चटई क्षेत्राच्या विक्रीबाबत एक नावीन्यपूर्ण व महत्त्वाचा निवाडा देण्यात आला, त्याविषयी.. कताच मुंबई उच्च न्यायालयाने संभाजी नगर सहकारी गृहनिर्माण संस्था, यांच्या केसच्या संदर्भात उडत्या चटई क्षेत्राच्या (Transferable Development Rights) विक्रीबाबत महत्त्वपूर्ण निवाडा दिलेला आहे. सदर सोसायटीने त्यांच्या इमारतीच्या विकासाचे (Redevelopment) काम बिल्डरला न देता, स्वत:च पूर्ण केले. सदर काम १९९४ मध्ये पूर्ण झाले. मध्यंतरीच्या काळात मुंबई म. न. पालिकेचे D C Rules मधील बदलानुसार सदर सोसायटीस वाढीव चटईक्षेत्र निर्देशांक (FSI) उपलब्ध झाले. सदर मिळालेले वाढीव चटई क्षेत्राचा या सोसायटीने स्वत:साठी वापर न करता ते वाढीव चटई क्षेत्र, एका विकासकास उडते चटई क्षेत्र (TDR) म्हणून विकले. त्या विक्रीपोटी सदर सोसायटीस रु. २,२३,२५,१५७/-चा लाभ झाला. या परिस्थितीत आयकर अधिकाऱ्याने सदरचे चटई क्षेत्र हे सोसायटीची मालमत्ता (asset) असून ती विकल्यामुळे, विक्रीच्या रकमेवर दीर्घकालीन मालमत्ता कराची (Long Term Capital Gain) आकारणी केली. सोसायटीने त्यावर अपील केले. मुंबई आयकर प्राधिकरणाने (Tribunal) सोसायटीच्या बाजूने निर्णय दिला. त्यावर आयकर खात्यातर्फे, मुंबई उच्च न्यायालयात अपील करण्यात आले. त्यावर मुंबई उच्च न्यायालयाने सोसायटीचे बाजूने निर्णय दिला व त्यांना विक्रीपोटी मिळालेली रक्कम ही करमुक्त आहे असे धरले. त्या निर्णयाचे विवेचन जे उच्च न्यायालयाने केले ते महत्त्वपूर्ण आहे. ते खालीलप्रमाणे- उच्च न्यायालयाने सदरचे विकलेले चटई क्षेत्र हे सोसायटीची मालमत्ता (asset) आहे, हे मान्य केले. परंतु सदरची मालमत्ता (asset) मिळविण्यासाठी सोसायटीने कोणतीच रक्कम मोजली नाही. ही मालमत्ता (asset) सोसायटीला मोफत व विनासायास मिळाली आहे. आयकर कायद्यानुसार दीर्घकालीन मालमत्ता (Long Term Capital Gain) टॅक्सचे कर आकारणीसाठी एखादी मालमत्ता विकल्यास सदर मालमत्तेची मूळ खरेदी रक्कम, विक्रीच्या रक्कमेतून वजा करावी लागते व नंतर त्यावर मिळणाऱ्या नफ्यावर टॅक्सची आकारणी करण्यात येते. परंतु यापूर्वी सर्वोच्च न्यायालयाने श्रीनिवास शेट्टी या गाजलेल्या खटल्यात यासंदर्भात असा निर्णय दिलेला आहे की, दीर्घकालीन मालमत्तेच्या (जी विकली आहे तिची) नफ्याच्या कराची आकारणी करताना, जर मूळ मालमत्तेची किंमतच धरता येणे शक्य नसेल किंवा जी मालमत्ता स्वयंनिर्मित असेल व त्यासाठी करदात्याने कोणतीच किंमत दिलेली नसेल तर अशा केसमध्ये दीर्घकालीन कर आकारणी करता येणार नाही. कारण वर लिहिल्याप्रमाणे विक्रीच्या रक्कमेतून वजा करण्याजोगी मालमत्तेची मूळ किंमतच अस्तित्त्वात नाही. त्यामुळे विक्रीतून मिळालेली सर्व रक्कम करमुक्त आहे. सर्वोच्च न्यायालयाचा या निर्णयाचा आधार घेऊन मुंबई उच्च न्यायालयाने असा निर्णय दिला, की सदर सोसायटीस मिळालेले वाढीव चटई क्षेत्र हे मुंबई म.न. पालिकेच्या D C Rules मधील केवळ बदलांमुळे उपलब्ध झालेले आहे. सदरचे चटईक्षेत्र मिळण्यासाठी सोसायटीने कोणतीच रक्कम मुंबई म.न. पालिकेला किंवा इतर कोणलाही मोजलेली नाही. म्हणून त्यांना उडते चटई क्षेत्राचे विक्रीतून मिळालेल्या रक्कमेवर कर आकारणीचे वेळी सदर मालमत्तेची (चटई क्षेत्राची) मूळ किंमतच धरता येत नसल्याने दीर्घकालीन मालमत्ता कराची (Long Term Capital Gain) आकारणी करता येणे शक्य नाही. याशिवाय सदर सोसायटीने त्याच्या पुनर्विकासाचे हक्क विकलेले नाहीत. फक्त त्यांना मिळालेले वाढीव चटईक्षेत्र, उडते चटईक्षेत्र (TDR) म्हणून विकलेले आहे. सदर सोसायटीची जमीन व इमारत त्यांच्याच ताब्यात आहे. त्यांच्या मालकीत काहीच बदल झालेला नाही. अशा रितीने मुंबई उच्च न्यायालयाने वरील महत्त्वपूर्ण निवाडा दिलेला आहे व सोसायटीला त्यांचे चटईक्षेत्राचे विक्रीचे पोटी मिळालेली संपूर्ण रक्कम करमुक्त ठरविली आहे. अशा प्रकारे कोर्टाने विकास हक्क व उडते चटई क्षेत्र यातील भेद स्पष्ट केला आहे. ही महत्त्वाची बाब या निर्णयात दिसून येते. आता नुकताच मुंबई म.न. पालिकेने नवीन विकास आराखडा (Dev. Plan) प्रस्तुत केला आहे. सदर आराखडय़ानुसार मुंबईतील अनेक घरमालकांना व घरनिर्माण सहकारी संस्थांना वाढीव चटई क्षेत्र (Addl. FSI) देण्याचा प्रस्ताव आहे. वरील मिळणाऱ्या वाढीव चटई क्षेत्राचा फायदा मुंबईमधील असंख्य गृहनिर्माण संस्थांना मिळणार आहे. कारण त्यांना तसे वाढीव चटईक्षेत्र मिळाल्यास ते उडते चटईक्षेत्र (T.D.R) म्हणून त्यांना विकता येईल. सदर विक्रीच्या पोटी मिळणारी संपूर्ण रक्कम मुंबई उच्च न्यायालयाचे वरील निर्णयानुसार करमुक्त ठरेल. तथापि, सरकारी कायद्यातील या त्रुटीबाबत लक्ष गेल्यास, सरकार आयकर कायद्यात योग्य ती दुरुस्ती करून उडते चटई क्षेत्रफळाचे विक्रीकर आयकर आकारणी करण्याची तरतूद नक्कीच करेल, हेही करदात्यांनी लक्षात घ्यावे. नु अ‍ॅड. एस. जी. बोरगावकर
