सोसायटी मेंटेनन्स थकबाकीबाबत उच्च न्यायालयाचा महत्त्वाचा निवाडा

याचिकाकर्त्यांना एका विकासकरारांतर्गत ४ सदनिका ताब्यात देण्यात आल्या. सोसायटी २००५ मध्ये नोंदणीकृत झाली. याचिकाकर्ते सभासद झाले नाहीत, नोंदणीकृत करार केला नाही; परंतु फ्लॅट्सचा उपभोग घेत राहिले. २०२३ मध्ये सोसायटीने २००५ पासूनची मेंटेनन्स थकबाकी मागितली आणि २०२४ मध्ये कलम १५४बी अंतर्गत वसुलीकरिता प्रकरण दाखल केले. याचिकाकर्त्यांनी हा दावा मुदतबाह्य आहे. आम्ही सभासद नाही तसेच नोंदणीकृत करार नाही आणि २०१९ पूर्वी अशी वसुली शक्य नव्हती असे आक्षेप नोंदविले. मात्र हे सर्व आक्षेप फेटाळण्यात आल्याने प्रकरण मुंबई उच्च न्यायालयात पोहोचले.

मुंबई उच्च न्यायालयाने कलम १५४बी अंतर्गत वसुलीवर मुदतीचा कायदा लागू होतो का? सोसायटी मेंटेनन्स थकबाकी ही सततची चूक (continuing wrong) आहे का? तसेच सदस्य नसलेली/ नोंदणीकृत करार नसलेली व्यक्ती जबाबदार ठरते का? आणि २०१९ सुधारणेपूर्वीची थकबाकी वसुली करता येईल का? हे या प्रकरणात महत्त्वाचे प्रश्न आहेत असे नमूद केले.

कलम १५४बी अंतर्गत वसुली ही विशेष तरतूद आहे आणि त्याअंतर्गत वसुली दाखला देण्याचा निबंधकास अधिकार आहे आणि ही वसुली जमीन महसूल थकबाकीप्रमाणे करता येते. कलम १५४बी मध्ये कोठेही कालमर्यादा अथवा मुदत दिलेली नाही. देखभाल खर्च भरणे हे एक वेळचे कर्तव्य नव्हे तर दर महिन्याचे आवर्ती सततचे कर्तव्य आहे, म्हणूनच दर महिन्याला पैसे थकविणे ही एक नवीन चूक आहे. साहजिकच जोवर थकबाकी सुरू आहे तोवर ही कायदेशीर चूकसुद्धा सतत सुरू आहे. ही चूक सतत सुरू असल्याने कारवाईस कारणसुद्धा सतत सुरू आहे.

सोसायटी थकबाकी ही वैयक्तिक थकबाकीपुरती मर्यादित नाही, तर ती सदनिका/ गाळा याच्याशी संलग्न थकबाकी आहे. मेंटेनन्स, रिपेअर, सुविधा या इमारतीशी निगडित आहेत आणि म्हणूनच जी व्यक्ती जागेचा उपभोग घेते, ती व्यक्ती सदस्य नसली, तिचा नोंदणीकृत करार नसला तरीही त्याच्याविरोधात वसुली शक्य आहे. जुन्या मोफा कायद्यांतर्गत विकासक/ प्रवर्तकावर सोसायटी स्थापन करणे आणि विक्री न झालेल्या सदनिका/ गाळ्यांकरिता सभासद होणे या जबाबदार्‍या आहेत. प्रवर्तक एखादी जागा वापरतो, कर भरतो, सुविधा घेतो आणि त्याच वेळेस मी सदस्य नाही असे म्हणतो हे मान्य होऊ शकत नाही.

२०१९ सुधारणेने केवळ वसुलीची पद्धत अधिक सक्षम केली, सोसायटी थकबाकी त्याआधीपासून अस्तित्वात असल्याच्या कारणास्तव सूट मिळणार नाही… अशी महत्त्वपूर्ण निरीक्षणे नोंदविली आणि थकबाकी वसुलीचा निर्णय योग्य असल्याचा स्पष्ट निर्वाळा दिला.  जुनी थकबाकी वसुली करण्याकरिता मुदतीची बाधा येत नाही, नोंदणीकृत करार आणि सदस्यत्व नसले तरीसुद्धा वसुली करता येऊ शकते, या महत्त्वाच्या बाबी स्पष्ट करणारा म्हणून हा निकाल अत्यंत महत्त्वाचा आहे. या निकालाने सहकारी संस्थेच्या वसुलीचे हक्क अजूनच बळकट केलेले आहेत.

tanmayketkar@gmail.com