अॅड. तन्मय केतकर प्रस्तावित नागरी पुनरुत्थान/ क्लस्टर योजना ठाणे महापालिका क्षेत्राचा चेहरामोहरा बदलायचा प्रयत्न करणारी आहे. कागदोपत्री ही योजना उत्तम आणि लोभस वाटत असली, तरी या योजनेच्या प्रस्तावित तरतुदीत काही आव्हाने देखील आहेत. ७०% जमीनमालक आणि भोगवटादार यांचे एकमत होणे हे या योजनेपुढील सर्वात मोठे आव्हान आहे. ७०% लोकांचे एकमत झाल्यास, उर्वरित ३०% लोकांची जमीन मिळविणे, अधिग्रहीत करणे हेदेखील कमी किचकट काम नाही. अशा परिस्थितीत ७०% विरुद्ध ३०% असे वाद होण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. ठाणे महापालिका क्षेत्रातील प्रस्तावित समूहविकास (क्लस्टर) योजना ही एक महत्त्वाची आणि महत्त्वाकांक्षी योजना आहे. अगदी साध्या शब्दांत समजून घ्यायचे झाल्यास, आपल्या घरात पसारा झाल्यावर आपण जशी आवराआवर करतो किंवा जुन्या घरात कालसुंसगत सुविधा करून घेतो, त्याचप्रमाणे शहराचा पसारा आवरण्याकरता, नागरी पुनरुत्थान योजना प्रस्तावित आहे. दि. २७. ०४. २०१८ रोजी नागरी पुनरुत्थान योजनेबाबत एक अधिसूचना प्रसिद्ध करण्यात आलेली आहे. या अधिसूचनेसोबतच वारंवार विचारले जाणारे प्रश्नदेखील प्रसिद्ध करण्यात आलेले आहेत. अजूनही पुनरुत्थान योजनेला अंतिम स्वरूप देण्यात आलेले नसले, तरी अधिसूचना आणि वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न यावरून या योजनेबाबत सर्वसाधारण माहिती मिळते. त्या माहितीनुसार ठाणे महापालिका आयुक्तांनी ठाणे महापालीका क्षेत्रात एकूण ४४ नागरी पुनर्निर्माण आराखडे तयार केलेले आहेत, या आराखडय़ांमध्ये पुनरुत्थान, पुनर्निर्माण आणि समूहविकास (क्लस्टर) योजना राबविल्या जाणार आहेत. या प्रस्तावित योजनेनुसार समूहविकास (क्लस्टर) योजना राबविण्याकरता किमान १०,०००/- चौरस मीटर्स किंवा अशी जमीन सलग प्राप्त करणे शक्य नसल्यास आवश्यक क्षेत्र ८,००० चौरस मीटर्सपर्यंत सीमित ठेवता येऊ शकेल. या योजनेत प्रामुख्याने किमान ३० वर्षे जुन्या अनधिकृत इमारती, धोकादायक घोषित इमारतींचा आणि एकूण प्रकल्पाच्या २५% क्षेत्रफळापर्यंत घोषित झोपडपट्टी क्षेत्राचा सामावेश करता येणार आहे. ३० वर्षांपेक्षा जुन्या अधिकृत इमारती एकूण योजना क्षेत्रापेक्षा ४०% तर अशा इमारती आणि झोपडपट्टी यांचे एकत्रित क्षेत्र एकूण योजना क्षेत्रापेक्षा ५०% हून अधिक असणार नाही. पुनíनर्माण समूहविकास (क्लस्टर) मध्ये सामील इमारतींचे दि. ४ मार्च २०१४ पूर्वीपासूनचे रहिवासी आणि झोपडपट्टी अधिनियम १९७१ मधील तरतुदीनुसार पात्र झोपडपट्टीवासीय हे मुख्य लाभार्थी असतील. या योजना राबविण्याकरता एखाद्या क्षेत्रातील कमीत कमी ७०% भूखंडधारक अथवा भोगवटाधारक यांनी एकत्र येणे अत्यावश्यक आहे. असे लोक एकत्र येऊन योजना राबवू शकतात किंवा ठाणे महापालिका, म्हाडा अशा सरकारी अशा प्रवर्तकास अशा योजना राबवता येतील किंवा पुनरुत्थान आराखडे प्रसिद्ध करूनही कोणीही पुढे न आल्यास, महापालिका पारदर्शीपणे निविदा मागवून एजन्सी नेमू शकेल. ७०% जमीनमालक किंवा भोगवटादारांची संमती मिळाल्यावर उर्वरित ३०% लोकांचे काय होणार? प्रस्तावित तरतुदीनुसार या ३०% जमीनधारकांसाठी विकासकांच्या वतीन ठाणे महापालिका जमीन अधिग्रहण प्रक्रिया सुरू करू शकेल. ज्या जमीनमालकांकडे जमिनीचे कायदेशीर हक्क असतील त्यांना बांधकाम क्षेत्र किंवा उडते चटईक्षेत्र (टी.डी.आर.) स्वरूपात मोबदला देण्यात येणार आहे. याप्रमाणे मोबदला देताना अधिकृत १००% खुल्या जमिनीकरता असल्यास बाजारमूल्यानुसार १००%, अधिकृत इमारतीखालील जमिनीकरता बाजारमूल्यानुसार ५०%, अनधिकृत इमारतीखालील जमिनीकरता बाजारमूल्यानुसार १२.५०% मोबदला देण्याचे प्रस्तावित आहे. पुनरुत्थान योजना नफाकारक होण्याकरता या योजनेअंतर्गत प्रोत्साहनात्मक एफ.एस.आय. हा मूळ रहिवाशांच्या पुनर्वसनासाठी आवश्यक तसेच सुविधा निर्माणाकरता आवश्यक एफ.एस.आय. एवढा किंवा कमाल चार इतका प्रस्तावित आहे. पुनर्वसन आणि प्रोत्साहनात्मक एफ.एस.आय.ची बेरीज चारपेक्षा कमी असल्यास खाजगी विकासकाला अद्याप चार एफ.एस.आय.ची परवानगी आहे. या प्रकरणात अतिरिक्त एफ.एस.आय. ठा.म.पा. आणि खाजगी विकासक यांच्यात ५०%-५०% वाटून घेण्यात येणार आहे. ठा.म.पा. चा हिस्सा आर्थिक दुर्बल घटकांच्या घरांकरता वापरण्याचे प्रस्तावित आहे. पुनर्वसन सदनिकांबाबत देखील काही तरतुदी प्रस्तावित करण्यात आलेल्या आहेत. त्यानुसार ट्रांझिट कॅम्प इमारती चार एफ.एस.आय. प्रमाणे तात्पुरत्या स्वरूपाच्या बांधता येतील. या इमारती क्लस्टरजवळ कोणत्याही रिक्त जागेवर अनुज्ञेय असतील. तात्पुरती पुनर्वसन सदनिका बांधायची परवानगी अर्जापासून ४५ दिवसांत देण्यात येईल. ट्रांझिटसाठी खुली जागा नसल्यास, क्लस्टर किंवा ठाणे शहरातील अन्य रिक्त असलेल्या क्षेत्रात आयुक्तांच्या परवानगीने ट्रांझिट सदनिका बांधता येतील. या यूआरसी क्षेत्रात काही भागावर किंवा क्षेत्रावर आरक्षण असल्यास त्याबाबत देखील विशिष्ट तरतुदी प्रस्तावित आहेत. त्यानुसार सार्वजनिक गृहनिर्माण आरक्षित जागेचा विकास केल्यास विकासकाला ३०% घरे महापालिकेला हस्तांतरित करता येतील. पार्किंगचे आरक्षण विकसित केल्याबद्दल तेवढेच बांधकाम अनुज्ञेय असेल. ५०० चौ. मी. पर्यंतच्या आरक्षणावरील संपूर्ण अनधिकृत बांधकामे हटवून त्यांचे स्थलांतर करता येईल. ५०० चौ. मी. ते १००० चौ. मी. आणि १००० चौ. मी. ते २००० चौ. मी.पर्यंतच्या आरक्षणापकी ५०० चौ. मी. क्षेत्र विकसित करून ठा.म.पा.ला हस्तांतरित करणे बंधनकारक असेल. २००० चौ. मी. आणि ४००० चौ.मी क्षेत्राच्या, खेळाच्या मदानाव्यतिरिक्तच्या, आरक्षणापकी किमान २००० चौ. मी. विकसित करणे बंधनकारक आहे. ४००० चौ. मी. क्षेत्राच्या खेळाच्या मदानाव्यतिरिक्तच्या आरक्षणापकी किमान ५०% आरक्षण विकसित करणे बंधनकारक आहे. अशा योजना राबविणाऱ्या प्रवर्तकांना वाढीव चटईक्षेत्र (एफ.एस.आय.) मिळणार आहे आणि त्याच्या बदल्यात प्रवर्तकाच्या जबाबदाऱ्या देखील निश्चित करण्यात आलेल्या आहेत. त्यानुसार पात्र लाभार्थ्यांना सुनियोजित घरे देणे, सर्व लाभार्थ्यांचे पुनर्वसन होईपर्यंत तात्पुरत्या निवासाची सोय करणे, सुविधा आणि खुल्या जागेकरता कमीत कमी २०% क्षेत्राचे नियोजन करणे, पायाभूत सुविधांकरता सुमारे १०% बांधकाम खर्चाएवढे शुल्क महापालिकेकडे जमा करणे या प्रवर्तकाच्या मुख्य जबाबदाऱ्या आहेत. या योजनेतील सर्वात महत्त्वाचे घटक म्हणजे सर्वसामान्य भोगवटादार, जमीनमालक आणि नागरिक. या सर्वाना या योजनेत काय आणि कसे मिळणार आहे? अनधिकृत इमारतींमधील रहिवाशांना दि. ४ मार्च २०१४ पूर्वीच्या घर/सदनिकेच्या आकाराचेच घर/सदनिका उपलब्ध होणार आहेत. मात्र निवासी सदनिकेचे किमान क्षेत्रफळ ३० चौ. मी. कारपेट एवढे असेल. अधिकृत इमारतीतील भोगवटाधारकास या सदनिका मालकीतत्त्वावर, तर अनधिकृत इमारतींचे लाभार्थी किंवा ठामपाने अधिग्रहित केलेल्या जागेवरील प्रकल्पांमध्ये लाभार्थीस सदनिका ३० वर्षांच्या भाडेपट्टय़ाने (लीज) वर देण्यात येण्याचे आणि त्यात भाडेपट्टा अजून ३० वष्रे वाढवता येण्याचे प्रस्तावित आहे. तथापि सर्वच लाभार्थ्यांना मालकी तत्त्वावर सदनिका देण्याचा प्रस्ताव देखील विचाराधीन आहे. या योजनेअंतर्गत लाभार्थ्यांस ३० चौ. मी. पर्यंतचे रहिवास क्षेत्र विनामूल्य मिळणार आहे. ३० चौ. मी. ते ५० चौ. मी. क्षेत्र असल्यास ३० चौ. मी. विनामूल्य आणि वरील क्षेत्र वार्षिक मूल्यदर तक्त्यानुसार बांधकाम खर्चाच्या मोबदल्यात मिळेल. तर ५० चौ. मी. वरील क्षेत्रफळ वार्षकि मूल्यदर तक्त्यानुसार बाजारभावाने मिळेल. रहिवासप्रमाणेच पात्र लाभार्थ्यांस १६.७५ चौ. मी. वाणिज्य क्षेत्र विनामूल्य मिळेल, १६.७५ चौ. मी. ते ४० चौ. मी.पर्यंतचे क्षेत्र १६.७५ चौ. मी.वरील क्षेत्राकरता वार्षकि मूल्यदर तक्त्यानुसार १००% बांधकाम खर्चात, तर ४० चौ. मी. पेक्षा अधिक वाणिज्य क्षेत्र वार्षिक मूल्यदर तक्त्यानुसार १००% बाजारभावात उपलब्ध होईल. लाभार्थ्यांला मिळालेले घर विकून पुन्हा नव्याने अनधिकृत बांधकाम करण्याची शक्यता टाळण्यासाठी, सर्व पुनर्वसित घरांसाठी किमान १५ वर्षांचा लॉक-इन कालावधी प्रस्तावित आहे. या कालावधीत आयुक्तांच्या परवानगीशिवाय सदनिका हस्तांतरित करता येणार नाही. अधिकृत इमारतीतील लाभार्थ्यांकरता देखील विशेष तरतूद प्रस्तावीत आहे, त्यानुसार अधिकृत इमारतीतील लाभार्थ्यांना सध्याच्या कारपेट क्षेत्रात २५% वाढ करून पुनर्वसन करण्याचे प्रस्तावित आहे. या योजनेअंतर्गत लाभार्थ्यांकडून आलेले योगदान हे लाभार्थीचे हित आणि ठाणे शहरातील गृहनिर्माण सुधारणेसाठी वापरण्यात येणार आहे. लाभार्थ्यांच्या योगदानापकी २५% रक्कम बिल्डिंग मेंटेनंस फंड म्हणून पुनर्वसन इमारतीस सोपविण्यात येण्याचे, २५% रक्कम योजनेअंतर्गत सुविधांच्या देखभालीसाठी क्लस्टर मेंटेनंस फंडमध्ये जमा करण्याचे आणि उर्वरित ५०% रक्कम ठाणे शहरात परवडणारी घरे निर्माण करण्याकरता शेल्टर फंडमध्ये जमा करण्याचे प्रस्तावित आहे. या योजनेअंतर्गत मंजुरीची प्रक्रियासुद्धा निश्चित करण्यात आलेली आहे. त्यानुसार योजना मंजुरीसाठी प्रथमत: एक प्रस्ताव तयार करण्यात येईल. ज्या आराखडय़ातील ७०% जमीनमालक किंवा भोगवटादार यांनी दाखल केलेले आराखडे उच्च अधिकार समितीकडे पाठविण्यात येतील. या प्रस्तावित योजनांची छाननी करण्यात येऊन, यू. आर. एस. ला मंजुरी घेऊन अंमलबजावणी करणाऱ्या एजन्सीची आयुक्तांद्वारे नियुक्ती करण्यात येईल. उच्चाधिकार समिती एजन्सीच्या नियुक्तीचा प्रस्ताव राज्य शासनास सादर करून पुढील कारवाई करेल. या योजनांतर्गत बांधकाम आराखडय़ांची मंजुरी / मंजुरी प्राधिकरण हे आयुक्त, ठा. म. पा. असतील. प्रवर्तकांना पर्यावरण मंत्रालय आणि इतर आवश्यक यंत्रणांची मंजुरी घेणे आवश्यक आहे. प्रस्तावित नागरी पुनरुत्थान/ क्लस्टर योजना ठाणे महापालिका क्षेत्राचा चेहरामोहरा बदलायचा प्रयत्न करणारी आहे. कागदोपत्री ही योजना उत्तम आणि लोभस वाटत असली, तरी या योजनेच्या प्रस्तावित तरतुदीत काही आव्हाने देखील आहेत. ७०% जमीनमालक आणि भोगवटादार यांचे एकमत होणे हे या योजनेपुढील सर्वात मोठे आव्हान आहे. ७०% लोकांचे एकमत झाल्यास, उर्वरित ३०% लोकांची जमीन मिळविणे, अधिग्रहीत करणे हेदेखील कमी किचकट काम नाही. अशा परिस्थितीत ७०% विरुद्ध ३०% असे वाद होण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. आयुक्तांनी निश्चित केलेल्या ४४ आराखडय़ांमधील काही जमीनमालकांना किंवा भोगवटादारांना असल्या कोणत्याही योजनेत स्वारस्य नसल्यास, त्यांच्यावर या योजनेत सहभागी होण्याची बळजबरी कायद्याने करता येणार आहे का? ठाणे महापालिका किंवा राज्य शासन किंवा अजून कोणती शासकीय संस्था आजपर्यंतच्या नियोजनात कमी पडली, त्यातून शहरांची अनधिकृत आणि बेसुमार वाढ झाली आणि आता ही परिस्थितीत सुधारण्याकरता अधिकृत इमारतीतील आणि रहिवाशांना आणि जमीनमालकांना या योजनेत बळजबरीने सामील करून घेणे नतिक आणि कायदेशीरदृष्टय़ा शक्य होईल असे सकृतदर्शनी वाटत नाही. या ४४ आराखडय़ांमध्ये या योजनेत सहभागी न होणाऱ्या लोकांची संख्या जितकी अधिक तितकी ही योजना अपयशी होण्याची शक्यता वाढत जाईल. सगळ्यात महत्त्वाचा मुद्दा पुनर्वसनाचा, गेल्या काही काळात प्रकल्प रखडण्याचे, अपूर्ण राहण्याचे प्रमाण लक्षात घेता, या योजनेतील प्रकल्पांच्या पूर्णत्वाची हमी देणारी कोणतीही तरतूद सध्याच्या प्रस्तावित तरतुदींमध्ये दिसून येत नाही. वास्तविक अशा महत्त्वाच्या मुद्दय़ांवर ठोस तरतूद असणे अपेक्षित आणि आवश्यक आहे. प्रकल्प रखडल्यास रेरा प्राधिकरण किंवा इतर न्यायालये आहेतच, पण एवढी व्यापक योजना प्रस्तावित करताना, एवढय़ा मोठय़ा प्रमाणावर लोकांचे पुनर्वसन करताना प्रकल्प बंद होणे सोडाच, रखडणे किंवा लांबणेही अत्यंत धोकादायक ठरेल. आणि अशा परिस्थितीत काय करायचे? याचे उत्तर तयार असणे अत्यावश्यक आहे. कायदेशीर बाबींचा विचार करता या योजनेत सहभागी लोकांशी कोणते आणि कशा प्रकारचे करार करण्यात येणार आहेत? त्याचा मसुदा कसा असेल? अटी व शर्ती काय असतील? या सगळ्या बाबतीत अजूूनही सुस्पष्टता आलेली नाही. या योजनेच्या यशाच्या दृष्टीने ठाणे महापालिका, राज्य शासन आणि इतर संबंधित शासकीय संस्थांनी या आणि इतर महत्त्वाच्या बाबतीत समाधानकारक तरतुदी आणि खुलासे जाहीर होतील अशी आशा करू या, असे खुलासे केल्यास, या योजनेस लोकांची संमती आणि सहभाग मिळविणे सोपे जाईल. मात्र असे खुलासे जाहीर होत नाहीत तोवर रहिवासी, भोगवटादार, जमीनमालक यांनी या योजनेत सहभागी होऊन आपापली घरे आणि जमिनी सोडण्यापूर्वीच सर्वच बाबतीत समाधानकारक खुलासा करून घेणे दीर्घकालीन फायद्याकरता आवश्यक आहे. tanmayketkar@gmail.com
