रेफ्युजी एरियातील सदनिका आणि सदस्यत्व

या प्रकरणात काही सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी न्यायालयात याचिका दाखल केली होती. वादाचा मूळ मुद्दा असा होता की विकासकाने इमारतीतील काही सुरक्षा/मोकळी जागा (refuge areas) हे फ्लॅट्स असल्याचे दाखवून त्यांची विक्री केली होती. हे तथाकथित फ्लॅट्स प्रत्यक्षात अस्तित्वात नव्हते. तरीही संबंधित खरेदीदारांनी त्या आधारे संस्थेचे सदस्य होण्याचा दावा केला. सहकारी संस्थांनी हा दावा नाकारला. मात्र, सहकार विभागातील अधिकाऱ्यांनी या खरेदीदारांना सदस्यत्व देण्याचा आदेश दिला. याच आदेशाला आव्हान देत मुंबई उच्च न्यायालयात ही याचिका दाखल करण्यात आली.

मुंबई उच्च न्यायालयाने म्हटले की, जर एखाद्या व्यक्तीने अस्तित्वात नसलेल्या फ्लॅट्चा खरेदी करार केला असेल, तर त्याला सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे सदस्यत्व मिळू शकते का? हा या प्रकरणातील महत्त्वाचा प्रश्न आहे. तसेच संबंधित सदनिका म्हणून विकलेले जागा प्रत्यक्षात सुरक्षा / मोकळी जागा (refuge area) होती. इमारतीच्या मंजूर नकाशांमध्येही त्या जागेचा उल्लेख मोकळी जागा किंवा सुरक्षा क्षेत्र म्हणूनच होता. महानगरपालिकेने त्या जागेवर कोणताही मालमत्ता कर आकारला नव्हता, कारण ती निवासी जागा नव्हती. ज्या ठिकाणी सदनिका अस्तित्वातच नाही, त्या ठिकाणी ‘सदनिका खरेदी’ ही संकल्पनाच अवैध ठरते.

मानीव अभिहस्तांतरण झाल्यानंतर विकासकाचे मालमत्तेवरील हक्क संपतात, त्यानंतर विकासक कोणतीही विक्री करू शकत नाही, त्यामुळे त्यानंतर केलेले करार बेकायदेशीर, शून्य (void) आणि अमान्य (non est) ठरतात. जर काही सदनिका शिल्लक असत्या तर विकासकाने सहकारी संस्थेचा सदस्य व्हायला हवे होते, पण विकासक सदस्य झाला नव्हता, यावरून कोणत्याही विनाविक्री सदनिका (unsold flats) अस्तित्वात नव्हत्या असेच म्हणावे लागते.

सदनिकाच अस्तित्वात अस्तित्वातच नसल्याने सदस्यत्व सदस्यत्व दिल्यास कायद्याचे उल्लंघन होईल, त्यामुळेसंस्थेने सदस्यत्व नाकारणे योग्य आहे. अनधिकृत बांधकामाच्या कारणावरून सदस्यत्व नाकारता येत नाही असे व्हिडियोकॉन खटल्याच्या निकालात स्पष्ट करण्यात आलेले असले तरी या प्रकरणात प्रश्न अनधिकृत बांधकामाचा नसून फ्लॅट अस्तित्वात आहे की नाही याचा आहे म्हणून तो निकाल येथे लागू होणार नाही. भोगवटा प्रमाणपत्रात चुकीने काही जागा ‘सदनिका म्हणून दाखवण्यात आल्या होत्या आणि विकासकाने याच त्रुटीचा फायदा घेत सुरक्षा / मोकळी जागा सदनिका म्हणून विकल्या, अशी निरीक्षणे नोंदविली आणि अस्तित्वात नसलेल्या सदनिकेकरता सदस्यत्व देताच येणार नाही असा स्पष्ट निकाल दिला.

केवळ नोंदणीकृत करार (registered agreement) असला तरी जर वस्तुस्थितीत सदनिकाच कायदेशीरपणे अस्तित्वात नसेल तर कोणताही कायदेशीर हक्क निर्माण होत नाही. मानीव अभिहस्तांतरणानंतर विकसकाचे सर्व हक्क संपतात. सहकारी संस्थांना बेकायदेशीर सदस्यत्व स्वीकारण्यास भाग पाडले जाऊ शकत नाही या बाबी स्पष्ट करणारा म्हणून हा निकाल महत्त्वाचा आहे.

भोगवटा प्रमाणपत्रात अशी चुकीची माहिती कशी काय दर्शविण्यात आली, हा एक यक्ष प्रश्नच आहे. अर्थात व्यवस्थेच्या चुका असल्या तरी अंतिम दुष्परिणाम ग्राहकालाच भोगावे लागतात हे आपल्या व्यवस्थेचे दुर्दैवी वास्तव आहे. म्हणूनच घर खरेदी करताना अनेकानेक गोष्टींची खातरजमा करून मगच अंतिम निर्णय घेणे गरजेचे आहे.