मूळ नियमातील मसुदा करारातील परिच्छेद १५ मध्ये सुधारणा करण्यात आलेली असून, नवीन परिच्छेद १५अ नुसार एजंटचे कमीशन/दलाली ठरल्यानुसार प्रवर्तक किंवा ग्राहकांकडून देण्याची तरतूद करण्यात आलेली आहे. या दुरुस्तीमुळे एखाद्या नोंदणीकृत एजंटाला त्याचे कमिशन/दलाली न मिळाल्यास त्याला रेरा प्राधिकरणाकडे दाद मागता येण्याची शक्यता आहे. भूखंडित विकास संज्ञेची व्याख्या, प्रलंबित प्रकल्प नोंदणी रद्द करण्याच्या प्रकरणात जलदता, अभिहस्तांतरणाचा कालावधी निश्चिती आणि एजंटच्या अधिकारांची सुरक्षा हे या सुधारित नियमांचे मुख्य गुणविशेष आहेत. या सुधारित नियमांनी महारेरा प्राधिकरणाची कार्यक्षमता वाढेल आणि बांधकाम क्षेत्रातील सर्वाना याचा फायदा होईल, अशी अशा करायला सध्या हरकत नाही. tanmayketkar@gmail.com
